Судья: Сергеева-Борщ О.Б. Дело № 33-169/2026 (№ 2-100/2025)

Докладчик: Калашникова С.А. УИД 42RS0037-01-2024-002761-88

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 января 2026 года г. Кемерово

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:

председательствующего Молчановой Л.А.,

судей: Калашниковой С.А., Тютюник Я.Я.,

при секретаре судебного заседания Дмитриченковой А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Калашниковой С.А. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика администрация г. Юрги – ФИО1 на решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 27 августа 2025 года

по делу по иску ФИО2, ФИО3 к администрации г. Юрги, к Управлению капитального строительства администрации г. Юрги об определении и взыскании невыплаченной части выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с исковым заявлением к администрации г. Юрги, Управлению капитального строительства администрации г. Юрги об определении и взыскании невыплаченной части выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение.

Требования мотивированы тем, что истцы являлись собственниками квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Дом признан аварийным и подлежащим сносу, земельный участок, на котором расположен дом, изъят для муниципальных нужд.

Истцы дали согласие на участие в программе переселения из аварийного жилья, заключили с Управлением капитального строительства администрации г. Юрги соглашение о выплате за изымаемое жилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому размер денежного возмещения за изымаемую квартиру составил сумму 2 988 260 руб. 00 коп. Данная сумма выплачена истцам пропорционально их долям в праве долевой собственности на изымаемое жилье.

При определении выкупной стоимости оценщиком, а затем иответчиками не было учтено, что оценка выкупной стоимости несоответствует требованиям ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, поскольку ни оценщик, ниадминистрация г. Юрги не включили в размер выкупной стоимости за изъятое жилое помещение: стоимость долей в общем имуществе дома, признанного аварийным и изъятого для муниципальных нужд; компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.

Истцы, с учетом увеличения исковых требований, просили суд определить и взыскать невыплаченную часть выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, ФИО2: стоимость долей в общем имуществе дома, признанного аварийным и изъятого для муниципальных нужд в размере 142 666 руб. 67 коп, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 854 000 руб. 00 коп., а всего 999 666 руб. 67 коп.; ФИО3: стоимость долей в общем имуществе дома, признанного аварийным и изъятого для муниципальных нужд в размере 214 000 руб. 00 коп., компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 1 284 000 руб. 00 коп, а всего 1 495 000 руб. 00 коп.

Решением Юргинского городского суда Кемеровской области от 27 августа 2025 года постановлено:

Искомые требования ФИО2, ФИО3 к администрации г. Юрги, к Управлению капитального строительства администрации г. Юрги об определении и взыскании невыплаченной части выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение удовлетворить частично.

Взыскать с администрации г. Юрги в пользу ФИО2 в счет возмещения за изъятые 1/3 доли в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>., кадастровый №, невыплаченную часть выкупной стоимости за изымаемое жилье в размере 843 999 руб. 99 коп.

Взыскать с администрации г. Юрги в пользу ФИО3 в счет возмещения за изъятые 1/2 доли в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> кадастровый №, невыплаченную часть выкупной стоимости за изымаемое жилье в размере 1 266 000 руб.

В остальной части в удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3 отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3 к Управлению капитального строительства администрации г. Юрги отказать.

В апелляционной жалобе представитель ответчика администрация г. Юрги – ФИО1 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение.

Указывает на то, что в соответствии с программой переселения граждан из ветхого и аварийного жилья финансирование осуществляется УКС, администрацией г. Юрги в данном случае финансирование не осуществляется. Возмещение за изымаемое жилое помещение должно быть взыскано с УКС.

Кроме того, экспертами за объекты-аналоги были взяты квартиры в домах, не признанных аварийными, то оценщик должен был применить понижающий коэффициент. Поскольку он его не применил, то стоимость непроизведенного капитального ремонта уже включена в рыночную стоимость квартир, расположенной по адресу: 

<

адрес>, соответственно, сумма возмещения за непроизведенный капитальный ремонт подлежит исключению.

Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт должна быть определена на дату заключения соглашения, а не на дату проведения судебной оценочной экспертизы, как указано в решении суда.

Поскольку с момента приватизации гражданином спорного жилого помещения обязанность по несению бремени содержания общедомового имущества распределяется между всеми собственниками дома, нуждаемость дома в капитальном ремонте подлежит определению на дату первой приватизации гражданином жилого помещения в многоквартирном доме, соответственно величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт должна быть определена на дату первой приватизации жилого помещения в многоквартирном доме.

Кроме того, выкупная стоимость, определенная по результатам судебной оценочной экспертизы, в два раза превышает стоимость аналогичных квартир на рынке недвижимости Юргинского городского округа, причем квартиры, которые находятся на продаже (например на сайте Авито) находятся не в домах, признанных аварийными, но их стоимость гораздо ниже.

Заключенное соглашение между сторонами содержит все существенные условия, подписано по обоюдному согласию обеими сторонами, исполнено в полном объеме, в установленном порядке не оспорено и недействительным не признано, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Стоимость доли в праве собственности на общее имущество и земельного участка включается в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Необходимо сверить перечень работ, указанных в отчете об оценке, произведенных в рамках судебной оценочной экспертизы и в ст. 166 ЖК РФ и исключить из размера возмещения стоимость таких видов работ, как ремонт стен, перегородок, перекрытий, полов, окон, дверей, отделочные работы, ремонт внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств, прочие работы, поскольку они отнесены к текущему содержанию дома или не включены в перечень работ, проведение которых предусмотрено за счет средств капитального ремонта.

Определением от 23.12.2025 судебная коллегия на основании части 5 статьи 330 ГПК РФ перешла к рассмотрению настоящего гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК Российской Федерации.

Сведения о времени и месте рассмотрения дела размещены на официальном сайте суда (http://oblsud.kmr.sudrf.ru). О времени и месте судебного заседания, назначенного в суде апелляционной инстанции на 22.01.2026, лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В соответствии с ч.3 ст. 167, ч.1 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее- ГПК РФ) гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, что в полной мере может быть реализовано только в случае предоставления каждому из лиц, участвующих в деле, возможности присутствовать в судебном заседании.

Согласно ч.1 ст.113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

Согласно ч.1 ст.43 ГПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судом первой инстанции судебного постановления по делу, если оно может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству лиц, участвующих в деле, или по инициативе суда. Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, пользуются процессуальными правами и несут процессуальные обязанности стороны, за исключением права на изменение основания или предмета иска, увеличение или уменьшение размера исковых требований, отказ от иска, признание иска, а также на предъявление встречного иска и требование принудительного исполнения решения суда.

О вступлении в дело третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, выносится определение суда.

Из материалов дела следует, что предметом спора является выплата ФИО2, ФИО3 стоимости возмещения за изымаемое у них аварийное жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>

В соответствии с п.4.1, п.4.2, п.4.6 постановления Правительства Кемеровской области - Кузбасса от 16.03.2020 N 136 «О Министерстве строительства Кузбасса» Министерство в соответствии с возложенными на него задачами осуществляет следующие полномочия и функции: разрабатывает и проводит совместно с территориальными органами федеральных органов исполнительной власти в пределах своей компетенции государственную политику в сфере строительства объектов жилищного строительства, реализует мероприятия по сносу объектов капитального строительства, участвует в разработке и реализации государственных программ Российской Федерации и государственных программ Кемеровской области - Кузбасса в сфере строительства, национальных, федеральных и региональных проектов по вопросам своего ведения.

Из материалов дела следует, что на территории Юргинского городского округа в рамках региональной адресной программы «Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных до 01.01.2017 в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции» на 2019- 2024 годы», утвержденной постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 29.03.2019 №199, реализуется муниципальная адресная программа «Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных до 01 января 2017 года в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции» на 2019- 2024 годы» в целях обеспечения Федерального закона от 21.07.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Из письменных пояснений администрации г.Юрги следует, что для исполнения данной программы между администрацией г.Юрги и Министерством строительства Кузбасса был заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому муниципальному образованию предоставляется финансовая поддержка за счет средств государственной корпорации – Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и средств областного бюджета на переселение граждан из аварийного жилищного фонда.

Данный договор истребован судебной коллегией и приобщен к материалам дела.

В связи с тем, что реализация муниципальной адресной программы в настоящее время окончена, её финансирование осуществлялось за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и средств областного бюджета, определяемого Министерством строительства Кузбасса, то суду следовало привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Министерство строительства Кузбасса, поскольку возложение на администрацию г.Юрги обязанности по выплате истцам стоимости возмещения повлечет за собой необходимость решения финансового обеспечения с участием данного органа исполнительной власти.

Из материалов дела видно, что судом отказано в привлечении Министерства строительства Кузбасса к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, о времени и месте судебного разбирательства суд его не извещал, что лишило его возможности явиться в судебное заседание и реализовать свои процессуальные права.

Допущенное процессуальное нарушение может быть восстановлено при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ (п.5 ст.330 ГПК РФ, п.47, п.48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 N 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 23.12.2025 постановлено перейти к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных гл. 39 ГПК РФ.

Рассмотрев дело в соответствии с ч. 5 ст. 330 ГПК РФ по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, на основании Постановления Администрации г.Юрги от 09.03.2016 № 262, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, признан авариным и подлежащим сносу.

На основании постановления Администрации г. Юрги от 09.06.2023 № 610, земельный участок и жилые помещения, расположенные в многоквартирном жилом доме по 

<

адрес> изъяты для муниципальных нужд города Юрги.

Согласно постановлению Администрации г.Юрги от 19.06.2023 № 649 размер возмещения за изымаемое жилое помещение определен на основании отчета определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение № 195-Ю от 27.04.2023 и составляет сумму 2 988 260 руб.

Истцу ФИО2 принадлежала 1/3 в праве долевой собственности на изъятое жилье.

Истцу ФИО3 принадлежала 1/2 в праве долевой собственности на изъятое жилье.

1/6 доля в праве долевой собственности на изымаемую квартиру принадлежит третьему лицу ФИО4.

Истцы надлежащим образом были уведомлены о признании дома аварийным и подлежащим сносу, а также об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд.

Истцы дали свое согласие на участие в программе переселения из аварийного жилья и выразили желание на получение выкупной стоимости взамен изымаемому жилью.

Между истцами и УКС Администрации г. Юрги было заключено соглашение о выплате за изымаемое жилое помещение № 132 от 08.08.2023, согласно которому размер денежного возмещения за изымаемую квартиру составляет сумму 2 988 260 руб. (л.д. 49-51 том 1).

Размер возмещения за изымаемое жилое помещение был определен в соглашении на основании отчета определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение № 195-Ю от 27.04.2023, составленного оценочной компанией «Проспект» (л.д. 71-73 том 1, в полном объеме приобщен к материалам дела судебной коллегией).

22.08.2023 истцам была выплачена выкупая стоимость за изымаемое жилье в размере 2 490 216 руб. 67 коп. (л.д. 52, 53 том 1).

5/6 доли, принадлежащие истцам в праве собственности в квартире, изъяты у истцов в муниципальную собственность, с 10.08.2023 собственником 5/6 доли в праве собственности в квартире является муниципальное образование Юргинский городской округ Кемеровской области – Кузбасса (л.д. 26 том 1).

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО2, ФИО3 указывают на то, что при определении размера возмещения за изъятую квартиру необходимо было включить в стоимость возмещения также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, стоимость доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме.

Соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ данный вопрос не урегулирован, эти суммы не включены в размер возмещения, что необоснованно уменьшает сумму причитающегося им возмещения.

С целью выяснения вопросов о необходимости проведения капитального ремонта спорного многоквартирного дома, определения размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, стоимости доли в праве на общее имущество многоквартирного дома определениями суда от 06.11.2024 и от 03.07.2025 по делу были назначены судебные оценочные экспертизы, производство которых поручено ООО «Западно-Сибирская оценочная компания» (л.д. 92-93, 223-225 том 1).

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Западно-Сибирская оценочная компания» № 155/2025 от 28.04.2025 (л.д. 106-178 том 1): многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, подлежал капитальному ремонту на момент первой приватизации жилого помещения по состоянию 19.04.1993.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Западно-Сибирская оценочная компания» № 299/2025 от 11.08.2025 (л.д. 2-70 том 2) стоимость доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе рыночной стоимости земельного участка, расположенного под жилым домом по адресу: 

<

адрес>, на дату заключения между истцом и УКС Администрации г. Юрги соглашения о выплате за изымаемое жилое помещение от 08.08.2023 № 132 составляет сумму 362 000 руб., в том числе стоимость доли в праве на земельный участок 122 000 руб., стоимость долив компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома составляет сумму 2 170 000 руб.

Разрешая данный спор, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения настоящего иска по следующим основаниям.

Статьей 35 Конституции Российской Федерации закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу положений статьи 40 Конституции Российской Федерации конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицам, занимающим его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, в исключении случаев произвольного лишения граждан жилища.

В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее- ЖК РФ) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Таким образом, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке изъятия помещения в доме путем выкупа.

В соответствии с частью 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).

Согласно части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан, в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (статья 432 ГК РФ).

Статьей 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, другими законами или договором.

Из содержания пункта 2 статьи 451 ГК РФ следует, что для изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств необходимо одновременное наличие следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом доктрина существенного изменения обстоятельств подлежит применению в исключительных случаях, когда в ходе рассмотрения конкретного дела будут выявлены непредвидимые обстоятельства, которые сторона не могла преодолеть при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

Как было установлено выше, ДД.ММ.ГГГГ между Управлением капитального строительства администрации г. Юрги и ФИО2, ФИО3 заключено соглашение №, по условиям которого ФИО2, ФИО3 за изымаемое у них жилое помещение (5/6 доли) по адресу: 

<

адрес>, органом местного самоуправления выплачивается денежное возмещение в размере 2 490 216,67 руб. (п. 5 соглашения).

При этом п.5 соглашения также указано, что при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в него включены рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, предусмотренные ч.7 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что денежная сумма 22.08.2023 была перечислена ФИО3, а спорное жилое помещение (5-6 доли) 10.08.2023 было переоформлено в собственность Юргинского городского округа.

Сумма возмещения определена на сновании Отчета ООО «Проспект» №195-Ю от 27.04.2023.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлено, что заключенное между сторонами соглашение содержит все существенные условия, подписано по обоюдному согласию обеих сторон, соглашение исполнено в полном объеме: 5-6 доли квартиры зарегистрированы на праве собственности за муниципалитетом, истцы получили соответствующее вознаграждение, т.е. преследуемый при вступлении в спорные правоотношения результат был достигнут.

В соответствии с п.1 ст.408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Соглашение в установленном законом порядке, в том числе в части определения суммы возмещения, истцами не оспорено и по настоящему гражданскому делу не оспаривается, требований об этом не заявлено.

При этом истцы до заключения соглашения не были лишены возможности по своему усмотрению признать предложенную стоимость возмещения недостаточной и отказаться от заключения соглашения, чего сделано не было, в связи с чем отсутствуют правовые основания для изменения п.5 соглашения, определения иного размера суммы возмещения после заключения и исполнения соглашения по вышеуказанным обстоятельствам.

Также судебная коллегия обращает внимание истцов на то, что в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, даны разъяснения, что поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья. С учетом изложенного Верховным Судом Российской Федерации признана обоснованной практика тех судов, которые при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывают в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

Конституционный Суд Российской Федерации, обращаясь к вопросу о необходимости при изъятии жилого помещения в многоквартирном доме осуществлять самостоятельную оценку стоимости доли в праве на общее имущество такого дома с целью ее включения в состав возмещения в качестве самостоятельного параметра, неоднократно отмечал, что такое изъятие – в силу неразрывной взаимосвязи жилых помещений и доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме – предполагает одновременное изъятие этой доли, а рыночная стоимость выкупаемого помещения определяется с учетом общего имущества (определения от 17.11.2011 № 1504-О-О, от 22.03.2012 № 459-О-О и от 23.12.2014 № 3002-О). При этом выбор конкретных методов и методик расчета размера компенсации, являясь прерогативой эксперта, не может вместе с тем быть произвольным, поскольку должен основываться на объективных факторах, а само заключение эксперта подлежит оценке судами наряду с другими доказательствами (часть вторая статьи 187 ГПК РФ) (определение от 29.10.2024 № 2787-О).

Исходя из изложенного, доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, относимая к жилому помещению, включая доля в праве на земельный участок, не может рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав и не имеет отдельной (от права собственности на жилое помещение) рыночной стоимости.

При определении рыночной стоимости жилого помещения сравнительным подходом путем подбора для сравнения цен предложений (сделок) по аналогичным квартирам, в итоговую величину стоимости по результатам такого расчета уже включена стоимость доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, принадлежащая собственнику жилого помещения, доля в праве на земельный участок.

В своем Отчете ООО «Проспект» №195-Ю от 27.04.2023 эксперт также обоснованно указал, что доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме самостоятельной оценке не подлежит, поскольку она уже включена в рыночную стоимость жилого помещения.

Представителем администрации г.Юрги 25.12.2025 подано письменное заявление о пропуске истцами срока исковой давности.

Настоящее исковое заявления фактически направлено на оспаривание п.5 соглашения № 132 от 08.08.2023, которым определена стоимость возмещения за изымаемое аварийное жилое помещение. Оспариваемым истцами условием соглашения об изъятии затрагиваются только частные интересы истцов как собственников квартиры в аварийном доме. Следовательно, при разрешении заявления ответчика о пропуске истцами срока исковой давности необходимо руководствоваться п. 2 ст. 181 ГК РФ, согласно которой срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В данном случае течение срока исковой давности следует исчислять со дня подписания соглашения, то есть с 08.08.2023, поскольку при несогласии с размером стоимости возмещения, предложенной ответчиком, истцы могли отказаться от подписания соглашения и требовать определения иной цены в судебном порядке, однако получили денежные средства, при этом возражений о несогласии со стоимостью возмещения не заявляли.

С настоящим иском в суд истцы обратились 30.08.2024 (л.д.4 том 1), т.е. за пределами годичного срока исковой давности.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

Возражения представителя истцов ФИО5 о том, что в данном споре срок исковой давности составляет 3 года, не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на неверном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

С учетом изложенного, решение суда подлежит отмене и принято новое решение об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328- 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 27 августа 2025 года отменить.

В удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3 к администрации г. Юрги, к Управлению капитального строительства администрации г. Юрги об определении и взыскании невыплаченной части выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение отказать в полном объёме.

Председательствующий Л.А. Молчанова

Судьи: С.А. Калашникова

Я.Я. Тютюник

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 22.01.2026.