<

***> Дело № 2-1879/2019 

УИД № 66RS0003-01-2019-000828-25

Мотивированное 

решение

 изготовлено 27 мая 2019 года Р Е Ш Е Н И Е 

Именем Российской Федерации

Екатеринбург 20 мая 2019 года

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Исаковой К. В., при секретаре Мальковой К. Д.,

при участии представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2 – ФИО3, третьего лица ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО5, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО5, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору.

В обоснование исковых требований истец указал, что он является собственником 1/4 доли в праве собственности жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу: ***, кадастровый ***. Другими долевыми сособственниками являются: ФИО4 (1/4 доли), ФИО5 (1/2 доли).

В соответствии с выпиской из ЕГРН от *** собственником 1/2 доли с *** является ФИО2

Ответчик (ФИО5) в нарушение предусмотренного действующим законодательством порядка (ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации), нарушила преимущественное право покупки доли истцом. 

Так, *** истцом была получена телеграмма по адресу: ***, о продаже 1/2 доли спорной квартиры по цене 690000 руб. с полным расчетом до подписания договора. 

*** истец выразил свое согласие на приобретение 1/2 доли спорной квартиры по цене 690000 руб. с полным расчетом до подписания договора купли-продажи и необходимости согласования конкретных условий сделки. Данный факт подтвержден телеграммой ***, направленной ФИО5 по адресу: ***. Данная телеграмма была получена представителем ФИО5 по доверенности ФИО6 (доверенность серии ***) ***. При этом копия доверенности истцу представлена не была, в связи с чем, установить полномочия доверенного лица не представляется возможным. 

В связи с тем, что ФИО5 отсутствовала (не выходила на связь), а сведения о представителе ответчика у истца отсутствовали, с *** до *** велись переговоры о дате заключения седелки. 

*** при получении выписки из ЕГРН факт заключении договора купли-продажи 1/2 доли не подтвердился, собственники были указаны прежние. 

При осуществлении повторного запроса на предоставление сведений из ЕГРН, согласно выписке от *** установлено, что собственником 1/2 доли в праве собственности на спорную квартиру стала ФИО2, переход прав был осуществлен на основании договора купли-продажи от ***.

На основании изложенного, истец просит суд перевести на него права и обязанности покупателя 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***, кадастровый ***, по договору купли-продажи от ***, зарегистрированному в ФИО7 на основании записи ***. Возложить на Управление Росреестра Свердловской области обязанность зарегистрировать право собственности на 1/2 долю в праве собственности на спорное жилое помещение за ФИО1 

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом и в срок, доверил защиту своих интересов представителю. Ранее в судебных заседаниях истец поддержал доводы и требования искового заявления, настаивал на его удовлетворении. 

Представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности от ***, поддержал доводы и требования искового заявления, настаивал на его удовлетворении в полном объеме. Отметил, что в случае удовлетворения исковых требований не будут нарушены права кого-либо из участников данного спора. Относительно обстоятельств дела пояснил, что ответчик ФИО5 намеренно назначила дату сделки на то время, когда сособственники не имели возможности заключить данный договор, о чем продавцу было известно. Кроме того, телеграммы, направленные в адрес сособственников не были оформлены надлежащим образом, в них отсутствовало указание на отправителя, а также необходимые сведения о совершаемой сделке, при этом ответчик на связи с сособственниками не выходила, на телефонные звонки не отвечала. 

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом и в срок, представила заявление о признании исковых требований. 

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3, действующий на основании доверенности от ***, возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме, а также принятия судом заявления соответчика ФИО5 о признании исковых требований. По существу исковых требований указал, что при совершении сделки купли-продажи 1/2 доли в праве долевой собственности на спорную квартиру продавцом соблюден установленный законом порядок продажи права в долевой собственности. Сособственники надлежащим образом, неоднократно были уведомлены о намерении ФИО5 продать принадлежащую ей долю, в том числе, нотариусом, однако, однозначного согласия на приобретение указанной доли получено не было, в связи с чем, сделка была совершена в установленном законом порядке. 

Третье лицо ФИО4 поддержала позицию истца и его представителя, просила исковые требования удовлетворить. Суду пояснила, что ответчик ФИО5, зная о том, что ФИО4 беременна, назначила дату сделки на время нахождения последней в перинатальном центре, чем лишила ее возможности реализовать право преимущественной покупки доли. Кроме того, от личных переговоров по вопросу продажи доли ответчик ФИО5, а также риелтор, занимающаяся вопросом оформления сделки, отказалась. 

Третье лицо нотариус ФИО8 в судебное заседание не явилась, в материалах дела имеется ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, а также отзыв на исковое заявление, согласно которому сделка был осуществлена в полном соответствии с требованиями действующего законодательства, права сособственников нарушены не были, порядок уведомления и предоставления права преимущественной покупки соблюден. 

Допрошенный в ходе судебного заседания свидетель С., проживающий в соседней квартире относительно спорной квартиры, пояснил суду обстоятельства разговора, записанного на диктофон, запись которого представлена в материалы дела. Пояснил, что ответчик ФИО2 приходила в квартиру и требовала предоставить ей ключи от общей двери, отделяющей две квартиры - спорную и квартиру свидетеля, от подъезда. В подтверждение права собственности ему был представлен договор купли-продажи, акт передачи имущества предоставлен не был, в связи с чем, в предоставлении ключей свидетель отказал, посчитав, что указанные действия могут быть мошенническими. 

В соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть в отсутствие неявившихся лиц. 

Заслушав пояснения представителя истца, представителя ответчика, третьего лица, показания свидетеля, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В силу ст. 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Согласно материалам дела спорным объектом недвижимого имущества является квартира, расположенная по адресу: ***, кадастровый ***. Право собственности на указанную квартиру, до заключения договора купли-продажи от *** было распределено следующим образом: по 1/4 доли в праве общей долевой собственности принадлежали ФИО1, ФИО4, 1/2 доля – ФИО5

*** между ФИО5 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи 1/2 доли. 

Истец указывает, что ответчик (ФИО5) в нарушение предусмотренного действующим законодательством порядка (ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации), нарушила преимущественное право покупки указанной доли истцом, поскольку *** истцом была получена телеграмма по адресу: ***, о продаже 1/2 доли спорной квартиры по цене 690000 руб. с полным расчетом до подписания договора. *** истец выразил свое согласие на приобретение 1/2 доли спорной квартиры по цене 690000 руб. с полным расчетом до подписания договора купли-продажи и необходимости согласования конкретных условий сделки. Данный факт подтвержден телеграммой *** направленной ФИО5 по адресу: ***. Данная телеграмма была получена представителем ФИО5 по доверенности ФИО6 В дальнейшем истцу не удавалась выйти на контакт с продавцом (ФИО5) и *** стало известно о совершенной сделке. 

Оценивая позиции сторон, представленные в материалы дела доказательства, суд отмечает следующее. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 5-КГ14-136 по смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть возложено на продавца.

В подтверждение факта надлежащего извещения сособственников о намерении продать причитающуюся долю суду представлены следующие доказательства. 

В адрес истца первоначально была направлены телеграмма от *** с текстом «Уведомляю продаже 1/2 доли квартиры Екатеринбург Учителей 16-66 цене 690 тысяч рублей с полным расчетом до подписания договора купли-продажи». В ответ на указанную телеграмму истцом была направлена телеграмма от *** с текстом: «Готовы обсуждать вопрос о покупке при встрече», третьим лицом ФИО4 направлена телеграмма от *** с текстом «Готовы к обсуждению, нужно встречаться ФИО4» 

Также в адрес истца были направлены телеграммы:

-*** «Уведомляю продаже 1/2 доли квартиры Екатеринбург Учителей 16-66 цене 690 тысяч рублей»;

-*** «Уведомляю продаже 1/2 доли квартиры Екатеринбург Учителей 16-66 цене 690 тысяч рублей с полным расчетом до подписания договора купли-продажи»;

-*** «Сделка купли-продажи 1/2 доли квартиры Екатеринбург Учителей 16-66 стоимость 690000 рублей состоится *** 14-00 *** полный расчет до подписания договора купли-продажи»

Более того, истцом представлена распечатка смс-собщения от ФИО9 (директор риэлтерского агентства) направленного в адрес ФИО4 с текстом, содержащим в себе сведения об объекте продажи, его стоимости и дате сделки, на что ФИО4 ответила, что данные вопросы не решаются по телефону, при этом намерение приобрести указанную долю из сообщения также не следует. 

Оценив представленные доказательства, суд скептически относится к возражениям истца о невозможности идентифицировать отправителя телеграмм, а также не указания в тексте телеграммы существенных условий сделки, поскольку сособственниками достоверно известно кто является собственником 1/2 доли, ими был дан ответ на телеграммы, а значит, отправитель был известен и понятен из текста телеграммы. Также в телеграммах четко идентифицирован предмет договора и указана его цена. Истец, в свою очередь, действуя добросовестно, при наличии намерения приобрести долю в праве собственности не предпринял каких-либо мер для заключения указанного договора, в назначенное время не явился, письменного согласия не представил, ответная телеграмма не носит утвердительный характер намерения приобрести долю, а значит, не могла быть воспринята продавцом (ФИО5) и покупателем (ФИО10) как препятствие для заключения договора. Более того, ответчиками соблюден установленный срок (1 месяц) для получения ответа на предложение о покупке доли.

Указанные стороной истца возражения в части отсутствия нуждаемости у покупателя в приобретении доли в праве собственности на спорное жилое помещение, а также невозможность использования квартиры в качестве коммунальной не являются юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении данного дела и не могут являться самостоятельным основанием для удовлетворения исковых требований.

Таким образом, суд приходит к выводу о соблюдении продавцом ФИО5 обязанности по уведомлению сособственника ФИО1 о намерении продать принадлежащую ответчику на праве собственности долю, а значит, основания для удовлетворения заявленных исковых требований отсутствуют. Кроме того, признание ответчиком ФИО5 исковых требований не может быть принято судом, польку в данном случае это приведет к нарушению прав и законных интересов покупателя (ФИО2), что является недопустимым. 

В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, применяемой судом по аналогии закона, ФИО1 внес на банковский счет Управления Судебного департамента Свердловской области сумму, определенную сторонами договора купли-продажи от *** как сумму, соразмерную размеру приобретаемой доли в праве собственности, а именно 690000 руб., что подтверждено чек-ордером от ***. 

В силу положений ч. 4 ст. 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации возврат сторонам неизрасходованных денежных сумм, внесенных ими в счет предстоящих судебных расходов, производится на основании судебного постановления. Порядок возврата сторонам неизрасходованных денежных сумм устанавливается Правительством Российской Федерации.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, оснований для удержания внесенной ФИО1 суммы на счет Управления Судебного департамента Свердловской области не имеется, данную сумму истцу надлежит возвратить. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

исковые требования ФИО1 к ФИО5, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору – оставить без удовлетворения. 

Обязать Управление Судебного департамента в Свердловской области возвратить ФИО1, *** года рождения, гражданину Российской Федерации, зарегистрированному в ***, денежные средства в размере 690 000 рублей, внесенные в УФК по Свердловской области (Управление Судебного департамента в Свердловской области лицевой счет ***) по чек-ордеру от ***. 

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца со дня изготовления решения судом в окончательной форме.

Судья 

<

***> К. В. Исакова 

<

***>

<

***> 

<

***>

<

***> 

<

***>

<

***> 

<

***>

<

***>

<

***>

<

***> 

<

***>

<

***>

<

***>

<

***> 

<

***> 

<

***>

<

***>