Дело №3a-132/2020

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.Нижний Новгород 22 января 2020 года

Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А.,

при секретаре судебного заседания Ворониной О.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 22,3 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости в размере 241000 (Двести сорок одна тысяча) рублей по состоянию на [дата],

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 [дата] обратилась в Нижегородский областной суд с указанным административным исковым заявлением. В обоснование заявленных требований указала о том, что у неё в собственности находится мини-маркет, нежилое здание магазина с кадастровым номером [номер], площадь 22,3 кв.м., расположенное по адресу: [адрес]. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость нежилого здания равна 596764,57 рублей. Административный истец с указанной кадастровой стоимостью объекта недвижимости не согласен, считает ее не соответствующей рыночной стоимости. В соответствии с отчетом об оценке от [дата] [номер], выполненным независимым оценщиком, рыночная стоимость здания составляет 241000 рублей. Руководствуясь положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец просит удовлетворить заявленное требование.

Для урегулирования спора об оспаривании результатов кадастровой оценки административный истец обратился в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела по существу в ее отсутствие, требования административного искового заявления поддержала. Направила в суд письменное ходатайство о восстановлении процессуального срока на подачу административного иска.

Административный ответчик Правительство Нижегородской области представило письменный отзыв, в котором указало, что результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 года утверждены постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области», представило выписку из Приложения 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 в отношении здания с кадастровым номером [номер], которым кадастровая стоимость здания была утверждена в размере 596764,57 рублей по состоянию на 05.06.2011 года.

Заинтересованное лицо ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области представило в суд отзыв на административное исковое заявление и информацию в отношении спорного нежилого здания. В отзыве на административное исковое заявление ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Нижегородской области указывает, что оно не утверждало и не определяло кадастровую стоимость здания, которая утверждена постановлением Правительства Нижегородской области. 

В информации указывается, что нежилое здание с кадастровым номером [номер] было внесено в Единый государственный реестр недвижимости 17.08.2010 года как ранее учтенное. Кадастровая стоимость данного здания определена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 по состоянию на 05.06.2011 года. Изменений кадастровой стоимости вышеуказанного объекта капитального строительства в ЕГРН не вносилось.

Рассмотрев материалы настоящего дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.

В суд представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, согласно которому административный истец ФИО1 является собственником нежилого здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 22,3 кв.м., назначение: нежилое здание, расположенного по адресу: [адрес], кадастровая стоимость объекта недвижимости 596764,57 рублей. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в реестр объектов недвижимости 07.07.2012 года. Дата определения кадастровой стоимости 05.06.2011 года. 

Приходя к выводу о наличии правовых основания для рассмотрения административного искового заявления ФИО1 по существу, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное ходатайство и восстановить предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ, частью десятой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, поскольку усматривает для этого наличие уважительных причин, обусловленных как введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости) лишь с 1 января 2015 года, так и положениями статьи 409 Налогового кодекса Российской Федерации о сроках уплаты налога на имущество физических лиц (не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом). Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», указанный пятилетний срок обусловлен исключительно закрепленной законом периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, в отношении которой с 15 июля 2016 года требования о ее проведении не реже чем один раз в течение пяти лет отсутствуют.

Из представленных в суд доказательств следует, что актуальная кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 22,3 кв.м., наименование: нежилое здание, назначение: нежилое здание, расположенного по адресу: [адрес], определена по состоянию на [дата] в размере 596764,57 рублей. При таких обстоятельствах применению подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и кадастровая стоимость здания с кадастровым номером [номер] может быть определена по состоянию на 05.06.2011 года, что и просит административный истец.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания, административный истец ФИО1 представила в суд отчет об оценке от 08.04.2019 года [номер], составленный оценщиком КП НО «Нижтехинвентаризация» ФИО2 (л.д.22-129).

Согласно данному отчету рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], общей площадью 22,3 кв.м., наименование: здание, назначение: нежилое здание - магазин, расположенного по адресу: [адрес], составляет 241000 (Двести сорок одна тысяча) рублей по состоянию на [дата].

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленный в суд отчет от 08.04.2019 года [номер] об оценке нежилого здания с кадастровым номером [номер], составленный оценщиком Казенного предприятия Нижегородской области «Нижтехинвентаризация» ФИО2, суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объектов оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611.

Из раздела 2 (задание на оценку) отчета усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости объекта оценки для пересмотра его кадастровой стоимости. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке, приведен перечень используемых при проведении оценки источников информации и использованной литературы.

Оценщиком дано подробное описание объекта оценки, его местоположение.

Нежилое здание с кадастровым номером [номер] расположено в центральной части 

<

данные изъяты>, на одной из крупных улиц. Местоположение характеризуется средней интенсивностью движения пешеходно-транспортного потока. Объект оценки расположен на красной линии. Подъездные пути – асфальтированная дорога. Оцениваемый объект представляет собой мини-маркет (магазин). Общая площадь 22,3 кв.м. Количество этажей – 1, год постройки – 1998, текущее использование – торговый объект, коммуникации – электроснабжение, процент износа здания – 14% (л.д.35-39). 

Дано описание земельного участка, на котором расположен объект оценки (л.д.40).

Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, указан за период, предшествующий дате оценки.

С учетом особенностей функционального назначения объекта оценки, а также особенностей местоположения, оцениваемый объект оценщиком отнесен к объектам недвижимости, которые относятся к сегменту рынка торговой недвижимости (л.д.47-48).

В отчете содержится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из определенного сегмента рынка. Приведены цены предложений объектов офисно-торгового назначения (10 предложений), цены арендных ставок на объекты офисно-торгового назначения (6 предложений), предложения по продаже земельных участков коммерческого назначения (9 предложений) (л.д.48-55). 

Определены ценообразующие факторы для объектов офисно-торговой недвижимости, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (л.д.56-65). 

Наиболее эффективным использованием оцениваемого здания в соответствии с требованиями ФСО [номер] признано его фактическое использование в качестве объектов торгового назначения (л.д.65-66).

Согласно главе V «Анализ рынка» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорного здания, суду не представлено. 

Оценка нежилого здания проведена с применением затратного подхода и доходного подхода. В отчете оценщик указал, по какой причине отказался от использования сравнительного подхода – отсутствие на рынке недвижимости объявлений о продаже сопоставимых объектов (объект выполнен из легких конструкций) (л.д.67).

При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием затратного подхода оценщик использовал метод сравнительной единицы. Оценщик произвел расчет затрат на замещение, то есть затрат, необходимых для воспроизведения аналогичного объекта в текущих ценах на дату оценки. Расчет затрат на замещение произведен по методу сравнительной единицы, который основан на сравнении единицы площади или единицы объема объекта оценки со стоимостью единицы площади или единицы объема объекта-аналога. Расчет производился на основе методики перерасчета стоимости строительства 1 кв.м. аналогичного оцениваемому объекту из базового уровня цен с последующим перерасчетом их в уровень цен на дату оценки. В отчете приведены сведения, содержащиеся в Сборнике КО-ИНВЕСТ, 2011 год, а также значения корректирующих коэффициентов. Произведен расчет корректировок цен объектов-аналогов. Оценщиком установлены размеры накопительного износа, а также применены соответствующие корректировки (л.д.68-86).

При определении рыночной стоимости доходным подходом оценщик применил метод прямой капитализации дохода, основанный на утверждении, что объект недвижимости должен стоить сумму, равную доходу, получаемому от данного объекта, деленному на коэффициент капитализации. Оценщик произвел расчет ставки капитализации для объекта оценки. Для расчета величины ставки арендной платы подобраны объекты-аналоги из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Определен чистый операционный доход применительно к оцениваемому объекту, размер ставки капитализации с учетом которой установлена рыночная стоимость объекта оценки доходным подходом (л.д.86-95).

Оценщиком проведено согласование полученных результатов при применении различных подходов к оценке, определен вес критериев согласования, определены весовые коэффициенты для согласования подходов оценки (л.д.95-96).

Таким образом, оценщиком приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости нежилого здания, содержащиеся сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. 

Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке указанные оценщиком сведения о рыночной стоимости нежилого здания участвующими в деле лицами не опровергнуты. Сам отчет, в котором определена величина рыночной стоимости нежилого здания, является допустимым и надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта оценки. Выводы оценщика аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.

Оценщик ФИО2 является членом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», регистрационный [номер]. Имеет высшее профессиональное образование, диплом Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета, АВС 0680483, 1999 год. Диплом о профессиональной переподготовке Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета, [номер], 2015 год. Оценщиком получен Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от [дата] [номер]. Стаж работы в оценочной деятельности – 4 года. Профессиональная деятельность оценщика застрахована СПАО «Ингосстрах» (л.д.28-29, л.д.121-127).

Сведений о том, что оценщик ФИО2 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от [дата] №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО2 у суда не имеется. 

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету, составленному оценщиком казенного предприятия Нижегородской области «Нижтехинвентаризация» ФИО2, у суда не имеется. 

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорного здания, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное по настоящему делу требование административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости. В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости – здания его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Федерального закона от [дата] №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость здания устанавливается равной этой рыночной стоимости.

Так как обращение административного истца в суд имело место 01.11.2019 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 52:06:0070003:1561 в размере его рыночной стоимости необходимо считать 01.11.2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 по настоящему административному делу удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером [номер], площадью 22,3 кв.м., наименование мини-маркет, назначение: нежилое здание, расположенного по адресу: [адрес]А, равной его рыночной стоимости в размере 241000 (Двести сорок одна тысяча) рублей по состоянию на [дата].

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости считать 01 ноября 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.

Судья М.А. Кручинин

В окончательной форме решение суда составлено [дата].

Судья М.А. Кручинин