Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 декабря 2024 года г.Пенза

Октябрьский районный суд г. Пензы в составе

председательствующего - судьи Тюриной Е.Г.,

при секретаре Астафьевой Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда г. Пензы гражданское дело № 2-2941/2024 по иску администрации города Пензы к ФИО3, ФИО4 о признании договора реального раздела недействительным, применении последствий недействительности сделки,

у с т а н о в и л:

Администрация города Пензы обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4, указав в его обоснование, что во исполнение утвержденной процедуры принятия решения о признании многоквартирного дома по 

<

адрес> в г.Пензе аварийным и подлежащим сносу межведомственной комиссией сделано заключение об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания. В связи с чем он включен в муниципальную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории города Пензы на 2019-2025 годы», утвержденную постановлением администрации города Пензы от 29 марта 2019 года №561 и региональную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пензенской области в 2019-2025 годах», утвержденную постановлением Правительства Пензенской области от 29 марта 2019 года №. 12 декабря 2023 года администрацией города Пензы принято постановление № об изъятии земельного участка с кадастровым номером № и жилых помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес>.30 сентября 2023 года ФИО4 и ФИО3 был заключен договор реального раздела жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, площадью 32 кв.м, этаж №, находящееся по адресу: 

<

адрес> в целях прекращения общей долевой собственности. На момент заключения вышеуказанного договора о реальном разделе ФИО4 принадлежало 2/3 доли указанного жилого помещения на основании договора дарения от 17 апреля 2013 года. ФИО3 принадлежала 1/3 доли указанного жилого помещения на основании договора купли-продажи жилого помещения, частично оплачиваемого за счет социальной выплаты, выделенной за счет федерального, областного и местного бюджета от 18 октября 2012 года, дата регистрации 22 октября 2012 года. В результате реального раздела в указанном жилом помещении ФИО4 переходит в собственность комната № площадью 13,1 кв.м, кадастровый №, что соответствует 2/3 доли жилого помещения. ФИО3 в результате реального раздела в указанном жилом помещении переходит в собственность комната № площадью 7,7 кв.м, кадастровый №, что соответствует 1/3 доли жилого помещения. В общем пользовании ответчиков остается кухня площадью 6 кв.м, коридор площадью 3,2 кв.м, сан.узел площадью 2 кв.м. Реальный раздел вышеуказанного жилого помещения повлек формирование двух самостоятельных комнат и преобразование указанной квартиры, расположенной в жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, фактически в два самостоятельных жилых помещения. При реализации вышеуказанного права администрация города при расселении данных жилых помещений по программе обязана предоставить вместо двухкомнатной квартиры, общей площадью 32 кв.м, две однокомнатные квартиры, не менее 32 кв.м, поскольку произошел реальный раздел жилого помещения. В этой связи соглашение от 30 сентября 2023 года о прекращении долевой собственности и реальном разделе квартиры, заключенное между ответчиками, является недействительным (ничтожным) ввиду следующего. Спорная квартира в многоквартирном доме принадлежащая ответчикам в силу договора дарения и договора купли-продажи, подпадает под определение неделимой вещи, технической возможности раздела которой целиком не представляется возможным. То есть выдела в ней, как части жилой площади, так и вспомогательных помещений,с оснащением образуемых в результате выдела самостоятельных помещений обособленными системами водо-,тепло-, и электроснабжения, канализацией, без нанесения несоразмерного ущерба объекту недвижимого имущества и легализации подобных изменений в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов, регулирующих перепланировку и переустройство квартиры в многоквартирном жилом доме, не имеется. В рассматриваемом случае по настоящему делу, полученные в результате заключенного ответчиками и оспариваемого истцом соглашения от 30.09.2023 объекты (комнаты), поставленные на самостоятельный кадастровый учет, вышеуказанными качествами изолированных помещений не обладают, в связи с чем фактического раздела квартиры на самостоятельные объекты с отдельными входами (выходами) в места общего пользования не произошло, новые квартиры в результате такого соглашения образованы не были, выдел долей в натуре был произведен только в отношении жилых комнат, места общего пользования остались в пользовании всех сособственников жилого помещения. Условия соглашения свидетельствуют о невозможности выдела ответчиками долей в спорной квартире без несоразмерного ущерба ей в связи с неделимостью ее, как объекта имущества и как следствие о ничтожности такой сделки. Соглашение между собственниками квартиры о прекращении долевой собственности и реальном разделе квартиры от 30 сентября 2023 года заключено после вынесения межведомственной комиссии заключения № от 17.11.2015 об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещениям, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, а также после включения дома в муниципальную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории города Пензы на 2019 - 2025 годы», утвержденную постановлением администрации г. Пензы от 29.03.2019 № №, и региональную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пензенской области в 2019 - 2025 годах», утвержденную постановлением Правительства Пензенской обл. от 29.03.2019 №-пП.Полученная ответчиками квартира по договору дарения и договору купли- продажи граждан характеризовалась конкретностью назначения и классифицировалась как одноцелевое помещение, используемое членами одной семьи на протяжении длительного периода времени, зарегистрированными в ней также на протяжении длительного времени, с июня 2013 года. Порядок пользования квартирой собственниками до настоящего времени не определён, более того, сособственники 2-комнатной квартиры являются родственниками и членами одной семьи, как и раньше ведут совместное хозяйство пользуются 2-комнатной квартирой в таком же режиме, как и до соглашения от 30 сентября 2023 года. Технической возможности передачи каждому из сособственников вновь образованных жилых помещений изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа в настоящее время не обеспечено. Соглашений о работах по перепланировке или каких-либо соответствующих строительных работ не заключено. Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о мнимости заключенного соглашения. Указывает, что при расселении двух самостоятельных жилых помещений, образованных в результате недействительной сделки, перед ответчиками возникает обязанность предоставления в их собственность вместо одной двухкомнатной квартиры-две однокомнатные.

Истец просил, с учетом уточнения, признать договор реального раздела от 30 сентября 2023 года о прекращении долевой собственности и реальном разделе квартиры, расположенной по адресу:

<

адрес> недействительным (ничтожным) с момента его заключения. Применить последствия недействительности ничтожного договора реального раздела от 30 сентября 2023 года о прекращении долевой собственности и реальном разделе квартиры в виде восстановления ответчикам общей долевой собственности на жилое помещение общей площадью 32 кв.м, состоящее из двух комнат, расположенное по адресу: 

<

адрес>

В ходе рассмотрения дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены Управление градостроительства и архитектуры города Пензы, Министерство градостроительства и архитектуры города Пензы, Управление Росреестра по Пензенской области, нотариус ФИО5

Представитель администрации города Пензы ФИО6, действующая на основании доверенности, поддержала исковые требования, просила их удовлетворить.

Ответчики ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, представлено заявление от них о рассмотрении в отсутствие. Ранее в судебном заседании представитель ответчиков ФИО7, действующая на основании доверенности, просила отказать в удовлетворении исковых требований. Представлены возражения на иск, согласно которым указывает на то, что заключение договора реального раздела спорного имущества само по себе не свидетельствует о мнимости заключенной сделки.Доказательств того, что стороны сделки действовали недобросовестно,в обход закона и не имели намерения совершить сделки в действительности, не осуществляли их реальное исполнение, не представлено. Законодательств того, что договор реального раздела противоречит требованиям действующего законодательства, нарушает права и интересы третьих лиц, не представлено. Указала, что по смыслу правовых положений ЖК РФ комнаты в коммунальной квартире могут выступать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, если они изолированы от других помещений, имеют отдельные выходы к местам общего пользования. Из представленных технических паспортов на спорное имущество следует,что спорные комнаты являются изолированными и имеют отдельные выходы к местам общего пользования, вследствие чего могут выступать самостоятельными объектами гражданских прав. Согласно выпискам из ЕГРН каждая комната № и № в коммунальной квартире по адресу:

<

адрес> поставлена на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера. Владея изначально долями 1/3 и 2/3 соответственно ответчики 22 сентября 2023 года заключили договор о порядке пользования, которым закрепили, что в пользование ФИО3, владеющим 1/3 доли переходит комната № площадью 7,7 кв.м, в пользованием ФИО4, владеющей 2/3 доли переходит комната № площадью 13,1 кв.м. Договором реального раздела от 30 сентября 2023 года лишь закреплен порядок владения имуществом, каким он был изначально с указанием конкретной площади, находящейся в пользовании сторон. У ответчиков разные лицевые счета на оплату коммунальных платежей, согласно отметке о регистрации ФИО3 зарегистрирован по адресу:

<

адрес> ФИО4 –

<

адрес>.1.Просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель третьего лица Управления градостроительства и архитектуры города Пензы ФИО8, действующая на основании доверенности, просила исковые требования удовлетворить. В судебном заседании пояснила, что перепланировка сама по себе не является основанием для разделения квартиры на отдельные квартиры, и в данном случае имеются основания для признания договора реального раздела недействительным.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Представлен отзыв, согласно которому 22 октября 2012 года на основании договора купли-продажи жилого помещения, частично оплачиваемый за счет социальной выплаты, выделенной за счет средств федерального, областного и местного бюджета от 18.10.2012 в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) были внесены записи о государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО3 (доля в праве 1/3), ФИО1 (доля в праве 1/3) и ФИО2 (доля в праве 1/3) на квартиру, площадью 32 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ на основании договора дарения от 17.04.2013 № б/н, заключенного между ФИО1, ФИО2 и ФИО4 в ЕГРН произведена государственная регистрация права общей долевой собственности - 2/3 доли указанной квартиры № за ФИО4. Впоследствии, в целях прекращения общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру ФИО4 и ФИО3 был заключен договор реального раздела от 30.09.2023, по которому ФИО4 переходит в собственность комната № 1, площадью 13,1 кв.м., кадастровый №, что соответствует 2/3 доли жилого помещения; ФИО3 переходит в собственность комната №, площадью 7,7 кв.м., кадастровый №, что соответствует 1/3 доли жилого помещения. В общем пользовании сторон остается кухня, коридор и сан. узел.В настоящее время по сведениям ЕГРН (в соответствии с вышеуказанным договором) ФИО3 является собственником жилого помещения - комнаты, общей площадью 7,7 кв.м., с кадастровым номером №, а ФИО4 является собственником жилого помещения - комнаты, общей площадью 13,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных в квартире с кадастровым номером № (находящейся в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу) по адресу: 

<

адрес>. Государственная регистрация произведена 02.10.2023. Просит рассмотреть дело в отсутствие представителя. 

Третье лицо нотариус ФИО10, представитель Министерства градостроительства и архитектуры города Пензы в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Прокуратура Октябрьского района г.Пензы в судебное заседание не направила представителя, извещена надлежащим образом.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, квартира, состоящая из двух жилых комнат, площадью 32 кв.м, с кадастровым номером № расположенная по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи жилого помещения, частично оплачиваемого за счет социальной выплаты, выделенной за счет средств федерального, областного и местного бюджета, от 18 октября 2012 года на праве общей долевой собственности принадлежала ФИО3 (доля в праве 1/3), ФИО1 (доля в праве 1/3), ФИО2 (доля в праве 1/3). 

17 апреля 2013 года ФИО1 и ФИО2 произвели отчуждение путем дарения принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности (по 1/3 каждый) на указанную квартиру ФИО4, что подтверждается договором дарения и сведениями ЕГРН о регистрации перехода права 04 июня 2013 года.

В результате совершения указанной сделки участниками общей долевой собственности на квартиру стали ФИО4 (2/3 доли в праве) и ФИО3 (1/3 доля в праве).

Заключением межведомственной комиссии об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции № от 17 ноября 2015 года многоквартирный 

<

адрес> в г. Пензе признан аварийным и подлежащим сносу в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания.

Данный дом включен в муниципальную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории города Пензы на 2019-2025 годы», утвержденную постановлением администрации города Пензы от 29 марта 2019 года № и региональную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пензенской области в 2019-2025 годах», утвержденную постановлением Правительства Пензенской области от 29 марта 2019 ода №-пП.

ФИО4 и ФИО3 определили порядок пользования квартирой, о чем между ними 22 сентября 2023 года заключен «договор о порядке пользования жилым помещением», в соответствии с которым в пользование ФИО4 передана комната №, площадью 13,1 кв.м (п.5.1 договора); в пользование ФИО3 - комната №, площадью 7.7 кв.м (п.5.2 договора); в общем пользовании сторон находятся кухня площадью 6 кв.м, коридор площадью 3,2 кв.м, сан узел площадью 2 кв.м. (п.6)

30 сентября 2023 года ФИО4 и ФИО3, с согласия своего отца ФИО12., заключили договор реального раздела жилого помещения – квартиры в целях прекращения общей долевой собственности на данный объект. 

Условиями договора предусмотрено, что в результате реального раздела ФИО4 переходит в собственность комната № площадью 13,1 кв.м, кадастровый №, что соответствует 2/3 доли жилого помещения. (п.5.1) ФИО3 - переходит в собственность комната №, площадью 7,7 кв.м, кадастровый №,что соответствует 1/3 доли жилого помещения (п.5.2) В общем пользовании сторон остается кухня площадью 6 кв.м, коридор площадью 3,2 кв.м, санузел площадью 2 кв.м. (п.6). Договор реального раздела удостоверен нотариусом ФИО5 30 сентября 2023 года, о чем имеется запись в реестре №-н/58-2023-4-1034, зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пензенской области 02 октября 2023 года.

12 декабря 2023 года администрацией города Пензы принято постановление № об изъятии земельного участка с кадастровым номером 58:29:1005012:26 и жилых помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Истец администрация г. Пензы, считая, что договор реального раздела от 13 сентября 2023 года, нарушает права муниципального образования г.Пензы, хотя и не являющегося стороной сделки, поскольку создает правовые последствия, предусмотренные программой «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории города Пензы на 2019-2025 годах», утвержденную постановлением Правительства Пензенской области от 29.03.2019 №187-пП, и обратившись в суд с настоящим иском, указывает на недействительность данного договора по основанию, предусмотренному ст. 168 ГК РФ, поскольку спорная квартира в многоквартирном доме подпадает под определение неделимой вещи, технической возможности раздела которой целиком, то есть выдела в ней, как части жилой площади, так и вспомогательных помещений, с оснащением образуемых в результате выдела самостоятельных помещений обособленными системами водо-, тепло – и электроснабжения, канализацией, без нанесения несоразмерного ущерба объекту недвижимого имущества и легализации подобных изменений в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов, регулирующих перепланировку и переустройство квартиры в многоквартирном жилом доме, не имеется. 

Действительно, на основании ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем: применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ГК РФ). 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (п.1 ст.168 ГК РФ).

Пункт 2 ст. 168 ГК РФ устанавливает, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, несвязанные с недействительностью сделки.

Исходя из системного толкования п.1 ст. 1, п.3 ст. 166 и п.2 ст. 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с п.1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Согласно ст.252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами являются выяснение, наряду с иными обстоятельствами, допускается ли законом раздел спорной квартиры (выдел в натуре доли в квартире) и возможен ли он без несоразмерного ущерба. 

По смыслу статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при разделе объекта недвижимости исходный объект недвижимости прекращает свое существование, следовательно, прекращается и право общей долевой собственности на него, образуются объекты недвижимости того же вида, что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости.

Статья 130 ГК РФ относит к недвижимым вещам жилые помещения, границы которых описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Нужно учитывать, что федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» определено, что если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, то в кадастр недвижимости и в Единый государственный реестр вносятся сведения о виде данного жилого помещения. При этом в качестве вида указаны комната и квартира, часть же квартиры, в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации, не указана.

Понятие части квартиры также не дано в ЖК РФ и ГК РФ, но даны понятия жилого помещения, квартиры и понятие комнаты, как жилого помещения, в ст.15 и ст. 16 ЖК РФ. В частности, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)) (ст. 15 ЖК РФ). Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ст. 16 ЖК РФ).

В то же время, исходя из общего смысла статей 15, 16, 18 ЖК РФ и 558, 673 ГК РФ часть квартиры является объектом жилищных и гражданско-правовых отношений, но при условии если эта часть является изолированной и может эксплуатироваться отдельно от другой части. Комната также является объектом жилищных прав.

Аналогичное вышеприведенному толкованию понятия «часть квартиры» дает и Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24 августа 1993 года №8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», где в пункте 12 разъяснено, что выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа.

Раздел квартиры в натуре (выдела доли в натуре) допускается на части, но не комнаты, и при совокупности следующих условий: наличие технической возможности выдела изолированных квартир с отдельными входами, обособленных в многоквартирном доме, обеспечивающих возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящих из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении, в том числе путем превращения ее в таковые в результате осуществления предлагаемых переоборудований в целях изоляции; отсутствие несоразмерного ущерба хозяйственному назначению здания и разделяемого объекта недвижимости; возможность создания в результате раздела общего имущества самостоятельных объектов гражданских прав и их дальнейшего использования с сохранением прежнего целевого назначения.

При этом раздел квартиры в натуре не должен приводить к неосновательному умалению прав разделяемых собственников на сохранения аналогичного уровня обеспеченности жилого помещения инженерными системами и удобствами. Вновь образованные помещения, сохраняя целевое назначение и разрешенное использование исходного жилого помещения, должны соответствовать предельными минимальным размерам соответствующих помещений.

Следовательно, квартира в многоквартирном доме могла бы быть делимой, если в результате реального раздела (выдела) выделенные изолированные части сохранят свое назначение, т.е. будут пригодными для постоянного проживания и соответствовать санитарным и иным нормам, а также будут изолированными друг от друга, то есть будет обеспечена возможность их автономной эксплуатации.

Таким образом, анализ вышеприведенных положений закона позволяет сделать вывод что в результате раздела квартиры на части должны быть образованы новые объекты недвижимости - жилые помещения – изолированные квартиры, а не комнаты, не обеспеченные индивидуальным составом вспомогательных помещений.

Пункт 1 ст. 133 ГК РФ определяет, что вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части. 

На основании изложенного, квартира в многоквартирном доме, при реальном разделе которой не могут быть образованы изолированные части, сохраняющие свое назначение, в силу п. 1 ст. 133 ГК РФ подпадает под определение неделимой вещи.

Как установлено судом, не оспаривается сторонами и следует из материалов дела, в том числе сведений ЕГРН, в результате раздела прекращено право общей долевой собственности Ш-вых на квартиру по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №; образовались новые объекты недвижимости – жилые помещения – комнаты, а именно: комната, общей площадью 7,7 кв.м., с кадастровым номером №, и комната, общей площадью 13,1 кв.м., с кадастровым номером №, в отношении которых 02 октября 2023 года зарегистрировано право личной собственности за ответчиками ФИО3 и ФИО4 соответственно. Указанные объекты недвижимости не обеспечены индивидуальным составом вспомогательных помещений. Вспомогательные помещения - туалет, ванная, санузел, имеющие кадастровый №, остаются в общем пользовании сторон, без сохранения регистрации права на них.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что образовавшиеся в результате раздела помещения - комнаты не подпадают под понятие «часть квартиры» применительно к вышеприведенным положениям закона, поскольку они неразрывно функционально связаны друг с другом, то есть не обособлены, не наделены составом вспомогательных помещений, не являются изолированными друг от друга. В силу изложенного, вопреки доводам представителя ответчиков, наличие у комнат в квартире отдельных выходов к местам общего пользования, не относит их к тем объектам гражданского оборота, которые по смыслу законодательства должны быть образованы в результате раздела квартиры на части – обособленные и изолированные друг от друга квартиры. Новые квартиры в результате раздела образованы не были, выдел долей в натуре был произведен только в отношении жилых комнат при сохранении в пользовании сособственников исходного жилого помещения мест общего пользования, что противоречит закону, в частности положениям ст. 133, 252 ГК РФ.

Также необходимо учитывать, что договор реального раздела квартиры был заключен после вынесения межведомственной комиссией заключения № от 17 ноября 2015 года об оценке соответствия помещения требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещениям, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, а так же после включения дома в муниципальную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории города Пензы на 2019-2025 годы», утвержденную постановлением администрации г.Пензы от 29 марта 2019 года №187-пП, следовательно, реальный раздел квартиры, находящейся в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, также противоречит закону ввиду того, что в силу ч.4 ст. 15 ЖК РФ все жилые помещения в таком доме считаются непригодными для проживания. Это означает, что в результате такого раздела не могут быть образованы новые жилые помещения – квартиры, отвечающие требованиям законодательства. 

Довод ответчика о разделе лицевых счетов также не свидетельствует об образовании двух изолированных квартир и не имеет правового значения для настоящего спора.

Таким образом, на основании изложенного суд приходит к выводу, что сделка совершена с нарушением требований закона, а именно положений ст. 133, 252 ГК РФ и ст. 15 ЖК РФ, в связи с чем является ничтожной.

При таких обстоятельствах, на основании вышеизложенного, руководствуясь приведенными нормами права, суд считает необходимым удовлетворить требование истца и признать договор реального раздела от 30 сентября 2023 года недействительным.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В связи с удовлетворением иска о признании договора реального раздела от 30 сентября 2023 года недействительным суд считает подлежащими удовлетворению и требования о применении последствий недействительности данной сделки.

Учитывая вышеизложенное и принимая во внимание, что Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о новых объектах недвижимости - жилых помещениях – комнатах, произведена регистрация прав личной собственности ответчиков на указанные объекты, то в силу положений ст. 167 ГК РФ правовым последствием признания договора раздела недействительным будет являться возврат сторон в первоначальное состояние, а именно возврат в общую долевую собственность ФИО3 1/3 доли в праве собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, общей площадью 32 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер объекта №; в общую долевую собственность ФИО4 2/3 доли в праве собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, общей площадью 32 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер объекта №; а так же прекращение права собственности ФИО3 на жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (комната), площадью 7,7 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №; прекращение права собственности ФИО4 на жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (комната), площадью 13,1 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск администрации города Пензы к ФИО3, ФИО4 о признании договора реального раздела недействительным, применении последствий недействительности сделки – удовлетворить.

Признать недействительным договор реального раздела жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, по адресу: 

<

адрес>, заключенный 30 сентября 2023 года между ФИО4, и ФИО3, действующим с согласия своего отца ФИО1.

Применить последствия недействительности сделки, возвратив в общую долевую собственность ФИО3 1/3 доли в праве собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, общей площадью 32 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер объекта №; возвратив в общую долевую собственность ФИО4 2/3 доли в праве собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, общей площадью 32 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер объекта №

Прекратить право собственности ФИО3 на жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (комната), площадью 7,7 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

Прекратить право собственности ФИО4 на жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (комната), площадью 13,1 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г. Пензы в течение одного месяца с момента вынесения в окончательной форме. 

Мотивированное решение составлено 27 декабря 2024 года.

Судья: Е.Г.Тюрина