Судья Ряпусов А.В. Дело № 33-63/2026

(33-3081/2025)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Черных О.Г.,

судей: Ячменевой А.Б., Залевской Е.А.

при секретаре Миретиной М.А., Серяковой М.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске апелляционную жалобу представителя истца ФИО1 ФИО2 на решение Парабельского районного суда Томской области от 18 марта 2025года

по делу № 2-2/2025 по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о признании права собственности отсутствующим, исключении нежилого помещения из плана квартиры, признании нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома, признании права собственности на долю в общем имуществе многоквартирного дома, признании результатов межевания недействительными, установлении границ земельного участка.

Заслушав доклад судьи Ячменевой А.Б., объяснения представителя истца ФИО2, поддержавшей доводы жалобы, представителя ФИО3 ФИО7, возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился с иском к ФИО3, ФИО4 (привлечена в качестве соответчика определением от 17.10.2023), в котором просил с учетом уточнения требований признать право совместной собственности ответчиков на помещение № /__/ площадью /__/ кв.м (котельную) в квартире № /__/ дома /__/ по адресу: /__/, с кадастровым номером /__/, отсутствующим, исключить данное нежилое помещение из плана указанной квартиры № /__/, признать данное нежилое помещение (котельную) общим имуществом многоквартирного жилого дома № /__/ по /__/, в /__/, признать за ним право собственности на 1/2 долю указанного нежилого помещения, обязать ответчика ФИО3 не чинить истцу препятствий в пользовании указанным нежилым помещением (котельной), исключить из ЕГРН сведения о координатах характерных точек границ земельного участка с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/, принадлежащего ФИО3, ФИО4, установить местоположение границ земельного участка с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/, по координатам характерных точек, указанных в иске, указать, что решение суда является основанием для внесения в ЕГРН сведений о местоположении земельного участка с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу /__/, по координатам характерных точек, согласно межевому плану, подготовленному кадастровым инженером ООО «ГеоКондр» К.

В обоснование исковых требований истец указал, что 22.04.1996 он по договору купли-продажи приобрел у Парабельского райпотребсоюза здание столовой общей площадью /__/ кв.м по адресу: /__/, расположенное на земельном участке /__/ кв.м.

16.09.2008 истцу выдано разрешение на перевод нежилого здания столовой в жилое помещение. Согласно Акту приемки объекта после переустройства и/или перепланировки oт 18.09.2008 перепланировка и переустройство объекта по адресу: /__/, произведены согласно проектно-сметной документации, объект может эксплуатироваться в качестве двухквартирного жилого дома. В тот же день истцом получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, состоящего из жилой квартиры /__/ общей площадью /__/ кв.м и жилой квартиры /__/ общей площадью /__/ кв.м.

17.04.2009 истец зарегистрировал право собственности на квартиру, общей площадью /__/ кв.м, по адресу: /__/, с кадастровым номером /__/, и на кв. /__/ площадью /__/ кв.м с кадастровым номером /__/ по тому же адресу.

02.04.2010 истец в соответствии с договором купли-продажи продал квартиру № /__/ по адресу: /__/, своей сестре ФИО5, которая оформила свое право собственности на квартиру 22.04.2010.

По мнению истца, при разделении помещения бывшей столовой на две квартиры Парабельским ТОЦТИ ошибочно к квартире № /__/ было отнесено помещение котельной площадью /__/ кв.м, поскольку данная котельная являлась общей, имеет отдельный вход, в ней находилась кирпичная печь, которая отапливала две образованные квартиры. В последующем в 2013 году данная печь была демонтирована и в котельной установлены два котла, теплоноситель, от которых подается по трубным тепловым сетям в квартиру №/__/ и в квартиру №/__/, то есть данная котельная является вспомогательным помещением многоквартирного жилого дома.

В соответствии с заключением кадастрового инженера от 02.08.2023 спорная котельная является общим имуществом владельцев обеих квартир по адресу: /__/, и в силу закона не может входить в состав и владение исключительно собственников только одной из квартир многоквартирного дома.

ФИО1 и ФИО5 совместно пользовалась указанной котельной. В 2022 году в дом проведен газ, с этого момента котельная и установленное в ней оборудование используется как резервный источник отопления для обеих квартир.

Однако 17.07.2023 ответчик ФИО3 закрыл котельную на замок, ограничив истцу доступ в указанное помещение. С этого момента истец считает свое право нарушенным.

Учитывая, что помещение котельной в силу закона является общим имуществом многоквартирного дома, истец полагает, что право единоличной собственности ответчиков на данное нежилое помещение следует признать отсутствующим.

Также жилой дом по адресу: /__/, расположен на двух земельных участках с кадастровыми номерами №/__/ и № /__/, которые были образованы в 2007 году, поставлены на кадастровый учет и приобретены истцом у Администрации Парабельского района Томской области на основании договора купли-продажи № 58 от 02.10.2009 (том 1, л.д. 28). При этом на момент образования земельных участков помещение по адресу: /__/, являлось нежилым и принадлежало одному собственнику (истцу).

28.03.2012 истец продал земельный участок с кадастровым номером /__/ ФИО5 (том 1, л.д. 29), при этом между истцом и ФИО5 разногласий относительно пользования земельными участками не возникало.

После перевода нежилого здания по адресу: /__/, в жилое границы земельных участков не уточнялись и в соответствие с действующим законодательством не приводились.

Кадастровым инженером К. подготовлен межевой план земельного участка, принадлежащего истцу, в соответствии с которым имеются расхождения между существующими координатами характерных точек земельного участка истца и уточненными координатами, которые по мнению истца, и являются верными (том 1, л.д. 36-38). Просил установить границы принадлежащего ему земельного участка с кадастровым № /__/ в соответствии с координатами характерных точек, установленных указанным выше кадастровым инженером.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 поддержала требования.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, заявил о применении срока исковой давности.

Третье лицо ФИО5 в судебном заседании исковые требования не поддержала.

Ответчик ФИО4, представитель третьего лица Управления Росреестра по Томской области, представитель третьего лица АО «Россельхозбанк» в судебное заседание не явились.

Обжалуемым решением с учетом дополнительного решения от 22 июля 2025 года в удовлетворении требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца ФИО2 просит решение суда отменить, принять новое, которым исковые требования удовлетворить.

В обоснование доводов жалобы выражает несогласие с выводом суда о том, что спорный дом не является многоквартирным, поскольку дом, состоящий из двух квартир, имеет общее имущество в виде стен, крыши и др. В котельной имеются инженерные системы, предназначенные для обслуживания обеих квартир.

Указывает, что требование истца об установлении местоположения границ земельного участка ответчика судом не разрешено.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика ФИО6 просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 327 и 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений на жалобу, проверив законность и обоснованность решения суда по правилам абзаца первого части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к следующему.

Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с п. п. 1, 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и, в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах, распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, согласно подп. а п. 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения (помещения общего пользования), в том числе технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Из приведенных норм следует, что к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение.

Следовательно, отнесение помещения к общему имуществу законодатель связывает не с нахождением данного имущества (расположением в пределах дома), а с его назначением: предназначено ли оно непосредственно для обслуживания, использования и доступа к помещениям, находящимся в собственности собственников этих помещений, а также тесно связано с ними назначением.

Согласно определению Конституционного суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-0-0 помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Такого рода помещения являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 указывает, что спорное нежилое помещение (помещение котельной) является техническим и относится к общей долевой собственности собственников многоквартирного дома, поскольку оно используется для технического обслуживания жилых помещений в многоквартирном доме. Постоянный доступ в данное помещение необходим с целью контроля работы системы отопления в рабочем состоянии двух квартир в результате аварийного отключения газовых котлов при переходе на резервные котлы.

Отказывая в удовлетворении требований, суд исходил из того, что с учетом заключения повторной судебной экспертизы, проведенной ООО «Строительно-техническая экспертиза «Аргумент», жилой дом по адресу: /__/, не является многоквартирным домом, в связи с чем спорное помещение № /__/ не относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном жилом доме, в связи с чем находится в правомерном владении ответчиков.

В удовлетворении данных требований отказано верно.

Так, из дела видно, что 22.04.1996 ФИО1 по нотариально удостоверенному договору купли-продажи приобрел у Парабельского райпотребсоюза здание столовой общей полезной площадью /__/ кв.м по адресу: /__/, расположенное на земельном участке /__/ кв.м (том 1, л.д. 13)

16.09.2008 ФИО1 выдано разрешение на перевод нежилого здания столовой в жилое помещение (том 1, л.д. 14).

Согласно акту приемки объекта после переустройства и/или перепланировки oт 18.09.2008 перепланировка и переустройство объекта по адресу: /__/, произведены согласно проектно-сметной документации, объект может эксплуатироваться в качестве двухквартирного жилого дома (том 1, л.д. 15).

18.09.2008 ФИО1 получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, состоящего из жилой квартиры /__/ общей площадью /__/ кв.м и жилой квартиры /__/ общей площадью /__/ кв.м (том 1, л.д. 16-17, 18-19).

17.04.2009 ФИО1 зарегистрировал право собственности на квартиру, общей площадью /__/ кв.м по адресу: /__/, с кадастровым номером /__/, и на кв. /__/ площадью /__/ кв.м с кадастровым номером /__/ по этому же адресу.

02.04.2010 ФИО1 в соответствии с договором купли-продажи продал квартиру №/__/ по адресу: /__/, ФИО5, которая оформила свое право собственности 22.04.2010 (том 1, л.д. 50).

Согласно техническому паспорту, изготовленному Парабельским ТОЦТИ, к квартире № /__/ отнесено помещение котельной площадью /__/ кв.м, имеющее отдельный вход. Данная котельная, по мнению истца, является вспомогательным помещением многоквартирного жилого дома.

14.06.2019 ответчик ФИО3 приобрел у ФИО5 квартиру № /__/ по адресу: /__/, в собственность в соответствии с договором купли-продажи квартиры с земельным участком (Т. 1, л.д. 178-182).

В обоснование требований истцом представлено заключение кадастрового инженера от 02.08.2023, согласно которому спорная котельная является общим имуществом владельцев обеих квартир по адресу: /__/, в силу закона не может входить в состав и владение исключительно собственников только одной из квартир многоквартирного дома (том 1, л.д. 32).

С целью проверки доводов истца определением Парабельского районного суда Томской области от 10.11.2023 назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Независимая экспертиза и оценка».

Согласно заключению данного экспертного учреждения № 5083 от 15.02.2024 жилой дом, расположенный по адресу: /__/, обладает признаками многоквартирного дома, так как в нем имеется две квартиры, помещения общего пользования и общие инженерные системы, но также он обладает признаками дома блокированной застройки в виде разделения здания на два блока и имеющие общие инженерные сети. При этом, экспертом сделан однозначный вывод о том, что данный жилой дом является многоквартирным домом блокированной застройки.

Определением Парабельского районного суда Томской области от 25 марта 2024 года по делу назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Строительно-техническая экспертиза «Аргумент».

Согласно заключению № 2419 от 31.05.2024, подготовленному ООО «Строительно-техническая экспертиза «Аргумент», установлено, что жилой дом по адресу: /__/, имеет признаки дома блокированной застройки в виде разделения здания на два блока: квартиру № /__/ и квартиру № /__/. Квартиры № /__/ и № /__/ расположены в одном ряду, имеют общие боковые стены без проемов. Каждая квартира имеет отдельный выход на собственный земельный участок. Каждая квартира оборудована самостоятельными инженерными коммуникациями, общих инженерных коммуникаций в жилом доме нет. Правообладателем квартиры № /__/ площадью /__/ кв.м является ФИО1. Правообладателями квартиры № /__/ площадью /__/ кв.м являются ФИО3 и ФИО4 Иных помещений, не принадлежащих отдельным собственникам и предназначенных для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений, в данном жилом доме нет. Земельный участок площадью /__/ кв.м с кадастровым номером /__/ имеет разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, правообладателем является ФИО1, границы земельного участка определены. Земельный участок площадью /__/ кв.м с кадастровым номером /__/ имеет разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, правообладателями являются ФИО3 и ФИО4, границы земельного участка определены.

На момент проведения экспертизы функциональное и целевое назначение помещения № /__/, отнесенного к квартире № /__/ жилого дома по адресу: /__/, является помещением вспомогательного использования - котельная, с размещением в нем резервного твердотопливного котла с частью отопительной системы квартиры № /__/ и резервного твердотопливного котла с частью отопительной системы квартиры №/__/.

На момент проведения экспертизы помещение № /__/ квартиры № /__/ жилого дома по адресу: /__/, не используется по своему функциональному назначению, указанному в документах (то есть как котельная) для обслуживания квартиры № /__/ и квартиры №/__/. Доступ в помещение № /__/ квартиры № /__/ жилого дома есть только у ФИО3, доступа у ФИО1 в помещение нет. Основным источником тепловой энергии квартиры №/__/ является газовый отопительный котел Buran КСГЗ-16В, расположенный во входной пристройке квартиры №/__/. Основным источником тепловой энергии квартиры № /__/ является газовый отопительный котел Лемакс «Патрит-16», расположенный во входной пристройке квартиры № /__/. До подключения газового оборудования квартира № /__/ и квартира № /__/ отапливались от твердотопливных котлов, установленных в помещении № /__/, отнесенного к квартире № /__/. После подключения газового оборудования твердотопливные котлы остались как резервные котлы, на случай аварийного отключения газового оборудования. При подключении газового оборудования собственник квартиры №/__/ переоборудовал систему отопления в своей квартире: установил до газового котла циркуляционный насос, после газового котла расширительный бачок. В помещении № /__/ (указанного в документах как котельная) отсоединил трубопровод отопления от накопительного бачка квартиры № /__/ с установкой заглушки, отключил комплект для подключения ТЭНБ к твердотопливному котлу и циркуляционный насос от электропитания. При подключении газового оборудования собственник квартиры №/__/ не стал переоборудовать систему отопления в своей квартире, оставил оборудование в помещении № /__/ квартиры №/__/. В материалах дела отсутствует информация об аварийном отключении газового оборудования как в квартире № /__/, так и в квартире № /__/, следовательно, резервные котлы отопительной системы квартиры № /__/ и квартиры № /__/ с момента подключения газового оборудования не использовались. В помещении № /__/ квартиры № /__/ (указанного в документах как котельная) отсутствуют какие-либо виды топлива (дрова, уголь), а также остатки продуктов горения (возле котлов чисто). Оборудование системы отопления квартиры № /__/, расположенное в помещении № /__/ квартиры № /__/, не обслуживалось с момента подключения газового оборудования.

Основным источником тепловой энергии квартиры № /__/ является газовый отопительный котел Buran КСГЗ-16В, расположенный во входной пристройке квартиры №/__/.

В связи с тем, что резервный котел отопительной системы квартиры № /__/ с момента подключения газового оборудования не использовался, оборудование системы отопления квартиры № /__/, расположенное в помещении № /__/ квартиры №/__/, не обслуживалось с момента подключения газового оборудования, в отношении квартиры № /__/ на вопрос № 3 дан отрицательный ответ. Техническая возможность отсоединить расположенное в помещении № /__/ квартиры № /__/ (указанного в документах как котельная) оборудование системы отопления квартиры № /__/ существует. Необходимо соединить контур системы отопления (подающий и обратный трубопровод) в жилой комнате (пом. /__/) квартиры № /__/. Дополнительно установить на системе отопления, расположенной во входной пристройке квартиры № /__/, расширительный бачок и циркуляционный насос. На случай аварийного отключения газового оборудования или проведения ремонтных работ газораспределительной организацией, установить резервный источник отопления в виде электрокотла непосредственно возле газового оборудования, расположенного во входной пристройке квартиры № /__/.

В связи с наличием двух противоречивых заключений судебной коллегией по ходатайству истца назначена повторная судебная экспертиза в силу ст. 327.1 ГПК РФ.

Согласно заключению экспертов № Т013/2025 ТЭПЦ «Регион 70» от 15.12.2025 жилой дом, расположенный по адресу: /__/, обладает признаками дома блокированной застройки, а именно: квартиры №/__/ и №/__/ расположены в одном ряду и имеют общую боковую стену без проемов. Каждая квартира имеет отдельный вход на свой земельный участок. Квартира №/__/ на земельный участок площадью /__/ кв.м с кадастровым номером /__/, квартира №/__/ на земельный участок площадью /__/ кв.м с кадастровым номером /__/. Квартиры оборудованы автономными инженерными сетями.

Функциональное и целевое назначение помещения№/__/ (котельная), отнесенного к квартире №/__/ жилого дома по адресу: /__/, является вспомогательным помещением для размещения резервных твердотопливных котлов.

Источником тепловой энергии для каждой из квартир являются газовые котлы, поэтому помещение №/__/ квартиры №/__/ жилого дома по адресу: /__/, не используется по своему функциональному назначению, указанному в документах как котельная, а используется для размещения резервных твердотопливных котлов. Источником тепловой энергии для каждой из квартир являются газовые котлы. Эксперт обращает внимание, что на момент осмотра квартира №/__/ не отапливается ни одним из существующих котлов (газовым или твердотопливным), по причине отсутствия квартирантов в квартире №/__/.

В помещении №/__/ квартиры №/__/ расположена часть сетей отопления, обслуживающих квартиру №/__/, расширительный бачок им циркуляционный насос. Перенос оборудования, находящегося в помещении /__/ квартиры №/__/, будет заключаться в соединении подающей и обратной труб в помещении №/__/ квартиры №/__/ и добавление в систему расширительного бачка и циркуляционного насоса. Наиболее целесообразно в качестве резервного котла использовать электрокотел, а не имеющий твердотопливный котел. Электрокотел более дешевый занимает мало места.

Помещение №/__/ квартиры №/__/ жилого дома по адресу: /__/, не может быть местом общего пользования для квартиры №/__/ и квартиры №/__/ указанного жилого дома. При этом эксперт обращает внимание, что при аварийном отключении газа в случае рабочего состояния газового котла квартиры №/__/ (в квартире №/__/ на момент осмотра газовый котел отключен, т.к. в квартире нет проживающих), жильцам квартиры №/__/ придется пользоваться помещение №/__/ квартиры №/__/ для запуска и обслуживания резервного твердотопливного котла, на период аварийной ситуации с поступлением газа.

При таких обстоятельствах судебная коллегия принимает во внимание выводы повторной строительно – технической экспертизы № Т013/2025 ТЭПЦ «Регион 70» от 15.12.2025.

Таким образом, учитывая выводы повторной экспертизы № Т013/2025 ТЭПЦ «Регион 70» от 15.12.2025 о том, что дом является домом блокированной застройки, более того, как видно из дела, самим ФИО1 нежилое здание было переведено в жилое, им произведена перепланировка и переустройство, получено разрешение на ввод в эксплуатацию, т.е. дом разделён на две квартиры, составлен технический паспорт, произведена регистрация права собственности, затем квартира №/__/, в составе которой находилось спорное помещение ФИО1 продана ФИО5 за соответствующую стоимость, в результате действий самого истца спорное помещение №/__/ квартиры №/__/ (котельная) было отнесено именно к квартире №/__/, оснований для признания данного помещения общим имуществом многоквартирного дома не имеется.

Более того ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно пункту 1 статьи 196 данного кодекса общий срок исковой давности устанавливается в три года, определяемого в соответствии со статьей 200 данного кодекса.

В силу пункта 1 статьи 200 названного кодекса, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со статьей 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

На основании статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Конструкция приведенных норм и положений актов легального толкования в их системном единстве предполагает, что под владением понимается физическое обладание вещью, предполагающее сохранение над ней контроля.

В силу чего, разрешая заявленные требования по правилам о негаторном иске, значимым обстоятельством является установление того, сохранил ли истец фактическое обладание спорным помещением.

Как установлено выше, спорное помещение котельной не находится во владении истца, в связи с чем в данном случае положения ст. 208 ГК РФ не применимы, следовательно, применяются общие положения об исковой давности.

Учитывая, что 02.04.2010 ФИО1 продал ФИО5 квартиру №/__/ по адресу: /__/, в состав которой входила котельная, в связи с чем с указанного времени ему было известно о том, что спорное помещение выбыло из его законного владения, с иском обратился 23.08.2023, т.е. с пропуском срока исковой давности.

Позиция истца о том, что узнал о нарушенном праве в отношении спорного имущества 17.07.2023, когда ответчик ФИО3 закрыл котельную на замок, ограничив ему доступ в указанное помещение, не может быть принята во внимание, поскольку в 2010 году истец продал квартиру №/__/, в состав которой входит котельная, о чем ему было известно, поскольку с его собственными действиями связано приобретение дома, перепланировка и переустройство, введение в эксплуатацию, т.е. отнесение данного помещения к квартире №/__/ и продажа этой квартиры, за которую с учетом наличия в составе данного помещения определялась ее стоимость. Таким образом, ФИО1, не мог не знать об отнесении помещения №/__/ к квартире №/__/ с момента приобретения этих помещений в свою собственность, при этом момент прекращения фактического пользования данным помещением для начала исчисления срока исковой давности правового значения не имеет.

Таким образом, жилой дом по адресу: /__/, не является многоквартирным домом, в связи с чем спорное помещение № /__/ не является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме, находится в правомерном владении ответчика, оснований для удовлетворения требований в указанной части не имеется.

Отказывая в удовлетворении требования об установлении границ земельного участка истца, суд исходил из того, что оснований для установления границ по предложенным судебным экспертом точкам не имеется, поскольку с учетом положений ч. 3 ст. 196 ГПК РФ таким образом требования не заявлены.

С данным выводом судебная коллегия не согласилась.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 60 Земельного кодекса Российской Федерации действия, нарушающие права наземлюграждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем, в том числе, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу статьей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Согласно пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ объектами земельных отношений является земельный участок; земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В соответствии с п. 1 ст. 15 Земельного кодекса РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 25 Земельного кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно ст. 70 Земельного кодекса РФ государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно ч.1,ч.2, п. 3 ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (ред. от 14.04.2023) в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков. В кадастр недвижимости вносится описание местоположения объекта недвижимости.

Согласно п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона РФ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке.

Согласно ч. 1, ч. 3, ч. 8 ст. 22 Закона РФ "О государственной регистрации недвижимости" межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках. В случае, если в соответствии с федеральным законом местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования. Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Согласно п. 1.1 ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа, исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более. В межевом плане приводится обоснование местоположения уточненных границ земельного участка.

Судом установлено, что на основании постановления Главы Парабельского района от 02.10.2009 № 676 и договора купли-продажи земельного участка от 02.10.2009 ФИО1 предоставлено в собственность два земельных участка по адресу: /__/: площадью /__/ кв.м с кадастровым номером /__/ и площадью /__/ кв.м с кадастровым номером /__/ (Т. 1 л.д. 25-28).

Земельный участок площадью /__/ кв.м с кадастровым номером /__/ на основании договора купли-продажи земельного участка продан ФИО5 28.03.2012 (Т. 1 л.д. 29-31).

В дальнейшем право собственности на квартиру № /__/ по адресу: /__/, и земельный участок площадью /__/ кв.м с кадастровым номером /__/ по тому же адресу переданы ФИО3 и ФИО4 на основании договора купли-продажи квартиры с земельным участком от 14.06.2019 (Т. 1 л.д. 178-182).

Границы земельного участка площадью /__/ кв.м с кадастровым номером /__/ установлены на основании землеустроительного дела № 202 от 21.02.2007 (Т. 1 л.д. 143-158).

При этом сведения о координатах характерных точек земельных участков сторон в сведениях ЕГРН отсутствуют.

На основании ходатайства представителя истца определением Парабельского районного суда Томской области от 18 июля 2024 года по делу назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Геодезист».

Согласно землеустроительному заключению 1-Э/2025 от 14.01.2025, подготовленному ООО «Геодезист», установлено несоответствие фактической площади /__/ кв.м и границы земельного участка с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/, площади /__/ кв.м и границам, установленным и закрепленным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Также установлено несоответствие фактической площади /__/ кв.м и границы земельного участка с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/, площади /__/ кв.м и границам, установленным и закрепленным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Установлено несоответствие прохождения границ земельного участка с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/, градостроительным нормам и правилам, выраженное в неверном прохождении части границ, соответствующей общей боковой стене квартир (блоков-секций), не соблюдении минимального расстояния от границ земельного участка до стены здания (блока-секции), расположенной в границах смежного земельного участка. (том 3, л.д. 105-131).

Согласно заключению экспертов № Т013/2025 ТЭПЦ «Регион 70» от 15.12.2025 правоустанавливающие документы не содержат координат характерных точек смежной границы земельного участка с кадастровым номером /__/ и земельного участка с кадастровым номером /__/ в системе координат МСК 70.

Договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами /__/ и /__/ не содержит координат. Составлен в 2009 году до принятия системы МСК 70.

Определить местоположение смежной границы на основании правоустанавливающих документов не представляется возможным по причине отсутствия в них координат границ земельных участков в системе координат МСК 70.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 за 2019 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17 июля 2019 года, итогом рассмотрения межевого спора по границе земельного участка должен быть судебный акт, которым будет установлена смежная граница между земельными участками по координатам поворотных точек. При разрешении такого спора суд устанавливает фактическую и (или) юридическую границу смежных земельных участков, принимая во внимание, в том числе сведения о местоположении границ земельных участков и их согласовании на момент образования спорных участков. Установление судом границ земельного участка позволяет провести его окончательную индивидуализацию и поставить его на соответствующий государственный учет, создает определенность в отношениях по использованию заинтересованными лицами смежных земельных участков.

Каких-либо доказательств невозможности установления и согласования смежной границы по точкам н1-н10-н11-н12-н13-н14 с ответчиками, истцом не представлено, право на удостоверение смежной границы земельного участка путем реализации процедуры определения границ земельного участка, согласования и утверждения в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» собственником земельного участка не утрачено.

При этом проведенное истцом межевание ООО «ГеоКондр» и установленные данным Обществом границы на основании данных истца не соответствует установленным требованиям, не согласовано с заинтересованными сторонами, не отвечает интересам всех заинтересованных лиц, указанные в межевании координаты характерных точек и установление новых границ затрагивают права и законные интересы ответчика, так как новые границы находятся на границе ответчика. В связи с этим данное межевание судом обоснованно не принято во внимание.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО7 пояснил, что ответчик не возражает против установления смежной границы земельных участков сторон по координатам, приведенным в приложении № 4 судебной землеустроительной экспертизы 1-Э/2025 от 14.01.2025, подготовленной ООО «Геодезист» (т.3 л.д.129), поскольку они соответствуют сложившемуся фактическому пользованию, размерам принадлежащих сторонам земельных участков.

Учитывая невозможность установления границ по правоустанавливающим документам, о чем имеется вывод судебного эксперта от 15.12.2025, сопоставляя описание закрепленных точек, карты (плана) границ, приведенных в землеустроительном деле № 202 по межеванию земельного участка по адрес: /__/, от 21.08.2007, (т.1 л.д. 143), с схемой расположения земельного участка с кадастровым номером /__/, принадлежащего ответчикам, судебная коллегия полагает возможным установить смежную границу спорных участков по каталогу координат, приведенному в приложении № 4 судебной землеустроительной экспертизы 1-Э/2025 от 14.01.2025, подготовленной ООО «Геодезист» (т.3 л.д.129): от точки н14 до точки н1.

С связи с отсутствием в материалах дела данных о нарушении прав истца и наличия спора с землепользователями с иных сторон его земельного участка, судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения требований в части установления иных границ земельного участка ФИО1

В связи с отсутствием координат характерных точек в системе МСК 70 оснований для признания межевания земельного участка ответчика от 21.08.2007 не имеется.

При таких обстоятельствах решение подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требований об установлении смежной границы земельных участков с кадастровым номером /__/, расположенным по адресу: /__/, и с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу /__/.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Парабельского районного суда Томской области от 18 марта 2025года отменить в части отказа в удовлетворении требований об установлении местоположения границ земельного участка с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу /__/,.

Принять новое решение, которым данные требования удовлетворить частично.

Установить местоположение смежной границы земельных участков с кадастровым номером /__/, расположенным по адресу: /__/, и с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу /__/, (Приложение № 4 заключения судебной землеустроительной экспертизы, проведенной ООО «Геодезист» № 1-Э/2025) по следующим координатам характерных точек:

1 - X /__/ Y /__/

10 – X /__/ Y /__/

11 – X /__/ Y /__/

12 – X /__/ Y /__/

13 – X /__/ Y /__/

14 - X /__/ Y /__/

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений.

В остальной части решение Парабельского районного суда Томской области от 18 марта 2025года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца ФИО1 ФИО2 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (город Кемерово) через суд первой инстанции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Судьи:

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 10.02.2026.