Дело № 2-1031/2021

55RS0026-01-2021-001133-41

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский районный суд Омской области в составе председательствующего Набока А.М., при помощнике ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании 26 июля 2021 года в г. Омске дело по исковому заявлению ФИО2, финансового управляющего Б.П.В. к ФИО3 о признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной, применении последствий недействительности сделки

УСТАНОВИЛ:

Финансовый управляющий ФИО2 - ФИО4 обратился в Омский районный суд с целью пополнения конкурсной массы ФИО2, в отношении которого определением Арбитражного суда Кемеровской области от 29.01.201 года введена процедура банкротства с исковым заявлением к ФИО3 о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности, ссылаясь на следующие обстоятельства. ФИО2 по договору купли-продажи от 15.07.2013 г. приобрел у ФИО3 земельный участок, стоимость которого сторонами была определена в 10 000 000,00 руб. Для приобретения указанного участка между ПАО Сбербанк и ФИО2, ФИО5 заключен кредитный договор, по условиям которого банк предоставил созаемщикам кредит в сумме 6 000 000,00 рублей с 12,5 % годовых, на приобретение объекта недвижимости: земельного участка, находящегося по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, сроком на 180 месяцев, считая с даты фактического предоставления кредита. Впоследствии указанный кредит ФИО2 обслуживать перестал, в связи с чем банк обратился в суд. Решением Рудничного районного суда г. Кемерово от 07.05.2020 по делу №2-г 38/2020 с ФИО2 и ФИО5 солидарно взысканы следующие суммы из данного договора: 4 946 614 руб. 70 коп. - просроченная ссудная задолженность, 398 156 руб. 23 коп. - просроченные проценты, 10 000 руб. - неустойка за просроченную • ссудную задолженность, 15.000 руб. - неустойка за просрочку процентов, 42 436 руб. 89 коп. - государственная пошлина, 645 руб. - расходы на определение рыночной стоимости предмета залога, а всего 5 412 852 руб. 82 коп. Тем же решением суд обратил взыскание на заложенное имущество - земельный участок с кадастровым номером № в Омской области с установлением начальной продажной цены 648 800 рублей, отказал в удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 и ФИО5 о признании недействительным кредитного договора по причине введения в заблуждение относительно стоимости заложенного имущества,

Однако в ходе рассмотрения дела №2-38/2020 в Рудничном районном суде г. Кемерово заёмщики узнали о том, что их убеждение в наличии у них ликвидного имущества оказалось ложным. В ходе рассмотрения дела судом была назначена оценочная экспертиза на предмет установления рыночной стоимости названного выше земельного участка, и она оказалась существенно меньше той, что была сделан продавцом при продаже земельного участка - 610 000,00 руб., против 18 110 000,00 руб. Согласно пункту 2.1.2 кредитного договора залоговая стоимость данного объекта установлена в размере 90% от его стоимости в соответствии с отчётом об оценке, что применительно к представленному банком отчёту ООО «Бизнес-Эксперт» №217/13 от 28.06.2013 должно было составить 16 299 000 руб. Учитывая сумму кредита (6 млн руб.) и общую сумму, подлежащую выплате по кредитному договору (13 321 616 руб. 49 коп., из которой 7 321 616,49 руб. - проценты за пользование кредитом), заёмщики добросовестно рассчитывали на то, что в случае возникновения у них затруднений с гашением кредита они смогут погасить все свои обязательства заложенным имуществом. Принимая решение, истец опирался на данные оценки, в связи с чем, полагал, что его ввели в заблуждение, и полагал, что сделка является недействительной, как совершенная под влиянием обмана. Полагал, что истец как покупатель по договору купли-продажи от 15.07.2013 был введён продавцом по тому же договору (ответчиком) в существенное заблуждение относительно реальной стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Просил признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 15.07.2013, заключенный между продавцом ФИО3 и покупателем ФИО2. Применить последствия недействительности названного договора. Обязать ФИО2 передать в собственность ФИО3 земельный участок общей площадью 162 110 кв. м, категория земель - земли с/х назначения, разрешённое использование - для дачного строительства, адрес: 

<

адрес>, кадастровый №. Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 стоимость названного земельного участка в сумме 10 000 000 руб.

В судебном заседании, проведенном посредством ВКС, представитель истца адвокат Лякин В.В. исковые требования поддержал в полном объеме, полагала их подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в иске и дополнениях к нему. Указал, что применению подлежит ст. 179 ГК РФ, а не 178 ГК РФ, как указано в иске. Также указал, что срок исковой давности, заявленный стороной в споре, необходимо исчислять с момента, когда ФИО2 стало известно о реальной стоимости участка, то есть с 16.03.2020 года, соответственно, срок исковой давности не истек.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежаще, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ФИО3, действующая на основании доверенности, ФИО6, возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на отсутствие оснований и пропуск срока исковой давности. Указала, что ФИО2 был осведомлен о рыночной стоимости земельных участков в Усть -Заостровке, покупал участок для осуществления бизнес проекта, в течение многих лет платил кредит. Цена сторонами была согласована, заявлений о том, что она могла быть другой, не поступало.

Представитель третьего лица, ООО «Бизнес Эксперт», директор ФИО7, в судебном заседании участия не принимал, просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя ООО «Бизнес Эксперт». В предыдущих судебных заседаниях указывал о несоответствие проведенных экспертиз, на которые ссылается истец, требованиям законодательства. Кроме того, указывает на то, что оценщик по экспертизе, проведенной Кузбасским институтом экспертиз, исходит из одинаковой стоимости как большого, так и маленького земельных участок, что нелогично даже с обывательской точки зрения. То факт, что земельный участок оценивался как потенциально делимый, не противоречит законодательству, и сделано в связи с имеющимся бизнес проектом покупателя. 

Представитель третьего лица, заявляющего самостоятельные требования в споре, ПАО Сбербанк, заявил ходатайство об истечении сроков исковой давности, полагал, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Суд, изучив материалы дела, заслушав участников процесса приходит к следующим выводам.

Согласно договора купли продажи земельного участка от 15.07.2013 года ФИО3 продал, а ФИО2 купил земельный участок находящийся по адресу 

<

адрес> Указанный земельный участок отнесен к категории земель сельскохозяйственного назначения – для дачного строительства.

Между истцом и ПАО «Сбербанк России» для приобретения указанного земельного участка был заключен кредитный договор №116409 от 10.07.2013, сумма которого составляла 6 000 000 руб., срок возврата кредита 180 месяцев, процентная ставка 12,5% годовых. В качестве созаемщика выступила жена ФИО2- ФИО8

Кредитным договором (пункт 2.1) было также согласовано условие об обеспечении кредита заложенным имуществом - земельным участком общей площадью 162 110 кв. м, категория земель - земли с/х назначения, разрешённое использование – для дачного строительства, адрес: 

<

адрес>, кадастровый №.

Согласно пункту 2.1.2 кредитного договора залоговая стоимость данного объекта установлена в размере 90% от его стоимости в соответствии с отчётом об оценке, при этом указаний о том, какой именно отчет об оценке имеется в виду, нет. Суд делает вывод, что данным пунктом согласована залоговая стоимость, равная 90 %, а не 80 %, от любого отчета об оценке, который будет представлен банку при необходимости реализации объекта недвижимости.

Данный земельный участок был приобретён истцом у продавца В. В. Шицко (ответчика по делу) по договору от 15.07.2013 за 10 000 000, 00 руб., из которых 4000 000,00 руб., собственные средства, 6 000 000, 00 руб. - ипотечный кредит. Стоимость участка была согласована сторонами. 

Истец в исковом заявление указал, что после рассмотрения дела № 2-38/2020 в Рудничном районном суде г. Кемерово истец узнал о том, что заложенное имущество стоит не 18 110 000,00 руб., как было указано в предоставленном продавцом отчете ООО «Бизнес-Эксперт» №217/13 от 28.06.2013, а в 29,7 раз меньше, согласно заключения ООО «Кузбасский институт судебных экспертиза - 610 000,00 руб. Поскольку сделка купли продажи недвижимого имущества совершена под влиянием обмана – продавец представил отчет ООО «Бизнес-Эксперт», на основании которого истец сделал вывод о стоимости и приобрел земельный участок – то договор купли продажи следует признать недействительным. 

В судебном заседании представитель истца на вопрос суда о необходимости приобретения земельного участка истцом пояснил, что последний планировал реализовать бизнес проект, на указанном земельном участке.

Согласно ст. 179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. 

В п. 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п. 2 ст. 179 ГК РФ). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (п. 2 ст. 179 ГК РФ). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

В п. 21 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 г № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств разъяснено, что если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и между сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванной такой недействительностью убытков (ст. 178 или 179 ГК РФ).

Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

По смыслу статьи 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Цена является существенным условием договора.

Согласно ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с пунктом 1 статьи 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Таким образом, на момент подписания сторонами договора купли-продажи стороны согласовали стоимость отчуждаемого и приобретаемого недвижимого имущества - 10 000 000,00 руб..

Следует учитывать, что закон не связывает оспаривание сделки на основании пунктов 1 и 2 статьи 179 ГК РФ с наличием уголовного производства по фактам применения насилия, угрозы или обмана. Обстоятельства применения насилия, угрозы или обмана могут подтверждаться по общим правилам о доказывании.

Таковых доказательств обмана, и при этом умысла продавца, не представлено. Продавец полагал, что стоимость его земельных участков составляет именно ту сумму, которая определена в оценке, поскольку в указанном районе имел еще два аналогичных участка, общая стоимость всех трех участков составляла 58 800 000,00 руб. (л.д.198 т.20) - представлена независимая экспертиза рыночной стоимости земельных участков компанией «Флагман» на 2011 год.

Доводы истца о том, что представленные в материалы дела доказательства в совокупности свидетельствуют о том, что действительная стоимость имущества была не 18 110 000, 00 руб., а 610 000, руб., не принимаются судом, поскольку учитывая принцип свободы договора, отсутствие доказательств того, что, заключая оспариваемый договор, стороны намеревались создать обязательства по отчуждению недвижимого имущества по иной цене, нежели предусмотрено договором, у суда отсутствуют основания для признания сделки недействительной в части указания цены, как заключенной под влиянием обмана.

Доводы истца о том, что принимая решение о приобретении имущества, он ориентировался на оценку, представленную продавцом, отклоняются судом, поскольку доказательств того, что у истца не имелось возможности влиять на цену, отсутствовала самостоятельность при определении условий и цены сделки, не представлено. Напротив, учитывая личностные качества истца, осуществление деятельности по купле продажи земельных участков в Омском районе в период с 2010 –по 2013 годы, что подтверждается решением от 22.06.2020 г по делу № 2-169/2020 Куйбышевского районного суда, истец не мог быть неосведомлен о реальной стоимости земельных участков в Усть-Заостровском сельском поселении Омского муниципального района, и быть обманутым.

Доказательств того, что ФИО3 вступил в сговор с экспертом ООО «Бизнес-эксперт», и последний злонамеренно исказил результаты оценки, завысив ее стоимость, о чем знал ФИО3, и умолчал об этом, в судебном заседании не представлено.

Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Истец указывает, что цена в договоре купли-продажи от 15.07.2013 была согласована сторонами на основании отчёта оценщика, предоставленного продавцом (ответчиком).

Однако, суд полагает, что истец мог самостоятельно провести оценку, учитывая его статус в договоре, и условия свободы договора. 

Кроме того, земельный участок оценен в 18 110 000,00 руб., а цена договора согласована на уровне 10 000 000,00 руб.

Также суд отмечает, что невыгодность сделки сама по себе не свидетельствует о том, что договор имеет пороки, позволяющие квалифицировать его как сделку, совершенную под влиянием обмана по смыслу пункта 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд, анализируя оценку ООО Бизнес эксперт, полагает, что в данном случае оценивая участок, эксперт фактически предоставил информацию о возможных выгодах истца от совершаемой сделки, при разделе участка на более мелкие и продаже таковых, поэтому истец принимая решение о совершении сделки исходил не из реальной стоимости участка, а от возможной выгоды при осуществлении своего бизнес-проекта.

Также анализируя обе представленные экспертизы, суд учитывает, что ни одна из них не содержит информации об аналогичных объектах, формируется цена из кадастровой стоимости ООО «Кузбасский институт судебных экспертиз», а оценка ООО «Бизнес эксперт» – из возможного раздела на небольшие участки. По мнению суда, ни одна из них не отражает реальной стоимости самого земельного участка на дату заключения договора.

В целом обе экспертизы содержат пороки, однако, как полагает суд, сама по себе экспертиза не является определяющим фактором при заключении сделки, и наличие таковых не предопределяют признание сделки совершенной под влиянием обмана со стороны продавца.

Ответчиком ФИО3, третьим лицом на стороне ответчика, заявляющего самостоятельные требования в споре, ПАО Сбербанк заявлено о применении срока исковой давности.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 ГК РФ).

В силу статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (статья 200 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. 

Годичный срок исковой давности по искам о признании недействительной оспоримой сделки следует исчислять со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена такая сделка (пункт 1 статьи 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 102 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Суд, оценив представленные в материалы дела доказательства установил, что оспариваемый договор купли-продажи подписан 15.07.2013 г., при должной заботливости и осмотрительности именно в указанный период истец должен был узнать о реальной стоимости земельного участка.

Кроме того, ПАО Сбербанк обратился с иском к ФИО9 и ФИО9 (созаемщики, супруги) в сентябре 2019 года (в материалы дела была приложена оценка фирмы «Эталон», на сумму 811 000, 00 руб ), заключение эксперта Кузбасского института судебных экспертиз» датировано 05.03.2020 года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Вместе с тем в Омский районный суд с рассматриваемым иском ФИО2 обратился только 09.03.2021, то есть по истечении срока исковой давности, о применении которого было заявлено стороной в споре, что является самостоятельным основанием для отказа в иске, с учетом пункта 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности».

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2, финансового управляющего Б.П.В. к ФИО3 о признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной, применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Омский районный суд Омской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.М.Набока

Мотивированное решение изготовлено 02 августа 2021 года.