Дело № 2-1440/2025

50RS0031-01-2024-019734-18

Решение

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«18» февраля 2025 года г.Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Васиной Д.К.

при секретаре с/з Колыманове М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО "Управляющая компания "Центр Менеджмент" о взыскании расходов на устранении недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, признании пунктов недействительными,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Управляющая компания «Центр Менеджмент», в котором, уточнив требования в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, просила взыскать с ответчика стоимость ремонтных работ по устранению недостатков в размере 262 998 руб., признать п. 6 п.п. «Е» и п.п. «И» приложения к Договору № 66/2/1-Г купли-продажи квартиры от 20.04.2023, недействительными; взыскать с ответчика: денежную сумму в размере стоимости ремонтно-строительных работ и материалов по устранению выявленных несоответствий в размере 262 998 руб., неустойку за период с 13.09.2024 по 18.02.2025 в размере 418 166 руб., неустойку в размере 1% в день на сумму 262 998 руб. за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя за период со дня, следующего за днем вынесения решения, до дня фактического исполнения, компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., штраф в размере 50% от взысканной судом суммы; расходы на услуги по проведению независимой экспертизы в размере 60 000 руб., расходы на услуги нотариуса по оформлению доверенности в размере 2 000 руб., почтовые расходы в размере 1 290 руб.

Иск обоснован следующим. 20.04.2023 между истцом и ООО «Управляющая компания «Центр Менеджмент» был заключен Договор купли-продажи квартиры № 66/2/1-Г, предметом которого является жилое помещение (квартира) по адресу: АДРЕС Гарантийный срок по Договору составляет 5 лет. После заселения в квартиру истец обнаружила в ней недостатки, наличие которых подтверждено заключением специалиста. На направленную в его адрес претензию с требованием выплатить компенсацию затрат на устранение недостатков ответчик не отреагировал. Ссылаясь на положения ст. 13, 28-30 Закона О защите прав потребителей, истец полагала, что с ответчика подлежат взысканию неустойки за просрочку выплаты компенсации и за отказ от удовлетворения требований потребителей добровольно, штраф в размере 50% от взысканной суммы. Истцом в связи с обращением в суд понесены расходы: на оплату услуг специалиста, нотариальных услуг, услуг почтовой связи.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, на удовлетворении исковых требований настаивала.

Ответчик ООО «Управляющая компания «Центр Менеджмент», представитель по доверенности, ФИО2 – явилась, против исковых требований возражала по доводам письменных возражений, в случае удовлетворения исковых требований о взыскании неустоек просила применить положения ст. 333 ГК РФ об уменьшении неустойки.

Третьи лица, ООО «Жилино», ООО «СЖС № 2», их представители – не явились, надлежаще извещены.

Руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ), учитывая мнение явившихся участников дела, суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 469 Гражданского кодекса РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. п. 1, 2).

В соответствии с п. 1 ст. 470 Гражданского кодекса РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 20.04.2023 между ООО "УК "Центр Менеджмент" (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен Договор купли-продажи квартиры № 66/2/1-Г жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу: АДРЕС

Пунктом 6 Договора установлен 2-летний гарантийный срок на переданную квартиру.

24.04.2023 сторонами составлен и подписан Передаточный акт указанной квартиры (л.д. 139).

Жилое помещение (квартира), расположенное по адресу: АДРЕС принадлежит на праве собственности истцу ФИО1, что подтверждается записью от 25.04.2023 о регистрации права в сведениях ЕГРН (л.д. 18-19).

Из положений ст. 557 Гражданского кодекса РФ следует, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса РФ).

Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства (п. 3 ст. 475 Гражданского кодекса РФ).

Отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами регулируются Законом РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей".

В соответствии с п. 1 ст. 18 названного Закона, потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе: потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула); потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены; потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом; отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками. При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

После передачи спорной квартиры истцом были обнаружены недостатки: некачественная установка оконных конструкций и сами конструкции, внутренняя отделка, стены, сантехника и ее установка, электропроводка, отопительные приборы, их монтаж и иные недостатки системы отопления.

ФИО1 направила в адрес ответчика претензию с указанием на выявленные недостатки и требованием явиться 02.09.2024 по адресу квартиры с целью установления факта наличия строительных недостатков (л.д. 21).

Ответчик ООО «Управляющая компания «Центр Менеджмент» ответом от 04.09.2024 № 1616 претензию ФИО1 оставил без рассмотрения, указав, что в претензии отсутствует перечень недостатков, ссылка на заключение специалистов, расчет стоимости устранения недостатков, сумма, которую ответчику необходимо перевести в пользу заявителя (л.д. 149).

По заданию истца ООО «РЦСЭИ» исследовало объект недвижимости на предмет выявления недостатков, их характера и определения стоимости затрат на их устранение. 

Согласно Экспертному заключению № П901/05.24, жилое помещение (квартира) по адресу: АДРЕС имеет недостатки качества отделочных и монтажных работ, перечень которых отражен в ведомости дефектов. Стоимость затрат на устранение дефектов к квартире по состоянию на 26.05.2024 составляет с учетом НДС 690 466,15 руб.

Возражая против заявленных исковых требований, ответчик указал, что в представленном Экспертном заключение выявленные недостатки не охарактеризованы как строительные, причины их появления экспертами не установлены и в заключении не отражены. 

Определением от 04 декабря 2024 года судом по ходатайству истца назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено АНО «Центральное бюро судебных экспертиз № 1».

Выводы экспертов отражены в Экспертом заключении № 4685-СТЭ, согласно которому в квартире № расположенной по адресу: АДРЕС имеются недостатки, в том числе указанные в досудебном Заключении специалиста в объеме, отраженном в Таблице 3 «Сводная ведомость недостатков» (стр. 21-35 Заключения).

Недостатки (дефекты), отраженные в досудебном техническом заключении, не указанные в Таблице 3, экспертами не выявлены.

Выявленные недостатки возникли вследствие нарушения Застройщиком технических регламентов, национальных стандартов и сводов правил, а также в ходе эксплуатации помещения.

Причины возникновения выявленных недостатков отражены в Таблице 3.

Все выявленные недостатки являются явными и могли быть выявлены при обычном способе приемки при приеме-передаче квартиры по договору купли-продажи № 66/2/1-Г от 20.04.2023.

Подтвержденные недостатки, оговоренные сторонами при заключении Договора купли-продажи квартиры № 66/2/1-Г от 20.04.2023 отражены в Таблице 3.1 «Сводная ведомость недостатков, оговоренных сторонами».

Указанная квартира соответствует требованиям национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»

Все выявленные недостатки являются следствием отступления от требований национальных стандартов и сводов правил, применяемых на добровольной основе.

Указанные недостатки не препятствуют использованию жилого помещения по назначению.

Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных строительных недостатков, составляет 422 133,91 руб., из которых 353 282,03 руб. – стоимость работ, 68 851,88 руб. – стоимость материалов.

Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения подтвержденных недостатков, которые оговорены сторонами при заключении Договора купли-продажи квартиры № 66/2/1-Г от 20.04.2023 составляет 262 998,37 руб., из которых 103 728,85 руб. стоимость работ, 159 269,52 руб. – стоимость материалов.

У суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта, которое отвечает требованиям статей 59-60 ГПК РФ, судебная экспертиза проведена с соблюдением требований статей 84-86 ГПК РФ, заключение эксперта является ясным и полным, экспертное исследование проводилось экспертом, имеющим соответствующее образование и квалификацию, перед проведением судебной экспертизы эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. В экспертном заключении даны ответы на поставленные судом вопросы, каких-либо неясностей в заключение эксперта не усматривается.

Выявленные недостатки ответчиком не устранены, требование истца о возмещении расходов на их устранение ответчиком не удовлетворено. Обратное не доказано.

Между тем, неотъемлемой частью заключенного сторонами Договора является Приложение № 3 к нему – Уведомление об обстоятельствах, имеющих значение при заключении договора, предусмотренное пунктом 7 Договора (л.д. 140-143).

Согласно п.п. «е» п. 6 Приложения № 3, окна, балконная и входная двери в Квартире, остеклении лоджии, имеют недостатки, такие как неотрегулированность, отклонение от прямолинейности кромок деталей балконной двери либо створок оконного блока, отклонение от плоскости и прямолинейности дверного полотна и коробки входной двери, в т.ч. превышающие предельно допустимые значения, приведенные в ГОСТах, но не влияющие на работоспособность, а также механические повреждения в виде царапин, потертостей и окалин на стеклопакетах и кромках деталей дверей и оконных блоков. Покупатель извещен о таких недостатках, соглашается с их наличием и принимает Квартиру с ними, без права предъявления к Продавцу требований об их устранении, либо иных, связанных с этим требований; 

В соответствии с п.п. «и» п. 6 Приложения № 3 в квартире имеются перепады высот в уровне пола (как в одном помещении, так и между помещениями), данный недостаток квартиры не является существенным и не препятствует использованию квартиры по назначению. Покупатель извещен о таких недостатках, соглашается с их наличием и принимает Квартиру с ними, без права предъявления к Продавцу требований об их устранении, либо иных, связанных с этим требований его устранения, либо иных требований, связанных с этим недостатком.

Также, согласно п. 5 спорного договора, фактом передачи квартиры является подписание сторонами Передаточного акта. К моменту подписания Передаточного акта квартира Покупателем осмотрена.

Из п. 3 Передаточного акта (Приложение № 2 к Договору), являющегося неотъемлемой частью Договора, следует, что на момент подписания Акта Покупатель произвел осмотр квартиры. Замечаний и претензий по переданной квартире у Покупателя к Продавцу не имеется.

Договор, все Приложения к нему, в том числе Передаточный акт и Уведомление об обстоятельствах, подписаны истцом ФИО1 лично.

Из положений статьи 475 Гражданского кодекса РФ усматривается, что покупатель наделен правом на предъявление указанных в статье требований, в частности на возмещение расходов на устранение выявленных недостатков, в случае если такие недостатки не были оговорены продавцом.

Как видно, наличие выявленных истцом и подтвержденных экспертами недостатков оговорено условиями спорного договора. Более того, до подписания Передаточного акта квартира была истцом осмотрена, что следует из п. 5 договора, п. 3 Передаточного акта.

Соответствие обнаруженных дефектов оговоренным в Приложении № 3 недостаткам установлено судебными экспертами.

Однако согласно экспертному заключению имеются недостатки, не оговоренные договором, следовательно, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию разница в их стоимости, а именно: всего стоимость устранения недостатков составляет – 422 133 руб. 91 коп., стоимость оговоренных договором недостатков составляет – 262 998 руб. 37 коп., соответственно с ответчика подлежит взысканию сумма 159 135 руб. 54 коп. (422 133 руб. 91 коп. - 262 998 руб. 37 коп. = 159 135 руб. 54 коп.).

Вместе с тем, отсутствуют и основания для признания признать п.п. «е» и п.п. «и» п. 6 Приложения № 3 к Договору № 66/2/1-Г от 20.04.2023 недействительными.

Согласно ч. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1, недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

В соответствии с ч.2 ст.16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1, к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся, в том числе, условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом.

Оспариваемые условия оговаривают наличие в реализуемом объекте недвижимости недостатки, что (наличие недостатков и обуславливание их в договоре) исходя из буквального смысла ст. 475 Гражданского кодекса РФ допустимо

Также п. 6 спорного Договора № 66/2/1-Г устанавливает ответственность Продавца за неоговоренные и выявленные в пределах гарантийного срока недостатки.

Вместе с тем, согласие сторон о стоимости спорного Договора достигнуто с учетом оговоренных недостатков.

Наличие спорных недостатков не препятствует использованию объекта недвижимости по назначению, что установлено судебной экспертизой.

Исходя из изложенного, суд не усматривает внутренних противоречий между Договором и Приложениями к нему, а также несоответствия условий заключенного договора требованиям, установленным приведенными правовыми нормами, в том числе специальными нормами о защите прав потребителей, что является основанием для отказа в удовлетворении требования о признании пунктов договора недействительными (аналогичная позиция изложена в апелляционном определении Московского областного суда от 16 декабря 2024г. № 33-45280/2024).

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании неустоек, суд основывается на следующем.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки либо ее сумма может быть ограничена.

Положения ст. 23 Закона О защите прав потребителей, устанавливающие ответственность продавца (изготовителя) за просрочку выполнения требований потребителя, направлены на предупреждение нарушения прав потребителя и на восстановление нарушенного права путем взыскания с нарушителя денежной компенсации в виде процентов от стоимости товара (требования).

Направленная в адрес ответчика претензия перечня конкретных выявленных недостатков не содержала, в требовании о возмещении стоимости устранения недостатков указание на конкретную сумму отсутствовало. 

Таким образом, у ответчика объективно отсутствовала возможность добровольно исполнить требования истца ввиду неясности, какие именно недостатки следует устранить, и отсутствия сведений об объеме денежной суммы в счет возмещения стоимости устранения недостатков.

При таких обстоятельствах требования истца о взыскании неустоек являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Вместе с тем, в Претензии содержалось требование об установлении факта наличия недостатков, для чего ответчику необходимо было обеспечить явку представителя по адресу квартиры 02.09.2024.

Ответчик явку представителя не обеспечил, более того, оставил претензию истца без рассмотрения, сославшись на условия заключенного сторонами Договора, которым наличие недостатков было оговорено. Таким образом, ответчик, не обладая достаточной информацией о характере обнаруженных истцом дефектов, отказал истцу в законном требовании о проведении совместного осмотра и установления их наличия.

В соответствии со статьей 15 Закона «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Так как установлено, что со стороны ответчика имело место неисполнение законных требований потребителя, в соответствии со статьей 15 Закона «О защите прав потребителей», с учетом степени вины нарушителя и иных установленных по делу обстоятельств, степени нравственных страданий, размер компенсации морального вреда, подлежащий взысканию с ответчика, суд определяет в размере 10 000 рублей в пользу истца.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Из материалов дела следует, что истцом понесены расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 60 000 руб., по оплате отправки корреспонденции в размере 1 290,00 руб.

С учетом объема удовлетворенных требований с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оценку в размере 13 828 руб. 53 коп., почтовые расходы в размере 1 290 руб. 00 коп.

В удовлетворении требования о взыскании расходов, понесенных в связи с нотариальным удостоверением доверенности, надлежит отказать, поскольку в доверенности отсутствует указание на представление интересов истца в конкретном споре, доверенность имеет общий характер, выдана на представление интересов истца в суде, что не свидетельствует о том, что представитель по доверенности участвует по заданию истца только в настоящем деле.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Управляющая компания «Центр Менеджмент» о взыскании расходов на устранение недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, признании пунктов договора недействительными, – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Управляющая компания «Центр Менеджмент» (ИНН №), в пользу ФИО1 (паспорт: № №) расходы на устранение недостатков в размере 159 135 руб. 54 коп., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб. 00 коп., расходы на оценку в размере 13 828 руб. 53 коп., почтовые расходы в размере 1290 руб. 00 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований, – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Д.К. Васина

Мотивированное решение изготовлено 14 марта 2025г.