Дело № 2-326/2024 

РЕШЕНИЕ

 Именем Российской Федерации

р.п. Елань 24 июля 2024 г.

Еланский районный суд Волгоградской области в составе председательствующего судьи Латкиной Е.В., единолично,

с участием:

представителя истца - ООО «№» - ФИО6,

представителя ответчика ФИО1 - ФИО5,

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «№» к ФИО1 о взыскании неустойки по предварительному договору аренды земельного участка,

установил:

ООО «№» обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании неустойки по предварительному договору аренды земельного участка, указав, что ДД.ММ.ГГГГ, между ООО «№» и ФИО1 заключен предварительный договор аренды земельных участков, в соответствии с п.3.1 которого, ООО «№» перечислило ФИО1 денежные средства в размере № рублей.

ДД.ММ.ГГГГ, ООО «№» было получено уведомление о невозможности исполнения предварительного договора аренды земельных участков от 30.05.2024, согласно тексту которого, ООО «№» воспользовался преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок на предложенных условиях, и исполнение предварительного договора аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ невозможно. 

Однако, преимущественное право на заключение договора в соответствии со ст. 621 ГК РФ, п.4.4 договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ, возникает по истечении срока действующего договора. Срок действия договора заканчивается ДД.ММ.ГГГГ. 

Таким образом, ООО «Паритет-Агро» не может воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок ранее истечения срока действия договора, ФИО1 уклоняется от исполнения условий предварительного договора аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.6.2 предварительного договора, в случае уклонения арендодателя от заключения основного договора аренды земельного участка, арендодатель обязан вернуть денежную сумму, полученную в соответствии с п. 3.1 настоящего договора, а также уплатить арендатору неустойку в пятикратном размере от полученной суммы.

ДД.ММ.ГГГГ, ответчику направлено досудебное уведомление о погашении задолженности по предварительному договору аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ в размере 720 000 рублей, которое вручено ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 произведён возврат суммы, полученной в соответствии с п.3.1 предварительного договора аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 120 000 рублей, неустойка им не уплачена.

Просит суд взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Большой Морец» задолженность по предварительному договору аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ в размере 600 000 рублей, а также государственную пошлину в размере № рублей. 

Представитель истца - ООО «№» - ФИО6, поддерживая исковые требования по основаниям и доводам, изложенным в иске, дополнил, что ООО «№» был ознакомлен с условиями договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «№». ДД.ММ.ГГГГ, между ООО «№ и ФИО1, был заключен предварительный договор аренды земельного участка. Перед заключением указанного договора аренды, ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 уполномочил его нотариальной доверенностью на совершение действий, в том числе, по выделу земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности, находящихся в спорных кадастровых кварталах, на заключение предварительного и долгосрочного договора аренды земельного участка с ООО «№». При подписании указанной доверенности, нотариусом ФИО1 разъяснялись положения действующего гражданского законодательства, последствия совершаемого юридического действия, как заключения предварительного, так и заключения договора долгосрочной аренды. После получения указанной доверенности, было организовано извещение о проведении общего собрания участников общедолевой собственности, на котором ставились на разрешение вопросы о судьбе спорных земельных участков, - о признании договоров аренды указанных земельных участков незаключенными, недействительными, досрочном расторжении договора аренды, а также о заключении договора аренды на новый срок. Между тем, в момент проведения общего собрания, стало известно, что ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ отозвал доверенность на право представления его интересов на общих собраниях участников общедолевой собственности. При этом, между сторонами ранее был заключен предварительный договор, по условиям которого, с целью недопущения нарушения прав ООО «№», при осуществлении сделок по реализации земельных участков, принадлежащих ФИО1, в качестве обеспечительной меры, предусмотрена неустойка в пятикратном размере от суммы, выплаченной за переход арендодателя к ООО «№». Со своей стороны ООО «№» выполнил условия заключенного предварительного договора, выплатил обусловленную денежную сумму, за вычетом НДФЛ, указанную сумму ФИО1 получил. На момент проведения собрания, - ДД.ММ.ГГГГ, стало известно, что ФИО1 распорядился принадлежащими ему спорными земельными долями, продав указанные земельные доли ООО «№», соответственно, в представленных в суд выписках из ЕГРН отсутствуют сведения о собственнике, - ФИО1. Таким образом, ответчик нарушил заключенный между сторонами договор, в связи с чем, в соответствии с условиями заключенного предварительного договора, должен понести ответственность в виде выплаты неустойки в пятикратном размере, составляющей № рублей. Доводы ответчика о невозможности заключения указанного предварительного договора по причине введения его в заблуждение, у ООО «№» имеется преимущественное право на заключение договора аренды, и при заключении договора ФИО1 не мог предвидеть нарушение его прав, являются голословными, поскольку никаких обстоятельств непреодолимой силы, на которые ссылается ответчик в своих возражениях, не имелось. Напротив, ФИО1, пренебрегая своими обязательствами, не заключил договор аренды и не продлил договор аренды с ООО «№», как на то ссылается в своем извещении, а получив денежные средства за передаваемый в аренду земельный участок, распорядился им по своему усмотрению, даже до проведения общего собрания. 

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещён надлежаще, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовал, доверил представление своих интересов ФИО5 посредством составления нотариально удостоверенной доверенности.

Представитель ответчика ФИО1 - ФИО5 не согласился с требованиями истца, в том числе, по основаниям, указанным в письменных возражениях, согласно которым, исковые требования не основаны на законе, а предварительный договор аренды земельный участков от ДД.ММ.ГГГГ заключен с нарушением требований закона и является ничтожным. 

В мае 2024 года представитель ООО «№» убедил ФИО1 подписать предварительный договор аренды земельных участков, по которому он был обязан передать свои земельные доли, находящиеся в земельных участках с кадастровыми номерами 34:06:020001:40 и 34:06:020001:41, в аренду ООО «№» после окончания срока действия договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «№», введя его в заблуждение относительно правовых последствий заключенного договора.

При этом, представитель ООО «Большой Морец», не разъяснил ФИО1, что, в соответствии со ст. 621 ГК РФ, действующий арендатор ООО «Паритет-Агро» имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, и что в случае нарушения им такого права арендатора, он должен, в том числе, возместить убытки арендатору, связанные с нарушением его права.

После заключения предварительного договора, ФИО1 получил от арендатора ООО «№» уведомление о реализации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, из текста которого следует, что предварительный договор аренды с ООО «№» без уведомления ООО «№» заключен с нарушением ст. 621 ГК РФ, п. 5 ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», п. 4.4, раздела 5, п. 6.2 договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровыми номерами 34:06:020001:40 и 34:06:020001:41, заключенного с ООО «№».

ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1, в соответствии со ст. 621 ГК РФ, п. 5 ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», п. 4.4, раздела 5, п. 6.2 договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровыми номерами 34:06:020001:40 и 34:06:020001:41, уведомил ООО «№» об условиях договора аренды (идентичных предварительному договору заключенному с ООО «№»), на которых согласен заключить договор аренды на новый срок с ООО «№».

ДД.ММ.ГГГГ, арендатор ООО «№», в соответствии с договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ, выразил согласие на заключение на новый срок договора аренды земельного участка на условиях, изложенных в уведомлении ФИО1.

ФИО1 незамедлительно направил в ООО «№» уведомление о невозможности исполнения предварительного договора аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ по независящим от его воли обстоятельствам.

ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 обратился в офис ООО «№» с заявлением принять возврат денежных средств, полученных им по предварительному договору аренды земельных участков, в размере № рублей, в соответствии с п. 6.3 предварительного договора аренды, на что, руководитель ООО «№» распорядился не принимать от него через кассу предприятия денежные средства, что подтверждается приложенным заявлением от ДД.ММ.ГГГГ.

После получения ДД.ММ.ГГГГ досудебного уведомления о погашении задолженности от ООО «№», ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ, по указанным реквизитам, были перечислены полеченные денежные средства от ООО «№» в размере № рублей. Отказ кредитора принять предложенное должником надлежащее исполнение в соответствии со ст.406 ГК РФ считается просрочкой кредитора.

Довод истца о том, что преимущественное право на заключение договора в соответствии со ст. 621 ГК РФ, п. 4.4 договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ, возникает по истечении срока действующего договора противоречит нормам ГК РФ и договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку в соответствии со ст. 621 ГК РФ, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок возникает у арендатора при заключении договора аренды (при надлежащем исполнении своих обязанностей).

Также, п. 3.4 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ установлено преимущественное право арендатора, при прочих равных условиях, перед третьими лицами, на заключение нового договора аренды земельных участков.

Пунктом 4.4 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ установлена обязанность арендатора, по истечении срока, обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на заключение нового договора аренды при прочих равных условиях перед другими лицами. Требования данного пункта указывают не на момент возникновения права у арендатора на заключение договора аренды на новый срок, а на обязанность арендодателя совершить действия на реализацию права арендатора после окончания срока действия договора аренды.

Также истец, зная о невозможности исполнения ФИО1 предварительного договора без отказа арендатора от заключения договора аренды на новый срок, умышленно ввел его в заблуждение, прописав в договоре неустойку за неисполнение предварительного договора в размере 689 655 рублей, что многократно превышает компенсационный характер неустойки и такая неустойка направлена на обогащение стороны сделки.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и непредусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ, не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Кроме того, в судебном заседании дополнил, что, после того, как ответчик получил уведомление ООО «№» о готовности реализовать своё преимущественное право на заключение договора аренды, он обратился к ООО «№» с условиями, изложенными в предварительном договоре аренды, ООО «№» согласилось на эти условия, после чего, ответчик уведомил ООО «№» о том, что предварительный договор аренды исполнить невозможно, потому что действующий арендатор на таких же условиях готов заключить договор аренды на новый срок. Истец знал об обязанности ответчика предоставить действующему арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, однако, не разъяснил ему эту обязанность, обманом или злоупотреблением доверия убедил подписать предварительный договор, который ответчик, скорее всего, не читал, включил туда явно несоразмерную неустойку, не соответствующую размеру компенсаций, что направлено на обогащение стороны. Более того, при заключении предварительного договора, денежные средства не выплачивались, они были выплачены после того, как ответчик, в устной форме, заявил, что не может исполнить договор, и просил не перечислять эти деньги, однако, истец специально перечислил эти деньги на лицевой счёт ответчика, чтобы закабалить его, напугать, в том числе, путём угроз по телефону, конкретное лицо назвать не может. Предварительный договор аренды не исполним при соблюдении обязательств арендодателя обеспечить арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Непреодолимая сила, препятствующая ответчику исполнить предварительный договор, выразилась в соблюдении ГК РФ, обеспечении действующему арендатору возможности заключения договора аренды на новый срок, с учётом преимущественного права, на условиях, равных с третьими лицами. Ответчик продал земельную долю после того, как уведомил истца о невозможности исполнения предварительного договора аренды, потому что действующий арендатор согласился заключить договор аренды на новый срок на этих условиях. В настоящее время, необходимости в проведении собрания не имеется, поскольку срок действия договора аренды с ООО «№» от ДД.ММ.ГГГГ заканчивается ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель третьего лица - ООО «№», в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещён надлежаще, просил о рассмотрении дела в своё отсутствие, представил в суд письменные возражения, согласно которым, требования истца не подлежат удовлетворению, в силу следующего: исковые требования не основаны на законе, а предварительный договор аренды земельный участков от ДД.ММ.ГГГГ заключен с нарушением требований закона и является ничтожным. 

ДД.ММ.ГГГГ, между ООО «№» и собственниками (в том числе ФИО1) заключен договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами № и №, по которому, ООО «№» приняло в аренду указанные земельные участки на срок 15 лет с момента государственной регистрации договора аренды. Договор аренды был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации 34-34-10/003/2010-593 и 34-34-10/003/2010-594.

В соответствии с п. 3.4 договора аренды, по истечении срока договора, арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное перед третьими лицами право на заключение нового договора аренды земельных участков.

В соответствии с п. 4.4 договора аренды, по истечении срока договора арендодатель обязан обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на заключение нового договора аренды при прочих равных условиях перед другими лицами.

В соответствии с п. 5.3 договора аренды, в случае выделения в натуре части земельного участка в счет доли (долей) в праве общей долевой собственности для передачи такого земельного участка в аренду, арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право при прочих равных условиях на заключение такого договора аренды.

В соответствии с п. 6.2 договора аренды, за три месяца до окончания срока аренды Арендодатель вправе уведомить арендатора об условиях договора аренды земельных участков, которые Арендодатель намеревается заключить с другим лицом. Арендатор вправе сообщить о своем намерении заключить новый договор аренды земельных участков на указанных арендодателем условиях в течении 1 месяца с даты получения вышеуказанного уведомления. 

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было заявлено о намерении ООО «№» реализовать преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1, в соответствии с п.п. 3.4, 5.3, 6.2, уведомил ООО «№» об условиях договора аренды на новый срок, на которые ООО «№» ответил своим согласием.

Представители ООО «№», при заключении предварительного договора аренды с ФИО1, действовали недобросовестно, ввели его в заблуждение относительно его обязанностей арендатора по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, с целью в дальнейшем, при соблюдении им обязанностей арендатора, при которых исполнение предварительного договора невозможно, обогатиться за счет ФИО1, требуя от него уплаты неустойки.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и непредусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ, не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «№» и ФИО1, является ничтожным, поскольку нарушает права и обязанности сторон по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного собственниками земельных участков с ООО «№».

Учитывая надлежащее извещение, отсутствие возражений участников процесса и необходимости признания явки ответчика и представителя третьего лица обязательным, суд полагает возможным, соответствии с положениями ст.167 ГПК РФ, рассмотреть дело в отсутствие ответчика и представителя третьего лица.

Свидетель ФИО4 суду показала, что является работником ООО «№». В апреле ФИО1 обратился в ООО «№» с просьбой передать земельные доли, находящиеся у него в двух земельных участках на территории Березовского сельского поселения, в аренду ООО «№». ДД.ММ.ГГГГ, от имени ФИО1, их представителю была выдана доверенность на выдел земельных участков, с последующей передачей их в ООО «№». За передачу в аренду была предусмотрена денежная выплата в размере № рублей. В мае ФИО1 вызвали для подписания предварительного договора аренды, он забрал этот договор домой для ознакомления, а 29 мая пришёл с договором и изъявил желание его подписать, ему была разъяснена ответственность за неисполнение договора, он беседовал с директором, после чего, ему были перечислены денежные средства. Со стороны ООО «№» условия предварительного договора исполнены. ДД.ММ.ГГГГ было собрание было по поводу досрочного расторжения договора аренды. Большинство пайщиков изъявили желание перейти в ООО «№» исходя из более выгодных условий аренды. Со слов других пайщиков, представители ООО «№» объезжали пайщиков, обзванивали их, предлагали денежные средства, чтобы они оставались у них. Со стороны ООО «№» никаких угроз в адрес ФИО1 не было, все было добровольно. Впоследствии, стало известно, что ФИО1, его супруга и № отказались от выполнения условий предварительного договора, поскольку им поступило уведомление о невозможности исполнения предварительного договора аренды по независящим от воли сторон причинам. Об этом им стало известно перед собранием, когда они заказали выписку по участкам на выдел и обнаружили, что ФИО1 и № отсутствуют в выписке и в ООО «№» появились новые земельные доли. На сегодняшний момент предварительный договор не расторгнут, такого соглашения не заключалось. С содержанием договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «№» она не знакома, действующий договор аренды ФИО1 им не предоставил. Она не помнит, чтобы ей звонил ответчик и сообщал, что они не могут исполнить договор, и просил не перечислять деньги.

Выслушав представителей сторон, исследовав письменные возражения, допросив свидетеля, исследовав представленные суду доказательства, суд считает требования истца подлежащими частичному удовлетворению, в силу следующего:

Положениями ст. 12 ГПК РФ установлено, что правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания заявленных требований и имеющихся возражений.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ст. 67 ГПК РФ).

В соответствии со ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и непредусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 10 ГК РФ, не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 8, п. 2 ст. 307 ГК РФ одним из оснований возникновения гражданско-правовых обязательств является договор.

В п. 2 ст. 1 ГК РФ закреплен принцип свободы договора, согласно которому, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Как следует из п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Положения ст. 246 ГК РФ, в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения должны применяться с учетом положений Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ).

В силу пункта 2 статьи 1 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ, правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, данным федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со ст.ст. 606, 607 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с абзацем вторым п. 2 ст. 610 ГК РФ, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, действующего в режиме неопределенного срока, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с п.п.1-4 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с п. 1 ст. 9 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет, могут быть переданы в аренду.

В силу п. 5 ст. 9 этого же Федерального закона в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным: на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из правового смысла приведенных норм в системном их толковании следует, что договор аренды действует в течение срока, на который он заключен. По истечении данного срока, имущество, переданное в аренду, должно быть арендатором возвращено арендодателю. Однако, если арендатор, добросовестно исполняющий свои обязанности по договору аренды, намеревается заключить новый договор в преимущественном порядке, то он обязан письменно уведомить об этом арендодателя до истечения срока действия договора. В случае арендатору, уведомившему письменно арендодателя до истечения договора аренды о намерении заключить новый договор аренды было отказано в передаче имущества в аренду на новый срок, то при заключении договора аренды с другим лицо в течении одного года, предыдущий арендатор вправе просить о переводе на себя прав и обязанностей по такому договору.

Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как следует из положений п.1 ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В пункте 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Н. на нарушение его конституционных прав частью первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что положения статьи 333 ГК РФ содержат не право, а обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

В силу положений ст. 333 ГК РФ, наличие оснований для снижения неустойки (штрафа) и определение критериев соразмерности неустойки (штрафа) является прерогативой суда и определяется в каждом конкретном случае судом самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Размер неустойки подлежит определению с учетом сохранения баланса интересов истца и ответчика, компенсационного характера неустойки в гражданско-правовых отношениях, соотношения размера неустойки размеру основного обязательства, принципа соразмерности взыскиваемой суммы неустойки объему и характеру правонарушения, наличия ходатайства ответчика об уменьшении размера неустойки.

Пункт 75 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» ориентировал суды при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки (штрафа) в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ, между ООО «№ и собственниками земельных участков сельскохозяйственного назначения, в том числе, ФИО1, владеющим 1/44 доли в каждом участке, заключен договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами № и №, по которому, ООО «№» приняло в аренду указанные земельные участки на срок 15 лет с момента государственной регистрации договора аренды. Договор аренды был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 3.4 указанного договора, по истечении срока договора, арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное перед третьими лицами право на заключение нового договора аренды земельных участков.

Согласно п. 4.4 договора, по истечении срока договора арендодатель обязан обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на заключение нового договора аренды при прочих равных условиях перед другими лицами.

В соответствии с п. 5.3 договора, в случае выделения в натуре части земельного участка в счет доли (долей) в праве общей долевой собственности для передачи такого земельного участка в аренду, арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право при прочих равных условиях на заключение такого договора аренды.

Согласно п. 6.2 договора, за три месяца до окончания срока аренды Арендодатель вправе уведомить арендатора об условиях договора аренды земельных участков, которые арендодатель намеревается заключить с другим лицом. Арендатор вправе сообщить о своем намерении заключить новый договор аренды земельных участков на указанных арендодателем условиях в течении 1 месяца с даты получения вышеуказанного уведомления (л.д.68-71). 

ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1, от ООО «№», направлено уведомление о реализации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. 

ДД.ММ.ГГГГ, между ООО «№» и ФИО1 заключен предварительный договор аренды земельных участков, в соответствии с п.3.1 которого, ООО «№» перечислило ФИО1 денежные средства в размере № рублей. В соответствии с п.6.2 указанного договора, в случае уклонения арендодателя от заключения основного договора аренды земельного участка, арендодатель обязан вернуть денежную сумму, полученную в соответствии с п. 3.1 настоящего договора, а также уплатить арендатору неустойку в пятикратном размере от полученной суммы. Указанные обстоятельства подтверждаются самим договором (л.д.7) и платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10)

ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 уведомил ООО «№» о реализации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

ДД.ММ.ГГГГ, ООО «№», выразил согласие на заключение на новый срок договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, на условиях, изложенных в уведомлении ФИО1.

ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ направил в ООО «№» уведомление о невозможности исполнения предварительного договора аренды земельных участков по независящим от его воли обстоятельствам, ввиду принятия действующим арендатором условий для реализации преимущественного права аренды (л.д.11).

ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 обратился в офис ООО «№» с заявлением принять возврат денежных средств, полученных им по предварительному договору аренды земельных участков, в размере № рублей, в связи с невозможностью исполнения договора аренды земельных участков по независящим от его воли обстоятельствам. Указанное заявление принято адресатом ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается отметкой.

ДД.ММ.ГГГГ, от имени ООО «№» ФИО1 направлено досудебное уведомление о погашении задолженности по предварительному договору аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ в размере № рублей ввиду нарушения условий предварительного договора, которое вручено ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ (л.д.12,13). На указанное требование представитель ФИО1 дал ответ, согласно которому, оснований для уплаты неустойки не имеется, поскольку, исполнение предварительного договора невозможно по независящим от воли арендодателя обстоятельствам, на основании п.6.3 предварительного договора, возврату подлежи сумма, полученная в соответствии с п.3.1 предварительного договора - № рублей.

ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 произведён возврат суммы, полученной в соответствии с п.3.1 предварительного договора аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 120 000 рублей, неустойка не уплачена, доказательств обратного суду не представлено.

На момент заключения предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 являлся собственником земельных участков, кадастровые номера 34:06:020001:40 и 34:06:020001:41, впоследствии, ДД.ММ.ГГГГ, реализовал своё право, продав указанные земельные доли ООО «№», ДД.ММ.ГГГГ отменил доверенность, выданную им ДД.ММ.ГГГГ ФИО6, в том числе, относительно заключения предварительных договоров аренды спорных земельных долей, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 

<

адрес> и 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, выписками из ЕГРН, договором купли-продажи, доверенности 

<

адрес>7 и распоряжением об отмене доверенности (л.д.20, 21-65).

Как следует из пояснений генерального директора ООО «№» № от ДД.ММ.ГГГГ и выписки по счету, ООО «№» произвело начисление по предварительному договору аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в сумме 137 931 в соответствии с п.3.1 предварительного договора. На основании ст.226 ГК РФ, ООО «№» исчислило, удержало НДФЛ в сумме № рубля, после чего, произвело выплату в сумме № рублей на расчетный счет ФИО1

Протоколом общего собрания участников общей долевой собственности на земельные участки, кадастровые номера 34:06:020001:40 и 34:06:020001:41 от ДД.ММ.ГГГГ, в числе прочих, разрешались вопросы относительно признания договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, незаключенным, недействительным, его досрочном расторжении, заключении договора аренды земельных участков с ООО «№», его условиях, и др.

Суд, исследовав и оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия предварительного договора, сопоставив их значение в системной связи, руководствуясь статьями 329, 330, 333, 421, 422, 429 ГК РФ, разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», приходит к выводу, что заключенным сторонами предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, обусловлено возникновение у сторон обязанности по заключению основного договора аренды земельных участков в установленный договором срок и предусмотрена ответственность арендодателя за уклонение от заключения основного договора. В связи с существенными нарушениями ФИО1 обязательств по предварительному договору, с последнего, в соответствии с п.6.2 предварительного договора, подлежит взысканию неустойка. ФИО1 не представил надлежащих доказательств, свидетельствующих о наличии каких-либо объективных обстоятельств, препятствовавших исполнению условий предварительного договора.

Однако, по мнению суда, с учетом необходимости соблюдения принципов справедливости, и наличия соответствующего волеизъявления ответчика, содержащегося с письменных возражениях, поддержанных его представителем в суде, исходя из анализа всех обстоятельств дела, оценки степени соразмерности суммы неустойки последствиям нарушенного обязательства, учитывая компенсационную природу гражданско-правовых мер ответственности, принимая во внимание, что размер неустойки, заявленной ко взысканию, составляет № рублей, что явно не соразмерно последствиям нарушенного обязательства и превышает сумму предварительного договора (№ рублей), учитывая также срок погашения задолженности по предварительному договору после получения досудебного уведомления (4 дня), в данном случае, возможно применить положения ст.333 ГК РФ, снизив размер неустойки до суммы предварительного договора - № рублей.

Ссылки ответчика, его представителя и представителя третьего лица о заключении предварительного договора аренды земельных участков с нарушением требований ст.ст.166-168 ГК РФ, суд находит несостоятельными, поскольку доказательств его недействительности суду не представлено.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Частью 1 статьи 88 ГПК РФ установлено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ, истцом, при подаче искового заявления в суд, произведена оплата государственной пошлины в сумме 9 200 рублей, которая, ввиду частичного удовлетворения исковых требований, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194, 198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Большой Морец» (403721, 

<

адрес>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца 

<

адрес>, зарегистрированного по адресу: 

<

адрес>, паспорт серии 18 11 №, выдан ОУФМС России по 

<

адрес> в 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 340-015) о взыскании неустойки по предварительному договору аренды земельного участка, - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «№» неустойку по предварительному договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в размере № (ста двадцати тысяч) рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 600 (трёх тысяч шестисот) рублей.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «№» к ФИО1 о взыскании неустойки по предварительному договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в размере № (четырёхсот восьмидесяти тысяч) рублей, а также расходов по уплате государственной пошлины в размере № (пяти тысяч шестисот) рублей, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Еланский районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья: подпись