Дело № 2-3997/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08 ноября 2018 года город Омск 

Центральный районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Сковрон Н.Л. при секретаре судебного заседания Тропиковой М.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жилищник 1» к ЗОИ, ФИО1 о признании недействительным расторжение договора управления,

у с т а н о в и л:

ООО «Управляющая компания Жилищник 1» обратилось в суд с иском к ЗОИБ БТ о признании недействительным расторжение договора управления.

В обоснование иска указано, что ООО УК «Жилищник 1» осуществляет управление многоквартирным домом № по 

<

адрес> в 

<

адрес>. На основании решения внеочередного собрания собственников помещений 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ поступило уведомление о досрочном расторжении договора управления с ООО «УК Жилищник 1» и выборе в качестве управляющей домом организации ООО «А АбсолютГрупп» и заключении с ним договора управления. Считает, что у собственников помещений многоквартирного дома не имелось оснований для принятия решения о расторжении договора управления с управляющей организацией ООО «УК Жилищник», что является основанием для признания решения внеочередного собрания недействительным. 

На основании изложенного, просит признать недействительной одностороннюю сделку по расторжению договора управления № от ДД.ММ.ГГГГ, оформленную протоколом № внеочередного общего собрания собственников помещений 

<

адрес> в 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ 

В судебном заседании представитель истца КДВ, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объёме, просил суд их удовлетворить. Указал, что решение собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, а именно процедуру проведения, наличие/отсутствие кворума не оспаривает. Полагал необоснованным расторжение договора управления многоквартирным домом как одностороннюю сделку. В возражениях указал, что ООО «УК Жилищник 1» предлагалось провести общее собрание собственников по вопросу капитального ремонта электрооборудования и установления источника финансирования данных работ, но ЗОИ данное предложение было игнорировано, впоследствии поступила жалоба в ГЖИ 

<

адрес> на бездействие ООО «УК Жилищник 1» в данной части. В связи с тем, что капитальный ремонт мягкой кровли с 1988 года не проводился ни разу, к 2016 г. износ кровли был чрезмерным, и ООО «УК Жилищник 1» проведены работы по устранению протеканий были проведены в 2016 г. на площади кровли порядка 30 %. Следовательно, основания утверждать, что ООО «УК Жилищник 1» ненадлежащим образом выполняло работы по содержанию общедомового имущества отсутствуют. Настаивал, что собственниками помещений дома не выполнено основное условие для одностороннего отказа от договора управления, предусмотренное ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, так и условиями договора – отсутствуют акты оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. 

Ответчики в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. 

Представитель ЗОИ ДЛЛ, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал в полном объём, просил суд отказать в их удовлетворении. Полагал, что собственники помещений в многоквартирном доме имеют право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая компания не выполняет условия такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей компании. Однако имело место быть и ненадлежащее выполнение истцом своих обязательств по договору управления, а значит, договор мог быть расторгнут и по данному основанию. ООО «УК Жилищник 1» не принимались меры по устранению недостатков, жильцы дома неоднократно обращались с жалобами. Процедура проведения общего собрания собственников помещений не была нарушена.

Ранее в судебном заседании представитель ЗОИ ООИ О.И., участвующая в деле на основании доверенности, исковые требования не признала в полном объёме. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В соответствии с ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Положениями ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ предусмотрена возможность отказа в одностороннем порядке собственников помещений в многоквартирном доме от исполнения ранее заключенного договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

В соответствии с п. 14 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, управляющая организация прекращает предоставление коммунальных услуг с даты расторжения договора управления многоквартирным домом по основаниям, установленным жилищным или гражданским законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, оформленного протоколом от ДД.ММ.ГГГГ заключен договор управления указанным многоквартирным домом с ООО «УК Жилищник 1».

Согласно договору управления № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирного 

<

адрес> в 

<

адрес> собственники передают, а управляющая организация принимает полномочия по управлению многоквартирным домом в целях: оказания услуг и выполнения работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников в многоквартирном доме, обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан и пользования нежилыми помещениями собственниками, обеспечения реализации решения вопросов пользования общим имуществом собственников на основании полученного согласия и условиях собственников в порядке, установленном законодательством, обеспечения предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и лицам, пользующимися помещениями в данном доме на основании договорных условий, в порядке, установленном действующим законодательством РФ. 

Согласно п. 2.1 договора управления многоквартирным домом предметом договора является оказание управляющей организацией услуг и выполнение работ по управлению многоквартирным домом, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставление коммунальных услуг собственникам и иным лицам, пользующимся на законном основании помещениями в этом доме.

Согласно п. 9.1 договора управления многоквартирным домом заключен на 5 лет. Полномочия, указанные в п. 2.1 договора, считаются переданными и управляющая организация приступает к выполнению условий договора с момента подписания договора. 

ДД.ММ.ГГГГ собственниками помещений в вышеназванном многоквартирном доме проведено внеочередное общее собрание в форме очно-заочного голосования, по результатам принято решение о расторжении договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном с ООО «УК Жилищник 1».

О принятом решении управляющая организация ООО «УК Жилищник 1» была уведомлена ДД.ММ.ГГГГ.

Обращаясь в суд, ООО «УК Жилищник 1», не оспаривая процедуру проведения собрания, кворум, подсчет голосов, настаивает, что у собственников жилого дома отсутствовало право на расторжение договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке, поскольку отсутствуют основания, предусмотренные ч. 8.2. ст. 161 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Таким образом, право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом действительно возникает у собственников помещений при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

При этом п. 8 ст. 162 ЖК РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В соответствии с ч. 1 ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

На основании ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Таким образом, односторонний отказ от исполнения договора возможен в соответствии со ст. 782 ГК РФ, ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей». 

Данный вывод согласуется с положениями ст. 450 ГК РФ, допускающей изменение и расторжение договора только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, иными законами или договором. Поэтому односторонний отказ собственников помещений многоквартирного дома от исполнения договора с управляющей компанией (расторжение договора) не противоречит ни Жилищному кодексу Российской Федерации, ни Гражданскому кодексу Российской Федерации.

Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Таким образом, законодательство предусматривает возможность одностороннего отказа от исполнения договора заказчиком, при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, при этом мотивы, по которым потребитель решил отказаться от исполнения договора, не имеют правового значения для реализации права потребителя, предусмотренного ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Правовая конструкция договора управления многоквартирного дома не позволяет ущемить права собственников помещений многоквартирного дома как потребителей услуг управляющих компаний по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом, либо по сравнению с потребителями прочих услуг, предоставляемых субъектами, осуществляющими предпринимательскую деятельность.

В такой ситуации суд полагает, что собственники жилого 

<

адрес> имели право отказаться от договора управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ на вышеуказанном основании.

Кроме того, представители ответчика также ссылались на наличие оснований для отказа собственников от договора № от ДД.ММ.ГГГГ на основании п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ.

В материалы дела ответчиком представлены сведения о ненадлежащем исполнении ООО «УК Жилищник 1» своих обязательств по договору управления многоквартирным домом.

ДД.ММ.ГГГГ от ЗОИ поступило заявление об устранении дыры в подвале первого этажа дома, затем ДД.ММ.ГГГГ поступило аналогичное обращение в связи с невыполнением заявки управляющей компанией (л.д.152,155). 

ДД.ММ.ГГГГ от ЗОИ поступило заявление о проведении уборки в щитовых и замене проводов (л.д.153). 

ДД.ММ.ГГГГ поступило аналогичное обращение в связи с невыполнением заявки управляющей компанией (л.д.154). 

ДД.ММ.ГГГГ МТГ, ДГИ направлены заявления об устранении причин протечек, восстановлении вытяжек, канализационных отводов и ливневой канализации (л.д.157,158).

В ООО «УК Жилищник 1» направлен план работ на август-октябрь со сроками окончания работ: проведение уборки подвала, проверка труб водопровода и канализации, устранение неполадок, дыры в подвале до 01 сентября, проведение профилактики и уборки щитовых подъезда, демонтаж старой проводки и освещения, изолирование проводов до 15 сентября, ремонт ливневой канализации до 10 сентября, ремонт подъезда до 20 октября. Также имеется указание, что в случае невыполнения работ в срок, жильцы дома оставляют за собой право расторгнуть договор с управляющей компанией до конца 2017 г. (л.д.129). 

ДД.ММ.ГГГГ ЗОИ также направлено заявление об устранении выявленных недостатков. 

В ответе на судебный запрос Государственная жилищная инспекция 

<

адрес> сообщает, что ДД.ММ.ГГГГ в Госжилинспекцию поступило обращение МДВ по вопросу неудовлетворительного состояния кровли многоквартирного 

<

адрес> АО 

<

адрес>. Специалистом Госжилинспекции совместно с представителями ООО «УК Жилищник 1» проведено обследование указанного многоквартирного дома, в результате которого выявлены нарушения Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, а именно, не обеспечено технически исправное состояние кровли над квартирой №, не восстановлен штукатурно-побелочный слой в местах общего пользования (между квартирами 61 и 62), светильник 

<

адрес> неисправном состоянии. 

ДД.ММ.ГГГГ в Госжилинспекцию поступило обращение ЗОИ по вопросу нарушения законодательства в многоквартирном 

<

адрес>.

Специалистом Госжилинспекции совместно с представителями ООО «УК Жилищник 1» проведено обследование указанного многоквартирного дома, в результате которого выявлены нарушения Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, а именно, эксплуатация электрооборудования (электрощитовые, проводка) производится с нарушением установленных требований. На момент проверки технически исправное состояние и водонепроницаемость кровли обеспечены; при визуальном обследовании тамбур подъезда, в том числе и козырек находились в исправном техническом состоянии. 

ДД.ММ.ГГГГ в Госжилинспекцию поступили обращения СВА, АЕВ, ШАК по вопросу неудовлетворительного теплоснабжения многоквартирного дома. По результатам обследования нарушений Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов не установлено. На момент проверки температура воздуха во всех обследованных помещениях соответствовала установленным требованиям (л.д.65).

Кроме того, в материалы дела представлены доказательства самостоятельного устранения собственниками недостатков в содержании дома, в том числе по приобретению и установке светильников (л.д.151, 156).

В такой ситуации суд приходит к выводу о наличии у собственников многоквартирного дома оснований для отказа от исполнения договора управления, в том числе и в связи с неоднократным ненадлежащим исполнением управляющей компанией обязательств по содержанию дома.

Доводы представителя истца о том, что отсутствуют двусторонние акты систематического невыполнения управляющей компанией условий договора, в связи с чем невозможен отказ от исполнения договора, судом отклоняются.

Пунктами 9.3, 9.3.1 договора управления многоквартирным домом предусмотрено, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке: по инициативе собственников на основании решения общего собрания собственников в случае систематического невыполнения управляющей организацией условий договора, что должно быть подтверждено не менее тремя двусторонними актами.

Вместе с тем отсутствие таких актов не может быть основанием для признания недействительным одностороннего отказа собственников от услуг управляющей компании, поскольку законодательство не содержит такого рода ограничений при доказывании факта ненадлежащего оказания услуги управления многоквартирным домом. Более того, такое условие ставит в неравноправное положение собственников помещений в многоквартирном доме, ограничивая их права, поскольку вторая сторона договора может уклоняться от составления подобных актов.

По правилу ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Оценив представленные в материалы дела документы, ответ уполномоченного государственного органа, суд приходит к выводу о том, что у собственников имелось право отказа от договора управления многоквартирным домом на основании п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования истца о признании недействительным расторжения договора управления не подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, 

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жилищник 1» к ЗОИ, ФИО1 о признании недействительным расторжение договора управления отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд посредством подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд города Омска в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.Л. Сковрон 

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.