Дело № 2-2246/2020

УИД 22RS0015-01-2020-003622-77

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Новоалтайск 14 октября 2020 года

Новоалтайский городской суд Алтайского края в составе

председательствующего судьи Труновой А.В.,

при секретаре Друговой Е.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о прекращении права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности на объекты недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 об отобрании у него индивидуально-определенной вещи – земельного участка и жилого дома по адресу: АДРЕС и передаче их истице; о принятии решения о регистрации перехода права собственности на указанные земельный участок и жилой дом на имя ФИО1

В ходе судебного разбирательства истица уточнила свои требования, указав в качестве ответчиков ФИО2 и ФИО3, заявив требования: о прекращении права собственности ФИО3 на земельный участок и жилой дом по указанному адресу, об истребовании из чужого незаконного владения ФИО3 данных объектов недвижимого имущества, о признании за ФИО1 права собственности на спорные земельный участок и жилой дом.

В обоснование исковых требований указано, что между истицей и ответчиком ФИО2 была достигнута договоренность о приобретении истицей вышеназванных земельного участка и жилого дома. Согласование основных условий договора осуществлялось путем подписания сторонами расписок о передаче денежных средств, а также путем переписки. Договоренность подтверждается и тем, что с согласия ФИО2 истица перевезла свои вещи в указанный дом, затем забрав их. ДАТА в согласованное с ответчиком время истица явилась для регистрации перехода права собственности в МФЦ в с. Тальменка Алтайского края, однако ФИО2 туда не явился, а на телефонный звонок ответил, что отказывается передать дом и участок, и зарегистрировать право собственности, причину не объяснил. Первоначальное намерение ФИО2 продать дом и участок истице подтверждается переданными ФИО2 расписками о получении денежных средств, передачей истице технических документов на дом, копий документов о регистрации права, сведениями об отсутствии задолженности по оплате коммунальных ресурсов, выдачей доверенности на имя гражданского супруга истицы – ФИО4 Для приобретения указанной недвижимости истице в мае 2020 года был оформлен ипотечный кредит в банке. По просьбе ответчика истица погасила задолженность ФИО2 для снятия обременения с дома. В настоящее время после погашения истицей всех задолженностей ответчика и снятия обременений ФИО2 отказывается исполнить договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности. Указанные истицей обстоятельства свидетельствуют о том, что основные условия сделки были согласованы и начали исполняться сторонами. После отказа ответчика в регистрации права собственности истица направила ФИО2 требование о необходимости явки в МФЦ в срок не позднее ДАТА, на которое не получила ответа в установленный срок. После обращения истицы в органы полиции ФИО2 возвратил истице часть полученных им денежных средств, однако, ФИО1 сохраняет намерение приобрести спорный дом и участок. ФИО2 продал спорные объекты недвижимости ФИО3, который не может быть признан добросовестным приобретателем, т.к. ФИО4 по телефону предупредил ФИО3, что ФИО1 в судебном порядке претендует на спорное имущество. Сделка между ответчиками была заключена в тот период, когда иск ФИО1 уже находился в суде. В качестве правового обоснования своих требований истица в исковом заявлении ссылается на положения ст. 398, п. 3 ст. 551, ст. 168, ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании истица ФИО1 и ее представитель ФИО5 поддержали исковые требования по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен.

Представитель ФИО2 – ФИО6 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что между истицей и ФИО2 не был заключен в установленной законом форме предварительный либо основной договор купли-продажи недвижимости.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Представители третьих лиц – Управления Росреестра по Алтайскому краю, Новосибирского социального банка «Левобережный» (ПАО) в судебное заседание не явились, извещены. В письменном отзыве представитель Управления Росреестра по Алтайскому краю указал, что основанием для государственной регистрации перехода права собственности являются заявления сторон и правоустанавливающий документ, т.е. договор купли-продажи, признанный судом заключенным и действительным.

Суд, с учетом мнения участвующих в деле лиц, а также положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), считает возможным рассмотреть дело при указанной явке.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статьей 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

В силу п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и тому подобное), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162).

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Статьей 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктами 1-3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Пунктом 1 ст. 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В статье 434 ГК РФ указано, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.

В силу ст. 434.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, граждане и юридические лица свободны в проведении переговоров о заключении договора, самостоятельно несут расходы, связанные с их проведением, и не отвечают за то, что соглашение не достигнуто. При вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются: предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны; внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать. Сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки. Убытками, подлежащими возмещению недобросовестной стороной, признаются расходы, понесенные другой стороной в связи с ведением переговоров о заключении договора, а также в связи с утратой возможности заключить договор с третьим лицом.

По делу установлены следующие обстоятельства.

ДАТА право собственности на земельный участок по адресу: АДРЕС было зарегистрировано за ФИО2; ДАТА за ним было зарегистрировано право собственности на жилой дом по этому адресу.

Решением Новоалтайского городского суда от ДАТА, вступившим в законную силу ДАТА, с ФИО2 в пользу КПК «Семейный капитал» была взыскана задолженность по договору займа НОМЕР от ДАТА в размере 281 660 руб., в том числе: основной долг – 255 708 руб., проценты за пользование займом 25 952 руб.; взысканы проценты за пользование займом по ставке 48 % годовых, начисляемые на остаток задолженности по основному долгу по кредиту, начиная с 255 708 руб., с ДАТА по дату фактического исполнения решения суда; взыскана неустойка в размере 0,02 % годовых от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, начиная с ДАТА по дату фактического исполнения обязательств. Обращено взыскание на предмет залога – земельный участок с расположенным на нем зданием (жилой дом) по адресу: АДРЕС. Ипотека на жилой дом и земельный участок зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДАТА за НОМЕР, НОМЕР. Определен способ реализации земельного участка с жилым домом путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости недвижимого имущества в размере 600 000 рублей. Взысканы с ФИО2 в пользу КПК «Семейный капитал» судебные расходы по уплате государственной пошлины – 12 016,60 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 5 000 руб. 

Заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в пользу КПК «Семейный капитал» подано представителем КПК «Семейный капитал» в орган регистрационного учета ДАТА.

ДАТА ФИО2 написана расписка, согласно которой он получил денежные средства в размере 350 000 руб. от ФИО1 за продаваемые земельный участок, дом, находящиеся по адресу: АДРЕС. В расписке проставлены подписи ФИО2 (указан как продавец) ФИО1 (указана как покупатель), свидетеля ФИО4 

В расписке от ДАТА имеется указание ФИО2 на то, что если оформление сделки на продажу дома и земельного участка не состоится, то ФИО2 обязуется вернуть задаток в полном объеме (350 000 руб.)

ДАТА ФИО2 написана расписка, согласно которой он получил денежные средства в размере 150 000 руб. от ФИО1 за продаваемые земельный участок, дом, находящиеся по адресу: АДРЕС. В расписке проставлены подписи ФИО2 (указан как продавец) ФИО1 (указана как покупатель), свидетеля ФИО4

Согласно чеку по операции в системе «Сбербанк Онлайн» ДАТА ФИО1 перевела КПК «Семейный капитал» денежные средства в сумме 331 018,60 руб., в назначении платежа указано: 2698/ДЗ от ДАТА, ФИО2.

Согласно чеку по операции в системе «Сбербанк Онлайн» ДАТА ФИО1 перевела денежные средства в размере 92 151,59 руб. в адрес УФК по Амурской области (ОСП по Тындинскому району УФССП России по Амурской области) в качестве оплаты задолженности по исполнительному документу в отношении ФИО2

ДАТА ФИО2 выдал доверенность на имя ФИО4 сроком на 1 месяц, уполномочив последнего получить денежные средства в сумме 850 000 руб. с банковского счета ФИО2

Согласно объяснениям ФИО1 ФИО4 является ее гражданским супругом, брак с которым не зарегистрирован.

ДАТА ФИО1 направила ФИО2 телеграмму с просьбой явиться ДАТА в многофункциональный центр с целью подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности.

В письме АО «Россельхозбанк» от ДАТА на запрос суда сообщено, что ФИО1 ДАТА обращалась в банк с заявкой на получение ипотечного кредита на приобретение жилого дома в АДРЕС, на сумму в 2 800 000 руб. ДАТА по заявке было принято положительное решение. В дальнейшем ФИО1 отказалась от получения кредита, кредитный договор заключен не был.

ДАТА между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества, согласно которому покупатель передает в собственность продавца, а продавец принимает недвижимое имущество: жилой дом и земельный участок по адресу: АДРЕС. Цена имущества по договору составляет 3 000 000 руб., из которых 300 000 руб. выплачивается за счет собственных средств покупателя, 2 700 000 руб. – кредитные средства. Недвижимое имущество передается покупателю с момента заключения настоящего договора, который, по соглашению сторон, имеет силу акта приема-передачи.

ДАТА между Новосибирским социальным коммерческим банком «Левобережный» и ФИО3 заключен кредитный договор, согласно которому заемщику предоставлен кредит в размере 2 700 000 руб. для приобретения жилого дома и земельного участка по адресу: АДРЕС которые поступают банку в залог (ипотеку).

ДАТА ФИО2 и ФИО3 подали заявление в орган регистрационного учета недвижимости о регистрации перехода права собственности по заключенному между ними договору купли-продажи имущества.

Право собственности ФИО3 на спорные жилой дом и земельный участок, а также ипотека в пользу Новосибирского социального коммерческого банка «Левобережный» зарегистрированы ДАТА.

С ДАТА ФИО2 снят с регистрационного учета по адресу спорного жилого дома.

Постановлением следователя СО ОМВД России по Первомайскому району от ДАТА по заявлению ФИО1 отказано в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО2 по ч. 1 ст. 159 УК РФ в связи с отсутствием в его действиях состава преступления.

Из письменных объяснений ФИО2, данных в рамках данного материала, следует, что он не оспаривал наличие предварительной договоренности с ФИО1 о продаже ей спорных объектов недвижимости, однако сделка не состоялась, т.к. он нашел более выгодного покупателя; не отказывается вернуть полученные от ФИО1 деньги.

В данном материале имеется расписка ФИО1 от ДАТА о том, что она получила от ФИО2 денежные средства в сумме 335 000 руб. в счет возврата ранее переданных ею денег без оформления при сделке купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: АДРЕС.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 4 ст. 434 ГК РФ установлено, что в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.

Законом в ст. 550 ГК РФ установлены требования к форме договора купли-продажи недвижимости: договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Таким образом, для перехода права собственности на спорные объекты недвижимости к ФИО1 требуется заключение в письменной форме договора купли-продажи, содержащего сведения об обязательствах сторон, предмете и цене договора.

Такого документа истицей суду не предоставлено.

Расписки от ДАТА, ДАТА не могут быть расценены как договор купли-продажи в понимании вышеназванных требований статей Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку не содержат указаний на содержание взаимных обязательств сторон, а указывают лишь на принятие денежных средств ФИО2

Как указано в письменном отзыве Управления Росреестра по Алтайскому краю, для регистрации права собственности лица на объекты недвижимого имущества требуется фактическое наличие правоустанавливающего документа – договора купли-продажи.

Доводы стороны истца и представленные истицей доказательства подтверждают лишь намерение ФИО2 продать спорные объекты ФИО1

Между тем, в отсутствие составленных в надлежащей форме предварительного и основного договоров купли-продажи объектов недвижимого имущества такое намерение не влечет обязанности ФИО2 заключить договор купли-продажи и переход права собственности на данное имущество к ФИО1

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Законом недопустимо понуждение граждан к заключению договоров, если договор не является публичным, а также в отсутствие предварительного договора.

Каких-либо обязательств сторон в понимании ст. 307 ГК РФ между ФИО2 и ФИО1 в требуемой законом форме установлено не было.

Решение суда не может придать законную силу первоначальному намерению стороны заключить договор, если впоследствии свое намерение сторона изменила. В данном случае принцип свободы заключения договора является основополагающим.

Суд отмечает, что в расписке от ДАТА ФИО2 указал на возможность не заключения сделки, что свидетельствует о том, что имеющаяся договоренность между сторонами о продаже-покупке имущества не являлась окончательной.

Положениями ст. 434.1 ГК РФ предусмотрена свобода переговоров сторон о заключении договора, и последствием возможных недобросовестных действий лица, прерывающего переговоры, может являться лишь право второй стороны требовать возмещения убытков, но не понуждения к заключению договора и перехода права собственности.

Оценивая доводы стороны истца о фактическом исполнении сделки, суд также находит их несостоятельными. 

Истица в дом не вселялась, ключей от дома ей не передавалось. 

В настоящее время ФИО2 возвратил часть денежных средств, полученных от ФИО1, и последняя их приняла, т.е. фактически сейчас ФИО1 просит признать за ней право собственности на спорные объекты в отсутствие заключенного договора купли-продажи и произведения оплаты за спорные объекты в полном объеме.

Между тем, намерение ФИО1 произвести оплату по договору в дальнейшем не порождает у нее права собственности, и не отменяет факта отсутствия договора кули-продажи.

Поскольку сделка не была совершена в надлежащей форме, то ФИО2 не может быть понужден к ее регистрации.

Судом истице и ее представителю был разъяснен способ защиты права в виде требования с получателя денег возврата неосновательного обогащения, полученного по несостоявшейся сделке, если истица полагает, что не все денежные средства ей возвращены ФИО2

Однако ФИО1 и ее представитель настаивали на рассмотрении судом требований в заявленных ими формулировках, что влечет необходимость отказа в их удовлетворении по вышеизложенным основаниям.

Доводы искового заявления о недействительности сделки, совершенной между ответчиками после предъявления иска ФИО1 в суд, о недобросовестности ФИО3, которому было известно о притязаниях истицы на спорное имущество, юридического значения в данном случае не имеют, поскольку, как указано выше, ФИО1 в силу устных договоренностей с ФИО2 не обладала и не обладает какими-либо самостоятельными законными правами в отношении спорных объектов недвижимости, независимо от сделки между ответчиками, и следовательно не является лицом, чьи права могут быть затронуты этой сделкой.

Правом заявлять иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения обладает только законный собственник или владелец имущества, каковым истица в отношении спорных объектов не является.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 суд отказывает в полном объеме.

На основании ч. 3 ст. 144 ГПК РФ, в связи с отказом в удовлетворении иска, меры по его обеспечению подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о прекращении права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности на объекты недвижимого имущества.

По вступлению в законную силу решения суда отменить меры по обеспечению иска в виде запрета совершения регистрационных действий в отношении земельного участка (кадастровый НОМЕР) и жилого дома (кадастровый НОМЕР), расположенных по адресу: АДРЕС, принятые определением судьи Новоалтайского городского суда от ДАТА.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Новоалтайский городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья А.В. Трунова

Мотивированное решение изготовлено 19.10.2020.