Дело №2-2600/2017 

РЕШЕНИЕ

 

именем Российской Федерации 

05 декабря 2017 года г. Уфа 

Ленинский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего - судьи Касимова А.В., 

при секретаре судебного заседания – Мужчинкиной Г.М., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченной за него денежной суммы, 

установил:

ФИО1 и ФИО2 (далее – ФИО1, ФИО2, истцы) обратились в Ленинский районный суд г. Уфы с исковым заявлением к ФИО3 (далее – ФИО3, ответчик) о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченной за него денежной суммы. 

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО1, ФИО2 и ФИО3 заключён договор купли-продажи объекта недвижимости. Согласно пунктам 1 и 2 договора ответчик обязался продать истцам в общую долевую собственность по 

<

данные изъяты> доли каждому жилой дом с земельным участком по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, и земельный участок общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №. ДД.ММ.ГГГГ года между сторонами указанного выше договора был подписан акт приёма-передачи недвижимости. 

Как указали в исковом заявлении истцы, обязательство по оплате недвижимости в размере 2 200 000 рублей, предусмотренное пунктами 4,5,6 договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года, было исполнено истцами в полном объеме. 

Далее из искового заявления следует, что в соответствии с техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ года, проданный ответчиком жилой дом состоит из следующих литеров: 

литер 

<

данные изъяты> – жилой дом, площадью 

<

данные изъяты> кв.м.; 

- литер 

<

данные изъяты> – гараж, площадью 

<

данные изъяты> кв.м.; 

- литер 

<

данные изъяты> – баня, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. 

Как указывают истцы, после передачи недвижимости были выявлены следующие недостатки: 

протекание крыши жилого дома и гаража ввиду недостаточного нахлеста профилированного листа; 

недостаточное количество лат и обрешетки при возведении крыши жилого дома и гаража; 

отсутствие каких-либо подложек при монтаже кровли (гидроизоляция, пароизоляция и так далее); 

отсутствие крепления крыши к жилому дому; 

недостаточное заглубление фундамента жилого дома в грунт (0,5 м); 

отсутствие армирования фундамента жилого дома; 

растрескивание стены жилого дома; 

сквозное намокание стен жилого дома ввиду некачественной кладки кирпича; 

чрезмерно длительное высыхание стен жилого дома (более 3-х суток) ввиду некачественной кладки кирпича; 

неровность стен жилого дома и гаража;

- некачественные полы в бане. 

В процессе рассмотрения дела от истцов поступило уточнение искового заявления, в котором они указали, что свои обязательства по проверке качества, передаваемого им помещения, выполнили добросовестно. Для приобретения жилого дома истцами был заключён договор ипотечного кредитования с АО «Российской Сельскохозяйственный банк» и спорный дом является предметом залога по этому договору. 

Как утверждают истцы при заключении договора кредитования проводится обязательная оценка недвижимого имущества. Такая оценка была проведена рекомендованным банком оценочным учреждением ООО «Деловые консультации». В соответствии с отчётом № № от ДД.ММ.ГГГГ года рыночная стоимость спорного объекта составила 2 202 856 рублей. 

Из уточнённого истцами искового заявления следует, что отчёт оценщика основывается на следующих допущениях: 

объект оценки не характеризуется какими-либо скрытыми дефектами (не указанными явным образом) факторами, которые могут повлиять на стоимость (страница 7 отчёта); 

в оценке недвижимого имущества оценщик не занимался измерениями физических параметров объектов и не несёт ответственности за вопросы соответствующего характера, расчёты, основанные на количественных и качественных параметрах объекта приняты согласно технических паспортов на здание и рассматривались как истинные; 

оценщик не проводил каких-либо специальных технических экспертиз и исходил из отсутствия каких-либо скрытых факторов, влияющих на величину стоимости имущества, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре; - при проведении оценки использовался затратный подход, при котором определяется стоимость объекта оценки, исходя из затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства, либо замещения объекта оценки. 

Как считают истцы, стоимость аналогичного жилого дома, определённая затратным методом, составляет 2 202 856 рублей, при допущении отсутствия скрытых недостатков строительных конструкций. 

Далее истцы указали, что весной, когда сошел снег и истец предпринял попытки заселиться в спорное помещение, были обнаружены недостатки стен и кровли, была назначена строительная экспертиза. Согласно экспертному заключению № № от ДД.ММ.ГГГГ года были выявлены множественные дефекты фундамента, стен и кровли, стоимость устранения недостатков составила 1 227 956 рублей. 

В связи с изложенным выше истцы просят уменьшить покупную цену объекта недвижимости по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, расположенного по адресу: №, взыскать с ФИО3 

<

данные изъяты> в пользу истцов денежные средства в размере 1 227 956 рублей. 

В судебном заседании представитель истца ФИО1 ФИО4 (доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ года) просил назначить дополнительную строительную экспертизу, так как эксперт не увидел нарушения в фундаменте спорного дома. Истцы против назначения экспертизы не возражали. 

Ответчик и его представитель ФИО5 (доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ года) против назначения экспертизы возражали, так как экспертиза проведена правильно, исследование конструкций жилого дома проведено в полном объёме, недостатки конструкции являются очевидными. 

Третье лицо АО «Российский Сельскохозяйственный банк» на судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, представлен отзыв, которым в случае удовлетворения иска просит суд взыскать в пользу АО «Российский Сельскохозяйственный банк» с ФИО3 перечисленные в счёт оплаты дома денежные средства. 

Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица в порядке статьи 167 ГПК РФ. 

Судом вынесено определение об отказе в назначении дополнительной строительной экспертизы. 

Выслушав участников судебного заседания, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям. 

Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

В соответствии со статьёй 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости и её качеству, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. 

В силу статьи 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружение неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы, потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору. Требования об устранении недостатков или о замене товара могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства. 

Согласно пункту 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. 

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО1, ФИО2 и ФИО3 заключён договор купли-продажи объекта недвижимости. Согласно пунктам 1 и 2 договора, ответчик обязался продать истцам в общую долевую собственность по 

<

данные изъяты> доли каждому жилой дом с земельным участком по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, и земельный участок общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №. ДД.ММ.ГГГГ года между сторонами указанного выше договора был подписан акт приёма-передачи недвижимости. 

В соответствии с актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ года указанный выше дом был передан ФИО3 истцам, а ФИО1, ФИО2 приняли в общую долевую собственность жилой дом, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, инв. №, год постройки 

<

данные изъяты>, что подтверждается кадастровым паспортом от ДД.ММ.ГГГГ года, выданным Альшеевским территориальным участком Белебеевского филиала ГУП БТИ Республики Башкортостан. 

В соответствии с пунктом 4 договора по взаимному соглашению сторон цена жилого дома составила 1 980 000 рублей, цена земельного участка составила 220 000 рублей. Оплата была произведена покупателем в полном объёме. 

Как следует из пункта 2 указанного выше акта, истец и ответчик согласовали, что удовлетворены качественным состоянием жилого дома, у сторон нет претензий по существу договора. 

Из акта приема-передачи правоустанавливающей и правоподтверждающей, технической и иной документации от ДД.ММ.ГГГГ года следует, что истцам ответчик передал кадастровый паспорт помещения от ДД.ММ.ГГГГ года, выданный Альшеевским территориальным участком Белебеевского филиала ГУП БТИ Республики Башкортостан. 

Переход права собственности на жилой дом и земельный участок к ФИО1, ФИО2 подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года. 

В обоснование заявленных требований истцы ссылаются на выявление в ходе эксплуатации жилого дома существенных недостатков, в связи с этим считают, что стоимость купленного дома необходимо уменьшить. 

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ года по инициативе ФИО1, ООО «Деловые консультации» была проведена оценка рыночной стоимости жилого дома и земельного участка без проведения оценочной стоимости имеющихся на земельном участке гаража (литер 

<

данные изъяты>) и бани (литер 

<

данные изъяты>), с учётом стоимости которых цена продаваемого объекта была бы значительно выше рыночной. 

В результате проведения экспертного исследования ООО «Деловые консультации» оценки рыночной стоимости жилого дома и земельного участка установлено, что их стоимость составила 2 200 000 рублей. 

На момент подписания договора купли-продажи и передачи истцам недвижимого имущества, разногласий по качеству недвижимости не имелось, истцы знали о техническом состоянии дома, претензий и замечаний не предъявляли, объект был передан и принят без указания недостатков, цена договора согласована с учётом его технического состояния и проведённой оценки рыночной стоимости ООО «Деловые консультации», где заказчиком оценки являлся покупатель ФИО1 

Таким образом, ФИО1, ФИО2 до заключения договора купли-продажи не только детально ознакомились с техническим состоянием жилого дома путем неоднократного визуального осмотра, но и провели оценку рыночной стоимости жилого дома и земельного участка, по результатам которого ими было принято решение о приобретении данного объекта недвижимости. 

Довод уточнённого иска о том, что имеющиеся недостатки объекта недвижимости не были ими обнаружены, так как осмотр производился зимой является несостоятельным, так как, приобретая объект недвижимости, истцы не только провели визуальный осмотр, но ими также была заказана оценка рыночной стоимости жилого дома и земельного участка, доказательств невозможности обнаружения недостатков дома путём привлечения специалиста при покупке истцами, в суд не представлено. 

По мнению суда, приобретая в собственность жилой дом за 2 200 000 рублей истцы могли и должны были оценивать риски приобретения дорогостоящей недвижимости. Акт приёма-передачи спорной квартиры сторонами был подписан ДД.ММ.ГГГГ года, то есть весной, истцы могли выявить названные ими недостатки перед заключением договора купли-продажи и передачи объекта с учётом привлечения ими экспертной организации для его осмотра. 

Земельный участок с домом приняты истцами в том состоянии, в котором они были на момент совершения сделки, каких-либо претензий, согласно прилагаемому к договору передаточному акту, у сторон друг к другу не имелось ни до совершения сделки, ни после её совершения. 

Как следует из результатов проведённой по инициативе представителя истцов повторной судебной экспертизы по настоящему делу было подготовлено заключение эксперта № № от ДД.ММ.ГГГГ года. 

Вопреки доводам истцов о не проведении осмотра в указанном выше заключении установлено, что фундамент строения – ленточный бетонный. Имеется отмостка. Вскрытие фундамента строения с целью выявления фактической глубины заложения не производилось. В процессе визуального обследования установлено наличие мелких волосяных трещин в цоколе фундамента. Признаки выпучивания отдельных участков стен, неравномерной осадки и заметного искривления цоколя, сквозные трещины в цоколе с развитием на всю высоту здания, признаки развития осадок и иные внешние проявления дефектов фундамента, свидетельствующие о неравномерных осадках фундамента и снижения несущей способности фундамента, отсутствуют. 

Следует отметить, что прочность бетона на сжатие слабо коррелируется с несущей способностью фундамента – марка бетона фундамента на сжатие не определялась в связи с отсутствием объективной целесообразности. 

Принимая во внимание пункт 5.2.17 ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» эксперт оценивает техническое состояние фундамента как работоспособное. 

Согласно разделу 8 СП 50-101-2004 малоэтажные жилые и садовые дома, общественные здания, производственные сельскохозяйственные здания, гаражи и другие малоэтажные здания и сооружения могут возводиться на малозаглубленных и незаглубленных фундаментах. При этом согласно пункту 8.5 СП 50-101-2004 для зданий без подвалов рекомендуются малозаглубленные фундаменты, устраиваемые в слое сезоннопромерзающего грунта. Тип и конструкция малозаглубленного фундамента и способ подготовки его основания зависят от свойств грунтов основания и степени их пучинистости. 

Из анализа положений СП 22.13330.2016 и СП 50-101-2004 следует, что нормативная глубина промерзания грунта не является ключевым определяющим и определяющим параметром для выбора глубины заложения подошвы ленточного фундамента. Фото и видеоматериалами гражданского дела № 2-2600/2017 не подтверждается наличие дефектов (повреждений) несущих конструкций объекта, а также иных внешних признаков снижения несущей способности фундамента – на момент покупки техническое состояние фундамента оценивается экспертом как работоспособное, необходимость усиления либо восстановления конструкции отсутствует. Фактическая глубина заложения подошвы фундамента не оценивается экспертом как дефект конструкции, а является особенностью строения в данных конкретных условиях и определена индивидуальным застройщиком по собственному усмотрению. 

На момент экспертного осмотра установлено, что в отношении фундамента выполнен комплекс ремонтных работ, внешне выражающийся в устройстве дополнительного наружного контура ленточного фундамента шириной 250 мм и глубиной, соответствующей фактической глубине заложения основного контура ленточного бетонного фундамента (600 мм). Учитывая работоспособное состояние фундамента на момент покупки, целесообразность мероприятий по «усилению фундамента» объекта является сомнительной и не обоснована объективной необходимостью. 

Таким образом, экспертом сделан вывод о надлежащем состоянии фундамента на момент покупки дома. 

Доводы истцов о растрескивании и сквозном намокании, чрезмерно длительном высыхании стен, их неровности как основания для снижения их стоимости судом отклонены по следующим основаниям. 

Как следует из заключения эксперта № № от ДД.ММ.ГГГГ года в результате обследования наружных и внутренних стен объекта нарушения требований пункта 9 СП 70.13330.2012, предъявляемых к приёмке работ по возведению каменных конструкций, не выявлено. 

В результате экспертного осмотра установлено, что наружные стены жилого дома имеют слоистую конструкцию – основной материал: газобетонный блок толщиной 190 мм, слой пенопласта 50 мм, слой лицевого кирпича керамического 120 мм. Воздушная прослойка отсутствует. Внутренняя отделка – отсутствует. Общая суммарная толщина наружных стен 360 мм. 

Теплотехнический расчёт произведён на основании следующих исходных данных: 

район строительства: Республика Башкортостан; 

относительная влажность воздуха равна 55%; 

тип здания или помещения – жилые; 

вид ограждающей конструкции – наружные стены; 

расчётная средняя температура внутреннего воздуха здания – 20С. 

Согласно таблицы 1 СП 50.13330.2012 при температуре внутреннего воздуха здания – 20С и относительной влажности воздуха 55% влажностный режим помещения устанавливается, как нормальный. 

В результате исследования эксперт пришёл к выводу, что жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> имеет дефекты и недостатки, выражающиеся в несоответствии конструкции наружных стен требованиям нормативов по сопротивлению теплопередаче. Выявленный недостаток является явным, значительным, устранимым и имеет конструктивный характер возникновения. 

По доводам истцов о недостатках крыши жилого дома и гаража экспертом сделан вывод о том, что крыша строения выполнена в деревянных конструкциях с покрытием из профилированного окрашенного металлического листа по разряженной обрешетке. Кровля строения двухскатная, с утеплением. 

На момент экспертного осмотра следов протечек и иных признаков снижения эксплуатационных характеристик конструкции не выявлено. 

Как следует из фото и видеоматериалов гражданского дела № 2-2600/2017 в отношении конструкции проведён комплекс ремонтных работ, выражающийся в замене деревянных элементов конструкции (мауэрлат, стропила, обрешетка). Основанием для ремонтных работ, как следует из сопроводительных комментариев к видеосъемке, является низкое качество использованного пиломатериала при устройстве крыши. Из анализа фото и видеоматериалов гражданского дела №22600/2017 следует, что использованный пиломатериал хвойных пород имеет дефекты и повреждения, характерные для пиломатериала 3 сорта – пластевые и кромочные трещины, грибные ядровые пятна (полосы), заболонные грибные окраски и плесень, червоточина, обзол в пределах, установленных пунктом 2.2 ГОСТ 8486-86. Установить фактическую влажность использованного пиломатериала на основе фото и видеоматериалов не представляется возможным. Наиболее вероятно применение пиломатериалов естественной влажности (более 22%). 

Как следует из обязательного приложения ГОСТ 8486-86 – для строительства и ремонтно-эксплуатационных нужд, элементов несущих конструкций, деталей окон и дверей, строганных деталей, деталей деревянных домов и других используется пиломатериал 1,2 и 3 сорта. 

Использование пиломатериала 3 сорта при устройстве крыши обследуемого объекта требований нормативных регламентов не нарушает. 

Из анализа квалификационных признаков дефектов установлено, что выявленный недостаток наружных стен в части несоответствия нормативным требованиям сопротивления теплопередачи является явным, значительным. 

Таким образом, экспертом подтверждено, что указанный выше недостаток стен дома является очевидным и истцы приобрели жилой дом с этим недостатком за согласованною с ответчиком цену. 

Как следует из выводов заключения эксперта № № от ДД.ММ.ГГГГ года качество строительно-монтажных работ по возведению жилого дома по адресу: 

<

адрес> требованиям строительных норм и правил соответствует. 

Техническое состояние основных несущих и ограждающих конструкций (фундамент, наружные и внутренние стены, конструкции межэтажных перекрытий, стропильные конструкции, кровля) на дату приобретения работоспособное. 

Строительные недостатки в жилом доме имеются и выражаются в несоответствии конструкции наружных стен нормативным требованиям сопротивления теплопередаче (возможно промерзание). Характер возникновения недостатка конструктивный. 

Сметная стоимость устранения выявленного недостатка наружных стен составляет 527 961 рубль. 

Прямая причинно-следственная связь между расширением дверного проёма в несущей внутренней стене и несоответствием фактического сопротивления теплопередаче наружных стен нормативному сопротивлению отсутствует. 

Недостатки строительных конструкций имеются и выражаются в несоответствии конструкции наружных стен нормативным требованиям по сопротивлению теплопередаче, возможно промерзание стен. 

Согласно части 1 статьи 

<

данные изъяты> ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Таким образом, из представленных сторонами и добытых судом доказательств установлено, что недостатки приобретённого истцами дома являются явными, им была предоставлена возможность проверить качество строения и они её использовали, о чём свидетельствует акт приёмки объекта и экспертное заключение, составленное по заявлению истца, качество купленного ими жилого дома соответствует цене, установленной в договоре купли-продажи, в связи с чем, исковые требования являются необоснованными и удовлетворению не подлежат. 

Согласно статье 

<

данные изъяты> Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам. 

В силу части первой статьи 

<

данные изъяты> Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 

<

данные изъяты> названного Кодекса. 

В суд поступил ходатайство ООО «Консалт» о взыскании с лиц, на которых возложена обязанность по оплате экспертизы в сумме 60 000 рублей, которое подлежит удовлетворению. С ФИО1, ФИО2 следует взыскать стоимость экспертизы по 30 000 рублей с каждого. 

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд 

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченной за него денежной суммы, отказать. 

<

данные изъяты> 

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Уфы. 

Судья А.В. Касимов.