К О П И Я

Дело № 2-3502/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

04 октября 2017г. г.Новосибирск

Калининский районный суд г.Новосибирска

в с о с т а в е :

Председательствующего судьи Корниевской Ю.А.

При секретаре Флек О.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Алекс-Строй» об обращении взыскания на предмет залога, 

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Алекс-Строй» об обращении взыскания на предмет залога. Просит обратить взыскание на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу 

<

адрес>, принадлежащий ООО «Алекс-Строй» (ИНН № ОГРН №) на праве аренды.

В обоснование иска указал, что между ним и ООО «Алекс-Строй» (630027, 

<

адрес>, ИНН №, ОГРН №, дело о банкротстве № №), находящимся на стадии конкурсного производства в процедуре банкротства, в лице конкурсного управляющего ЛСВ, по результатам проведения открытых торгов 07.05.2016 заключен договор участия в долевом строительстве (многоэтажной автостоянки Новосибирск, 

<

адрес> средства по договору в сумме 897120 руб. уплачены в полном объеме. По условиям данного договора Застройщик – ООО «Алекс-Строй» обязуется построить многоэтажную автостоянку и передать гаражные боксы, указанные в договоре. Срок завершения строительства по договору 31.12.2016 г.. Согласно условиям договора, под строительство объекта отведен земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу 

<

адрес>, принадлежащий ООО "Алекс-Строй" на праве аренды. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на 03.07.2017. 30 мая 2017 года в ЕГРН. Земельный участок е кадастровым номером №, расположенный по адресу 

<

адрес> й, принадлежащим ООО Алекс-Строй иа праве аренд, находится в залоге у частников долевого строительства в силу закона.

Согласно письму Инспекции государственного строительного надзора Новосибирск области от 12.09.2016 № строительные работы на объекте не ведутся с 2013 года.

Таким образом, с 12 марта 2017 г. возникают основания для обращения взыскания на предмет залога согласно ст. 14 Федерального закона от 30.12.2004 1^214-ФЗ (ред. От 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В судебное заседание истец не явился, извещен надлежащим образом (л.д.115), причин неявки суду не сообщил.

Представитель истца – ФИО2, действующий на основании доверенности (л.д.116), в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объема, по основаниям, указанным в иске. Дополнительно пояснил, что ООО «Алекс-Строй» ведет свою деятельность, зарегистрировано как налогоплательщик. 

Представитель ответчика ООО «Алекс-Строй» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом (л.д.110), причин неявки суду не сообщил.

Представитель третьего лица Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г.Новосибирска в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом (л.д.114), просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д.48), представит письменные возражения (л.д.47-48).

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по НСО в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом (л.д.113), причин неявки суду не сообщил.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела (сторонами заявлено, что представлено достаточно доказательств, ходатайств об исследовании дополнительных доказательств и дополнении материалов дела не поступило), оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном рассмотрении всех обстоятельств в их совокупности, руководствуясь законом и правосознанием, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что между ФИО1 и ООО «Алекс-Строй» в лице конкурсного управляющего ЛСВ, по результатам проведения открытых торгов 07.05.2016 заключен договор участия в долевом строительстве (многоэтажной автостоянки Новосибирск, 

<

адрес> (л.д.117-118). 

По условиям данного договора, Застройщик – ООО «Алекс-Строй» обязуется построить многоэтажную автостоянку и передать гаражные боксы, указанные в договоре. 

Срок завершения строительства по договору - 31.12.2016 г.

Также судом установлено, что истцом обязательства по договору об оплате объектов долевого строительства в сумме 897120 руб. исполнены в полном объеме (л.д.121-127).

Указанный договор зарегистрирован в Росреестре по НСО.

30 мая 2017 года в ЕГРН внесена запись о расторжении указанного договора (л.д.26).

Согласно условиям договора, под строительство объекта отведен земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу 

<

адрес>, принадлежащий ООО «Алекс-Строй» на праве аренды. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на 03.07.2017г. 

Согласно письму Инспекции государственного строительного надзора Новосибирской области от 12.09.2016 № строительные работы на объекте не ведутся с 2013 года.

В соответствии со статьями 329, 334, 335 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться залогом, в силу которого по общему правилу залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами должника. Залог может возникнуть на основании закона.

Так, в частности, в силу закона (часть 1 статьи 12.1, часть 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ) с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве право аренды земельного участка и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, находятся в залоге у участников долевого строительства. Залогом обеспечиваются обязательства застройщика (залогодателя) по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства (залогодержателем), а также уплате неустойки вследствие ненадлежащего исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с пп. 1, 2 ч. 2 ст. 12.1 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.04 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» исполнение обязательств застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, обеспечивается таким способом как, возврат денежных средств и уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств. В соответствии со ст. 13 данного Закона в обеспечение исполнения обязательств у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) объекта недвижимости, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке объект недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 14 данного Закона взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства, либо прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Таким образом, для удовлетворения требований об обращении взыскания на предмет залога требуется установить факт прекращения или приостановления строительства, наличие при этом обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства, а также факт истечения 6 месяцев после прекращения или приостановления строительства.

Законодательство о банкротстве гарантирует конкурсным кредиторам по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, учет их требований в реестре требований кредиторов с целью последующего удовлетворения преимущественно перед требованиями иных кредиторов за счет стоимости предмета залога (пункт 7.1 статьи 16, пункта 4 статьи 134, статьи 138, пункта 2 статьи 142 Закона о банкротстве).

В силу указанных норм ФИО1, наряду с прочими участниками долевого строительства, является созалогодержателем принадлежащего застройщику права аренды земельного участка и строящегося на нем здания.

Как указал Конституционный суд в определении от 14 января 2014 г. № 2-О, при этом необходимо учитывать, что залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, - в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 12.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ныне действующей редакции) залогом обеспечивается и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом (в частности, при расторжении договора - статья 9) и (или) договором.

Таким образом, поскольку после расторжения договора общество «Алекс-Строй» не возвратило полученные от ФИО1 денежные средства, залог продолжил обеспечивать исполнение обязательств застройщика.

По общему правилу при банкротстве застройщика все участники долевого строительства, заявившие свои требования к банкроту, получили бы статус залоговых кредиторов и, находясь в равном правовом положении, удовлетворились бы пропорционально за счет выручки от реализации предмета залога.

Однако, в настоящем случае часть участников в судебном порядке признало за собой право на доли в праве собственности на объект незавершенного строительства. В то же время в остальной части сособственником незавершенного строительством объекта осталось общество «Алекс-строй» и его доля в праве собственности попала в конкурсную массу. 

При таких обстоятельствах суд полагает, что нет оснований для вывода о прекращении залоговых прав ФИО1 в праве аренды на земельный участок, на котором строится указанное здание.

Однако, суд полагает, что исковые требования истца не подлежат удовлетворению, поскольку им неверно выбран способ зашиты права.

Придя к такому выводу, суд учитывает следующее.

В силу части 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору участия в долевом строительстве с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Исходя из смысла данной нормы, предметом залога может быть объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В настоящем деле предметом залога является право аренды ООО «Алекс-Строй» на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу 

<

адрес>, а не земельный участок, как на это указывает истец.

При таких обстоятельства, суд полагает в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на предмет залога – земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу 

<

адрес>, принадлежащий ООО «Алекс-Строй» на праве аренды отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Алекс-Строй» об обращении взыскания на предмет залога отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 1 месяца с момента изготовления мотивированного решения суда путем подачи жалобы через Калининский районный суд г.Новосибирска.

Мотивированное решение суда изготовлено 09.10.2017г.

Судья (подпись) Корниевская Ю.А. 

«Копия верна»

Подлинник решения находится в гражданском деле № 2-3502/2017 Калининского районного суда г. Новосибирска.

Решение не вступило в законную силу «_____» ______________ 201 г.

Судья Корниевская Ю.А.

Секретарь Чапайкина Т.А.

Решение не обжаловано (обжаловано) и вступило в законную силу 

«_____» _________________ 201 г.

Судья