Дело №2-2301/2019

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

17 июля 2019 года 

Мотовилихинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Орловой А.Ю., 

при секретаре Пепеляевой К.О., 

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми гражданское дело по иску ФИО3, ФИО1 к ФИО4 о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки

у с т а н о в и л:

ФИО3, ФИО1 обратились в суд с иском к ФИО4 о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки, указывая, что сторонами был заключен аренды жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с которым ФИО4 была в предоставлена в пользование указанная квартира. Плата за аренду жилого помещения установлена договором в размере 12 000 рублей. Также арендатор обязан оплачивать коммунальные услуги на основании полученных расчетных квитанций. Арендная плата и плата за потребленные коммунальные услуги должна вноситься арендатором не позднее 21 числа каждого месяца, при этом № часть арендной платы в размере 4 000 рублей уплачивалась ФИО1, а № арендной платы в размере 8 000 рублей уплачивалась ФИО3 В течение срока действия договора, начиная с августа 2018 года, арендатор оплачивал платежи по договору – арендную плату в два адреса и коммунальные услуги. Однако с января 2019 года арендатор стал задерживать платежи, в связи с чем образовалась задолженность: по арендной плате в размере 16 000 рублей, которые сложились из № арендной платы за февраль и март 2019 года. Эти суммы не были уплачены ФИО3, при этом, платежи ФИО1 были арендатором сделаны; по оплате потребленных коммунальных услуг в размере 27 438 рублей 05 копеек, которые сложились из сумм фактически потребленных арендатором коммунальных услуг согласно квитанций. Эта задолженность образовалась за период с января 2019 года по март 2019 года. 09 марта 2019 года ФИО3 самостоятельно погасил часть задолженности перед поставщиками услуг, платеж в размере 10 500 рублей учтен в расчете, однако он не уменьшает задолженности арендатора. Условиями договора предусмотрена выплата неустойки в случае задержки оплаты по договору. Общая сумма неустойки по договору составляет 23 283 рубля 65 копеек. Просят взыскать с ответчика в пользу ФИО3 задолженность по арендной плате в размере 16 000 рублей, по коммунальным платежам в размере 27 438 рублей 05 копеек, взыскать с ответчика в пользу ФИО3 № части неустойки по договору аренды в размере 15 522 рубля 43 копейки, в пользу ФИО1 № части неустойки в размере 7 761 рубль 22 копейки.

В ходе судебного разбирательства истцы заявленные требования уточнили, указав, что арендатор имеет задолженность по договору аренды: по оплате арендной платы в размере 52 000 рублей, указанная сумма сложилась из № части арендной платы за февраль и март 2019 года, эти суммы не были уплачены ФИО3 При этом платежи ФИО1 за февраль и март 2019 года были арендатором сделаны. Кроме того, арендатор полностью не заплатил арендные платежи за апрель, май и июнь 2019 года; по оплате потребленных коммунальных услуг в размере 34 024 рубля 84 копейки, указанная сумма сложилась из сумм фактически потребленных арендатором коммунальных услуг согласно квитанций, задолженность образовалась за период с января 2019 года по апрель 2019 года. Размер неустойки по договору по состоянию на 28 июня 2019 года составляет 82 992 рубля 36 копеек. Арендатор от передачи квартиры по акту приема-передачи уклоняется, по состоянию на 28 июня 2019 года квартира арендодателям не передана. Также арендатор не заявил о своем желании досрочно расторгнуть договор аренды на основании п. 6.2 договора. С учетом уточненных исковых требований истец ФИО3 просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 40 000 рублей, задолженность по коммунальным платежам в размере 34 024 рубля 84 копейки, неустойку в размере 55 328 рублей 24 копейки (№ части неустойки). Истец ФИО1 просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 12 000 рублей, неустойку в размере 27 664 рубля 12 копеек (№ часть неустойки). 

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело без его участия.

Представитель истца ФИО3 по доверенности ФИО2, истец ФИО1 в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований, с учетом их уточнения, настаивали по доводам, изложенным в иске.

ФИО1 дополнительно пояснил, что ответственным за оплату коммунальных услуг является ФИО3, в связи с чем задолженность ответчика по оплате данных услуг подлежит взысканию в пользу ФИО3

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена, об уважительных причинах неявки не сообщила, о разбирательстве дела в ее отсутствие не просила, судом определено дело рассмотреть в порядке заочного производства.

Выслушав доводы истца, представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении иска, исходя из следующего.

В соответствии с. п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п.п. 1,5 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Согласно ч.ч. 1,2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

ФИО1 является собственником № доли в праве собственности на трехкомнатную квартиру общей площадью 62,7 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19 апреля 2002 года.

Собственником № доли в праве собственности на указанное жилое помещение является ФИО3, что подвтерждается свидетельством о государственной регистрации права от 16 апреля 2015 года. 

21 августа 2018 года между ФИО1, ФИО3 (Арендодатели) и ФИО4 (Арендатор) заключен договор аренды квартиры, по условиям которого арендодатели за плату предоставляют принадлежащую им на праве собственности трехкомнатную квартиру по адресу: 

<

адрес> арендатору в пользование для проживания в ней. 

Согласно пункту 2.4 договора арендодатели обязались самостоятельно оплачивать все коммунальные платежи за квартиру в период действия договора, включая капитальный ремонт. 

В силу пункта 2.8 договора арендодатели обязались принять от арендатора квартиру и находящееся в ней имущество и оборудование, указанное в приложении к договору, не позднее трех дней с момента прекращения договора. 

Согласно пункту 3.2 договора арендатор обязался своевременно вносить арендную плату за квартиру арендодателям в сроки и в порядке, установленном настоящим договором и оплачивать стоимость потребленных коммунальных услуг. 

В силу пункта 3.7 договора арендатор обязался передать арендодателям квартиру, имущество и оборудование, указанные в приложении к договору, полученные им в соответствии с актом приема-передачи квартиры, в исправном состоянии с учетом естественного износа, в срок не позднее трех дней с момента прекращения договора. 

Пунктом 4.1 договора установлена ежемесячная арендная плата в размере 12 000 рублей за полный календарный месяц с 21 по 21 число. Компенсация оплаты коммунальных услуг составляет сумму предъявленных управляющей компанией счетов. Арендатор оплачивает арендодателям сумму компенсации коммунальных услуг, начиная со второго месяца аренды. 

Первый платеж осуществляется арендатором арендодателям в размере 12 000 рублей за первый месяц срока аренды (пункт 4.2 договора). 

Пунктом 4.3 договора установлено, что далее выплаты будут осуществляться авансом ежемесячно до 21 дня месяца, предшествующего оплачиваемому.

В силу п. 6.1 договора он может быть расторгнут по требованию любой из сторон, если другая сторона не соблюдает условия договора. При этом, сторона по инициативе которой происходит расторжение договора, обязана уведомить другую сторону в письменной форме за 30 дней до момента прекращения договора.

Арендатор имеет право расторгнуть договор в любое время, письменно уведомив арендодателей за 1 месяц до момента прекращения договора (пункт 6.2 договора).

Арендодатели не имеют право расторгнуть договор в одностороннем порядке до окончания срока аренды, если арендатор соблюдает все условия договора за исключением случаев неоднократной задержки оплаты по договору (пункт 6.3 договора).

В случае нарушения арендатором своих обязательств по договору, арендодатели имеют право на досрочное расторжение договора на основаниях и в порядке, предусмотренными Гражданским кодексом РФ (пункт 6.4 договора) 

В силу пункта 7.1 договора срок аренды составляет 335 дней и истекает 21 июля 2019 года. 

Течение срока аренды начинается с момента передачи квартиры арендодателем арендатору (пункт 7.2 договора). 

Договор может быть пролонгирован по соглашению сторон, а также в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ (пункт 7.3 договора).

21 августа 2018 года сторонами подписан акт приема-передачи квартиры. 

В обоснование заявленных требований истцы ссылаются на те обстоятельства, что с января 2019 года ответчиком стоимость аренды жилого помещения оплачивалась не в полном объеме, в связи с чем образовалась задолженность.

03 апреля 2019 года в адрес ответчика направлена претензия о погашении задолженности по договору аренды, которая оставлена ФИО4 без внимания.

Установлено, что до февраля 2019 года ответчик оплачивал арендные платежи по договору в полном объеме, в феврале и марте ФИО4 произведена оплата в размере 4 000 рублей за каждый месяц в пользу ФИО1, что подтверждается банковскими выписками о перечислении денежных средств.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ответчиком факт предоставления истцами квартиры по договору аренды жилого помещения не оспорен, как не оспорен и факт наличия задолженности по арендной плате с апреля 2019 года перед истцом ФИО1, с февраля 2019 года – перед истцом ФИО3 Условиями договора аренды предусмотрен порядок расторжения договора. В данном случае суд исходит из тех обстоятельств, что договор аренды между сторонами на момент рассмотрения спора не расторгнут, действует до 21 июля 2019 года, в связи с чем ответчик обязана оплатить задолженность по арендным платежам. Доказательств того, что ФИО4 передала спорное жилое помещение арендодателям по акту приема-передачи, ответчиком суду не представлено.

На основании изложенного, с ответчика в пользу истца ФИО3 подлежит взысканию задолженность по арендной плате за февраль, март, апрель, май, июнь 2019 года в размере 40 000 рублей, согласно принадлежащей ему № доли в праве собственности на жилое помещение и установленной договором суммы арендной платы в 12 000 рублей, в пользу истца ФИО1 подлежит взысканию задолженность по арендной плате за апрель, май, июнь 2019 года в размере 12 000 рублей, согласно принадлежащей ему № доли в праве собственности на жилое помещение и установленной договором суммы арендной платы в 12 000 рублей.

Истец ФИО3 также просит взыскать с ответчика задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 34 024 рубля 84 копейки.

Как установлено ранее, согласно пункту 2.4 договора арендодатели обязались самостоятельно оплачивать все коммунальные платежи за квартиру в период действия договора, включая капитальный ремонт. 

В силу пункта 3.2 договора арендатор обязался своевременно вносить арендную плату за квартиру арендодателям в сроки и в порядке, установленном настоящим договором и оплачивать стоимость потребленных коммунальных услуг. 

В обоснование заявленных требований истцом представлены счета-квитанции о начисленных жилищно-коммунальных услугах.

Ответчиком не оспорен факт пользования жилищно-коммунальными услугами в спорном жилом помещении в период действия договора аренды, в связи с чем оказанные услуги ФИО4 обязана оплатить.

Суд приходит к выводу о том, что в пользу истца ФИО3 с ответчика следует взыскать задолженность исходя из фактически потребленных жилищно-коммунальных услуг согласно следующему расчету:

- по оплате за январь 2019 года - 7 686 рублей 68 копеек (ГВС – 1 795 рублей 31 копейка, отопление – 4 091 рубль 15 копеек, ХВС – 588 рублей 11 копеек, водоотведение – 602 рубля 99 копеек, пищеприготовление (газ) – 69 рублей 72 копейки, электроэнергия – 546 рублей 40 копеек);

- по оплате за февраль 2019 года - 6 867 рублей 23 копейки (ГВС – 1 468 рублей 89 копеек, отопление – 3 793 рубля 72 копейки, ХВС – 429 рублей 39 копеек, водоотведение – 476 рублей 74 копейки, пищеприготовление (газ) – 69 рублей 72 копейки, электроэнергия – 628 рублей 77 копеек);

- по оплате за март 2019 года - 4 844 рубля 16 копеек, (ГВС – 652 рубля 84 копейки, отопление – 2 869 рублей 94 копейки, ХВС – 434 рубля 90 копеек, водоотведение – 379 рублей 22 копейки, пищеприготовление (газ) – 69 рублей 72 копейки, электроэнергия – 437 рублей 54 копейки);

- по оплате за апрель 2019 года - 3 859 рублей 37 копеек (отопление – 3 199 рублей 38 копеек, ХВС – 244 рубля 97 копеек, водоотведение – 207 рублей 67 копеек, пищеприготовление (газ) – 69 рублей 72 копейки, электроэнергия – 137 рублей 63 копейки).

- оплата коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами за период с января 2019 года по май 2019 года в размере 1 032 рубля 42 копейки.

Поскольку 15 марта 2019 года от ответчика поступил платеж в размере 4 000 рублей, который отнесен истцами в счет оплаты жилищно-коммунальных услуг, указанная сумма подлежит исключению из суммы задолженности ответчика по оплате жилищно-коммунальных услуг. Поскольку расчетных документов за декабрь 2018 года истцами не представлено, а из квитанции по оплате за январь 2019 года не следует, что указанная в ней задолженность образовалась именно за декабрь 2018 года, суд не принимает в расчет задолженности ответчика указанный период. Расходы на содержание жилья, содержание общедомового имущества, плата за капитальный ремонт многоквартирного дома не могут быть возложены на ответчика, поскольку именно собственник жилого помещения несет бремя содержания принадлежащего его имущества.

При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца ФИО3 следует взыскать задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг в размере 20 289 рублей 86 копеек (7 686 рублей 68 копеек + 6 867 рублей 23 копейки + 4 844 рубля 16 копеек + 3 859 рублей 37 копеек + 1 032 рубля 42 копейки – 4 000 рублей).

Таким образом, общий размер задолженности ответчика по арендной плате перед истцом ФИО3 составляет 60 289 рублей 86 копеек (40 000 рублей + 20 289 рублей 86 копеек). В удовлетворении иска в данной части на сумму, превышающую указанную, истцу должно быть отказано.

Истцы также просят взыскать с ответчика неустойку, предусмотренную пунктом 5.3 договора аренды, с начислением на сумму задолженности по арендной плате и сумму задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Согласно пункту 5.3 договора в случае задержки оплаты за квартиру более чем на 3 банковских дня арендатор выплачивает пеню в размере 1% от своевременно невыплаченной суммы за каждый день просрочки. 

Уплата неустойки не освобождает от исполнения обязательств по договору (пункт 5.4 договора).

Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с ч. 14 ст. 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.

Поскольку действующим жилищным законодательством предусмотрена ответственность в виде уплаты пени за просрочку внесения жилищно-коммунальных услуг, суд считает, что в рассматриваемом случае неустойка по договору аренды подлежит начислению на образовавшуюся задолженность по арендной плате, но не по коммунальным платежам.

Судом произведен расчет неустойки, согласно которому ее размер составляет 47 280 рублей.

Расчет:

- за период с 22 января 2019 года по 28 июня 2019 года неустойка составила 12 640 рублей (8 000 рублей х 1% х 158 дней);

- за период с 22 февраля 2019 года по 28 июня 2019 года неустойка составила 10 160 рублей (8 000 рублей х 1% х 127 дней);

- за период с 22 марта 2019 года по 28 июня 2019 года неустойка составила 11 760 рублей (12 000 рублей х 1% х 98 дней);

- за период с 22 апреля 2019 года по 28 июня 2019 года неустойка составила 8 160 рублей (12 000 рублей х 1% х 68 дней);

- за период с 22 мая 2019 года по 28 июня 2019 года неустойка составила 4 560 рублей (12 000 рублей х 1% х 38 дней).

Итого: 12 640 рублей + 10 160 рублей + 11 760 8 160 рублей + 4 560 рублей = 47 280 рублей.

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка (штраф) явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ).

С учетом правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в п. 2 Определения № 263-О от 21 декабря 2000 года, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

При этом понятие «несоразмерности» является оценочной категорией, определение которой производится судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных доказательств и юридически значимых обстоятельств конкретного дела.

Учитывая гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Суд, исследовав обстоятельства настоящего дела, период образования задолженности, соотношение суммы основного долга и суммы неустойки, приходит к выводу о возможности ее снижения до 15 000 рублей. Суд учитывает, что снижение неустойки до указанной суммы не противоречит положениям пункта 5.3 договора аренды. В удовлетворении иска в данной части, на сумму, превышающую указанную, истцам должно быть отказано.

Таким образом, с ответчика в пользу истца ФИО3 подлежит взысканию неустойка в размере 10 000 рублей, в пользу истца ФИО1 – 5 000 рублей, согласно принадлежащим им долям в праве собственности на жилое помещение.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ ФИО4 обязана возместить истцу ФИО3 расходы по госпошлине в размере 1 968 рублей 81 копейку, истцу ФИО1 – расходы по госпошлине в размере 734 рубля 22 копейки,

На основании ст. 103 ГПК РФ с ответчика следует взыскать в доход местного бюджета госпошлину в размере 1 284 рубля 07 копеек.

Руководствуясь ст.ст. 193,194,197,198, 235 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 задолженность по арендной плате в размере 60 289 рублей 86 копеек, неустойку в размере 10 000 рублей, возврат госпошлины по делу в размере 1 968 рублей 81 копейку. 

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 12 000 рублей, неустойку в размере 5 000 рублей, возврат госпошлины по делу в размере 734 рубля 22 копейки.

Взыскать с ФИО4 госпошлину в доход местного бюджета в размере 1 284 рубля 07 копеек.

В удовлетворении остальной части иска отказать. 

ФИО4 вправе в течение семи дней со дня вручения ей копии заочного решения подать заявление об отмене этого решения в Мотовилихинский районный суд г. Перми.

Заочное решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г. Перми в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано,- в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: