Дело № 3а-273/2025 

26OS0000-04-2024-000201-13

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 апреля 2025 года город Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Черниговской И.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Демченко Е.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности

представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края – ФИО3

представителя административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной

установил:

ФИО1 обратился с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами … равной рыночной.

В обоснование иска административным истцом указано, что он является собственником следующих объектов недвижимого имущества: 

- нежилого помещения, кадастровый номер …, площадью … кв.м., расположенного по адресу: …

- нежилого помещения, кадастровый номер …, площадью 971,78 кв.м., расположенного по адресу: …

- нежилого помещения, кадастровый номер …, площадью 979,5 кв.м., расположенного по адресу: …

- нежилого помещения, кадастровый номер …, площадью 2048,2 кв.м., расположенного по адресу: …

Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений от 25 ноября 2019 г. № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» по состоянию на 1 января 2019 года в отношении нежилого помещения кадастровый номер.. . руб., нежилого помещения кадастровый номер … руб., нежилого помещения кадастровый номер … руб., нежилого помещения кадастровый номер … руб.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов, просит установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости равной их рыночной, определенной в отчете об оценке ООО «ТАИС» № 403/1/К-2023 от 25 декабря 2023 года по состоянию на 1 января 2019 года.

Определением Ставропольского краевого суда от 25 марта 2024 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» (т. 1 л.д. 3-5).

Определением Ставропольского краевого суда от 18 апреля 2024 года производство по административному иску в части установления кадастровой стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером … прекращено в связи с отказом административного истца от заявленных требований в указанной части (т. 1 л.д. 175-177).

Определением Ставропольского краевого суда от 5 июня 2024 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация г. Ставрополя (т. 2 л.д. 211-212)

Определением Ставропольского краевого суда от 25 июня 2024 года, вынесенным в протокольной форме, из числа заинтересованных лиц по делу были исключены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» с их привлечением к участию в деле в качестве административных ответчиков (т. 2 л.д. 241).

Решением Ставропольского краевого суда от 24 сентября 2024 года административный иск ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной - удовлетворен.

Установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером.. , площадью 22,1 кв.м., расположенного по адресу: … по состоянию на 1 января 2019 года в размере 134 897,96 рублей на период с 22 января 2020 года до 1 января 2023 года.

Установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером …, площадью 971,78 кв.м., расположенного по адресу: …по состоянию на 1 января 2019 года в размере 4 906 740,73 рублей на период с 22 января 2020 года до 1 января 2023 года.

Установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером …, площадью 979,5 кв.м., расположенного по адресу: …по состоянию на 1 января 2019 года в размере 4 945 720,79 рублей на период с 1 декабря 2022 года до 1 января 2023 года.

Установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером …, площадью 2048,2 кв.м., расположенного по адресу: …по состоянию на 1 января 2019 года в размере 7 876 516,96 рублей на период с 16 мая 2023 года по 31 декабря 2023 года.

При этом указано, что настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами … и они учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания. Заявление административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной поступило в суд 21 марта 2024 года.

Апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 14 января 2025 года решение Ставропольского краевого суда от 24 сентября 2024 года отменено, настоящее административное дело направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

Определением Ставропольского краевого суда от 25 февраля 2025 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Клеша О.В. (прежний собственник объектов недвижимости с кадастровыми номерами … в период с 15.10.2019 по 15.06.2021) (т. 3 л.д. 165-166).

Определением Ставропольского краевого суда от 25 марта 2025 года, вынесенным в протокольной форме к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена ФИО5 (собственник объектов недвижимости с кадастровыми номерами …) (т. 1 л.д. 151-152, т. 3 л.д. 198).

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 поддержал заявленные требования и просил их удовлетворить с учетом выводов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы с указанием периода действия оспариваемой кадастровой стоимости с 01.01.2020 по всем спорным объектам недвижимости.

В судебном заседании представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО3 и ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО4 возражали против заключения эксперта АНО «Судебно-экспертное бюро «ПРОФИ» №112 от 27 мая 2024 года, считая его необоснованным, в т.ч. по доводам ранее представленных письменных возражений ГБУ СК «Ставкрайимущество». Просили отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. 

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены о дате предварительного судебного заседания надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

Заинтересованное лицо Клеша О.В. представила заявление с просьбой о рассмотрении дела в её отсутствие, просит административные исковые требования удовлетворить в полном объеме. 

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований в соответствии с результатами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ). 

Статьей 1 Закона Ставропольского края от 05 ноября 2015 года № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ). 

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1). 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр 

Аналогичные положения содержатся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно которому, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Бывший собственник объекта недвижимости вправе обратиться с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление (абзац 4).

При этом в силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что с 5 февраля 2009 года по настоящее время административный истец является собственником следующих объектов недвижимого имущества: 

- помещения, кадастровый номер.. ., площадью 22,1 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилые помещения, виды разрешенного использования: нежилое (нежилое), расположенного по адресу: Ставропольский край, город.. ., что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 26.03.2025 (т. 3 л.д. 214-220);

- помещения, кадастровый номер.. ., площадью 971,78 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилые помещения, виды разрешенного использования: нежилое (нежилое), расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, проспект Кулакова, д. №18-л, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 26.03.2025 (т. 3 л.д. 207-213).

Кроме того с 15 июня 2021 года по 15 февраля 2024 года административный истец являлся собственником помещения, кадастровый номер.. ., площадью 979,5 кв.м., назначение: нежилое, виды разрешенного использования: производственная деятельность (6.0), строительная промышленность (6.6), расположенного по адресу: 

<

...>, 30-73, 93, что подтверждается сведениями из ЕГРН от 14.02.2024 (т. 1 л.д. 25-28), выпиской из ЕГРН от 17.05.2024 (т. 2 л.д. 173-175) и сведениями из ГБУ СК «Ставкрайимущество» от 11.04.2024 (т. 1 л.д. 151).

А в период с 15 июня 2021 года по 16 февраля 2024 года ФИО1 являлся собственником нежилого помещения, кадастровый номер.. ., площадью 2048,2 кв.м., виды разрешенного использования: производственная деятельность (6.0), строительная промышленность (6.6), расположенного по адресу: 

<

...>, что подтверждается сведениями из ЕГРН от 14.02.2024 (т. 1 л.д. 19-24), выпиской из ЕГРН от 17.05.2024 (т. 2 л.д. 176-180) и сведениями из ГБУ СК «Ставкрайимущество» от 11.04.2024 (т. 1 л.д. 152).

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Ставропольского края государственным бюджетным учреждением Ставропольского края «Ставкрайимущество» проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года, результаты которой утверждены приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1175 от 25 ноября 2019 года.

В соответствии с представленными в материалы дела выписками ЕГРН и ответами на судебные запросы кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости (по состоянию на 1 января 2019 года включительно) определялась в следующем порядке.

В отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером.. . сведения о кадастровой стоимости занесены в ЕГРН следующим образом:

- 22 января 2020 года в размере 256 450,46 рублей на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края». Дата определения кадастровой стоимости 1 января 2019 года. Дата начала применения кадастровой стоимости 1 января 2020 года.

- 27 декабря 2023 года в размере 262 332,75 рублей на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13 ноября 2023 года № 1263. Дата определения кадастровой стоимости 1 января 2023 года. Дата начала применения кадастровой стоимости 1 января 2024 года.

В отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером.. . сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН следующим образом:

- 22 января 2020 года в размере 10 722 258.35 рублей на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края». Дата определения кадастровой стоимости 1 января 2019 года. Дата начала применения кадастровой стоимости 1 января 2020 года.

- 27 декабря 2023 года в размере11 535 518.67 рублей на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13 ноября 2023 года № 1263. Дата определения кадастровой стоимости 1 января 2023 года. Дата начала применения кадастровой стоимости 1 января 2024 года.

В отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:000000:5151 сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН следующим образом:

- 22 января 2020 года в размере 30 533 125,62 рублей на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края». Дата определения кадастровой стоимости 1 января 2019 года. Дата начала применения кадастровой стоимости 1 января 2020 года.

- 7 сентября 2022 года в размере 18 030 031,92 рублей на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 августа 2022 года № 818. Дата определения кадастровой стоимости 1 января 2019 года. Дата начала применения кадастровой стоимости 1 января 2020 года.

- 1 декабря 2022 года в размере 20 914 837,02 рублей на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 22 ноября 2022 года № 1243. Дата определения кадастровой стоимости 1 января 2019 года. Дата начала применения кадастровой стоимости 1 января 2020 года.

- 25 декабря 2023 года в размере 30 944 148,51 рублей на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13 ноября 2023 года № 1263. Дата определения кадастровой стоимости 1 января 2023 года. Дата начала применения кадастровой стоимости 1 января 2024 года.

В отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером.. . сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН следующим образом:

- 22 января 2020 года в размере 57 363 900.86 рублей на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края». Дата определения кадастровой стоимости 1 января 2019 года. Дата начала применения кадастровой стоимости 1 января 2020 года.

- 1 декабря 2022 года в размере 43 734 322,81 рублей на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 22 ноября 2022 года № 1243. Дата определения кадастровой стоимости 1 января 2019 года. Дата начала применения кадастровой стоимости 1 января 2020 года.

- 07.06.2023 в размере 63 846 807,46 рублей на основании Акта об определении кадастровой стоимости от 2 июня 2023 года № АОКС-26/2023/000150, подготовленного ГБУ СК «Ставкрайимущество». Дата определения кадастровой стоимости 1 января 2019 года. Дата начала применения 16 мая 2023 года.

- 25 декабря 2023 года в размере 64 706 283,8 рублей на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13 ноября 2023 года № 1263. Дата определения кадастровой стоимости 1 января 2023 года. Дата начала применения кадастровой стоимости 1 января 2024 года, что подтверждается сведениями из ГБУ СК «Ставкрайимущество» от 11.04.2024 (т. 1 л.д. 150-152) и пояснениями филиала ППК «роскадастр» по Ставропольскому краю от 24.06.2024 (т. 2 л.д. 245-249).

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего административного дела оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость заявленных объектов недвижимости является архивной.

В соответствии с выпиской ФНС от 13 сентября 2024 года, а также ответом МИФНС № 14 по Ставропольскому краю от 13 сентября 2024 года отрицательное сальдо административного истца по исполнению обязательств об уплате налоговых платежей, как налогового агента, на 13 сентября 2024 года составляет -1256494,02 рубля, при этом в указанную сумму также включены неуплаченные административным истцом налоговые платежи, начисленные в отношении заявленных объектов недвижимого имущества – нежилых помещений и исчисляемые исходя из их кадастровой стоимости (т. 3 л.д. 1-7).

Как следует из содержания пункта 2 статьи 403 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости объекта имущества по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы, начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В силу пункта 2.1 статьи 52 НК РФ, перерасчет сумм ранее исчисленных налогов, указанных в пункте 3 статьи 14 и пунктах 1 и 2 статьи 15 НК РФ, осуществляется не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом, если иное не предусмотрено названным пунктом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 57 НК РФ в случаях, когда расчет суммы налога производится налоговым органом, обязанность по уплате налога возникает не ранее даты получения налогового уведомления.

На дату подачи административного иска истец не утратил права пересчета налога не более чем за три налоговых периода, а, следовательно, он вправе оспорить архивную кадастровую стоимость.

При этом разрешая заявленные требования, суд считает необходимым отметить, что в силу пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

В рассматриваемом случае, архивная кадастровая стоимость подлежит применению для исчисления налоговых платежей, а установление в отношении заявленных объектов недвижимости архивной кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца как для плательщика налогов.

Кадастровая стоимость может быть установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

При обращении с административным иском в суд административным истцом был представлен отчет об оценке ООО «ТАИС» № 403/1/К-2023 от 25 декабря 2023 года, в соответствии с выводами которого кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года составляла: помещения с кадастровым номером … - 111 000,00 рублей; помещения с кадастровым номером … - 4 075 000,00 рублей; помещения с кадастровым номером … - 4 107 000,00 рублей; помещения с кадастровым номером … - 7 210 000,00 рублей.

Согласно нормам статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и пункта 4 статьи 245 КАС РФ, административный истец в комиссию о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края, созданную приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1312 от 26 декабря 2019 года, не обращался.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта АНО «Судебно-экспертное бюро «ПРОФИ» №112 от 27 мая 2024 года (т. 2 л.д. 5-210) рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года составляла:

- помещения, кадастровый номер … - 134 897,96 рублей; 

- помещения, кадастровый номер … - 4 906 740,73 рублей;

- помещения, кадастровый номер … - 4 945 720,79 рублей;

- помещения, кадастровый номер … - 7 876 516,96 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы АНО «Судебно-экспертное бюро «ПРОФИ» №112 от 27 мая 2024 года в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату кадастровой оценки.

Экспертное заключение АНО «Судебно-экспертное бюро «ПРОФИ» №112 от 27 мая 2024 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости. 

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. 

20 мая 2024 года в рамках проведения судебной оценочной экспертизы экспертом проведен осмотр объектов оценки, включающий визуальный осмотр, выявление особенностей эксплуатации и фотографирование.

Поскольку дата, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость объектов оценки, является ретроспективной, то при проведении данного исследования эксперт исходит из того, что на дату, по состоянию на которую проводится исследование, состояние объектов было аналогичным состоянию на дату осмотра. 

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки. 

В ходе проведенного анализа рынка недвижимости экспертом сделан вывод, что объекты оценки входят в сегмент «Объекты капитального строительства», находятся на рынке ОКС, не относятся к рынку коммерческой недвижимости, не относятся к рынку доходной недвижимости (не способны генерировать доход без капитального ремонта зданий), относятся ко вторичному рынку, объекты оценки представляют собой универсальные производственно-складские объекты в соответствии с градацией, представленной в Справочнике оценщика недвижимости – 2018, Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов, Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода, являются готовыми объектами.

Для получения наглядного представления об объектах исследования в заключении приведены фото, подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. 

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки. 

Экспертом расчет рыночной стоимости объектов недвижимости производился в рамках сравнительного подхода (100%). При этом в заключении экспертом мотивирован отказ от использования других подходов и методов оценки.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. 

Вопреки необоснованным и неподтвержденными объективными доказательствами доводам представителей административных ответчиков Министерства имущественных отношений и ГБУ СК «Ставкрайимущество» выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. 

Вопреки доводам возражений административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» (т.2 л.д. 222-225, т.3. л.д. 86-87) в письменных пояснениях на них от 16.09.2024 и 10.12.2024 (т. 3 л.д. 25-27, 135-138) и в своих пояснениях при допросе в судебном заседании 16.09.2024, с которыми суд соглашается как обоснованными, эксперт ФИО6 пояснил, что по возражению № 1 относительно неверного применения экспертом корректировок в отношении объекта оценки, а также отсутствия градации в таблице на стр. 126 судебной экспертизы, необходимая градация в отношении объекта оценки присутствует на стр. 127 судебной экспертизы. Корректировка применена из матрицы на стр. 127 судебной экспертизы и составляет 1,07.

По возражению № 2 относительно того, что наличие радиаторов не свидетельствует о наличии отопления у объекта-аналога № 2, ввиду чего корректировка экспертом рассчитана неверно, пояснил, что описание объекта-аналога № 2 представлено на стр. 116-120 судебной экспертизы. В ходе проведения судебной экспертизы экспертом установлено, что объект-аналог № 2 отапливается, поскольку у него имеются радиаторы отопления. Для наглядности в письменных пояснениях экспертом приведены дополнительные фотоматериалы, подтверждающие данное обстоятельство.

При таких обстоятельствах надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено. 

Выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, опровергают содержащиеся в представленном административным истцом отчете об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости. В связи с чем, у суда отсутствуют правовые основания к установлению кадастровой стоимости заявленных в иске объектов в размере их рыночной стоимости, определенной на основании указанного отчета независимого оценщика. 

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Доказательства недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено, ходатайств о назначении повторной судебной оценочной экспертизы сторонами не заявлено.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с завышением налога на имущество, который подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости, установленной на 1 января 2019 года и являющейся в настоящее время архивной, в отношении заявленных объектов недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью объектов недвижимости, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, нарушены права и законные интересы административного истца. 

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть на 1 января 2019 года. 

При этом из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Как установлено судом по делу оспариваемые административным истцом сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН:

- в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:010102:553 - 22 января 2020 года на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края». Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость - 1 января 2019 года. Дата начала применения кадастровой стоимости, в том числе в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или по решению суда - 1 января 2020 года.

- - в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:010102:555 - 22 января 2020 года на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края». Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость - 1 января 2019 года. Дата начала применения кадастровой стоимости, в том числе в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или по решению суда - 1 января 2020 года.

- в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:000000:5151 - 1 декабря 2022 года на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 22 ноября 2022 года № 1243. Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, - 1 января 2019 года. Дата начала применения кадастровой стоимости, в том числе в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или по решению суда 1 января 2020 года.

- в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:000000:5167 - 07.06.2023 на основании акта об определении кадастровой стоимости от 2 июня 2023 года № АОКС-26/2023/000150, подготовленного ГБУ СК «Ставкрайимущество». Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость - 1 января 2019 года. Дата начала применения кадастровой стоимости, в том числе в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или по решению суда 16 мая 2023 года.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость помещений с кадастровыми номерами … период применения с 1 января 2020 года по 31 декабря 2023 года, кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером … на период с 16 мая 2023 года по 31 декабря 2023 года.

В п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. 

С учетом изложенного настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости заявленных объектов недвижимости.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 21 марта 2024 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером …, площадью 22,1 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилые помещения, виды разрешенного использования: нежилое (нежилое), расположенного по адресу:.. ., по состоянию на 1 января 2019 года в размере 134 897,96 рублей на период с 1 января 2020 года по 31 декабря 2023 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером …, площадью 971,78 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилые помещения, виды разрешенного использования: нежилое (нежилое), расположенного по адресу:.. ., по состоянию на 1 января 2019 года в размере 4 906 740,73 рублей на период с 01 января 2020 года по 31 декабря 2023 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером …, площадью 979,5 кв.м., назначение: нежилое, виды разрешенного использования: производственная деятельность (6.0), строительная промышленность (6.6), расположенного по адресу:.. ., по состоянию на 1 января 2019 года в размере 4 945 720,79 рублей на период с 1 января 2020 года по 31 декабря 2023 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером …, площадью 2048,2 кв.м., виды разрешенного использования: производственная деятельность (6.0), строительная промышленность (6.6), расположенного по адресу:.. ., по состоянию на 1 января 2019 года в размере 7 876 516,96 рублей на период с 16 мая 2023 года по 31 декабря 2023 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами …..

Установленные настоящим решением суда сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами …, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 21 марта 2024 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 16 апреля 2025 года.

Судья И.А. Черниговская