Дело № 2-507/2025 27 октября 2025 года

УИД 78RS0018-01-2024-004041-41

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Петродворцовый районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Покровской Ю.В., 

при секретаре Кокаревой Д.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, действующей в интересах 

<

данные изъяты> к Обществу с ограниченной ответственностью «Романтика» о защите прав потребителей, признании незаконным одностороннего отказа от договора, признании действительным договора, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратилась в Петродворцовый районный суд Санкт-Петербурга с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Романтика» и просит признать незаконным односторонний отказ ООО «Романтика» от договора участия в долевом строительстве № от 01.09.2016 года, заключенного между 

<

данные изъяты>. и ООО «Романтика»; признать договор действительным; взыскать с ООО «Романтика» в пользу 

<

данные изъяты>. неустойку за нарушение срока передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве № от 01.09.2016 за период с 01.07.2018 г. по 02.04.2020 г. в размере 589 869 рублей 60 коп., за период с 01.01.2021 г. по 28.03.2021 г. в размере 59 951 руб. 70 коп., компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 115 000 рублей, штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы.

В обоснование заявленных требований указала на то, что между 

<

данные изъяты>. и ООО «Романтика» заключен договор участия в долевом строительстве № от 01.09.2016 года. Согласно п. 2.1 договора, по настоящему Договору Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект, названный в разделе 1 Договора, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого Объекта передать Участнику долевого строительства соответствующий Объект долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта. В п.1.1 договора указано, что Объект- многоэтажный жилой комплекс, второй этап строительства, состоящий из корпуса 3 и корпуса 4, расположенный по адресу: 

<

адрес> Объект долевого строительства – жилое помещение (квартира), в соответствии с Приложениями № и № Договора. В приложении № к договору указаны характеристики квартиры: проектный №.2;04;12 количество комнат 1, корпус 3, этаж 12, секция 3.2, проектная площадь 46,94 кв.м, в осях 30-32; ГГ-ЕЕ. В силу п. 3.1 договора цена Договор согласована Сторонами в Приложении № к Договору. Оплата цены Договор осуществляется Участником долевого строительства за счет собственных денежных средств и за счет средств безвозмездной субсидии, предоставляемой участнику долевого строительства УФК по Приморскому краю. Согласно п. 3.2 договора, денежные средства Участника долевого строительства, уплачиваемые в счет цены Договора, используются Застройщиком в соответствии с действующим законодательством РФ. Согласно п.3.3 Договора цена Договора оплачивается в следующем порядке: часть цены Договора 1 431 722 рублей оплачивается Участником долевого строительства за счет собственных денежных средств, часть цены Договора в размере 865 278 рублей оплачивается Участником долевого строительства за счет средств безвозмездной субсидии, выданной УФК по Приморскому краю. В силу п. 2.4. договора Застройщик передает Объект не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта, срок передачи Объекта долевого строительства – до 30.06.2018 года. Однако застройщик не исполнил условие договора о передаче квартиры в установленный срок. Течение срока неустойки начинается с 01.07.2018 года. Размер неустойки за период с 01.07.2018 по 02.04.2020 и за период с 01.01.2021 по 28.03.2021 года составляет 649 821 рублей 30 коп. Оплата собственными средствами была предусмотрена в рассрочку ежемесячными платежами по 30 000 рублей. Ввиду прекращения строительства Застройщиком и возбуждения дел о несостоятельности (банкротстве) 

<

данные изъяты>. прекратил оплату по договору. 02.10.2019 года 

<

данные изъяты>. подал заявление о зачете встречных однородных требований, просил зачесть начисленную неустойку в счет оплаты по договору. Ответа не последовало. В дальнейшем от Застройщика приходили уведомления о переносе сроков окончания строительства, и предложения о заключении дополнительных соглашений о переносе срока передачи квартиры. Каких-либо дополнительных соглашений Истец не заключал. 26.10.2022 года Ответчиком в адрес 

<

данные изъяты>. направлено уведомление, в котором сообщалось, что по состоянию на 25.10.2022 года не выполнено обязательство, предусмотренное пунктом 4.1.1. Договора, денежные средств в адрес застройщика не поступали, в случае неисполнения обязательств по оплате в полном объеме в течение 30 дней с даты отправки уведомления, договор участия в долевом строительстве № от 01.09.2016 года будет расторгнут Застройщиком в одностороннем порядке по истечении указанного срока. Данное уведомление было получено 

<

данные изъяты>. только 29.11.2022 года. 30.11.2022 года Ответчиком в адрес 

<

данные изъяты>. направлено уведомление от 30.11.2022 года о расторжении договора в одностороннем порядке, в котором сообщалось, что договор считает расторгнутым. Данное уведомление было получено 

<

данные изъяты>. 05.12.2022 года. В период с 27.10.2022 по 17.11.2022 

<

данные изъяты>. проходил лечение в 

<

данные изъяты>», что подтверждается справкой от 24.11.2022 года. Поскольку первое уведомление получено 

<

данные изъяты>. 29.11.2022 года, то уведомление об одностороннем отказе от договора Застройщик был вправе направить только 29.12.2022 года, то есть по истечении 30 дней. Следовательно, на момент направления Застройщиком 30.11.2022 года уведомления об одностороннем отказе от договора, такое право у Застройщика еще не возникло. 13.12.2022 года 

<

данные изъяты>. получено одобрение от банка о предоставлении кредита для оплаты задолженности по договору. 21.12.2022 года 

<

данные изъяты>. подано заявление Ответчику, в котором сообщено, что ему одобрена ипотека и банк запросил необходимые документы. Однако Ответчик утверждает, что договор уже расторгнут. Из графика платежей к договору следует, что большая часть оплаты 

<

данные изъяты>. осуществлена, а именно: 692 000 рублей оплачено в течение 5 дней со дня государственной регистрации договора, 865 278 рублей оплачено за счет субсидии. Далее 

<

данные изъяты>. оплачивал ежемесячные платежи по 30 000 рублей. Оставшаяся сумма является незначительной, может быть покрыта в счет неустойки. 

Законный представитель Истца 

<

данные изъяты>. - ФИО2 в судебное заседании явилась, поддержала исковые требования. 

Представитель ФИО2 по устному соглашению ФИО3 в судебное заседание явилась, просила удовлетворить исковые требования.

Представитель ответчика ООО «Романтика», действующий на основании ордера, адвокат Лямичев Е.Н. в судебное заседание явился, просил отказать в удовлетворении иска. Указал на то, что договор участия в долевом строительстве от 01.09.2016 года не был оплачен истцом. Всего на расчетный счет ООО «Романтика» поступило 30 000 рублей и только после уведомления о расторжении договора. Ответчик воспользовался механизмом, предусмотренным ст. 9 ФЗ №214 от 30.10.2004 года, направив участнику уведомление о расторжении договора. До полного исполнения финансовых обязательств по договору у истца отсутствует права на неустойку, что обусловлено п. 10.4 Договора участия в долевом строительстве. Согласно графику платежей Истец был обязан произвести оплату по договору в срок до 30.12.2017 года, то есть до установленного п. 2.4 договора срока передачи квартиры. Пункт 10.4 Договора предусмотрено, что застройщик вправе не передавать (удерживать) построенную квартиру дол момента выполнения участником долевого строительства денежных обязательств перед застройщиком. Указанные условия договора не противоречат нормам п. 1 ст. 4 и п. 12 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ. Крое того, до сентября 2021 года Истцом пропущен срок исковой давности, о чем заявляет Ответчик.

Представитель третье лица Жилищно-строительного кооператива «Муринское-1» в судебное заседание не явился, извещен о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. Просил в иске отказать, представил отзыв (л.д.128-129).

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явилась о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Третье лицо ООО «Эстима» в судебное заседание не явилось, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Изучив материалы гражданского дела, выслушав участников процесса, суд приходит к следующему выводу. 

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных названным кодексом, другими законами или иными правовыми актами, не допускаются.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В соответствии с положениями статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 1). 

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2). 

В силу положений пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. 

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 5 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 настоящего Федерального закона.

Частью 3 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по плате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу, застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи. 

В соответствии с ч. 4 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

ДД.ММ.ГГГГ между Обществом с ограниченной ответственностью «Романтика» и 

<

данные изъяты>. заключен договор участия в долевом строительстве № по условиям которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоэтажный жилой комплекс, второй этап строительства, состоящий из корпуса 3 и 4, расположенный по адресу по адресу: 

<

адрес>», кадастровый номер земельного участка №, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства в собственность квартиру в указанном жилом объекте, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию указанного многоквартирного дома (раздел 1,2 договора).

В соответствии с п. 1.1 договора, приложения № к договору объектом долевого строительства является жилое помещение – квартира, проектный 3.2;04;12, этаж расположения: 12, номер корпуса 3, проектная общая площадь 46,94 кв. м, количество комнат - 1. Оплата 

Оплата цены Договор осуществляется Участником долевого строительства за счет собственных денежных средств и за счет средств безвозмездной субсидии, предоставляемой участнику долевого строительства УФК по 

<

адрес>. Согласно п. 3.2 договора, денежные средства Участника долевого строительства, уплачиваемые в счет цены Договора, используются Застройщиком в соответствии с действующим законодательством РФ. Согласно п.3.3 Договора цена Договора оплачивается в следующем порядке: часть цены Договора 1 431 722 рублей оплачивается Участником долевого строительства за счет собственных денежных средств, часть цены Договора в размере 865 278 рублей оплачивается Участником долевого строительства за счет средств безвозмездной субсидии, выданной УФК по приморскому краю.

В Приложении № к Договору сторонами согласован график оплаты.

Сторонами согласовано, и пунктом 2.4 заключенного договора определено, что застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект долевого строительства до ДД.ММ.ГГГГ. 

Пунктом 10.4 Договора установлено, что Застройщик вправе не передавать (удерживать) Объект долевого строительства до момента выполнения Участником долевого строительства денежных обязательств перед Застройщиком, предусмотренных Договором.

В п. 7.4 Договора указано, что Застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 214-ФЗ в случаях: при оплате внесения платежей в предусмотренный Договором период – в случае систематического нарушения Участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушения срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем 2 месяца.

В случае одностороннего отказа одной из Сторон Договор считается прекратившим свое действие со дня направления другой стороне уведомления о мотивированным обоснованием причин отказа, которое подлежит направлению по почте заказным письмом с описью вложения. (п.7.5 Договора). 

16.10.2020 года Застройщик уведомил 

<

данные изъяты>. об изменении срока передачи объекта долевого строительства и необходимости заключения дополнительного соглашения в части переноса срока передачи объекта долевого строительства до 30.09.2021 года.

19.07.2021 года Застройщик уведомил 

<

данные изъяты>. об изменении срока передачи объекта долевого строительства и необходимости заключения дополнительного соглашения в части переноса срока передачи объекта долевого строительства до 31.12.2022 года.

01.08.2022 года Застройщик уведомил 

<

данные изъяты>. об изменении срока передачи объекта долевого строительства и необходимости заключения дополнительного соглашения в части переноса срока передачи объекта долевого строительства до 31.03.2023 года.

25.10.2022 года Застройщик направил в адрес 

<

данные изъяты>. уведомление о том, что по состоянию на 25.10.2022 года денежные средства в адрес Застройщика не поступали и сообщило, что в случае неисполнения обязательств по оплате в полном объеме в течение 30 дней с даты отправки уведомления, Договор участия в долевом строительстве будет расторгнут. 

30.11.2022 года Застройщик направил в адрес 

<

данные изъяты>. уведомление о об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве, которое было получено 

<

данные изъяты>. 05.12.2022 года. 

Действительно, ч. 3 ст. 9 Закона № 214-ФЗ предусмотрено право застройщика в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В силу ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В ч. 5 ст. 5 Закона № 214-ФЗ указано, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Документов, подтверждающих оплату по Договору, кроме 30 000 рублей (платежное поручение 72999 от 20.12.2022 года), поступивших после расторжения договора, Истцом не представлено. 

Как установлено в судебном заседании, подтверждено ФИО2 и материалами дела субсидия, выданная УФК по Приморскому краю в размере 865 278 рублей, была получена и потрачена Истцом на покупку комнаты по адресу: 

<

адрес> (л.д.119). 

Денежные средства, внесенные ФИО4 по договору паевого взноса № от 18.12.2014 года между ней и ЖСК «Муринское-1» в размере 692 000 рублей на счет ООО «Романтика» не переводились, доказательств обратного суду не представлено. Как пояснил представитель ЖСК «Муринское-1» 01.09.2016 года сторонами договора паевого взноса подписано соглашение о его расторжении (л.д.157), согласно которому ЖСК Муринское-1» обязан вернуть паенакопления в сумме 692 000 рублей. Срок исполнения денежных обязательств кооператива истекает 31.12.2025 года (л.д.155). 

Поскольку имелось систематическое нарушение 

<

данные изъяты>. сроков внесения платежей и просрочка внесения платежей, ООО «Романтика» правомерно воспользовалось своим правом на односторонний отказ от исполнения договора участия в долевом строительстве №.

Порядок одностороннего отказа от исполнения договора Ответчиком соблюден.

По условиям договора ФИО5 обязан был оплатить полную стоимость квартиры до момента ее передачи, чего сделано не было, соответственно обязанность Ответчика по передаче истцу объекта долевого строительства не наступила, поскольку последний вправе удерживать квартиру до ее полной оплаты. 

Учитывая изложенные обстоятельства и положения договора, оснований для признания незаконным одностороннего отказа от договора, признании действительным договора, не имеется.

Учитывая, что оплата цены договора участия в долевом строительстве дольщиком в полном объеме не уплачена, оснований для возложения на ответчика обязанности по оплате истцу неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства не имеется.

Принимая во внимание то, что в удовлетворении требований о признании незаконным одностороннего отказа от договора, признании действительным договора, взыскании неустойки было отказано, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении производных требований о взыскании компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

Таким образом, исковые требования являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, 

р е ш и л:

В удовлетворении иска ФИО1, действующей в интересах 

<

данные изъяты> к Обществу с ограниченной ответственностью «Романтика» о защите прав потребителей, признании незаконным одностороннего отказа от договора, признании действительным договора, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Петродворцовый районный суд Санкт-Петербурга.

Судья Ю.В. Покровская

Мотивированное решение изготовлено 07.11.2025 года.