Дело № 2- 1656 / 2017 

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Фрунзенский районный суд г. Иванова 

в составе председательствующего судьи Земсковой Е.Н., 

при секретаре Ермолаевой Д.А.,

с участием представителя истца ФИО1,

ответчиков ФИО2, ФИО3, ФИО4,

представителя ответчиков ФИО5,

представителей третьих лиц ФИО6, ФИО7,

04 сентября 2017 года рассмотрев в г. Иваново в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Службы государственной жилищной инспекции Ивановской области к ФИО2, ФИО8, ФИО3, ФИО4 о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, 

установил:

Служба государственной жилищной инспекции Ивановской области обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО8, ФИО3, ФИО4 о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 31 в Микрорайоне Новая Ильинка г. Иваново, оформленных протоколом от 01 марта 2017 года № 1-31/ НИ.

Иск обоснован тем, что на собрании отсутствовал кворум. В собрании приняли участие собственники помещений, право собственности которых на дату проведения собрания не было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. Дом является вновь возведенным и в соответствии с положениями ч. 13 ст. 161 ЖК РФ в этом случае управляющая организация выбирается не собственниками, а органом местного самоуправления по результатам проведения открытого конкурса.

В судебном заседании представитель истца Службы государственной жилищной инспекции Ивановской области ФИО1 исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.

Ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО4 и их представитель ФИО5, действующая так же по доверенности как представитель ответчика ФИО8, исковые требования не признали. Пояснили, что в собрании приняли участие собственники – участники долевого строительства, которым квартиры в доме на дату проведения собрания были уже переданы застройщиком по актам приема – передачи. Участие таких лиц в голосовании до государственной регистрации права является правомерным, поскольку такие собственник обладают правом владения и пользования имуществом, они обязаны нести расходы на содержание имущества. Собственники имеют преимущественное право выбора способа управления многоквартирным домом и управляющей организации.

Представитель третьего лица ООО «Новый город» ФИО6 пояснила, что исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку собственники имели права выбрать способ управления домом и управляющую организацию.

Представитель третьего лица ООО «МУК № 3» ФИО7 пояснил, что ООО «МУК № 3» выбрано в качестве управляющей домом организации на основании проведенного 06 марта 2017 года Администрацией г. Иванова конкурса, результаты указанного конкурса никем не оспорены и не признаны недействительными. Собрание собственников 01 марта 2017 года было неправомочным. 

Суд, выслушав стороны, исследовав представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

...> является вновь возведенным объектом недвижимости, введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 16.01.2017 года, выданного Администрацией г. Иванова ( т. 1 л.д. 177 – 180).

Жилые помещения в указанном доме переданы застройщиком ООО «Эконом-Строй» участникам долевого строительства по актам приема-передачи в феврале 2017 года.

01 марта 2017 года в доме проведено общее собрание собственников, на котором приняты, в числе прочих, решения о выборе способа управления домом – управление управляющей организацией, о выборе управляющей организации ООО «Новый город» ( т. 1 л.д. 16-18).

Согласно протоколу собрание проведено по инициативе собственника кв. 8 ФИО2, проведено в очной форме, в собрании приняли участие собственники помещений, обладающие 1503, 1 голосов, что составляет 55% голосов.

Из реестра собственников, принявших участие в голосовании, следует, что в голосовании приняли участие собственники 26 квартир, право собственности которых подтверждалось договорами участия в долевом строительстве, заключенными с ООО «Эконом-Строй» и передаточными актами на квартиры, но не было зарегистрировано в ЕГРН ( т. 2).

Службой государственной жилищной инспекции Ивановской области 24 апреля 2017 года проведена проверка в отношении инициатора общего собрания, председателя собрания и членов счетной комиссии, в результате которой установлен факт неправомочности собрания ввиду того, что на дату его проведения участники не являлись собственниками жилых помещений ( т. 1 л.д. 10-15).

Эти же обстоятельства являются основанием рассматриваемого иска.

Доводы Службы государственной жилищной инспекции Ивановской области о неправомочности собрания в силу того, что в собрании приняли участие не только собственники помещений многоквартирного дома, но и лица, права которых на помещения в данном доме не зарегистрированы (будущие собственники), суд считает несостоятельными, поскольку они основаны на неправильном толковании норм материального права.

В соответствии с ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Общие правила момента возникновения права собственности у приобретателя по договору установлены в ст. 223 Гражданского кодекса РФ, где частями 1 и 2 предусмотрено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 1, 2 статьи 8 Закона РФ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 указанного Закона, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии со ст. 18 ЖК РФ право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В силу пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, дольщик может зарегистрировать свое право собственности на имущество, только когда представит документы, подтверждающие факт его постройки. К таким документам относятся: разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства; акт приема-передачи или другой документ, который будет свидетельствовать о передаче имущества от застройщика к дольщику.

С момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

Следовательно, с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права. С момента подписания передаточного акта между участником долевого строительства и застройщиком, участник долевого строительства владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, указанные в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом отсутствие государственной регистрации права собственности на жилые помещения не может препятствовать участнику долевого строительства в реализации права на выбор способа управления многоквартирным домом, с этого момента он вправе принимать участие, в том числе, в голосовании в качестве собственника помещения на общем собрании собственников помещений многоквартирного жилого дома.

В соответствии со ст. 181.5. Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно, в том числе, принято при отсутствии необходимого кворума.

Учитывая, что ответчиками представлены передаточные акты, подписанные с застройщиком в отношении лиц, участвующих в голосовании на данном собрании, суд приходит к выводу, что на данном собрании участие в голосовании принимали собственники помещений, а соответственно имелся необходимый кворум.

Кроме того, в силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Согласно статье 153 ЖК РФ, граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

В соответствии со статьей 161 данного кодекса, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Из смысла указанных выше норм права следует, что собственник помещения в многоквартирном жилом доме, обязан нести бремя содержания принадлежащего ему помещения со дня принятия данного помещения от застройщика после введения жилого дома в эксплуатацию, при этом указанный собственник имеет не только право, но и обязанность выбрать один из способов управления многоквартирным домом.

При этом участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме не является реализацией такого правомочия собственника, как распоряжение, а свидетельствует о реализации правомочий собственника по владению и пользованию этим помещением.

Кроме того, в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги в лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Учитывая, что у лица, принявшего от застройщика жилое помещение по передаточному акту, возникает обязанность по внесению платы за такое жилое помещение и коммунальные услуги, то данное лицо, исходя из системного толкования положений пункта 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации в совокупности с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации и частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, вправе участвовать в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома при выборе способа управления этим домом.

Доводы истца о том, что Администрацией г. Иванова 06 марта 2017 года проведен открытый конкурс, по результатам которого управляющей организацией для данного дома выбрано ООО «МУК № 3», не влияют на выводы суда о правомочности общего собрания и о действительности принятых на нем решений.

Основной целью проведения конкурса по выбору управляющей организации для вновь возведенного многоквартирного жилого дома является соблюдение прав собственников помещений на содержание этих помещений и общего имущества многоквартирного дома, обеспечение надлежащих условий проживания в жилых помещений и использования нежилых помещений. Данные условия могут быть обеспечены путем проведения открытого конкурса, по результатам которого будет выбрана управляющая компания, предложившая лучшие условия оказания услуг.

Между тем, в случае выбора способа управления собственниками помещений самостоятельно, у органа местного самоуправления отсутствует обязанность по проведению конкурса. Волеизъявление правообладателей помещений в многоквартирном доме является преимущественным правом на определение судьбы своего имущества. При этом обязанность органов местного самоуправления по отбору управляющей организации играет компенсаторную роль в случае, если правообладатели не имеют намерений самостоятельно определять порядок управления.

Часть 13 ст. 161 ЖК РФ предусматривает обязанность органа местного самоуправления по проведению открытого конкурса по выбору управляющей организации, но не лишает владельцев помещений многоквартирного дома реализовать выбор способа управления многоквартирным домом. Тем более, что общее собрание в данном случае состоялось 01 марта 2017 года, то есть до проведения 06 марта 2017 года открытого конкурса.

Таким образом, иск удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

Отказать в удовлетворении иска Службы государственной жилищной инспекции Ивановской области к ФИО2, ФИО8, ФИО3, ФИО4 о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 31 в Микрорайоне Новая Ильинка г. Иваново, оформленных протоколом от 01 марта 2017 года № 1-31/ НИ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Фрунзенский районный суд г. Иванова от течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Е.Н. Земскова

Мотивированное решение составлено 09 сентября 2017 года