УИД: 23RS0058-01-2021-001639-52

К делу № 2-1395/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 июня 2021 года

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края 

в составе:

Председательствующего, судьи ДИДИК О.А. 

при секретаре НИКОЛАЕВОЙ М.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к ФИО3 о понуждении к заключению основного договора и взыскании денежных средств, и по встречному иску ФИО3 к ФИО1 и ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО2 обратились в Хостинский районный суд города Сочи с иском к ФИО3 о понуждении к заключению основного договора и взыскании денежных средств.

При этом, обратившись в суд с иском о понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, принадлежащих ответчику на праве собственности, истцы мотивируют свое требование тем, что 24 октября 2020 года между ними был заключен предварительный договор купли-продажи, однако в настоящее время ответчик уклоняется от заключения основного договора, в связи с чем они и обратились в суд с настоящим иском.

Истцы настаивают на понуждении ответчика к заключению основного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, а также на взыскании с ответчика в пользу каждого из них штрафных санкций по 415 тысяч рублей.

Ответчик, в свою очередь, обратилась со встречным иском о расторжении указанного предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости, указав, что истцы уклонились от заключения основного договора, настаивая при этом на изменении существенных условий договора. 

В судебном заседании истец ФИО4 и представитель истцов настаивали на удовлетворении заявленных требований, указывая при этом, что оснований к удовлетворению встречного иска не имеется.

Представитель ответчика просил суд об отказе в удовлетворении первоначальных требований и удовлетворении встречных исковых требований.

Суд, выслушав доводы истца ФИО4, представителя истцов по первоначальному иску, представителя ответчика, исследовав письменные доказательства, находит встречные исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению, не усматривая оснований к удовлетворению первоначального иска.

К такому выводу суд пришел по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований или возражений. 

Истцы по первоначальному иску, обратившись в суд с указанными требованиями, вместе с тем в подтверждение их законности и обоснованности не представили суду доказательств, которые бы в своей совокупности могли быть положены в основу их удовлетворения. 

Из представленных сторонами доказательств следует, что ФИО3 является собственником объектов недвижимости, а именно:

- земельного участка, площадью 343 кв.м., расположенного в г.Сочи, 

<

адрес> 

- жилого дома, общей площадью 159.1 кв.м., расположенного на указанном земельном участке.

В подтверждение данного обстоятельства суду представлены Выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

Данные документы являются юридически действительными.

Таким образом ответчик по первоначальному иску является надлежащим собственником данных объектов недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Из представленных доказательств следует, что ответчик, воспользовавшись своими правами собственника земельного участка и жилого дома на нем, 24 октября 2020 года заключила предварительный договор с истцами по делу об отчуждении данного земельного участка и жилого дома.

Но в силу того, что предварительный договор, заключение которого предусмотрено ст. 429 ГК РФ, по своей юридической природе является, консенсуальным договором, а не реальным, то есть стороны намереваются лишь в будущем заключить основной договор, возможно было с юридической точки зрения заключение предварительного договора между настоящими сторонами, а затем, по истечении определенного срока – уже заключение основного договора. 

Надлежащая копия предварительного договора имеется на л.д. 15. При этом, исходя из его содержания, действительно, данный договор является предварительным, поскольку в нем указан срок, по истечении которого должно быть зарегистрировано право прекращения и возникновения права собственности на названные два объекта недвижимости.

При этом п. 1.8 указанного договора сторонами было предусмотрено, что в срок до 25 апреля 2021 года между ними должен быть заключен основной договор купли-продажи указанных объектов недвижимости.

Однако при этом также бесспорно установлено, что в указанный срок основной договор между сторонами так и не был заключен.

В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ установлено, что в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 ст. 445 ГК РФ. 

Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, само по себе обращение истцов по первоначальному иску в суд с настоящим иском основано на данной норме закона. 

Данная позиция истцов по первоначальному иску основана на указанной норме закона. 

Однако, оснований к удовлетворению первоначальных требований истцов по существу у суда не имеется, и при этом суд учитывает следующее.

Как следует из содержания предварительного договора купли-продажи, в соответствии с п.1.1 данного договора ФИО3 взяла на себя обязательство продать ФИО1 и ФИО2 в общую долевую собственность, по ? доле каждому, вышеуказанные земельный участок и жилой дом.

Покупатели по этому предварительному договору купли-продажи – ФИО1 и ФИО2, обязались принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора данное недвижимое имущество.

Согласно п.2.2. вышеуказанного Договора Стороны пришли к соглашению о том, что цена указанного в п.1.1. Договора от 24 октября 2020 года составляет 8 300 000,00 рублей, из них стоимость жилого дома составляет 5 000 000 рублей, стоимость земельного участка составляет 3 300 000 рублей. Цена недвижимого имущества является окончательной и изменению Сторонами не подлежит.

При этом, действительно, одновременно с заключением указанного предварительного договора, между сторонами было заключено Дополнительное соглашение ( л.д. 18).

Однако, в данном Дополнительном соглашении не имеется указаний и положений о том, что истцы должны оплатить из общей стоимости приобретаемых объектов недвижимости какую-либо денежную сумму за исполнение продавцом указанных в данном Соглашении обязательств, в том числе, и за перераспределение земельного участка и увеличение его площади за счет муниципальных земель.

Как указано выше в настоящем решении суда истцы приобретали спорные объекты недвижимости, как указано в договоре, за 8 млн. 300 тыс. рублей, указав при этом в договоре, что «цена недвижимого имущества является окончательной и изменению Сторонами не подлежит», при чем никаким образом не оговаривая стоимость каких-то работ, какие должна была выполнить собственник данных объектов недвижимости, в том числе, и увеличить путем перераспределения площадь земельного участка. 

Далее, как следует из представленных доказательств, 20 октября 2020 года ФИО3 получила от Покупателей задаток в счет оплаты приобретаемого у нее недвижимого имущества в сумме 500 000 рублей, о чем ею была составлена расписка, копия которой имеется на л.д. 21.

24 октября 2020 года перед подписанием вышеуказанного предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с п.2.2.3. Договора ответчиками по данному встречному иску были переданы истице по встречному иску денежные средства в сумме 3 500 000 рублей, о чем также была составлена соответствующая расписка ( л.д. 22).

19 февраля 2021 года ФИО3 было получено от ФИО1 и ФИО2 предложение о заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества с приложением проекта данного договора.

Однако в данном проекте усматриваются многочисленные отступления от существенных условий предварительного договора купли-продажи, заключенного 24 октября 2020 года.

А именно, в п.1.3. проекта основного договора указано, что «стороны пришли к соглашению, что цена указанного в п.1 настоящего договора недвижимого имущества, составляет 7 300 000 рублей, из них стоимость жилого дома составляет 4 000 000 рублей, а стоимость земельного участка составляет 3 300 000 рублей. Цена фиксирована и индексации не подлежит. Передача отчуждаемого жилого дома и земельного участка Продавцом и принятие их Покупателями производится после подписания настоящего договора» (л.д.110).

Кроме того, в п.2.2. проекта договора, составленного ответчиками по встречному иску, указано, что сумму в размере 3 300 000 рублей Покупатели оплачивают Продавцу после регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии.

Однако, как указано, в п.2.2. предварительного договора купли-продажи от 24 октября 2020 года предусмотрено, что цена продаваемого мною имущества составляет 8 300 000 рублей, из них 5 000 000 рублей – стоимость жилого дома, а 3 300 000 рублей -стоимость земельного участка.

В данном пункте предварительного договора также содержится указание на, то, что цена продаваемого имущества, указанная в этом Договоре, является фиксированной и не подлежащей пересмотру Сторонами договора. 

ФИО3, как пояснил ее представитель, и о чем указано во встречном иске, кроме того, не устроило предложение ответчиков по встречному иску об окончательном расчете за приобретаемое ими недвижимое имущество: лишь после регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра. 

В ответ на вышеуказанную претензию ФИО1 и ФИО2 16 марта 2021 года ФИО3 в адрес ответчиков была направлена претензия, в которой изложены все причины, по которым она не согласна заключить основной договор купли-продажи в варианте, подготовленном ими ( л.д.114). 

Как следует из представленных доказательств, в связи с изложенным, ФИО3 было предложено ответчикам по встречному иску в срок до пяти рабочих дней с момента получения ими данной претензии подписать направленный в их адрес проект основного договора купли-продажи, подготовленный ею (л.д.116).

В этом проекте основного договора купли-продажи предлагалось вернуться к цене 8 300 000 рублей, предусмотренной предварительным договором купли-продажи от 24 октября 2020 года, а также зафиксировать договоренность, что оставшиеся невыплаченными денежные средства в размере 4 300 000 рублей, должны быть ей переданы до подписания основного договора.

В соответствии с ч.1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом истец по встречному иску, обоснованно указывает, что уменьшение цены договора на один миллион рублей, допущенное ответчиками по встречному иску в их варианте основного договора купли-продажи, а также полная выплата выкупной стоимости недвижимого имущества лишь после государственной регистрации перехода права собственности на продаваемое имущество, противоречит достигнутым договоренностям и условиям предварительного договора.

Кроме того, в соответствии с ч.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п.1.8. предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 24 октября 2020 года срок его действия был определен до 25 апреля 2021 года.

Однако до настоящего времени основной договор купли-продажи так и не заключен, при этом, с учетом изложенных выше обстоятельств, суд пришел к выводу, что основной договор не заключен по вине истцов по первоначальному иску, которые, как следует из вышеизложенного, намеревались изменить существенные условия предварительного договора от 24 октября 2021 года.

Таким образом, в соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ, следует, что обязательства ФИО3, предусмотренные предварительным договором от 24 октября 2020 года, прекращены, и заключенный между сторонами предварительный договор подлежит расторжению.

То есть, требование, заявленное ФИО3 при подаче встречного иска, о расторжении предварительного договора купли-продажи подлежит удовлетворению.

Однако, оснований к удовлетворению требования ФИО3 об отказе в возврате истцам по первоначальному иску суммы задатка в размере 500 000 рублей, удовлетворению не подлежит. 

Действительно, в соответствии с ч. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. 

Сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Однако, как следует из содержания расписки о получении задатка ( л.д. 21) следует, что ответчик дала обязательство возвратить полученный от истцов задаток, в случае «возникновения обстоятельств, влекущих невозможность совершения сделки купли-продажи…».

Таким образом, суд пришел к выводу, что, удовлетворяя встречный иск, с ФИО3 подлежат взысканию денежные средства, полученные от истцов, то есть 4 миллиона рублей: по два миллиона рублей в пользу каждого из истцов по первоначальному иску, в противном случае с ее стороны будет иметь место неосновательное обогащение.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 131, 209, 218, 223, 429, 445 ГК РФ, ст. ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, 

<

адрес>, заключенный 24 октября 2020 года между ФИО3, с одной стороны, и ФИО1 и ФИО2, с другой стороны. 

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 и ФИО2 по 2 000 000 (по два миллиона рублей) в пользу каждого из них.

ФИО1 и ФИО2 в удовлетворении иска к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, и взыскании денежных средств – отказать.

Решение в течение месяца может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд с подачей апелляционной жалобы через Хостинский районный суд города Сочи.

Мотивированное решение суда изготовлено 25 июня 2021 года. 

Судья Дидик О.А.

А момент опубликования решение не вступило в законную силу