Дело № 2-462/2025

УИД 23RS0040-01-2024-005835-09

Решение

именем Российской Федерации

г. Краснодар 07 февраля 2025 года

Первомайский районный суд г. Краснодара в составе

Председательствующего КуличкинойО.В.

при секретаре судебного заседания Беловой М.О.,

с участием:

представителя истцов – ФИО6, представившего доверенности 23АВ5383675 от 31.07.2024, 23АВ 5383676 от 31.07.2024 г., 

ответчика – ФИО1,

представителя ответчика – ФИО7, представивший доверенность 23 АВ5296133 от 16.07.2024г., 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО3 ча, ФИО2 к ФИО1, ФИО4 о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности,

установил:

ФИО3, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО1, ФИО4 о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности.

В обоснование требований указано, что ФИО3 и ФИО2 являются собственниками по 1/8 доли домовладения и земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Объект находится в общей долевой собственности с ФИО1, которой принадлежит 1/2 доли, и ФИО10, которой принадлежит 2/8 доли. 11 июля 2024 года истцам стало известно, что ФИО1 5 июня 2024 продала свою 1/2 долю в общей долевой собственности на объект. Покупателем является ФИО4

Однако о предстоящей сделке купли-продажи доли ответчик не поставила в известность истцов в установленном законом порядке, тем самым нарушила их права предусмотренные пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса РФ.

На основании изложенного, уточнив требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса РФ просят суд признать за истцами право собственности на 1/2 жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер: №:284, и 1/2 земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер: №:72, погасить запись о регистрации права собственности ФИО4 на 1/2 жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и 1/2 земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, признать за истцами преимущественное право покупки 1/2 доли, принадлежащей ФИО4 в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер: №:284 и земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер: №:72, перевести на истцов в равной доле права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 5 июня 2024 года, обязать истцов выплатить ФИО1 стоимость спорных долей в сумме 7 300 000 рублей.

В судебном заседании представитель истцов ФИО6, действующий на основании доверенности, доводы искового заявления поддержал, просил удовлетворить исковые требования в полном объеме. Пояснил, согласно уведомлению, направленному нотариусом по инициативе ответчика ФИО1, оно адресовано на неверный адрес истцов, в связи с чем у последних отсутствовала фактическая возможность получить корреспонденцию. Согласно отчету ОА «Почта России» почтовые отправления истцами не получены и не возвращены отправителю в связи с истечением срока хранения.Вместе с тем, представленные в дело копии уведомлениине содержат условия совершения купли-продажи в рассрочку, тем самым имеется нарушения прав истцов в заключении договора на равных условиях. 

Ответчик ФИО1 против удовлетворения заявленных требований возражала. Указала на соблюдение требований по надлежащему уведомлению истцов о предстоящей продаже, представила в гражданское дело копии извещения о намерении продать 1/2 долю земельного участка и домовладения, отчеты об отслеживании отправлений. 

Ответчик ФИО4в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом.

Представитель ФИО4 - ФИО7, действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения исковых требований. Указал на соблюдение требований по надлежащему уведомлению истцов о предстоящей продаже, представилв гражданское дело копии извещения о намерении продать 1/2 долю земельного участка и домовладения, отчеты об отслеживании отправлений, документы по домовладению, квитанции об оплате коммунальных платежей.

Третье лицо ФИО10 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила. Предоставила письменные возражения, согласно которых исковые требования не истцов не признает, против удовлетворения исковых требований возражает.

Суд, руководствуясь правилами ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав представленные доказательства, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со статьей 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящемся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов,а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса. 

В силу пунктов 2 и 3 данной статьи продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продаёт её. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам от него не зависящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть возложено на продавца.

Таким образом, приведенные выше положения статьи 250 ГК РФ не должны быть истолкованы исключительно как обязывающие продавца доли в общей долевой собственности лишь совершить определённые действия по извещению других участников долевой собственности вне зависимости от результата таких действий.

Как установлено судом и следует из материалов дела, жилое помещение и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, находились в общей долевой собственности у ФИО3 (1/8 доли), ФИО2 (1/8доли), ФИО1 (1/2 доли), ФИО10 (2/8 доли).

5 июня 2024 года между ФИО1 и ФИО4 заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО1 продала ФИО4 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер: №:284 за 300 000 руб., 1/2 земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер: №:72 за 7 000 000 руб., а всего 7 300 000 руб. 

Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 6 июня 2024 года произведена государственная регистрация права собственности покупателя ФИО4 в отношении 1/2 доли указанного жилого дома и земельного участка.

Согласно пункту 2.3 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденному решением Правления Федеральной нотариальной палаты от 28.03.2016 № 03/16, допустимые способы направления юридически значимых сообщений в случаях, когда законом или договором такие способы не определены, в статьях 165.1 и 250 ГК РФ не названы. Продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (статья 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате), так и посредством почтового отправления.

В ходе судебного разбирательства ФИО1 указывала на то, что неоднократно обращалась к нотариусу с заявлением о доведении до сведения истцов информации о продаже принадлежащей ей доли квартиры.

Согласно ответу нотариуса нотариальной палаты Краснодарского края ФИО8 ФИО1 дважды направляла истцам предложение воспользоваться правом преимущественной покупки 1/2 доли земельного участка и 1/2 доли жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Заявление от 16 августа 2023 года с предложением воспользоваться правом преимущественной покупки по цене 7 800 000 рублей зарегистрировано в реестре за №23/298-н/23-2023-3-482 и направлено ФИО1 в адрес ФИО3, ФИО2 по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается почтовыми отправлениями с идентификационными номерами 35000083360707 и 35000083360684.

В соответствии со сведениями сайта АО «Почта России», представленными нотариусом, почтовые отправления с почтовыми идентификаторами 35000083360707 и 35000083360684 были возвращены отправителю 11 октября 2023 года.

Заявление от 15 февраля 2024 года с предложением воспользоваться правом преимущественной покупки по цене 7 200 000 рублей 00 копеек зарегистрировано в реестре за №23/298-н/23-2024-1-340.

Указанное уведомление направлено ФИО1 в адрес ФИО3 ФИО2 по адресу: 

<

адрес>. (почтовые идентификаторы 35000060514284 и 35000060514277 соответственно).

Согласно ответу об отслеживании отправлений АО «Почта России» указанные уведомления истцами не получены, направлены для передачи на временное хранение.

Доказательств, подтверждающих возврат почтовых отправлений в связи с истечением срока хранения суду предоставлены.

Однако, материалов дела следует, что истец ФИО3 зарегистрирован по адресу: 

<

адрес> без указания квартиры. 

Истец ФИО2 зарегистрирована по адресу: 

<

адрес> без указания квартиры. 

В соответствии с выпиской ЕГРН, техническим паспортом домовладения по адресу: 

<

адрес> какие-либо квартиры в нем отсутствуют. 

Согласно статье 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним, либо если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

В соответствии с абзацем вторым пункта 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Таким образом, по смыслу положений статьи 165.1 ГК РФ во взаимосвязи с разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25, юридически значимое сообщение не может считаться доставленным, если по обстоятельствам, не зависящим от адресата, оно не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии с п.п. 3.1., 3.3, 3.5 «Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу» сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.

Если корреспонденция была возвращена нотариусу в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте. Если корреспонденция вернулась нотариусу в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, то извещение считается не доставленным.

Согласно статье 21 Федерального закона от 17 июля 1999 года № 176-ФЗ «О почтовой связи» почтовое отправление или переведенные денежные средства, которые невозможно доставить (вручить) в связи с неточностью или отсутствием необходимых адресных данных пользователя услуг почтовой связи, выбытием адресата либо иными обстоятельствами, исключающими возможность выполнения оператором почтовой связи обязанностей по договору оказания услуг почтовой связи, возвращаются отправителю.

Приведенные положения конкретизированы в Правилах оказания услуг почтовой связи, утвержденных приказом Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций Российской Федерации от 17.04.2023 № 382. Так, в силу пункта 35 данных Правил почтовое отправление возвращается по обратному адресу: по заявлению отправителя; при отказе адресата (его уполномоченного представителя) от его получения; при отсутствии адресата по указанному адресу; при невозможности прочтения адреса адресата; при обстоятельствах, исключающих возможность выполнения оператором почтовой связи обязательств по договору об оказании услуг почтовой связи, в том числе отсутствии указанного на отправлении адреса адресата.

Таким образом, доводы истцов о том, что уведомление о продаже ФИО1 доли в праве собственности они не получали, уведомление продавца, удостоверенное нотариусом, им вручено не было, не опровергнуты.

С учетом изложенного, утверждения стороны ответчиков о надлежащем уведомлении истцов о продаже доли в квартире не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, основаны на неправильном применении положений статьи 165.1 ГПК РФ.

Так как уведомления о продаже доли в праве собственности направлены на неверный адрес, положения пункта 2 статьи 250 ГК РФ не соблюдены.

Доводы ответчика ФИО1 об уведомлении истцов о предстоящей продаже спорного имущества путем размещения рекламного баннера, а также представленные ею квитанции об оплате коммунальных услуг и отчета об отправке письменных возражений несостоятельны, так как основаны на неправильном применении норм материального права.

Доводы ФИО4 суд также находит несостоятельными, поскольку полагает, что они основаны на неправильном применении норм материального права. 

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из отсутствия доказательств, достоверно подтверждающих факт надлежащего извещения со стороны ответчика ФИО1 о намерении произвести отчуждение принадлежащих ей долей в праве общей долевой собственности на спорный жилой дом и земельный участок, в связи с чем, приходит к выводу о нарушении преимущественного права истцов на приобретение доли в спорном жилом доме и земельном участке. 

Вместе с тем, письмом ФНП от 31 марта 2016 года № 1033/03-16-3 «О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу» (вместе с «Методическими рекомендациями по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу», утв. решением Правления ФНП (протокол от 28.03.2016 № 03/16)) указано на содержание извещения участников долевой собственности и форма направления извещения.

Так, в п. 2.1. Правил указано, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

В извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов,а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса. 

Отсутствие в направленных уведомлениях условия приобретения спорного имущества с применением отсроченного платежа, с последующим предоставлением третьему лицу более выгодных условий по осуществлению купли-продажи спорного имущества не может соответствовать требованиям пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации о продаже на прочих равных условиях. 

Согласно разъяснениям Верховного суда РФ существенное значение для правильного разрешения спора о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки имеет также подтверждение платежеспособности истца (наличие у него денежных средств, необходимых для оплаты доли жилого помещения).

Подтверждение платежеспособности, а именно факта наличия у истца денежных средств, необходимых для оплаты 1/2 доли жилого помещения и земельного участка, также имеет существенное значение для правильного разрешения спора.

При предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем сумму по ДКП.

Данная обязанность истцами исполнена в полном объеме, при рассмотрении дела в суде, ФИО3 представил платежное поручение ПАО «Сбербанк» от 4 февраля 2025 года, подтверждающее внесение на банковский счет (депозит) Управления Судебного департамента Краснодарского края 7 300 000 руб., тем самым подтвердил реальную финансовую возможность для оплаты 1/2 доли жилого помещения и земельного участка, платежные документы приобщены к материалам дела.

Таким образом, учитывая, что истцами выполнены обязательства по внесению денежных средств на депозит Судебного департамента, что подтверждает их финансовую возможность и волеизъявление в приобретении доли в спорном жилом домовладении и земельном участке, однако в совокупности действиями ответчиков они были лишены возможности реализовать свое преимущественное право покупки, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», при переводе на истца прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли. 

Согласно пункту 2.6 «Регламента организации деятельности федеральных судов и управлений судебного департамента в субъектах российской федерации по работе с лицевыми (депозитными) счетами для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение», утвержденного приказом Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации от 5 ноября 2015 г. № 345, перечисление денежных средств с лицевого (депозитного) счета производится финансово-экономическим отделом суда (управления) только на основании судебного акта, вступившего в законную силу, содержащего указание в резолютивной части о выплате денежных средств залогодателю, лицам, участвующим в деле, иным участникам судопроизводства или уполномоченным лицам за счет средств, поступивших во временное распоряжение суда (управления), или о возврате средств плательщику, за исключением случаев ошибочного зачисления средств (пункт 1.8 настоящего Регламента).

В связи с переводом на ФИО3, ФИО2 прав и обязанностей покупателей по договору купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер: №:284, 1/2 земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер: №:72, заключенному между ФИО1 и ФИО4 5 июня 2024 года, в пользу покупателя ФИО4 подлежат взысканию денежные средства в размере 7 300 000 рублей путем их перечисления со счета Управления Судебного департамента в Красноярском крае за счет средств, уплаченных ФИО3

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО3 ча, ФИО2 к ФИО1, ФИО4 о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности удовлетворить.

Признать за ФИО3 чем, ФИО2 право собственности на 1/2 жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер: №:284, и 1/2 земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №:72.

Погасить запись о регистрации права собственности ФИО4 на 1/2 жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и 1/2 земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

Признать за ФИО3 чем, ФИО2 преимущественное право покупки 1/2 доли, принадлежащей ФИО1 в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №:284 и земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №:72.

Перевести на ФИО3 ча, ФИО2 в равной доле права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 5 июня 2024 года, заключенному между ФИО1 и ФИО4.

Взыскать с ФИО3 ча, ФИО2 в пользу ФИО4 денежные средства в размере 7 300 000 рублей, находящиеся на депозите Управления Судебного департамента Краснодарского края.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ФИО3 ча, ФИО2 на 1/2 жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер: №:284, и 1/2 земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровым номером №:72, 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности ФИО4 на 1/2 жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер: №:284, и 1/2 земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровым номером №:72.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Первомайский районный суд г. Краснодара.

Судья О.В. Куличкина

Мотивированное решение суда составлено 14.02.2025 г.

Судья О.В. Куличкина