Дело № 3а-480/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 мая 2018 года город Тамбов

Тамбовский областной суд 

В составе председательствующего судьи Гурулевой Т.Е.,

при секретаре Ермолаевой Е.А.., 

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО1,

представителя административного ответчика Управления Росреестра по Тамбовской области по доверенности ФИО2, законного представителя административного ответчика председателя Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тамбовской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации город Тамбова к Управлению Росреестра по Тамбовской области, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тамбовской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области от 12 января 2018 года № 25,

УСТАНОВИЛ:

Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова (далее – комитет, административный истец) обратился в Тамбовский областной суд с административным иском об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее – Комиссия) от 12 января 2018 года № 25, указав в обоснование своих требований, что в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее по тексту – Комиссия) обратилось ООО «Центр керамической плитки» с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство здания магазина непродовольственных товаров (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, площадью *** кв.м, расположенного по адресу: т*** ***

Решением Комиссии от 12 января 2018 года № 25 (далее по тексту – оспариваемое решение) заявление ООО «Центр керамической плитки» было удовлетворено, определена кадастровая стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 г. По мнению административного истца, снижение кадастровой стоимости в 2,5 раза является чрезмерным, ведущим к уменьшению доходов местного бюджета и как следствие – к необеспеченности финансирования городского округа – город Тамбов по вопросам жизнеобеспечения населения, нарушает баланс интересов арендаторов земельных участков и муниципального образования. Также административный истец полагает, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, представленный в Комиссию ООО «Центр керамической плитки», не соответствует положениям статьи 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Ранее Комитет не мог представить свою позицию относительно рыночной стоимости земельного участка. В настоящее время им проведена работа по встречной оценке спорного земельного участка, для чего Комитет обратился в ***», специалистом которого был составлен отчет об оценке № *** от 06 марта 2018 г. В названном отчете рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года была определена в размере 5 841 007 руб., что в 1,3 раз выше, чем определила Комиссия. Административный истец просит признать оспариваемое решение незаконным, обязать Комиссию повторно рассмотреть заявление ООО «Центр керамической плитки» с учетом отчета об оценке *** от 06 марта 2018 г..

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности административные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. 

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области по доверенности ФИО2 и председатель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тамбовской области ФИО3 в судебном заседании возражали против удовлетворения административного иска, полагают оспариваемое решение Комиссии законным и обоснованным. Процедура принятия решения Комиссией была соблюдена, и, поскольку заявитель представил в Комиссию все необходимые документы, подтверждающие его право на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, в том числе отчет об оценке объекта оценки, Комиссия приняла решение об удовлетворении заявления. Отчет был подробно изучен и при подготовке к заседанию Комиссии, и в ходе самого заседания, в ходе которого Комиссия пришла к выводу о соответствии отчета действующему законодательству об оценочной деятельности. Представитель Комитета в заседании Комиссии принимал участие, возражений относительно заявления ООО «Центр керамической плитки» не высказал. Отчет, представленный Комитетом, требованиям законодательства об оценочной деятельности не отвечает, до вынесения оспариваемого решения в Комиссию не представлялся.

Иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, извещены о дате и времени судебного заседания должным образом. С учетом положений ч.4 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения административного иска, исходя из нижеследующего.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» гражданин или юридическое лицо вправе обратиться в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с административным исковым заявлением, заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с абз.8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Согласно ст.24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости юридические лица обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, к которому в обязательном порядке должны быть приложены: 

- кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости; 

- нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

- отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа.

В семидневный срок с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости. Для получения информации, необходимой для работы комиссии, председатель комиссии вправе обратиться с запросом к исполнителю работ по определению кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, и (или) к оценщикам, составившим отчет, содержащий результаты определения кадастровой стоимости, которые оспариваются, и (или) к оценщикам, составившим отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается, в случаях и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии. В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в соответствии с порядком создания и работы комиссии. Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Согласно ст.11 и 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, и следовательно, наделена полномочиями по его проверке.

В пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что решение, действие (бездействие) Комиссии могут быть оспорены с соблюдением правил подсудности, установленных пунктом 8 части 1 статьи 26 ГПК РФ, пунктом 15 статьи 20 КАС РФ, в порядке и сроки, предусмотренные соответственно главой 25 ГПК РФ, главой 22 КАС РФ.

Из материалов дела следует, что ООО «Центр керамической плитки» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство здания магазина непродовольственных товаров (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, площадью *** кв.м, расположенного по адресу: ***, на основании договора № 190 аренды земельного участка в г.Тамбове от 11 сентября 2015 года, заключенного с Комитетом земельных ресурсов и земплепользования администрации города Тамбова.

Из содержания раздела 3 названного договора следует, что размер арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка. 

Таким образом, следует признать, что ООО «Центр керамической плитки» имело право обратиться с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости названных земельных участков, поскольку результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права как арендатора земельного участка.

ООО «Центр керамической плитки» обратилось в Комиссию с таким заявлением 22 декабря 2017 года, представив выписку из Единого государственного реестра недвижимости об оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости, выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки от 08 декабря 2017 г. № *** на бумажном носителе и в электронном виде, выполненный оценщиком *** – сотрудником *** членом НП СРО СВОД, согласно которому рыночная стоимость названного земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года составила 4 560 578 руб., что в 2,5 раза ниже его кадастровой стоимости.

Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются копиями документов, представленных административными ответчиками, сторонами не оспаривается.

Как следует из протокола заседания Комиссии № 1 от 12 января 2018 г., в заседании комиссии участвовали председатель Комиссии ФИО3, секретарь Комиссии ФИО4 и член комиссии ФИО5, на заседании Комиссии также присутствовали консультант отдела планирования доходов комитета финансов администрации г.Тамбова ФИО6 и заместитель председателя комитета земельных ресурсов и землепользования администрации г.Тамбова ФИО7

Порядок формирования, полномочия и состав Комиссии проверены судом на основании представленных административными ответчиками документов: приказов Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и приложений к ним. В результате анализа вышеуказанных документов и материалов дела суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение было принято Комиссией в полномочном составе и в соответствии с установленным порядком. 

Кроме того, полномочия, порядок создания, состав Комиссии и процедура принятия оспариваемого решения, установленные законодательством об оценочной деятельности, административным истцом не оспаривается. 

Исследовав представленный ООО «Центр керамической плитки» отчет об оценке объекта оценки и признав его соответствующим требованиям требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ (далее по тексту – ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, присутствующими членами Комиссии принято единогласное решение об определении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете. 

Суд приходит к выводу, что Комиссия действовала в соответствии с требования ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и иных норм, регулирующих порядок работы Комиссии, в пределах своих полномочий и обоснованно приняла оспариваемое решение, поскольку основания для отказа в удовлетворении заявления ООО «Центр керамической плитки» у Комиссии отсутствовали.

Проанализировав в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации отчет об оценке, являвшийся предметом рассмотрения Комиссии и основанием для принятия оспариваемого решения, суд соглашается с решением Комиссии о соответствии отчета об оценке всем необходимым требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Оценка земельного участка осуществлена лицом, имеющим право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации, в соответствии с подлежащими применению федеральными стандартами оценки, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчет об оценке объекта оценки содержит всю необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости, в том числе сегмента рынка земельных участков, к которым относится объект оценки. 

Оценщиком представлена информация по всем ценообразующим факторам, основным образом влияющим на рыночную стоимость, и авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к отчету приложены копии распечаток объявлений, размещенных в сети «Интернет» с указанием сведений, полученных от самих авторов этих предложений, и экспертного мнения, что допускается федеральными стандартами оценки.

В отчете имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки. 

Оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка применялся сравнительный подход, метод сравнения продаж.

При этом оценщиком подобраны объекты-аналоги, основные характеристики которых подтверждены и которые сопоставимы с объектом оценки.

По основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки, в отчете имеются описание и расчет корректировок.

Выводы оценщика содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. 

В отчёте приведены не только расчёты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком. 

Мотивы отказа от использования при оценке земельного участка затратного и доходного подходов оценщиком приведены и сомнений не вызывают.

Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, в том числе отчетом.

Утверждение административного истца о том, что само по себе снижение в 2,5 раза кадастровой стоимости земельного участка является чрезмерным, чем соответственно нарушается баланс интересов плательщика арендной платы и муниципального образования, и права последнего, не может повлечь отмену оспариваемого решения Комиссии.

Согласно ч.3 ст.3 Налогового кодекса Российской Федерации налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка выступает базой для определения земельного налога, ее размер не может быть произвольным и должен иметь экономическое обоснование. 

По сути, кадастровая стоимость земельного участка является величиной, характеризующей его экономическую ценность и доходность.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 5 июля 2016 года №5-П, если решением комиссии кадастровая стоимость расположенного на территории муниципального образования земельного участка была существенно снижена на основании установления ее рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлением налоговых доходов в местный бюджет, оно, во всяком случае, должно иметь возможность оспорить это решение в судебном порядке.

В том же постановлении Конституционный Суд РФ разъяснил, что неизбежные в процессе совершенствования оценочной деятельности издержки для кадастровых правоотношений, обусловленные стоимостными расхождениями в оценке, если они не связаны исключительно с несправедливыми преимуществами или злоупотреблениями участников этих правоотношений, в приемлемых границах допустимы, - иное пресекало бы формирование практики оценки кадастровой и рыночной стоимости и влекло бы риск отказа от нее на будущее. 

Между тем, из материалов дела суд не усматривает существенного снижения кадастровой стоимости спорного земельного участка, значительным образом влияющим на поступление доходов в местный бюджет, равно как не усматривает несправедливых преимуществ или злоупотреблений со стороны участников спорных правоотношений. 

Указанные обстоятельства подтверждаются результатами, полученными при анализе рынка объекта оценки.

Суд также обращает внимание на то, что административный истец ни в административном исковом заявлении, ни в судебном заседании не указал, в чем именно заключается нарушение законодательства об оценочной деятельности со стороны оценщика или Комиссии, доводы административного истца о несоответствии отчета об оценке требованиям действующего законодательства носят предположительный и неконкретный характер. Какие именно нормы права были допущены Комиссией при принятии оспариваемого решения, административный истец также не указал.

Ссылку административного истца на представленный им отчет об оценке спорного земельного участка № В-180208/Н от 06 марта 2018 г., составленный специалистом ***» суд находит несостоятельной, так как данный отчет на заседание Комиссии не представлялся и Комиссией при вынесении оспариваемого решения не рассматривался, а следовательно, иное суждение оценщика об ином размере рыночной стоимости не влияет на вывод о законности оспариваемого решения Комиссии. Кроме того, как было установлено в судебном заседании, данный отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку оценщиком при его составлении были нарушены положения ст.11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», абз.3, 4 п.5, п.10 Федерального стандарта оценки «требования к отчету об оценке ФСО № 3», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. № 299, п.8, пп «д» п.22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 г. № 611, выразившиеся в следующем:

- ряд факторов, использованных оценщиком, не позволяют понять их содержание (к примеру, визуализация, близость к транспортным магистралям и транспортная доступность),

- оценщиком не выявлены различия по ряду факторов (элементов сравнения), в том числе не учтены различия по такому существенному фактору, как вид разрешенного использования земельных участков, так как объект оценки относится к 5 группе видов разрешенного использования, а объект-аналог № 3 – к 6 группе видов разрешенного использования, при этом от корректировки по данному критерию сравнения оценщик отказался,

- не учтены различия в наличии коммуникаций, так как у объекта-аналога № 3 все коммуникации имеются, в отличие от иных объектов, имеющих только возможность их подключения,

- не учтен такой фактор сравнения, как расположение относительно «красной линии»,

- в отчете не содержатся копии документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки,

- информация о близости объектов-аналогов к центру города и к транспортным магистралям не подтверждена.

На основании пункта 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом может быть принято решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, только в том случае, если суд установит наличие в совокупности двух условий - это признание решения, действия (бездействие) не соответствующими нормативным правовым актам и нарушение этим решением, действием (бездействием) прав, свобод и законных интересов административного истца (что в данном случае отсутствует), и в силу чего на административного ответчика возлагается обязанность устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

В противном случае, поскольку судом не было установлено несоответствия оспариваемого решения нормативным правовым актам и нарушения этим решением прав и законных интересов административного истца, суд в силу пункта 2 указанной нормы закона принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании решения, действия (бездействия) незаконными. 

Поскольку при рассмотрении настоящего дела судом не было установлено несоответствия оспариваемого решения нормативным правовым актам и нарушения этим решением прав и законных интересов административного истца, оснований для удовлетворения административного искового заявления не имеется.

На основании изложенного,

Руководствуясь статьями 175-180, 227, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административных исковых требований Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации город Тамбова к Управлению Росреестра по Тамбовской области, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тамбовской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области от 12 января 2018 года № 25 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тамбовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья: Т.Е.Гурулева

Решение суда в окончательной форме составлено 24 мая 2018 года.

Судья: Т.Е.Гурулева