РЕШЕНИЕ

ИФИО1

по делу №

УИД 63RS0№-05

18 ноября 2020 года 

<

адрес>

Промышленный районный суд в составе: 

председательствующего судьи ФИО5

при секретаре ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску 

ФИО2, действующей в своих интересах и как законный представитель в интересах несовершеннолетней ФИО3, к ФИО4 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств, неустойки,

установил:

Истец обратилась в суд с указанным иском к ответчику, в обоснование требований ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГг. между покупателем ФИО2, действующей за себя и в интересах несовершеннолетней дочери ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.рождения, и продавцом ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, пр.К.Маркса, 

<

адрес>-А, 

<

адрес>. 

Покупатель в счет принятых на себя обязательств по приобретению жилого помещения передал продавцу в качестве задатка денежные средства в размере 50 000 руб., о чем выдана расписка. 

Основной договор купли-продажи подписывается сторонами не позднее 24.04.2020г., предположительная дата подписания договора купли-продажи 24.04.2020г. Но в договоре не прописана возможность изменения даты совершения сделки, что нарушает права истца и ее несовершеннолетнего ребенка. 

Для надлежащего исполнения обязательства по договору истцом были приняты соответствующие меры: подготовлены денежные средства для оплаты квартиры, неоднократно велись переговоры о согласовании места и времени заключения договора купли-продажи квартиры, получено разрешение Департамента опеки, попечительства и социальной поддержки Администрации г.о.Самара от 31.03.2020г. № об одновременном совершении сделки по продаже квартиры, принадлежащей истцам, и покупке квартиры, принадлежащей ответчику.

Квартира ответчика истца устраивала, другого варианта для покупки она не искала. Поскольку данный период был объявлен Президентом РФ нерабочими днями, совершить указанные регистрационные действия не имелось возможности. Покупатель квартиры истцов, находящейся по адресу: 

<

адрес>, не смог выйти на сделку, о чем ответчику сообщалось неоднократно, соответственно цепочка по купли-продажи объектов недвижимости разрывалась. Данный факт истец считает обстоятельством непреодолимой силы (форс-мажор).

Сделка по купли-продажи квартиры ответчика без предварительной продажи истцом своей квартиры могла быть приостановлена, а также бы нарушила права несовершеннолетнего ребенка, так как были бы нарушены требования органов опеки. Данные обстоятельства поставили истца в затруднительное положение и нанесли ему существенные убытки

Несмотря на все предпринятые со стороны истца меры для продления предварительного договора купли-продажи по независящим от истца причинам, ответчик не согласился пойти на уступки.

Истцы просили: 1) признать предварительный договор купли-продажи недействительным; 2) обязать ответчика вернуть сумму задатка в размере 50 000 руб.; 3) взыскать в порядке ст.395 ГК РФ проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 17.03.2020г. по 05.10.2020г. в размере 1 384 руб.23 коп.; 4)компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.; 5) расходы по оплате услуг представителя в сумме 20 000 руб. 

В судебное заседание истец ФИО2, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО3, не явилась, о дате и времени слушания дела извещалась надлежащим образом, поручила представлять свои интересы в суде представителю по доверенности ФИО8, действующему по доверенности, который в судебном заседании исковые требования и доводы иска полностью поддержал.

В судебное заседание ответчик ФИО4 не явилась, о дате и времени слушания дела извещалась надлежащим образом, поручила представлять свои интересы в суде адвокату ФИО9, действующей на основании ордера и доверенности, которая в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, подробно изложенным в письменном отзыве на иск.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст.167 ГПК РФ. Суд, выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Частью 1 статьи 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

На основании ч.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Согласно ч. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора( ч.4 ст.429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор ( ч.6 ст.429 ГК РФ).

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании статьи 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с требованиями ч.2 ст.307 ГК РФ обязательства возникают из предусмотренных указанным Кодексом оснований, в частности, из договора.

Положениями ст. 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (ч. 1 ст. 10 ГК РФ).

Согласно ч.1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 

В силу ч. 2 ст.381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны, а если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из смысла данных норм права следует, что задаток выполняет три функции: платежную, обеспечительную и доказательственную. Платежная функция задатка выражается в том, что его выдача совершается во исполнение денежного обязательства, обеспечительная функция задатка заключается в побуждении сторон договора исполнить свои обязательства под страхом наступления неблагоприятных последствий, предусмотренных ч. 2 ст.381 РФ, а доказательственная функция задатка состоит в том, что его выдача свидетельствует о заключении договора, порождающего обеспечиваемые задатком обязательства.

Таким образом, исходя из того, что задатком является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей в обеспечение исполнения обязательства по внесению этих платежей, в правоотношениях по купле-продаже задатком может обеспечиваться только денежное обязательство покупателя по уплате цены приобретаемого им имущества.

Анализ приведенных положений закона свидетельствуют также о том, что в правоотношениях по купли-продажи задаток, являясь способом обеспечения исполнения денежного обязательства покупателя по оплате стоимости приобретаемого им имущества, может иметь место лишь при возникновении у покупателя данного обязательства на предусмотренных законом основаниях.

В соответствии с ч. 4 ст. 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно разъяснениям пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (ч 1 статьи 380 ГК РФ). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

В соответствии со ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Стороны равны в предоставлении доказательств, бремя доказывания лежит исключительно на сторонах.

В силу указанных принципов суд не может и не должен быть более рачительным в защите прав сторон, чем сами эти стороны, а лишь проверяет правомерность заявленных исковых требований на основании оценки доказательств, представленных сторонами в обоснование их правовой позиции.

Из приведенных норм материального права и ст. 56 ГПК РФ, применительно к данному спору следует, что юридически значимыми и подлежащими истцом доказыванию обстоятельствами по данному делу являются обстоятельства, что за неисполнение условий соглашения о заключении договора является получивший сумму задатка ответчик.

В силу положений частей 1-3 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО4 (ответчиком) и покупателями ФИО2, действующей в своих интересах и как законный представитель несовершеннолетней ФИО3(истцами), был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, пр.К.Маркса, 

<

адрес>-А, 

<

адрес>.

Квартира приобретается покупателями в общую долевую собственность: ФИО2-3/10 доли в праве общей долевой собственности, ФИО3- 7/10 в праве общей долевой собственности.

Стоимость квартиры определена в 2 700 000 руб., из которых: часть стоимости в размере 50 000 руб., которые являются задатком, покупатели передают продавцу в качестве подтверждения серьёзности своих намерений в день подписания настоящего предварительного договора 

купли-продажи; оставшуюся часть в размере 2 650 000 руб. покупатели передают продавцу при подписании основного договора купли-продажи квартиры. 

Основной договор заключается в срок до ДД.ММ.ГГГГ

<

адрес> покупателями задатка подтверждается распиской. Взаимоотношения сторон по условию о задатке регулируются ст. ст. 380, 381 ГК РФ. 

В соответствии с распиской от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 получила от ФИО2 задаток в сумме 50 000 руб. за продаваемую квартиру по адресу: 

<

адрес>, пр.К.Маркса, 

<

адрес>-А, 

<

адрес>.

Согласно данным АО «РТК» ФИО4 является абонентом ПАО МТС с номером 8 917 104 85 15, с указанного телефона на телефон истца ФИО2 ( 8 937 993 38 87) производились соединения 03.04.2020г. ( 5:05 мин.) 22.04.2020г. (08:36 мин.), 23.04.2020г. (0:40 мин.), 22.04.2020г. направлялось 8 смс-сообщений.

Согласно тексту смс-сообщения, ответчик 22.04.2020г. в 17:49 пригласила истца на сделку 24.04.2020г. в 15-30 час. в МФЦ по адресу: 

<

адрес>, литера Д, корпус 28А, литера 28А, в соответствии с предварительным договором купли-продажи от 17.03.2020г. (с указанием номера талона предварительной записи), просила предоставить в указанное время полный пакет документов для совершения сделки и необходимую сумму, прописанную в договоре.

В адрес истца ответчиком экспресс-доставкой почты 22.04.2004г. направлено уведомление, талон П366 предварительной записи 24.04.2020г. в 15:30 час. в МФЦ по адресу: 

<

адрес>, литера Д, корпус 28А, литера 28А для государственной регистрации права на недвижимое имущество.

СМС-сообщениями от 23.04.2020г. и 24.04.2020г. истец уведомила ответчика, что купить квартиру не может, продажа ее (истца) квартиры срывается по форс-мажорным обстоятельствам, на регистрацию сделки она не придет, так как находится на самоизоляции с ребенком по коронавирусу.

Согласно представленным стороной истца документам, 29.04.2020г. между продавцом ФИО10 и покупателями ФИО3, действующей в интересах себя и несовершеннолетней ФИО3, заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатели купили в общую долевую собственность ( ФИО2-3/10 доли, ФИО3- 7/10 доли) однокомнатную квартиру по адресу: 

<

адрес>, 5 Просека, 

<

адрес>, стоимостью 2 750 000 руб. 

12.05.2020г. Управлением Росреестра по 

<

адрес> произведена государственная регистрация права общей долевой собственности истцов на указанную квартиру.

14.07.2020г. ФИО2 в адрес ФИО11 направлена претензия о возврате задатка в размере 50 000 руб., полученная ответчиком 17.07.2020г. согласно отчету об отслеживании отправления с сайты Почты России.

Изучив предварительный договор купли-продажи квартиры с условием задатка от 17.03.2020г., суд приходит к выводу о том, что предварительный договор включает все существенные условия договора купли-продажи жилого помещения (ст. ст. 549, 554, 555, 558 ГК РФ).

При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная им сумма (задаток) в случае его заключения.

Задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из договора обязательство сторон заключить основной договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определённый срок.

Предварительный договор купли-продажи квартиры от 17.03.2020г.. содержал все существенные условия, которые ясно устанавливают природу будущей сделки и определяют ее предмет, воля сторон при заключении договора была направлена на заключение в будущем основного договора купли-продажи, данное обстоятельство подтверждается последующими действиями сторон, а именно внесением истцом обеспечительного платежа в размере 50 000 рублей, а также направлением ответчиком в адрес истца уведомления о необходимости выполнения условий предварительного договора.

Ссылка истца, что предварительным договором не было предусмотрена возможность даты заключения основного договора купли-продажи квартиры, не нарушает прав истцов и не влечет недействительность предварительного договора, так как стороны определили срок заключения основного договора по своему усмотрению, оговорили последствия уклонения той или иной стороны от заключения основного договора.

Правовые основания для признания предварительного договора купли-продажи недействительной сделкой не имеется.

К доводам ФИО2 о том, что она не отказывалась от заключения сделки с ФИО4, так как не продала свою квартиру, не пришла на сделку по причине нахождения на самоизоляции с ребенком, суд относится критически и находит их несостоятельными, поскольку из текста искового заявления следует, что истица располагала необходимой денежной суммой для покупки квартиры, после окончания срока заключения основного договора между сторонами (24.04.2020г.), истцами по договору купли-продажи 29.04.2020г. прибретено иное жилое помещение. 

Совокупность исследованных доказательств позволяет суду прийти к выводу, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине покупателя ФИО2, отказавшейся от исполнения предварительного договора купли-продажи квартиры без уважительных причин. Оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о признании недействительным предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО2, действующей в своих интересах и как законный представитель в интересах несовершеннолетней ФИО3, к ФИО4 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда-отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Промышленный районный суд 

<

адрес>.

Решение в окончательной форме составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий подпись ФИО5

==