Судья Федорова О.А. №33-630/2026 (№2-737/2025)

УИД 86RS0010-01-2025-000723-50

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

03 февраля 2026 года г. Ханты-Мансийск

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:

председательствующего Солониной Е.А.,

судей Калиниченко Н.А., Соболевской Н.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чайка Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации города Мегиона о признании договора мены квартир недействительным в части доплаты,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Мегионского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 08 августа 2025 года, которым постановлено:

«В удовлетворении искового заявления ФИО1 к администрации города Мегиона о признании договора мены квартир недействительным в части доплаты, третьи лица нотариус нотариальной палаты Ханты-Мансийского автономного округа – Югры ФИО2, (ФИО)13, в лице законного представителя ФИО1, отказать».

Заслушав доклад судьи Солониной Е.А., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд к администрации города Мегиона с иском о признании договора мены квартир недействительным в части доплаты. В обоснование иска указала, что являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: (адрес), ул. (ФИО)8, (адрес), согласно договору мены квартиры с доплатой в рассрочку от (дата), заключенного с администрацией (адрес). Договор был заключен, поскольку (адрес) (адрес) по (адрес) признан аварийным и подлежащим сносу на основании постановления администрации города от (дата) (номер) «О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу» и изъятии земельного участка, согласно постановлению администрации города от (дата) (номер) «Об изъятии земельных участков и жилых помещений для муниципальных нужд». Предметом договора выступала квартира, расположенная по адресу: (адрес), кадастровый (номер), принадлежащая ФИО1 на праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: (адрес), ул. (ФИО)8, (адрес), кадастровый (номер), принадлежащую администрации города Мегиона. Протоколом заседания комиссии по рассмотрению заявлений граждан об изъятии жилых помещений в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд от (дата) (номер) принято решение о предоставлении истцу квартиры, состоящей из двух комнат, общей площадью 58,2 кв.м., по адресу: (адрес), ул. (ФИО)8, (адрес), взамен изымаемого жилого помещения по договору мены с доплатой в размере 2 237 877,27 руб., в рассрочку на 180 месяцев, с размером ежемесячного платежа 12 432,66 руб. Жилой (адрес), по (адрес), признан аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Частью 8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. В случае, если аварийный жилой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав. С учётом указанных обстоятельств, истец полагает, что вправе претендовать на переселение в равнозначное жилое помещение в рамках Адресной программы городского округа Мегион по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы, не предусматривающей доплату за жилое помещение по договору мены. С учетом уточненных исковых требований, просит признать недействительным договор мены квартир с доплатой в рассрочку от (дата), заключенный между ФИО1 и администрацией города Мегиона в части применения пунктов 8, 8.1, 8.2, 8.3, 9, 13, 14 договора, устанавливающих доплату в размере 2 237 877,27 руб., в рассрочку на 180 месяцев, с размером ежемесячного платежа 12 432,66 руб.; применить последствия недействительности сделки, взыскав с администрации города Мегиона за счет казны бюджета муниципального образования города Мегион в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору мены в размере 149 191,92 руб. (л.д. 6-8, 25, 42).

Определением суда от (дата) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены нотариус нотариальной палаты Ханты-Мансийского автономного округа – Югры ФИО2, несовершеннолетний (ФИО)2, в лице законного представителя ФИО1 (л.д. 69).

В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО3 поддержала исковые требования в полном объеме, с учетом их уточнений, по доводам иска, при этом пояснила, что оспариваемая сделка мены нарушает права и законные интересы истца, так как неправомерно возлагает на нее обязательства по оплате разницы в стоимости квартир. Поскольку договор мены в части условий о доплате противоречит закону, эти условия должны быть признаны недействительными. Исковые требования ФИО1 просила удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО4 исковые требования не признала на основании письменных возражений по существу иска, при этом пояснила, что ФИО1 сама выразила волю о заключении с ней договора мены квартир с доплатой в рассрочку, что полностью соответствует требованиям ст. 421 ГК РФ. Сторона ответчика полагает, что оспариваемый договор не противоречит требованиям закона, оснований признавать его недействительным не имеется. Сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Кроме того, договор был заключен у нотариуса, который также разъяснял существо сделки. В удовлетворении иска просила отказать.

Суд постановил изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на нарушение судом норма материального и процессуального права. Повторяя позицию, изложенную в исковом заявлении, указывает, что соглашение о предоставлении истцу другого жилого помещения между сторонами достигнуто. Спор возник относительно доплаты за разницу в стоимости изымаемого и предоставляемого жилых помещений. Указывает, что ответчик в суд не представил доказательств о том, что истцу было предложено равнозначное жилое помещение взамен изымаемого у нее квартиры и без доплаты, и последняя от такого варианта отказалась. Полагает, что возложение обязанности по несению расходов по доплате на истца в рамках заключенного договора мены противоречит целям Федерального закона от 21.07.2007 №185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», указанным в ст.1 данного закона, свидетельствует о недействительности соглашения в части установления доплаты возмещения разницы в стоимости жилых помещений. Считает, оспаримая сделка мены нарушает права и законные интересы истца, так как неправомерно возлагает на нее обязательства по оплате разницы в стоимости квартир, которые не предусмотрены законом.

В возражениях на апелляционную жалобу Администрация г. Мегиона просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств, заявлений об отложении дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили. Информация о движении дела заблаговременно размещена на официальном сайте суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры. На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела в пределах заявленных доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, постановлением администрации города Мегиона от (дата) (номер) (с неоднократными изменениями), многоквартирный (адрес) (адрес) по (адрес) признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации города Мегиона от (дата) (номер), принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельных участков, в том числе жилого помещения (номер) и земельного участка под жилым домом (номер) (адрес) по (адрес) (п.п. 1.1, 2 Постановления).

(дата) департаментом муниципальной собственности администрации (адрес) в адрес ФИО1, (ФИО)2 направлено уведомление о расселении, с целью расселения предложено по договору мены жилое помещение, состоящее из двух комнат, общей площадью 58,1 кв.м., расположенное в строящемся доме по адресу: (адрес), улица (ФИО)8, (адрес), подъезд (номер), этаж (номер) (строительный адрес).

Указанное уведомление ФИО1 получила (дата), о чем имеется подпись.

(дата) ФИО1 в адрес департамента муниципальной собственности администрации города Мегиона направлено заявление об отказе от предложенной квартиры, причина отказа не указана.

В ответ на указанное заявление (дата) департаментом муниципальной собственности администрации города Мегиона в адрес ФИО1, (ФИО)2 направлено уведомление о расселении, с целью расселения предложено по договору мены жилое помещение, состоящее из двух комнат, общей площадью 58,2 кв.м., расположенное в строящемся доме по адресу: (адрес), улица (ФИО)8, (адрес), подъезд (номер), этаж (номер) (строительный адрес).

(дата) ФИО1 в адрес департамента муниципальной собственности администрации города Мегиона направлено заявление о согласии на предоставление квартиры по адресу: (адрес), улица (ФИО)8, (адрес), подъезд (номер), этаж (номер).

(дата) ФИО1 в адрес департамента муниципальной собственности администрации города Мегиона направлено заявление о рассмотрении вопроса о предоставлении по договору мены без доплаты, или по договору мены с доплатой в рассрочку жилого помещения, расположенного по адресу: (адрес), ул. (ФИО)8, (адрес), состоящее из двух комнат, общей площадью 58,2 кв.м., для проживания семьи, состоящей из двух человек, взамен жилого помещения, расположенного по адресу: (адрес) (адрес), (адрес), принадлежащее на праве собственности ФИО1 – 1/2 доли, (ФИО)2 – 1/2 доли.

Согласно протоколу (номер) заседания комиссии по рассмотрению заявлений граждан об изъятии жилых помещений в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд от (дата) комиссия пришла к решению о предоставлении ФИО1, (ФИО)2 в общую долевую собственность (3/4 доли в праве ФИО1, 1/3 доли в праве (ФИО)2) жилого помещения, расположенного по адресу: (адрес), ул. (ФИО)8, (адрес) по договору мены с доплатой в размере 2 237 877,27 руб. в рассрочку на 180 месяцев, с размером ежемесячного платежа 12 432,66 руб.

(дата) департаментом муниципальной собственности администрации города Мегиона в адрес ФИО1, (ФИО)2 направлено уведомление о заключении договора мены с доплатой в размере 2 237 877,27 руб. в рассрочку на 180 месяцев, с размером ежемесячного платежа 12 432,66 руб.

Указанное уведомление ФИО1 получила, о чем имеется подпись.

(дата) между сторонами у нотариуса нотариальной палаты ХМАО-Югры ФИО2 был заключен договор мены квартир с доплатой в рассрочку, по условиям которого администрация г.Мегиона обменяла принадлежащую на праве муниципальной собственности квартиру, состоящую из двух комнат, общей площадью 58,2 кв.м., находящуюся по адресу: (адрес), ул. (ФИО)8, (адрес), кадастровый (номер), на квартиру, принадлежащую ФИО1, (ФИО)2, состоящую из двух комнат, общей площадью 30 кв.м., расположенную по адресу: (адрес) (адрес), кадастровый (номер).

Стоимость квартиры, находящейся по адресу: (адрес), (адрес), ул. (ФИО)8, (адрес), определена (установлена) сторонами в соответствии с муниципальным контрактом от (дата) (номер) в размере 4 618 598 руб. (пункт 7 договора). Кадастровая стоимость квартиры составляет 2 956 490,74 руб. (пункт 3 договора).

Стоимость квартиры, находящейся по адресу: (адрес), (адрес), определена (установлена) сторонами на основании выписки из (номер), выданной (дата) в размере 167 136,30 руб. (пункт 7 договора). Кадастровая стоимость квартиры составляет 167 136,30 руб. (пункт 5 договора).

Согласно пункту 3.4 Положения, стороны признают мену квартир неравноценной и производят ее с доплатой исходя из следующего: сумма доплаты, расчета разницы за превышение общей площади предоставляемого жилого помещения и изымаемого жилого помещения (доли изымаемого жилого помещения).

Разница между общей площадью изымаемого и предоставляемого жилого помещения составляет 58,2 кв.м. – 30,0 кв.м. = 28,2 кв.м. Сумма доплаты составляет: 28,2 кв.м. х 79 357,35 руб. = 2 237 877,27 руб. (пункт 8 договора).

Указанным пунктом договора также установлен график сроков и размеров ежемесячных выплат, который является неотъемлемой частью договора.

Сторонам нотариусом разъяснено, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены квартир и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий (пункт 9 договора).

ФИО1, действующая от себя и от имени своего несовершеннолетнего сына (ФИО)2, (ФИО)11 (представитель администрации города) гарантируют, что они заключают настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для них кабальной сделкой (пункт 10 договора).

Содержание статей 17, 30, 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, 167, 209, 223, 288, 292 и 556 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариусом сторонам разъяснено (пункт 18 договора).

Содержание настоящего договора его участникам зачитано вслух. Участники сделки понимают разъяснения нотариуса о правовых последствиях совершаемой сделки и сообщают, что информация об условиях сделки, юридически значимых сообщениях, заявлениях, заверениях об обстоятельствах ее участников, установлены нотариусом из объяснений верно и другой информации об условиях сделки, юридически значимых сообщениях, заявлениях, заверениях об обстоятельствах нет. Условия сделки соответствуют действительным намерениям сторон.

(дата) ФИО1 приняла жилое помещение, расположенное по адресу: (адрес), ул. (ФИО)8, (адрес), получила ключи от квартиры, что подтверждается актом заселения от (дата) и распиской.

Каких-либо возражений, замечаний при заключении указанного договора мены квартир с доплатой в рассрочку от истца не поступило.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, руководствуясь ст.ст. 1, 153, 166, 209, 421, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 32, 89 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», разъяснениями, приведенными в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, суд первой инстанции установил, что многоквартирный дом включен как в региональную адресную программу, так и в адресную программу городского округа Мегион по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы, исходил из того, истец добровольно заключила договор мены квартир с доплатой в рассрочку. При подписании договора истец была осведомлена о существенных условиях сделки, нотариусом настоящий договор прочитан вслух, разъяснены правовые последствия совершаемой сделки, каких-либо доказательств, свидетельствующих о введении истца в заблуждение при подписании договора мены, материалы дела не содержат, и сторонами такие доказательства не представлены. При этом, суд первой инстанции указал, что в рамках региональной адресной программы истцу дважды предлагалось рассмотреть вопрос о заключении договора мены, с предоставлением в собственность жилого помещения большей площадью, чем ранее занимаемое.

Суд апелляционной инстанции соглашается с данными выводами суда первой инстанции. Изложенные выводы соответствуют обстоятельствам дела, установленным судом первой инстанции на основании полученных по настоящему делу доказательств, которым суд дал надлежащую оценку по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд рассмотрел спор с соблюдением норм процессуального права и правильно применил нормы материального права, регулирующие спорные отношения.

Содержащиеся в апелляционной жалобе доводы о том, что квартира должна была быть предоставлена истцу без доплаты, судебной коллегией отклоняются.

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Так, по общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в разделе втором Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

Действительно, по общему правилу действующее жилищное законодательство с учетом разъяснений Верховного Суда Российской Федерации предполагает обеспечение граждан в порядке статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилыми помещениями без доплаты, если их жилые помещения включены в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. В то же время, предоставление жилых помещений гражданам в указанном порядке носит компенсационный характер и не является улучшением их жилищных условий. В силу изложенного у органов местного самоуправления при расселении аварийного многоквартирного дома, включенного в региональную адресную программу, имеется обязанность по предоставлению проживающим в нем гражданам лишь равнозначных по площади жилых помещений.

Приведенное, однако, не означает наличие у органа местного самоуправления обязанности подбора жилого помещения, удовлетворяющего всем пожеланиям граждан, выселяемых из аварийного жилого помещения. По этой причине само по себе наличие у органа местного самоуправления равнозначного жилого помещения и предложение такового к заселению гражданам, проживающим в аварийном жилом помещении, включенном в региональную адресную программу, является надлежащим исполнением своих обязательств установленных жилищным законодательством.

Одновременно с этим действующее законодательство не исключает возможности предоставления гражданам по соглашению с ними жилых помещений большей площадью и на возмездных условиях, если такие граждане отказались от получения равнозначного жилого помещения. В таком случае, по мнению судебной коллегии, если при предоставлении жилого помещения большей площади на упомянутых условиях засчитывается стоимость изымаемого жилого помещения, обязанность органа местного самоуправления по обеспечению равнозначным жилым помещением следует считать исполненной.

В рамках региональной адресной программы истцу дважды предлагалось рассмотреть вопрос о заключении договора мены, с предоставлением в собственность жилого помещения большей площадью, чем ранее занимаемое.

Согласно заявлению ФИО1 от (дата), следует, что она просит рассмотреть вопрос о предоставлении по договору мены без доплаты, или по договору мены с доплатой в рассрочку жилого помещения, расположенного по адресу: (адрес), при этом ФИО1 не выделен текст в заявлении, содержащий условия без доплаты или с доплатой. Вместе с тем, дано согласие на предоставление жилого помещения большей площадью, чем площадь изымаемого жилого помещения.

В такой ситуации суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что истец добровольно написала заявление о согласии в предоставлении жилого помещения большей площадью (58,2 кв.м), согласившись с порядком доплаты разницы рыночной стоимости объекта. Заключая нотариально удостоверенный договор мены квартир, истец ознакомилась с расчетом определения разницы в стоимости жилых помещений, предоставляемых по договору мены. При подписании договора истец была осведомлена о существенных условиях сделки, нотариусом настоящий договор прочитан вслух, разъяснены правовые последствия совершаемой сделки, кроме того, разъяснены положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Каких-либо доказательств, свидетельствующих о введении истца ФИО1 в заблуждение при подписании договора мены, материалы дела не содержат, и сторонами такие доказательства не представлены.

Итоговый вариант жилого помещения был подобран исходя из пожеланий истца, при этом общая площадь такого жилого помещения больше изымаемого на 28,2 кв.м.

В сложившейся фактической ситуации у ответчика обязанности по предоставлению жилого помещения большей площади на безвозмездной основе не имелось. Заключение договора мены на условиях доплаты за превышение площади изымаемого жилого помещения произведено с учетом пожеланий истца и закону не противоречит, так как стоимость изымаемого жилого помещения учтена при расчете доплаты.

Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, направлены на иную оценку доказательств, представленных сторонами, не влияют на правильность принятого судом решения, в связи с чем не могут служить основанием к отмене решения суда.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 19 декабря 2003 г. за N 23 «О судебном решении» разъяснил, что решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ). Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Эти требования при вынесении решения судом первой инстанции соблюдены. Апелляционная жалоба не содержит правовых оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене постановленного судом решения.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Мегионского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 08 августа 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Мотивированное определение составлено 12.02.2026 года.

Председательствующий

Солонина Е.А.

Судьи

Калиниченко Н.А.

Соболевская Н.Ю.