Дело № 2-16/2019 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 мая 2019 года г. Хабаровск 

Центральный районный суд г. Хабаровска в составе:

председательствующего судьи Ким Ю.В.,

при секретаре Максаковой И.Н.,

с участием представителей истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ФИО1, ФИО3, ФИО4, представителей ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО5, ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Ортус» к ФИО7 о признании права общей долевой собственности, прекращении записи о праве собственности, обязании произвести определенные действия, взыскании судебных расходов,

по встречному исковому заявлению ФИО7 к обществу с ограниченной ответственностью «Ортус» об обязании произвести определенные действия, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ООО «УК «Восход» обратился в суд с иском к ФИО7 об обязании произвести определенные действия, взыскании судебных расходов. В обоснование указав, что ФИО7 является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>Б, пом. I (1-13) в том числе I (1,8, 10-13). ООО «УК «Восход» является управляющей организацией. Обслуживающей МКД № по 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ сотрудниками ООО «УК «Восход» были осуществлены выходы по адресу: 

<

адрес>, по результатам которых установлено, что в указанном нежилом помещении произведено понижение уровня пола, нарушена гидроизоляция пола и фундаментов, демонтирован участок наружной стены в районе технического приямка, увеличена высота проема, произведены работы по замене розлива и стояков ХВС, ГВС, водоотведения, отопления, удалена паро- и теплоизоляция трубопроводов холодного и горячего водоснабжения, отопления, произведен перенос водомерного узла из помещения № в помещение №, отгорожена часть технического подполья между помещениями № и № путем установки металлической двери, выполнены работы по переустройству системы электроснабжения технического подполья, отсутствует коммерческий учет электроэнергии, холодного и горячего водоснабжения помещения I(1-13), посредством устройства кирпичной кладки заложен проем между помещениями 12 и 2, разобраны конструктивные элементы вентилируемого навесного фасада МКД, произведена выемка грунта, разобраны бетонные полы и стены технического приямка, демонтирована металлическая съемная решетка, закрывающая приямок от проникновения посторонних лиц, демонтировано окно 1500х 900 мм, установлена металлическая дверь с наружной стороны МКД № по 

<

адрес> в увеличенный проем для входа в техническое подполье, разобрана бетонная отмостка МКД № по 

<

адрес>, нарушена гидроизоляция фундаментов и ростверка в проектных осях 1-2 и в осях д-ж с внешней стороны МКД, нарушено благоустройство придомовой территории. Указывает, что ответчиком незаконно произведена реконструкция нежилого помещения. С учетом уточнения исковых требований, просит обязать восстановить конструктивные элементы вентилируемого навесного фасада МКД № по 

<

адрес> согласно проектной документации; восстановить стены и полы технического приямка с наружной стороны нежилого помещения, согласно технического паспорта домовладения, выданного КГУП «Хабкрайинвентаризация»; восстановить водоотведение технического приямка с наружной стороны нежилого помещения, согласно технического паспорта домовладения; восстановить наружную гидроизоляцию стен технического приямка с наружной стороны нежилого помещения, согласно технического паспорта домовладения, установить съемную металлическую решетку на технический приямок с наружной стороны нежилого помещения, согласно технического паспорта домовладения; восстановить нарушенную гидроизоляцию фундаментов и ростверка в проектных осях 1-2 и осях д-ж с внешней стороны МКД; восстановить гидроизоляцию фундаментов и пола; восстановить уровень пола до проектных отметок в нежилом помещении согласно технического паспорта домовладения; демонтировать металлическую дверь с наружной стороны нежилого помещения согласно технического паспорта домовладения; восстановить участок наружной стены в районе технического приямка; обязать уменьшить высоту проема до проектной отметки в нежилом помещении; восстановить окно 1500 х 900 мм (отметка «ок4» согласно проекта архитектурно-строительных решений ниже отметки 0,000) в нежилом помещении; возвратить водомерный узел из помещения № в помещение №; демонтировать металлическую дверь в техническом подполье между помещениями № и №; демонтировать кирпичную кладку между помещениями 12 и 2 согласно поэтажного плана лит. А «Подвал»; восстановить паро- и теплоизоляцию трубопроводов холодного и горячего водоснабжения, отопления, расположенных в нежилом помещении; восстановить уровень грунта на участке придомовой территории, находящемся рядом и нежилым помещением; восстановить бетонную отмостку МКД № по 

<

адрес>; предоставить ООО «Управляющая компания «Восход» беспрепятственный круглосуточный доступ к общедомовым сетям и коммуникациям в нежилом помещении; восстановить молниеотвод многоквартирного дома; взыскать расходы по оплате государственной пошлины.

ФИО7 обратился в суд с встречным исковым заявлением к ООО «Управляющая компания «Восход» об обязании произвести определенные действия, взыскании судебных расходов. В обоснование заявленных требований указав, что ФИО7 является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>), с кадастровым номером №, общей площадью 118,1 кв.м. в 

<

данные изъяты> истец предпринял меры к проведению капитального ремонта нежилого помещения, в том числе заказал в проектной организации ООО «ПроектСтрой ДВ» соответствующий проект, приступил к подготовительным работам по реализации проекта. Элементы вентилируемого навесного фасада МКД №, непосредственно прилегающие к входу в нежилое помещение, были частично демонтированы в процессе капитального ремонта нежилого помещения, а именно при подготовке к обустройству входной группы в нежилое помещение (лестницы, входной двери) для недопущения повреждения данных элементов фасада и складированы в прилегающем к нежилому помещению подвале МКД №. По окончании работ данные элементы подлежали восстановлению на фасаде в первоначальном виде. Работники ООО «УК «Восход», имеющие доступ в подвал МКД №, без каких-либо правовых оснований вынесли демонтированные элементы фасада из подвала МКД № и переместили их в неизвестном направлении. В настоящее время ФИО7 не может осуществить восстановление демонтированных элементов фасада, поскольку ООО «УК «Восход» удерживает их в неизвестном месте. Просит обязать ООО «УК «Восход» вернуть ФИО7 демонтированные элементы навесного фасада МКД №, необходимые для его восстановления в части прилегающей к нежилому помещению, обязать вывезти грунт (кучу песка) и хлам (строительный мусор) с территории, прилегающей ко входу в нежилое помещение и предоставить ФИО7 возможность доступа к нежилому помещению через вход для завершения его капитального ремонта.

ООО «Ортус» обратилось в суд с иском к ФИО7 о признании права общей долевой собственности, прекращении записи о праве собственности. В обоснование заявленных требований указав, что ООО «Ортус» (ранее ООО «Управляющая компания «Восход» осуществляет управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

адрес> на основании договора на управление многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ. от собственников квартир поступили жалобы на действия ФИО7, который является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, пом. I(1-13), в том числе: I (1-8, 10-13). Сотрудниками управляющей компании ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ были осуществлены выходы по адресу 

<

адрес>, по результатам которых установлено, что в указанном нежилом помещении произведено понижение уровня пола, нарушена гидроизоляция пола и фундаментов, демонтирован участок наружной стены в районе технического приямка, увеличена высота проема, проведены работы по замене розлива и стояков ХВС и ГВС, водоотведения, отопления, удалена паро- и теплоизоляция трубопроводов холодного и горячего водоснабжения, отопления, произведен перенос водомерного узла из помещения № в помещение №, отгорожена часть технического подполья между помещениями № и № путем установления металлической двери, выполнены работы по переустройству системы электроснабжения технического подполья, отсутствует коммерческий учет электроэнергии, холодного и горячего водоснабжения помещения I (1-13), посредством устройства кирпичной кладки заложен проем между помещениями № и №, разобраны конструктивные элементы вентилируемого навесного фасада дома, произведена выемка грунта, разобраны бетонные поля и стены технического приямка, демонтирована металлическая съемная решетка, закрывающая приямок от посторонних лиц, демонтировано окно 1500*900мм, установлена металлическая дверь с наружной стороны дома в увеличенный проем для входа в техническое подполье, разобрана бетонная отмостка, нарушена гидроизоляция фундаментов и ростверка в проектных осях 1-2 и в осях д-ж с внешней стороны дома, нарушено благоустройство придомовой территории. При выяснении оснований нахождения ФИО7 в помещении собственниками МКД совместно с истцом установлено, что между ООО «Далас» и ФИО2 был заключен договор долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. По условиям указанного договора ООО «Далас» обязалось построить и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать в собственность ФИО2 функциональное помещение строительный номер №, находящееся на -1 этаже (подвал) жилого дома №, общая площадь 113,72 кв.м. Актом приема-передачи функционального помещения от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается передача функционального помещения состоящего из нескольких помещений: помещение I площадью 40,7 кв.м., помещение 12 площадью 20,0 кв.м., помещение 13 площадью 21,1 кв.м., помещение 11 площадью 17,3 кв.м., помещение 10 площадью 8,9 кв.м., помещение 8 площадью 8,7 кв.м., всего фактическая площадь помещений 116,7 кв.м. Стоимость помещения по договору составила 5686000,00 рублей. Далее между ФИО2 и ФИО7 был заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ функционального помещения: назначение нежилое, общей площадью 118,1 кв.м., находящееся на -1 этаже (подвал), помещение № I (1-13), стоимостью 1600000 рублей. вместе с тем, спорное помещение (подвал) по своим техническим характеристикам, фактическому месту расположения и предназначению относится к категории технических помещений, относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, однако на нежилое помещение зарегистрировано право индивидуальной собственности за физическим лицом, что прямо противоречит действующему законодательству. Спорное помещение неразрывно функционально связано с другим помещением, оно не является изолированным, в нем размещено инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания более чем одного помещения в многоквартирном доме, имеет один вход, используется для доступа к инженерным коммуникациям МКД, что в соответствии с положениями ст. 36 ЖК РФ свидетельствует об отнесении спорного помещения к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, возможность самостоятельного использования спорных помещений отсутствует. Нахождение спорного объекта в индивидуальной собственности ФИО7 нарушает права собственников квартир в указанном МКД. Просят признать за собственниками многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> право общей долевой собственности на функциональное помещение: назначение нежилое, общей площадью 118,1 кв.м., находящееся на -1 этаже (подвал), помещение № (1, 8, 10-13), прекратить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним№ от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности за ФИО7 на функциональное помещение: назначение нежилое, общей площадью 118.1 кв.м., находящееся на -1 этаже (подвал), помещение № I (1,8, 10-13), расположенное по адресу 

<

адрес>

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело иску ООО «Управляющая компания «Восход» к ФИО7 об обязании произвести определенные действия, взыскании судебных расходов, по встречному исковому заявлению ФИО7 к ООО «Управляющая компания «Восход» об обязании произвести определенные действия, взыскании судебных расходов, объединено с гражданским дело по иску ООО «Ортус» к ФИО7 о признании права общей долевой собственности, прекращении записи о праве собственности, в одно производство.

Согласно выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, ДД.ММ.ГГГГ внесена запись об изменении наименования ООО «Управляющая компания «Восход» на ООО «Ортус».

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ФИО1 первоначальные исковые требования поддержала, суду дополнительно пояснила, что ответчиком были произведены работы по реконструкции нежилого помещения, а именно углубление оконного проема и установка входной двери, без согласования с собственниками помещений МКД, в связи с чем просят привести нежилое помещение в состояние согласно проектное документации. Встречное исковое требование не признала, суду пояснила, что истцом по встречному иску не представлено доказательств, что управляющей компанией каким-либо образом были нарушены его права или законные интересы.

Представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ФИО3 в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержала, суду пояснила, что в нежилом помещении, принадлежащем ФИО7 располагаются отключающие устройства, в связи с чем, в случае аварийной ситуации к данным устройствам должен быть беспрепятственный доступ. Кроме того, произведенные ФИО7 работы по обустройству входной группы в помещение являются реконструкцией и должны были быть согласованы с собственниками помещений. Такого согласования получено не было. Доводы о наличии двери, не соответствуют проектной документации МКД. Встречные исковые требований не признала.

Представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ФИО4 в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержала, встречные исковые требования не признала. Суду пояснила, что нежилое помещение, находящееся в собственности ФИО7 отвечает требованиям общедомового имущества, а именно располагается в подвале дома, фактически является его частью, не является изолированным помещением, в нем располагаются отключающие устройства холодного и горячего водоснабжения. Собственники МКД № по 

<

адрес> лишены возможности пользоваться данным имуществом, поскольку ФИО7 создаются препятствия, ограничен доступ в данное помещение.

В судебном заседании представители ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО5, ФИО6 первоначальные исковые требования признали в части предоставления доступа в нежилое помещение, в остальной части исковые требования не признали, встречные исковые требования поддержали. Суду пояснили, что произведенные ФИО7 работы не являются реконструкцией, поскольку устройство входной группы в нежилое помещений было проведено в уже существующем дверном проеме. Поскольку земельный участок под МКД собственниками помещений не был сформирован, то находится в собственности администрации. Разрешение на устройство входной группы было получено в администрации г. Хабаровска. Произведенные в нежилом помещении работы по выносу водомерного узла были согласованы и выполнены предыдущей управляющей компанией. Кроме того, срок давности предъявления требования о признании права общей долевой собственности за собственниками многоквартирного дома и прекращении записи о праве собственности за ФИО7 истек, доказательств уважительности причин пропуска данного срока не представлено.

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ФИО7 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав представителей истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску, представителей ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

По смыслу положений статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (в частности, такие помещения, как межквартирные лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО7 является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО2.

ООО «Ортус» осуществляет управление многоквартирным домом № по 

<

адрес> на основании договора управления от ДД.ММ.ГГГГ №.

В ходе осмотра управляющей организацией МКД по адресу 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ установлено, что в помещении № (1-13) технического подполья произведено понижение уровня пола, около 50 см., ведутся работы по замене розлива и стояков ХВС, ГВС, водоотведения, произведен перенос водомерного узла из помещения № в помещение №. В помещении № произведен демонтаж участка наружной стены в районе технического приямка, увеличена высота проема. С наружной стороны здания помещения № произведена выемка грунта с демонтажем стенок технического приямка. Установлены железные двери с наружной стороны здания для входа в техническое подполье, внутри отгорожена часть технического подполья. Нарушено благоустройство придомовой территории. Выполнены работы по переустройству системы электроснабжения технического подполья, отсутствует коммерческий учет электроэнергии, холодного и горячего водоснабжения, помещения № (№) технического подполья.

Согласно акта осмотра МКД по адресу 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, составленного управляющей компанией, комиссией в ходе осмотра установлено, что в нежилом помещении № (№) технического подполья собственником произведено понижение уровня пола, нарушена гидроизоляция пола и фундаментов; демонтирован участок наружной стены в районе технического приямка, увеличена высота проема; произведены работы по замене розлива и стояков ХВС, ГВС, водоотведения, отопления, удалена паро- и теплоизоляция трубопроводов холодного и горячего водоснабжения, отопления; произведен перенос водомерного узла из помещения № в помещение №; отгорожена часть технического подполья между помещениями № и № путем установки металлической двери; выполнены работы по переустройству системы электроснабжения технического подполья; отсутствует коммерческий учет электроэнергии, холодного и горячего водоснабжения помещения I (1-13); посредством устройства кирпичной кладки заложен проем между помещениями 12 и 2; перекрыт доступ к запорной арматуре стояков ХВС, ГВС, отопления, к ревизиям хозфекальной канализации, к канализационному выпуску из МКД, к отключающей задвижке (ввод холодного водоснабжения). С наружной стороны нежилого помещения разобраны конструктивные элементы вентилируемого навесного фасада МКД; произведена выемка грунта; разобраны бетонные полы и стены технического приямка, демонтирована металлическая съемная решетка, закрывающая приямок от проникновения посторонних лиц в целях безопасности; демонтировано окно; установлена металлическая дверь с наружной стороны МКД № по 

<

адрес> в увеличенный проем для входа в техническое подполье; разобрана бетонная отмостка МКД № по 

<

адрес>; нарушена гидроизоляция фундаментов и ростверка с внешней стороны МКД; нарушено благоустройство придомовой территории.

ООО «Ортус» (ООО «Управляющая компания «Восход») в адрес ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ направлены предписания № и №, согласно которых требуют устранить выявленные нарушения.

Разрешая требования истца о признании права общей долевой собственности, прекращении записи о праве собственности, суд исходит из следующего.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Далас» и ФИО2 заключен договор на долевое участие в строительстве №, согласно которого застройщик обязался построить (за счет собственных средств и/или с привлечением средств других лиц) Группу жилых домов с офисом, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность Дольщику объект недвижимости – функциональное помещение, строительный №, находящееся на -1 этаже (подвал) жилого дома № а Дольщик – внести все предусмотренные договором денежные средства, направленные на строительство здания и принять указанный объект долевого строительства, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию здания. Одновременно с приобретением права собственности на объект недвижимости дольщик приобретает и долю в праве общей собственности на общее имущество в здании.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 передано нежилое функциональное помещение, состоящее из нескольких помещений: помещение 1 (площадь – 40,7 кв.м.), помещение 12 (площадь – 20,0 кв.м.), помещение 13 (площадь – 21,1 кв.м.), помещение 11 (площадь – 17,3 кв.м.), помещение 10 (площадь – 8,9 кв.м.), помещение 8 (площадь – 8,7 кв.м.), фактической площадью 116, 7 кв.м., что подтверждается актом приемки-передачи.

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 зарегистрировано право собственности на спорное нежилое помещение, присвоен кадастровый номер №.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО2 заключен договор купли-продажи функционального помещения, назначение: нежилое, общая площадь 118,1 кв.м., этаж подвал №, с кадастровым номером: №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>

Таким образом, функциональное нежилое помещение было приобретено ФИО2 по договору долевого участия в строительстве, а затем передано ФИО7 на основании договора купли-продажи.

Вместе с тем, спорное жилое помещение отвечает признакам общедомового имущества, предназначенного для обслуживания более одного помещения в данном доме, поскольку является частью подвала, и в нем располагаются запорные арматуры холодного и горячего водоснабжения, а также водоотведения и фекальканализационной системы.

В соответствии с подпунктом «а» пункта 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

В соответствии с ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно разъяснений, содержащихся в 52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В силу п. 57 указанного Постановления Пленума, течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

В судебном заседании от представителей ФИО7 поступило ходатайство о применении срока исковой давности.

Судом установлено, что право собственности на нежилое функциональное помещение зарегистрировано за ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности на данное нежилое помещение зарегистрировано за ФИО7 в ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, ФИО7 ограничен доступ собственников помещений и управляющей организации в спорное нежилое помещение. Данное обстоятельство подтверждено сторонами в судебном заседании, а также исковым требованием о предоставлении беспрепятственного доступа в нежилое помещение. 

Суд находит обоснованным довод о применении срока исковой давности к требованию о признании права общей долевой собственности, поскольку собственникам помещений МКД № по 

<

адрес> стало известно о передаче в собственность ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ части подвала.

Доводы представителя истца по первоначальному истку, о тем, что с 

<

данные изъяты> собственники жилых помещений изменились и им было не известно о зарегистрированном праве, а стало известно о нарушении их права и нахождении в собственности ФИО7 части подвала с момента начала производства им ремонтных работ, т.е. с 

<

данные изъяты>, судом не принимается, поскольку смена собственников помещений в МКД не порождает права на обращение в суд за пределами срока исковой давности. Согласно протокола общего собрания собственников помещений МКД № по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 был инициатором данного собрания как собственник помещения, следовательно с 

<

данные изъяты> исчисляется срок исковой давности, который истек ДД.ММ.ГГГГ. С исковыми требованиями о признании права общей долевой собственности истец обратился ДД.ММ.ГГГГ, по истечении срока исковой давности.

Поскольку судом установлено, что истцом пропущен срок исковой давности в отношении требования о признании права общей долевой собственности, данное требование удовлетворению не подлежит.

Разрешая требование о прекращении записи о праве собственности за ФИО7 на нежилое функциональное помещение, суд находит его не обоснованным и не подлежащим удовлетворению, поскольку доказательств о нарушении прав собственников помещений наличием записи о праве собственности на нежилое помещение за ФИО7 суду не представлено. При этом, в удовлетворении требования о признании права общей долевой собственности судом отказано.

Разрешая требования об обязании произвести определенные действия, а именно обязать восстановить конструктивные элементы вентилируемого навесного фасада МКД № по 

<

адрес> согласно проектной документации; восстановить стены и полы технического приямка с наружной стороны нежилого помещения, согласно технического паспорта домовладения, выданного КГУП «Хабкрайинвентаризация»; восстановить водоотведение технического приямка с наружной стороны нежилого помещения, согласно технического паспорта домовладения; восстановить наружную гидроизоляцию стен технического приямка с наружной стороны нежилого помещения, согласно технического паспорта домовладения, установить съемную металлическую решетку на технический приямок с наружной стороны нежилого помещения, согласно технического паспорта домовладения; восстановить нарушенную гидроизоляцию фундаментов и ростверка в проектных осях 1-2 и осях д-ж с внешней стороны МКД; восстановить гидроизоляцию фундаментов и пола; восстановить уровень пола до проектных отметок в нежилом помещении согласно технического паспорта домовладения; демонтировать металлическую дверь с наружной стороны нежилого помещения согласно технического паспорта домовладения; восстановить участок наружной стены в районе технического приямка; обязать уменьшить высоту проема до проектной отметки в нежилом помещении; восстановить окно 1500 х 900 мм (отметка «ок4» согласно проекта архитектурно-строительных решений ниже отметки 0,000) в нежилом помещении; возвратить водомерный узел из помещения № в помещение №; демонтировать металлическую дверь в техническом подполье между помещениями № и №; демонтировать кирпичную кладку между помещениями 12 и 2 согласно поэтажного плана лит. А «Подвал»; восстановить паро- и теплоизоляцию трубопроводов холодного и горячего водоснабжения, отопления, расположенных в нежилом помещении; восстановить уровень грунта на участке придомовой территории, находящемся рядом и нежилым помещением; восстановить бетонную отмостку МКД № по 

<

адрес>; восстановить молниеотвод многоквартирного дома, суд исходит из следующего.

Из ответа департамента архитектуры, строительств и землепользования Администрации г. Хабаровска от ДД.ММ.ГГГГ № на обращение ФИО7 о согласовании капитального ремонта следует, что виды работ, относящиеся к капитальному ремонту, определены градостроительным кодексом РФ. При этом изменение объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, и не превышают предельные параметров разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительными регламентами, согласно п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса, так же не требуют оформления разрешительной документации.

Согласно проекта капитального ремонта подвального функционального нежилого помещения по адресу: 

<

адрес>, выполненного ООО «Проектстрой ДВ», капитальный ремонт подвального функционального нежилого помещения предусматривает выполнить:

1. В связи с отсутствием гидроизоляционных слоев в существующих конструкциях пола при устройстве напольных покрытий керамогранитной плиткой.

2. Выполнение закладки дверных проемов в помещении №.

3. Установка противопожарной двери для обеспечения эвакуационным выходом в помещении №.

4. Возведение перегородки в помещении №.

5. Обеспечение помещения санузлом в соответствии с тех. Заданием на проектирование.

6. Демонтаж части навесного фасада и стены приямка для возмещения наружной лестницы.

7. Возведение наружной лестницы с габаритами 2280мм х 5350мм. Все ступени проектируемой лестницы должны быть одинаковой геометрии и размеров по ширине проступи и высоте подъема ступеней. Ступени сплошные, ровные, без выступов и с шероховатой поверхностью. Высота ограждения лестницы 900 мм. Размеры входной площадки перед дверью 2280мм х 1600мм.

8. Устройство тротуара с покрытием из брусчатки.

9. Разбивка цветочных клумб вдоль проектируемого тротуара, восстановление газона из многолетников.

Из письма ООО «Комфорт ДВ» от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что нежилом помещении, принадлежащем ФИО7, находится водомерный узел, относящийся к общему имуществу собственников помещений в МКД. Управляющей компании необходим доступ в нежилое помещение для проведения работ по переносу водомерного узла с отключающей запорной арматурой в смежное помещение, являющееся частью общего имущества собственников помещений в МКД (подвал).

В ходе судебного разбирательства судом по ходатайству ООО «Ортус» была назначена и проведена судебная экспертиза.

Согласно заключения эксперта АНО «Хабаровская лаборатория судебной и независимой экспертизы» от ДД.ММ.ГГГГ №, в нежилом подвальном помещении –№ №), расположенном по адресу: 

<

адрес>, в результате проведения ремонтных работ имеются отклонения от проектной документации, а именно: 

- произведено понижение уровня пола на 0,35м (путем демонтажа существующих бетонных полов, выемки грунта и устройство новых бетонных полов с соблюдением требований НТД по гидроизоляции).

- демонтирован участок наружной стены (подоконное пространство), вместо оконного проема выполнен дверной проем, установлена металлическая дверь.

- перенесен общедомовой водомерный узел.

- заложен дверной проем между помещениями (2) и (12).

- в проеме между помещениями (7) и (8) установлена металлическая дверь.

Кроме того, с наружной стороны дома в районе входа в помещение (1) выполнен демонтаж элементов приямка для последующего устройства входной группы (лестницы), произведена выемка грунта, частично демонтированы элементы навестного фасада дома и часть отмостки в районе приямка.

Работы по устройству дверного проема на месте оконного со световым приямком, выполненные в помещении подвала –I (1,8,10-13) относятся к реконструкции.

Остальные работы (понижение уровня пола, перенос водомерного узла, заделка проемов и др.) относятся к капитальному ремонту.

Разрешение на проведение реконструкции в материалах дела отсутствует.

В нежилом подвальном помещении –I (1,8,10-13), расположенном по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с проектом капитального ремонта проведены ремонтные работы, а именно:

- произведено понижение уровня пола на 0,35м (путем демонтажа существующих бетонных полов, выемки грунта и устройство новых бетонных полов).

- демонтирован участок наружной стены (подоконное пространство), вместо оконного проема выполнен дверной проем, установлена металлическая дверь.

- заложен дверной проем между помещениями (2_ и (12).

- в проеме между помещениями (7) и (8) установлена металлическая дверь.

С наружной стороны дома в районе входа в помещение выполнен демонтаж элементов приямка для последующего устройства входной группы (лестницы), произведена выемка грунта, частично демонтированы элементы навесного фасада дома и часть отмостки в районе приямка. 

Остальные виды работ, предусмотренные проектом капитального ремонта, не выполнялись. На момент осмотра ремонтные работы не закончены.

Работы, выполненные в помещениях –I (1,8,10-13) не создают угрозу для жизни, здоровья и имущества граждан, безопасности здания.

С целью обслуживания, контроля и технической эксплуатации общедомового имущества и устранения возможных аварийных ситуаций, необходим постоянный беспрепятственный доступ ко всем инженерным коммуникациям и оборудованию, расположенным в исследуемом нежилом помещении –I (1,8,10-13) в жилом дома по адресу: 

<

адрес>.

Приведенное заключение комиссии экспертов соответствует требованиям статьи 86 ГПК РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, является ясным, полным и последовательным, не допускает неоднозначного толкования и не вводит в заблуждение.

Эксперт до начала производства экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеет необходимые для производства подобного рода экспертиз образование, квалификацию, специальность, стаж работы.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО9 выводы экспертизы подтвердил, дополнительно пояснил, что реконструкцией является только установление дверного проема, все остальные работы относятся к капитальному ремонту. При этом выполненные работы не создают угрозу жизни и здоровью собственников помещений, произведены с соблюдением установленных требований. Согласно представленных документов невозможно установить в какой момент были проведены демонтаж оконного приямка, и установлен дверной проем, поскольку из материалов дела следует, что согласно проектной документации от 2003 года предусмотрено окно, согласно технического паспорта от 

<

данные изъяты> - проем, а согласно технического паспорта 

<

данные изъяты> – дверной проем. Следов работ по увеличению оконного проема обнаружено не было, на момент осмотра помещения имелись дверной проем и установленная металлическая дверь.

Кроме того, допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО10 пояснил, что являлся генеральным директором ООО «Далас» застройщика дома № по 

<

адрес>, а также директором управляющей компании ООО «Комфорт ДВ» обслуживающей МКД № по 

<

адрес>. Изменения в части дверного проема были внесены на стадии строительства застройщиком, однако изменения в проектную документацию внесены не были и государственную регистрацию не проходили. Нежилое помещение было передано ФИО2 уже с изменениями, и они были собственником зарегистрированы. Дом был введен в эксплуатацию уже с произведенными изменениями. Кроме того, работы по переносу водомерного узла были произведены управляющей компаний ООО «Комфорт ДВ» в помещение №, поскольку являлось общим имуществом собственников, и к нему должен был быть беспрепятственный доступ. 

Учитывая заключение эксперта, пояснения эксперта ФИО9, пояснения свидетеля ФИО10, суд приходит к выводу, о том, что произведенные ФИО7 работы по понижению уровня пола, закладке дверного проема между помещениями (2) и (12), установка металлической двери между помещениями (7) и (8) относятся к капитальному ремонту, следовательно согласие собственников помещений МКД на производство данных работ не требуется.

К реконструкции относятся работы по устройству дверного проема, однако ООО «Ортус» не представлено суду доказательств, что данные работы были выполнены собственниками нежилого помещения ФИО2 или ФИО7, а не застройщиком ООО «Далас» на стадии строительства. Согласно технического паспорта нежилого помещения от 

<

данные изъяты>, на момент первоначальной регистрации нежилого помещения в нем имелась дверь. 

Доводы представителей ООО «Ортус» об отсутствии согласия всех собственников помещений МКД на использование земельного участка для устройства входной группы, судом не принимается, по следующим основаниям.

Положениями пунктов 3 и 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Частью 2 названной статьи предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что государственный кадастровый учет земельного участка под многоквартирным жилым домом не осуществлен, границы земельного участка не сформированы. Согласно протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах по адресам: 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ № определена доля собственников помещений в праве общей долевой собственности на земельный участок. Согласно данного протокола, доля ФИО2 в праве общей долевой собственности на земельный участок составила 442/10000.

Таким образом, суд, учитывая отсутствие доказательств по проведению реконструкции нежилого помещения связанной с присоединением части общего имущества собственников в виде части земельного участка, отсутствие доказательств нарушения прав собственников выполнением работ по обустройству входа в нежилое помещение, а именно лестницы, определения доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, находит несостоятельным довод о необходимости получения согласия всех собственников МКД на производство работ по обустройству входа (лестницы).

Требование о приведении нежилого помещения в соответствии с проектной документацией, удовлетворению не подлежит, поскольку проведенные работы относятся к капитальному ремонту, на проведение которого не требуется согласия собственников помещений. При этом, проведенные работы не создают угрозу жизни и здоровью собственников помещений.

Вместе с тем, учитывая наличие в нежилом помещении отключающих устройств холодного и горячего водоснабжения, выводы эксперта о необходимости беспрепятственного доступа к данным устройствам, суд приходит к выводу о необходимости возложения на ФИО7 обязанности предоставить управляющей организации ООО «Ортус» беспрепятственный доступ в нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>).

Разрешая встречные исковые требования ФИО7 об обязании вернуть демонтированные элементы навесного фасада МКД №, необходимые для его восстановления в части прилегающей к нежилому помещению, обязать вывезти грунт (кучу песка) и хлам (строительный мусор) с территории, прилегающей ко входу в нежилое помещение и предоставить возможность доступа к нежилому помещению через вход для завершения его капитального ремонта, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку доказательств, что демонтированные элементы навесного фасада находятся у управляющей организации, не представлено. 

Также, суд не находит оснований для возложения на управляющую компанию обязанности по вывозу грунта и предоставления доступа к нежилому помещению, поскольку доказательств, подтверждающих создание препятствий в пользовании нежилым помещением представлено не было. 

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Ортус» к ФИО7 о признании права общей долевой собственности, прекращении записи о праве собственности, обязании произвести определенные действия, взыскании судебных расходов удовлетворить частично.

Обязать ФИО7 предоставить управляющей организации беспрепятственный круглосуточный доступ к общедомовым сетям и коммуникациям в нежилом помещении, расположенном по адресу: 

<

адрес>).

Взыскать с ФИО7 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ортус» расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей 00 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО7 к обществу с ограниченной ответственностью «Ортус» об обязании произвести определенные действия, взыскании судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, с подачей жалобы через Центральный районный суд г. Хабаровска.

Судья Ю.В. Ким

Мотивированное решение составлено 22.05.2019.