Дело № 2-2647/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 июля 2018 г. г. Старый Оскол 

Старооскольский городской суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Мазурина С.В.,

при секретаре судебного заседания Мижерицкой А.В.

с участием представителя истца АО «Белгородская ипотечная корпорация» ФИО1 по доверенности от 05.07.2016г., ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, 

УСТАНОВИЛ:

08.10.2012 года между Истцом и Ответчиком был заключён Договор № купли-продажи земельного участка, по которому ответчиком был приобретен в собственность земельный участок площадью 1513 кв. м. с кадастровым номером № и местоположением: 

<

адрес>.

В соответствии с условиями Договора цена участка составила 530000 рублей. Ответчиком было оплачено 35 000 рублей в счет оплаты участка, который находится в залоге у истца до полной оплаты ответчиком стоимости участка. Покупатель обязался в течение 5 лет со дня подписания Договора построить на участке жилой дом, пригодный для постоянного проживания и в установленном порядке оформить на дом право собственности. Покупатель обязался в течение пяти лет со дня подписания Договора подключить построенный на нем жилой дом, пригодный для постоянного проживания к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом. Срок строительства на участке жилого дома истек 08 октября 2017 года. Строительство на участке не начато. Обязательство по строительству и государственной регистрации жилого дома, а также подключению к инженерным коммуникациям ответчиком не исполнено. 

На оплату оставшейся части стоимости участка в сумме 495 000 руб. ответчику предоставлена отсрочка платежа сроком на пять лет до 08 октября 2017 года (п. 2.3 Договора).

Задолженность ответчика перед АО «БИК» не погашена.

Ответчик обязался принять участие в инвестировании строительства в микрорайоне ИЖС сетей в размере 95000 руб. Часть указанной суммы в размере 50000 рублей была уплачена ответчиком при заключении Договора. Остальную сумму ответчик обязался выплачивать ежегодными платежами с 2013г. по 2017г. не позднее 08 октября по 9000 рублей. Очередные платежи не исполнены.

За нарушение срока подключения жилого дома к инженерным сетям ответчик в соответствии с Договором должен уплатить истцу штраф, а на оставшуюся часть цены участка - проценты.

Дело инициировано иском АО «Белгородская ипотечная корпорация», просившего взыскать с ответчика оставшуюся часть стоимости земельного участка в размере 495000 руб., штраф в соответствии с п. 5.6 Договора в сумме 164000 руб., проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ в сумме 447,84 руб., проценты в соответствии с п. 5.5 Договора в размере 202735,84 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 17821,84 руб., расходы по оценке рыночной стоимости земельного участка в размере 3500 руб. и обратить взыскание на заложенное имущество – вышеуказанный земельный участок.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования.

Ответчик ФИО2 возражал против удовлетворения иска по тем основаниям, что электрические сети были проложены несвоевременно и в 2014 г. их не было. Со стороны истца не было уведомлений ответчику об исполнении договора в части подведения электросетей и воды. Просил отсрочить реализацию заложенного имущества в связи с рождением ребенка и изменением финансового положения.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства дела по представленным сторонами доказательствам, суд признает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в части.

Истцом предоставлены суду убедительные и достаточные доказательства, свидетельствующие о неисполнении ответчиком взятых на себя обязательств в срок, установленный договором купли-продажи земельного участка.

Договор заключен между сторонами в соответствии с положениями статей 549, 550, 551, 554-556 ГК РФ. 

Земельный участок передан покупателю и право собственности на него, как и ипотека зарегистрированы 30.10.2012г., что подтверждается договором купли-продажи земельного участка и актом приема-передачи.

В соответствии с п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

Согласно п. 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

На основании ч. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Ответчик нарушил взятые на себя обязательства по строительству на земельном участке в установленный срок жилого дома и его государственной регистрации (п. 3.2.4 Договора), хотя исполнение данного обязательства являлось одним из условий продажи земельного участка с целевым назначением для индивидуального жилищного строительства (статьи 309, 310 ГК РФ). 

Установление условий об уплате полной цены земельного участка в случае неисполнения обязательств по строительству и регистрации жилого дома, не противоречит положениям законодательства, регулирующего продажу недвижимого имущества и общим положениям ГК РФ об обязательствах, в том числе и п. 1 ст. 314 ГК РФ.

Таким образом, суд считает убедительными доводы истца о нарушении ответчиком обязательства по договору купли-продажи земельного участка.

В связи с нарушением ответчиком условий договора, истец 05.03.2018г. направил в его адрес претензию о погашении задолженности, которую ответчик не исполнил.

С учетом вышеизложенного, в пользу истца с ответчика подлежит взысканию оставшаяся часть стоимости земельного участка в размере 495000 руб.

В соответствии с п. 4.2 Договора ответчик обязался принять участие в инвестировании строительства в микрорайоне ИЖС сетей в размере 95000 руб. Часть указанной суммы в размере 50000 руб. была уплачена ответчиком при заключении Договора. Остальную сумму он обязался выплачивать ежегодными платежами с 2013г. по 2017г. не позднее 08 октября по 9000 рублей. Очередные платежи не исполнены.

08 октября 2017 года истек срок последнего платежа.

В настоящее время задолженность не погашена.

В соответствии со ст. 309 и ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 1. ст. 395 ГК РФ, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц.

При сумме задолженности 9 000 руб. проценты за пользование чужими денежными средствами составляют за период с 10.10.2017 г. по 01.06.2018 г. 447,84 руб.

В соответствии с п. 5.6. Договора за нарушение срока подключения жилого дома к инженерным сетям ответчик уплачивает истцу штраф в размере, равном разности между величиной затрат на строительство инженерных сетей, указанной в абз. 2 п. 4.1 Договора и суммой, фактически уплаченной Покупателем согласно п. 4.2. Договора.

В соответствии с п. 4.1. Договора, затраты на подведение инженерных коммуникаций составляют 250000 руб.

Таким образом, задолженность по оплате затрат на подведение инженерных коммуникаций составляет 250000 – 50000 - 36000 = 164000 рублей.

Согласно п. 5.5 Договора за нарушение срока строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом ответчик обязан уплатить проценты на ставшуюся часть цены участка в размере учётной ставки банковского процента на момент предъявления требований со дня подписания Договора до момента оплаты оставшейся части цены Участка, которые составляют согласно расчету истца и который не опровергнут ответчиком 202735 руб. 84 коп.

Поскольку подлежащие уплате штраф и проценты явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства, суд считает возможным уменьшить их и взыскать с ответчика штраф в сумме 80000 руб. и проценты в соответствии с п. 5.5 Договора в сумме 100000 руб.

Как следует из п. 4.6 Договора истец обязуется способствовать строительству в микрорайоне ИЖС внеплощадочных и квартальных инженерных сетей электроснабжения в течении 2 лет и сетей газоснабжения в течении пяти лет после передачи участка истцу.

Согласно письма ГУП «Белгородский областной фонд поддержки индивидуального жилищного строительства» от 09.02.2018 г. в микрорайоне ИЖС «Лапыгино» построены инженерные сети в следующие сроки: внеплощадочные и внутриплощадочные сети водоснабжения – 2015 г., электроснабжение – 2014 г., газоснабжение – 2016 г.

Ответчиком не предоставлено доказательств, что указанные сети не построены или построены позднее.

При этом ответчик пояснил, что он планировал построить жилой дом из бруса сразу с фундаментом, срок строительства которого составлял от 19 до 45 дней.

Как указано в п. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

В п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в статье 278 ГК РФ содержится общее правило о том, что обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. При применении настоящей нормы необходимо учитывать особенности обращения взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, в том числе и на земельный участок, заложенный вместе с расположенным на нем зданием или сооружением, предусмотренные правилами Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно статье 51 названного Закона взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. 

На основании ч. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

На основании п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

АО «БИК» является первоначальным залогодержателем земельного участка с кадастровым №№ и местоположением: 

<

адрес>.

30.10 2012 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Белгородской области внесена запись о регистрации ипотеки в силу закона.

В соответствии с п. 1 ст. 46 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.

Согласно отчету № 15/Н-18 от 18.04.2018г. по состоянию на 18 апреля 2018года оценщика ИП ФИО3, рыночная стоимость данного земельного участка составляет 436 000 руб. 80 % от которой составит 348800 руб.

Иной оценки указанного недвижимого имущества ответчиком не предоставлено. 

Расходы истца по оплате услуг оценщика в сумме 3500 руб. подтверждены договором о проведении оценки №36/18 от 18.04.2018г, актом сдачи-приемки работ от 03.05.2018г. и платежным поручением № 462 от 10.05.2018 г. и в силу ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Доводы ответчика о наличии оснований для отсрочки реализации заложенного имущества в связи с рождением ребенка и изменением финансового положения не убедительны.

На основании ч. 3 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;

Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает, в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества.

Суд не расценивает как уважительную причину рождение ДД.ММ.ГГГГ г. у ответчика ребенка ФИО7., поскольку ответчиком не предоставлено доказательств изменения его финансового положения в связи с рождением ребенка.

При этом, сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки превышает стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика, соответственно, предусмотренное законодательством условие предоставления отсрочки отсутствует.

Кроме того, из правового смысла указанной нормы Закона следует, что целью предоставления отсрочки реализации заложенного имущества является предоставление возможности должнику в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворить требование кредитора, обеспеченного ипотекой в том объеме, который имеет место к моменту удовлетворения данного требования.

Ответчиком не представлено каких-либо убедительных доказательств своего финансового состояния, которое позволяло бы ему в срок до одного года с момента вступления в законную силу решения суда исполнить принятые на себя обязательства по договору.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ в пользу истца, пропорционально размеру удовлетворенных требований (78,34%), подлежат взысканию с ответчика понесенные расходы по оплате госпошлины в сумме 13961,62 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить в части.

Взыскать в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» с ФИО2 оставшуюся часть стоимости земельного участка в размере 495000 руб., штраф в сумме 80000 руб., проценты в сумме 447,84 руб. и в сумме 100000 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 13961,62 руб., расходы по оценке рыночной стоимости земельного участка в размере 3500 руб. 

Обратить взыскание на заложенное имущество – земельный участок с кадастровым № 31:05:03 12 001:322 и местоположением: Белгородская область, Старооскольский район, с. Лапыгино, участок №114 путем продажи на публичных торгах. Определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 348800 руб. 

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции - Белгородский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Старооскольский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Мазурин С.В.

Решение в окончательной форме принято 31 июля 2018 г.