УИД 52RS0007-01-2023-001713-94 (марка обезличена)

Дело № 2-3224/2023 город Нижний ФИО1 

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

(дата) года 

Советский районный суд (адрес) ФИО1 в составе председательствующего судьи Тоненковой О.А.,

с участием истца ФИО3, ответчиков ФИО4, ФИО2, представителя органа опеки и попечительства (адрес) г.ФИО1 Л.В. (по доверенности), 

при секретаре ФИО6, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО5, ФИО2 о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании сторон сделки недобросовестными,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4 о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании сторон сделки недобросовестными по следующим основаниям. 

Истец является участником долевой собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: (адрес) площадью 77,8 кв. м. Несовершеннолетние дети истца так же являются участниками долевой собственности: ФИО12, (дата) г.р., - 1/10 доля, ФИО7 – 1/10 доля. 

Остальные 4/10 в праве общей долевой собственности ранее принадлежали ФИО4 

(дата) истцу стало известно, что ФИО4 продал свои 4/10 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.

Покупателями и новыми собственниками являются ФИО2 и ФИО5 

Эти сособственники в пользовании данной жилплощадью не заинтересованы, т.к. приобрели её для дальнейшей продажи с целью получения прибыли - об этом свидетельствует предложение купить принадлежащие им доли за 4 200 тыс.руб., которое они направили телеграммой, истец ее получила (дата). Приобрели они 4/10 доли, согласно договору купли-продажи, за 3 600 тыс. руб. 

Несовершеннолетним детям, как и другим собственникам, при отчуждении доли в праве общей собственности одним из сособственников, принадлежит преимущественное право покупки продаваемой доли, согласно ст. 250 ГК РФ.

Получение разрешение органа опеки и попечительства на отказ несовершеннолетних детей от преимущественного права покупки - это обязательное, законом установленное условие для совершения сделки купли-продажи доли в праве общей долевой собственности, предусмотренное статьей 37 ГК РФ и статьей 21 ФЗ "Об опеке и попечительстве"

Согласно ст. 173.1 ГК РФ, сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых

Действия ответчика нарушают презумпцию добросовестности родителей, так как не соответствуют правам и законным интересам детей. Ответчик действовал умышленно, с целью лишить детей возможности сохранить привычные им жилищные условия и ухудшить их в силу нежелания выполнять свой родительский долг, от выполнения которого он уже уклонялся и ранее в части неуплаты алиментов.

Ответчик фактически освободил себя от выполнения прямых обязанностей родителя по созданию и сохранению благоприятных жилищных условий для своих детей, полностью возложив данную обязанность на меня, чем нарушил ст. 61 СК РФ, согласно которой родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей.

На основании вышесказанного, руководствуясь статьей 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве», статьями 37, 166, 167, 168, 169, 173.1 Гражданского кодекса РФ истец просила признать сделку недействительной, применить последствия недействительности сделки – обязать каждую из сторон сделки возвратить другой все полученное по сделке, признать стороны сделки действовавшими недобросовестно. 

Определением суда от (дата)г. ФИО5, ФИО2 были привлечены к участию по делу в качестве соответчиков. 

Определениями суда от (дата)г. к участию по делу был привлечен орган опеки и попечительства Администрации Советского района г.ФИО1 в порядке ст.47 ГПК РФ. 

Определениями суда от (дата)г., (дата)г. к участию по делу в качестве третьих лиц были привлечены нотариус ФИО8, нотариус ФИО13, ФИО12, (дата) года рождения, Управление Росреестра по Нижегородской области в порядке ст.ст.37,43 ГПК РФ. 

В судебном заседании истец ФИО3 исковые требования поддержала. Пояснила, что она получила предложение о реализации права преимущественной покупки доли в праве собственности на квартиру от ФИО4 на имя ее сына ФИО7, соответствующие предложения на ее имя и имя ее дочери ФИО12 она не получала. Приобретать долю ФИО4 она не планировала и не планирует в настоящее время, так как необходимые средства для этого у нее отсутствуют. Новые собственники ФИО5, ФИО2 въехали в квартиру, заняли без ее согласия одну из комнат, их проживание существенным образом нарушают ее права и права ее несовершеннолетних детей. Полагала, что сам по себе факт неполучения согласия органа опеки и попечительства на отказ несовершеннолетних от преимущественного права покупки доли в квартире является основанием для признания договора купли-продажи недействительным. При этом пояснила, что о переводе права собственности на отчужденные доли на себя или детей она не просит, так как у них отсутствуют средства для выкупа. Пояснила, что в настоящее время ею принято решение о проживании с детьми по другому адресу, который она никому сообщать не намерена. 

Ответчик ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения иска возражал. Пояснил, что после расторжения брака отношения с бывшей супругой являются крайне конфликтными. Несмотря на наличие решения об определении права пользования квартирой, ФИО3 в квартиру его не пускала, его встречам с детьми препятствовала, в связи с чем он был вынужден проживать в съемной квартире. Он неоднократно предлагал ФИО3 осуществить совместную продажу квартиру или выкупить у него его долю, от чего она отказалась. О намерении продать долю третьим лицам он уведомлял ФИО3 как устно, так и письменно неоднократно. 

Ответчик ФИО2 против удовлетворения иска также возражал. Пояснил, что он с гражданской супругой ФИО9 искал бюджетные варианты для приобретения жилья. С финансовой точки зрения им понравилось предложение ФИО4 о продаже доли в праве собственности на квартиру за 3 600 000 руб. Он осмотрел квартиру, пообщался с ее сособственником ФИО3, которая ему пояснила, что в связи с конфликтностью отношений не желает, чтобы в квартире проживал ее бывший супруг, но против проживания третьих лиц в квартире возражать не будет. В 2023г. они с гражданской супругой приобрели долю ФИО4 в квартире в равных долях и заехали для проживания вместе с ребенком. Однако после их переезда ФИО3 стала вести себя неадекватно: не пускала их в квартиру, закрывая дверь изнутри на замок, угрожать им расправой при помощи собаки, оскорблять их. Поняв для себя, что проживание в квартире будет некомфортным, он предложил ФИО3 выкупить их доли или совместно продать квартиру, о чем они подписали соглашение. Однако в последующем ФИО3 от реализации данного соглашения отказалась, сообщив, что намерена оспаривать сделку. В настоящее время они с гражданской супругой заинтересованы в сохранении данного жилья за собой, так как произвели уборку в квартире, перевезли в нее вещи, оплатили коммунальные услуги, перевели ребенка в близлежайшую школу и поликлинику. 

Ответчик ФИО9 в судебное заседание не явилась, была извещена. 

Третьи лица нотариус ФИО8, нотариус ФИО13 в судебное заседание не явились, были извещены, представили заявления о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Третьи лица ФИО12, (дата) года рождения, Управление Росреестра по Нижегородской области в судебное заседание не явились, были извещены, о причинах неявки не сообщили, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просили. 

Представитель органа опеки и попечительства Администрации Советского района г.Нижнего Новгорода ФИО11 (по доверенности) в заключении указала, что иск подлежит удовлетворению, так как получение согласия органа опеки и попечительства на отказ несовершеннолетнего от реализации преимущественного права покупки доли в праве собственности на квартиру являлся обязательным, совершение сделки привело к образованию коммунальной квартиры, что существенным образом нарушает права несовершеннолетних. 

Руководствуясь ст.167 ГПК РФ, с учетом мнения сторон, представителя органа опеки и попечительства, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса. 

Выслушав доводы истца, возражения ответчиков, заслушав заключение представителя органа опеки и попечительства, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

На основании п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Статьей 250 ГК РФ установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом (пункт 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (пункт 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

Согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Согласно п. 1 ст. 173.1 Гражданского кодекса РФ, сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Как установлено судом и следует из материалов дела, квартира, расположенная по адресу (адрес) принадлежала на праве собственности истцу ФИО3 – 4/10 доли, ответчику ФИО4 – 4/10 доли и их несовершеннолетним детям ФИО12, (дата) г.р., - 1/10 доля и ФИО7, (дата) г.р., - 1/10 доля. 

Квартира имеет площадь 77,8 кв.м., в том числе жилую 43,1 кв.м., состоит из 3 изолированных комнат и мест общего пользования (кухня, коридор, санузел, туалет, лоджия, кладовая). 

Решением суда от (дата)г. между ФИО3 и ФИО4 был определен порядок пользования квартирой, согласно которому в пользование ФИО4 была выделена комната площадью 13,0 кв.м., ФИО3 и несовершеннолетним ФИО12, ФИО7 – комнаты площадью 13,0 кв.м. и 16,3 кв.м. Вспомогательные помещения оставлены в совместном пользования сособственников (л.д.134-136).

При этом как следует из пояснений сторон, в квартире фактически проживали только ФИО3 и несовершеннолетние ФИО12 и ФИО7, каждый из которых занимал отдельную комнату. В связи с конфликтностью отношений с бывшей супругой (ФИО3) ФИО4 проживал по другому адресу. 

Решением суда от (дата)г. определен порядок участия ФИО4 и ФИО3 в несении расходов по оплате за жилое помещение и коммунальным услугам – по ? доли за каждым (л.д.137). 

(дата)г. ФИО4, желая реализовать свое право на продажу принадлежащих ему 4/10 долей в праве собственности на квартиру, направил в адрес ФИО3 и несовершеннолетних ФИО12, ФИО7 заявления с предложением покупки данной доли за 2 800 000 руб. заказной почтой через АО «Почта России». Несовершеннолетним ФИО7 в лице законного представителя ФИО3 заявление было получено, несовершеннолетней ФИО12 и ФИО10 заявления получены не были и были возвращены отправителю с отметкой об истечении срока хранения. Указанные обстоятельства подтверждаются свидетельствами о направлении документов от 08.02.2023г., удостоверенными нотариусом ФИО8 (л.д.132,133). 

Истец ФИО3 факт получения ею указанного заявления от имени несовершеннолетнего ФИО7 в судебном заседании также не оспаривала.ФИО3 ни лично, ни в качестве законного представителя своих несовершеннолетних детей ФИО12, ФИО7 о желании реализовать право преимущественной покупки доли ФИО4 в установленный срок не выразила, что ею также было подтверждено в судебном заседании. 

(дата)г. между ФИО4 как продавцом и ФИО2, ФИО5 как покупателями был заключен договор купли-продажи 4/10 долей в праве собственности на квартиру по адресу (адрес) за 3 600 000 руб., согласно которому в собственность каждого из покупателей перешло по 2/10 доли в праве собственности на квартиру (л.д.61-63). 

Переход права собственности зарегистрирован Управлением Росреестра по Нижегородской области (дата). 

В обоснование заявленных требований о признании сделки недействительной, ФИО3 указывает на отсутствие разрешения органов опеки и попечительства на ее совершение, а также на нарушение права преимущественной покупки, поскольку, уведомление было получено только ее сыном ФИО7, а ею и дочерью ФИО12 соответствующее уведомление не получалось. 

Оценив собранные доказательства, в соответствии с правилами ст. ст. 56, 67 ГПК РФ и установив, что ФИО4 после предварительного уведомления остальных сособственников о наличии у них права преимущественной покупки продал принадлежащую ему 4/10 долю в праве собственности в спорной квартире за 3 600 000 руб. посторонним лицам, то есть ФИО4 произвела отчуждение принадлежащей ему доли по более дорогостоящей цене, чем он предлагал ФИО3, ФИО12 и ФИО7

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суд РФ № 25 от 23.06.2015г. юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п.1 ст.165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения). 

В данном случае, уведомления о преимущественном праве покупке сособственникам, считаются доставленными и ФИО3, ФИО12, ФИО7 – извещенными о предстоящей сделке. 

Поскольку от реализации права на преимущественную покупку за 2 800 000 руб. доли ФИО4 ФИО3 и ФИО12, ФИО7 в лице законного представителя ФИО3 отказались, собственник ФИО4 имел право произвести отчуждение на тех же условиях. Отчуждение доли на условиях более выгодных для продавца, нежели было предложено другим сособственникам, положения действующего гражданского законодательства не нарушает, так как по смыслу ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки защищается судом только в случае, когда участник долевой собственности не только желал, но имел реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях, а именно на момент продажи имущества другому лицу (заключения договора купли-продажи) имел денежную сумму, указанную в договоре. Однако доказательства наличия у истца желания и возможности приобрести долю ФИО4 по цене на дату уведомления 2 800 000 руб. или по цене на дачу продажи 3 600 000 руб. в дело предоставлено не было. 

Поскольку ФИО4 произвел отчуждение не всего помещения, а только доли в праве собственности, права детей данной сделкой не затронуты, поскольку размер их долей в праве собственности остались неизменными, права пользования жилым помещением они не утратили. 

В данном случае единственное право, которое мог бы иметь несовершеннолетний ребенок в отношении имущества ФИО4, это преимущественное право покупки, которое не было реализовано. 

Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Как разъяснено в п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй п. 4 ст. 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Как следует из материалов дела, семья ФИО2, ФИО5 приобрела в собственность 4/10 долей в праве собственности на квартиру, что эквивалентно 17,24 кв.м. жилой площади квартиры (43,1 х 4/10), т.е. в целом соответствует площади одной из комнат в квартире, ответчики фактически въехали в квартиру и используют ее по назначению, оплачивают коммунальные услуги. 

Следовательно, приобретение доли в праве собственности на квартиру является реализацией права на улучшение своих жилищных условий данными ответчиками, а не злоупотреблением правом с их стороны, как полагала сторона истца. 

Безусловно, совместно использование жилого помещения разными семьями порождает дискомфорт, связанный с вынужденным использованием мест общего пользования. Однако само по себе проживание в квартире собственников, не относящихся к одной семье, действующим законодательством не запрещается, в том числе когда в данных семьях проживают несовершеннолетние дети. При наличии между ними спора о порядке использования общего жилого помещения, данный спор может быть разрешен в порядке ст.252 ГК РФ. 

При этом истец ФИО3 не отрицала, что бывшим собственником ФИО4 до отчуждения его доли предлагались разные варианты распоряжения общей долевой собственностью, от реализации которых она отказалась. Как пояснила в судебном заседании ФИО3, единственным приемлемым вариантом разрешения возникшего конфликта в данном случае она для себя видит сохранение за ней и детьми в пользовании всей квартиры до достижения детьми совершеннолетия. Вместе с тем указанный способ реализации прав собственников может осуществляться только по их воле, а не вопреки ей. Статья 209 ГК РФ предоставляет собственнику по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам. Статья 250 ГК РФ является своего рода ограничением права собственности в интересах других лиц - долевых сособственников. Данная норма четко регламентирует порядок реализации данного права, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя и указывает лишь на то, что остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. Пункт 2 ст. 250 ГК РФ наделяет участника общей долевой собственности преимущественным правом приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, а не ограничиться выражением желания на ее покупку.

Соответственно, реализация долевым сособственником своего права на отчуждение своей доли посторонним лицам, при отсутствии у других сособственников желания и возможности выкупить его долю, не может быть рассмотрено как злоупотребление правом. Доводы истца об обратном, ввиду изложенного, расцениваются судом как необоснованные. 

Согласно п.3 ст.60 СК РФ, п.2 ст.37 ГК РФ, ФЗ РФ от 24 августа 2008 года N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве", отказ от права преимущественной покупки доли в общей долевой собственности является сделкой, следовательно, отказ законного представителя несовершеннолетнего собственника от права преимущественной покупки должен быть предварительно согласован с органом опеки и попечительства.

О необходимости получения такого предварительного разрешения органа опеки и попечительства также указано в п.4.4 Методических рекомендациях по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннее лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты №... от (дата). 

Однако отсутствие такого разрешения от органа опеки и попечительства само по себе не свидетельствует о том, что соответствующий договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру является недействительным. 

Гражданское законодательство предусматривает специальный способ защиты прав участника общей долевой собственности жилого помещения.

Так, как было указано выше, в соответствии с пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Аналогичные разъяснения даны в Постановлении Пленума ВС РФ N 25 от 23.06.2015 г., согласно которым, в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 ГК РФ не подлежит применению. Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).

При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает специальный способ защиты прав участника общей долевой собственности жилого помещения - путем перевода на него прав и обязанностей покупателя, но не признания договора недействительным.

От реализации данного права истец ФИО3, действуя от себя лично и от имени своих несовершеннолетних детей, отказалась по мотивам отсутствия достаточных денежных средств. На соответствующий вопрос суда истица указала, что требований о переводе прав покупателя на себя либо несовершеннолетних сособственников она заявлять не намерена, настаивает на разрешении требований в указанной ею редакции. 

Избрание неверного способа защиты нарушенного права является основанием к отказу в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, учитывая, что истец избрал неверный способ защиты нарушенного права, основания для удовлетворения заявленных исковых требований - признание сделки недействительной, по основаниям отсутствия обязательного в данном случае разрешения органа опеки и попечительства на отказ несовершеннолетнего сособственника от приобретения отчуждаемой доли, у суда отсутствуют. Доводы истца об обратном основаны на неправильном толковании норм материального права. 

При указанных обстоятельствах исковые требования ФИО3 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, признании сторон недобросовестными надлежит отказать в полном объеме. 

Руководствуясь ст.194, 198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО14 ((марка обезличена)) к ФИО15 (паспорт (марка обезличена).), ФИО16 ((марка обезличена).), ФИО17 ((марка обезличена).) о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании сторон сделки недобросовестными – отказать. 

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения путем подачи апелляционных жалоб через Советский районный суд г.Н.ФИО1. 

Судья - подпись- О.А. Тоненкова 

Мотивированное решение по делу составлено (дата).