Дело № 3а-155/2022 

УИД 76OS0000-01-2021-000658-16

Мотивированное 

решение

 изготовлено 31 мая 2022 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ярославль 17 мая 2022 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием представителя административного истца – ФИО2 по доверенности от 26 января 2022 года,

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ЗАО «Сварочные и электротехнические товары» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,

установил:

ЗАО «Сварочные и электротехнические товары» обратилось в суд с административным иском. С учетом последующего уточнения требований административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по 

<

адрес> категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации административного здания, площадью 2 996 кв.м, в размере рыночной стоимости 4 656 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

В обоснование исковых требований в заявлении указано, что административный истец является собственником здания с кадастровым номером № площадью 771,7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 2 996 кв.м. Являясь собственником нежилого здания, административный истец имеет исключительное право выкупа данного земельного участка. Установленная в отношении данного объекта по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость 9 248 515,45 рублей, значительно превышает его рыночную стоимость 4 656 000 рублей, определенную на основании отчета ЧПО ФИО4 от 8 декабря 2021 года №21-1-08 (ИСПР). Права и законные интересы административного истца в данном случае нарушены.

Судом исключены из числа административных ответчиков Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц. Исключен из числа заинтересованных лиц департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, привлечен к участию в деле в качестве административного ответчика. Привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц администрация городского округа город Рыбинск, Правительство Ярославской области.

Представитель административного истца ЗАО «Сварочные и технические товары» по доверенности (т.1 л.д.146) ФИО2 исковые требования поддержала по изложенным основаниям, просила их удовлетворить. Дала пояснения в соответствии с текстом административного искового заявления. Дополнительно пояснила, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером № не заключался, однако у административного истца существует обязанность по внесению платы за фактическое использование земельного участка в размере арендных платежей, размер которых определяется с учетом кадастровой стоимости.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представителя в судебное заседание не направил. В письменном отзыве исковые требования не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца. По мнению автора отзыва, представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости объекта не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Изложены замечания относительно отчета определения рыночной стоимости объекта недвижимости. 

Заинтересованным лицом администрацией городского округа город Рыбинск Ярославской области представлен письменный отзыв на иск, в котором поддержана правовая позиция административного ответчика, высказаны замечания к отчету ЧОП ФИО3 Дополнительно указано на наличие оснований к прекращению производства по делу, в связи с тем, что постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 26 января 2022 года №А82-10487/2021 по апелляционной жалобе Администрации городского округа город Рыбинск решение Арбитражного суда Ярославской области от 2 ноября 2021 года отменено и принято по делу новое решение: Исковые требования Администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области удовлетворить. Признать недействительной сделку - договор купли-продажи здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный между НАО «Союзконсалтинг» и ЗАО «Сварочные и электротехнические товары». Применить последствия недействительности сделки - обязать ЗАО «Сварочные и электротехнические товары» возвратить НАО «Союзконсалтинг» здание с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Таким образом, ЗАО «Сварочные и электротехнические товары» не является лицом, уполномоченным на подачу заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление оставило на усмотрение суда. 

От заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя, оставило разрешение административного иска на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» надлежаще извещено о месте и времени рассмотрения дела.

Судом на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено при имеющейся явке.

Заслушав представителя административного истца ФИО2, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО3, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующему.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с частями 1, 3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Частью 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что административный истец является собственником здания с кадастровым номером № площадью 771,7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> (выписка из ЕГРН – т.1 л.д.9-11) Объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 2 996 кв.м.

Признание постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 26 января 2022 года №А82-10487/2021 недействительным договора купли-продажи здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенного между НАО «Союзконсалтинг» и ЗАО «Сварочные и электротехнические товары», возложение на ЗАО «Сварочные и электротехнические товары» обязанности возвратить НАО «Союзконсалтинг» указанное здание, само по себе не является основанием для вывода о том, что установленной кадастровой стоимостью спорного земельного участка не нарушаются права и законные интересы административного истца.

На основании части 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно пункту 2.1 постановления Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года № 710-п «Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов» за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

ЗАО «Сварочные и технические товары» фактически пользуется земельным участком с кадастровым номером №, в отношении которого договор аренды не заключен. Размер платы за фактическое использование земельного участка равняется размеру арендных платежей, порядок определения размера которых установлен региональными нормативно-правовыми актами.

Учитывая положения федерального и регионального законодательства, разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд приходит к выводу о наличии у административного истца права на обращение с административным иском об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №

Приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года в размере 9 248 515,45 рублей (п/п №441565) (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости от 23 декабря 2021 года).

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет ЧПО ФИО3 от 8 декабря 2021 года №21-1-08, в который, с учетом замечаний административного ответчика, были внесены корректировки. Согласно отчету от 8 декабря 2021 года №21-1-08 (ИСПР) по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером № составила 4 656 000 рублей. 

Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки закреплены в статье 11 Закона об оценочной деятельности.

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее - ФСО №3).

Исследование отчета ЧПО ФИО3 от 8 декабря 2021 года №21-1-08 (ИСПР) по правилам статьи 84 КАС РФ с учетом дополнительных пояснений оценщика, дает основания суду для вывода о том, что отчет является допустимым доказательством.

Оценщик ФИО3 соответствует требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеет специальное образование и квалификацию, является членом Ассоциации «Русское общество оценщиков», ее ответственность застрахована в установленном законом порядке. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

Отчет составлен в соответствии с требованиями действующего законодательства, в том числе Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки, предъявляемыми к отчетам об оценке объекта недвижимости. 

Согласно отчету рыночная стоимость земельного участка рассчитана сравнительным подходом, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам, были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям. Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки. 

Процедура отбора аналогов изложена в отчете и соответствует требованиям пункта 5 ФСО №3, пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611. 

В отчете прописан принцип подбора аналогов, при этом оценщик допускает вероятность существования других предложений на рынке, что подтверждает выполнение оценщиком требований федеральных стандартов оценки.

Заявляя возражения относительно отчета, департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области указал, что в нарушение пункта 22 ФСО №7 оценщик описывает не весь объем доступных рыночных данных и, следовательно, использует в расчетах рыночной стоимости объекта оценки лишь часть объектов-аналогов, вводя тем самым пользователя отчета в заблуждение относительно реальных рыночных данных на земельные участки в выбранном сегменте на дату оценки. В частности, оценщик не использовал в расчете аналог, сопоставимый с объектом оценки по многим ценообразующим факторам, в частности, по местоположению: 

<

...> земельный участок 8, кадастровый номер №

Оснований согласиться с замечаниями административного ответчика суд не находит.

Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Выбор аналогов - исключительная прерогатива оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, а также соблюдением принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Предложение административного ответчика не было учтено оценщиком при анализе рынка по причине достаточного количества объявлений о продаже земельных участков в собственность. 

Сведений о том, как использование указанного предложения повлияло или могло повлиять на итоговый результат рыночной стоимости спорных земельных участков, административным ответчиком не представлено.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО №7 в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Оценщик, в компетенцию которого входит выбор корректировок в зависимости от ценообразующих факторов, обосновал необходимость либо отсутствие необходимости их введения, в том числе относительно корректировки на расположение относительно районов города к объекту-аналогу №2 по отношению к объекту оценки, тогда как административным ответчиком, не обладающим специальными познаниями, доказательств обратного не представлено.

В силу изложенного указанные возражения административного ответчика не ставят под сомнение выводы, изложенные в отчете ЧПО ФИО3 от 8 декабря 2021 года №21-1-08 (ИСПР). Возражений относительно достоверности отчета в иных частях лицами, участвующими в деле, не заявлено.

В соответствии с частью 1 статьи 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Не соглашаясь с оценкой рыночной стоимости объекта оценки, установленной на основании отчета ЧПО ФИО3 от 8 декабря 2021 года №21-1-08 (ИСПР), административный ответчик и заинтересованные лица доказательств иной стоимости не представили, о назначении судебной экспертизы не ходатайствовали.

Нарушений оценщиком требований федеральных стандартов оценки, предъявленных к форме и содержанию заключения, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, к самой методике расчета, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта исследования, не установлено. Таким образом, оценка рыночной стоимости объекта административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной. В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка подлежит установлению в размере, определенном отчетом ЧПО ФИО3 от 8 декабря 2021 года №21-1-08 (ИСПР).

Поскольку административный истец обладает правом заявления требования о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости, в связи с установлением рыночной стоимости на дату определения его кадастровой стоимости, размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление административного истца подлежит удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения административного истца с настоящим административным иском в суд – 28 декабря 2021 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации административного здания, площадью 2 996 кв.м, в размере равном его рыночной стоимости 4 656 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 28 декабря 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.Г. Сингатулина