Дело № 2-2134/2018

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

26 октября 2018 года г. Батайск

Батайский городской суд Ростовской области в составе: 

председательствующего судьи Роговой Ю.П.

при секретаре Хаустовой Ю.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 

<

данные изъяты> к Обществу с ограниченной ответственностью «Стройзаказчик Риф» о признании договора о долевом участии в строительстве жилого дома расторгнутым, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что 29.12.2016 года между нею и ООО «Стройзаказчик РиФ» заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого дома по 

<

адрес>, согласно которому Застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить строительство квартиры, указанной в договоре, и передать ее участнику долевого строительства, а участник долевого строительства принял на себя обязательство уплатить обусловленную договором цену, и принять объект долевого строительства в установленном договором порядке. Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> 30.12.2016 года номер регистрации №

Согласно п. 1.1 вышеуказанного договора объектом долевого строительства является квартира, входящая в состав дома, состоящая из 3-х жилых комнат, расположенная на 5 этаже, номер на площадке №, строительный номер №, общей площадью 73,5 кв.м. В соответствии с п. 5.1 договора стоимость квартиры составила 2940000 рублей, которые были уплачены истцом в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 29.12.2016 года.

Согласно п. 2.1.4 договора срок введения дома в эксплуатацию не позднее третьего квартала 2017 года, т.е. не позднее 30.09.2017 года, указанный срок может быть продлен по независящим от Застройщика обстоятельствам, не более, чем на три месяца, с обязательным уведомлением об этом Участника долевого строительства в письменном виде.

В силу п.4.1.3 договора в течение двух месяцев с момента получения заключения Государственного строительного надзора РО о соответствии построенного объекта капитального строительства (дома) требованиям технических регламентов и проектной документации и получения разрешения на ввод Дома в эксплуатацию передать квартиру участнику долевого строительства по акту приема-передачи. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома в семидневный срок уведомить Участника долевого строительства о вводе жилого дома в эксплуатацию. При наличии фактической разницы площади квартиры более 1 кв.м Застройщик обязуется произвести перерасчет разницы стоимости договора согласно данным технического паспорта и п. 1.1 настоящего договора по стоимости 1 кв.м, указанного на момент заключения договора и после проведения окончательных взаиморасчетов передать Участнику долевого строительства по акту приема-передачи изолированную трехкомнатную квартиру. В соответствии с указанным договором общую площадь квартиры стороны определяют согласно обмерам предприятия технической инвентаризации, как сумму площадей всех жилых и вспомогательных помещений, площадь балконов подсчитывается с коэффициентом - 03.

Однако в установленный договором срок объект долевого участия в эксплуатацию не введен и участнику долевого строительства не передан, что свидетельствует о нарушении ответчиком условий заключенного договора. Согласно данным официального сайта "Стройзаказчик Риф" разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено ответчиком лишь 28.02.2018 года. В то же время, о продлении срока строительства ответчик, как того требуют положения п. 2.1.4 договора, письменно истца не уведомил.

В связи с тем, что квартира в установленный договором срок не была передана участнику долевого строительства, истец 19.02.2018 года обратилась к ответчику с требованием оплатить неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в размере 222705 рублей.

02.03.2018 года и 15.03.2018 года от ответчика поступили отзывы на претензию, в котором сообщалось, что по обстоятельствам, независящим от застройщика, принято решение о продлении срока строительства жилого дома до 31.12.2017 года, о чем им было получено соответствующее разрешение. При этом было указано, что участники долевого строительства были уведомлены об увеличении сроков строительства по средствам смс-оповещения, в газете "

<

данные изъяты>", а также на сайте стройзаказчик-риф.рф, где были опубликованы изменения в проектную декларацию. Также указано, что ФИО1 была уведомлена о вводе жилого дома по 

<

адрес> в эксплуатацию: по средствам смс-оповещения - 22.02.2018 года, и 25.02.2018 года - на общем собрании. 

Вместе с тем, истец ни смс-оповещение, ни письменное уведомление согласно п. 2.1.4 договора, о переносе сроков сдачи дома от застройщика не получала, дополнительное соглашение к договору о долевом участии об изменении сроков строительства, между сторонами не заключалось. 

Более того, ответчиком было сообщено о том, что согласно техническому паспорту БТИ, квартира № № по адресу: 

<

адрес>, имеет площадь 76,6 кв.м, что на 3,1 кв.м больше, чем указано в договоре о долевом участии № от 29.12.2016 года, предложено доплатить застройщику 124000 рублей и зачесть сумму доплаты в связи с увеличением площади квартиры в счет имущественных претензий к застройщику. 

19.03.2018 года истец направила повторную претензию в адрес застройщика с просьбой зачесть 76000 рублей в счет перерасчета стоимости квартиры в связи с увеличением площади и с требованием оплатить неустойку в сумме 146705 рублей, которая осталась без удовлетворения.

Поскольку в указанный договором срок указанная квартира не была передана истцу, 24.05.2018 года истец направила в адрес ответчика уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора от 29.12.2016 года № о долевом участии в строительстве жилого дома по 

<

адрес> (1 этап строительства), 

<

адрес> с требованием оплатить уплаченные по договору денежные средства в размере 294000 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 715313,76 рублей.

26.06.2018 года в адрес истца поступил ответ на уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, в котором ответчик повторно сообщил об обстоятельствах переноса сроков строительства жилого дома до 31.12.2017 года по независящим от него причинам, в связи с чем, посчитал односторонний отказ от Договора неправомерным и направил в адрес истца оригинал акта приема-передачи квартиры № от 28.04.2018 года, подписанный со стороны заказчика в одностороннем порядке. 

На основании изложенного, истец просит признать договора от 29.12.2016 года № о долевом участии в строительстве жилого дома расторгнутым с 24.05.2018 года, взыскать с ответчика в ее пользу уплаченные по договору денежные средства в сумме 2940000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 29.12.2016 года по 14.09.2018 года в сумме 845503 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 13928 рублей, штраф в размере 50% от взысканной судом денежной суммы. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, представила заявление с просьбой дело рассмотреть в ее отсутствие.

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме, ссылалась на фальсификацию представленного ответчиком доказательства - описи вложения в ценное письмо от 09.09.2017 года.

Представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск. 

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 

Согласно п. 1 ч. 1, п. 1 ч. 1.1 ст. 9 указанного Федерального закона участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

Согласно ч. 4 ст. 9 указанного Федерального закона, в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Судом установлено, что 29.12.2016 года между ФИО1 и ООО «Стройзаказчик РиФ» заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого дома по 

<

адрес>, согласно которому Застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить строительство квартиры, указанной в договоре, и передать ее участнику долевого строительства, а участник долевого строительства принял на себя обязательство уплатить обусловленную договором цену, и принять объект долевого строительства в установленном договором порядке (л.д.11-20).

Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> 30.12.2016 года номер регистрации №

Согласно п. 1.1 вышеуказанного договора объектом долевого строительства является квартира, входящая в состав дома, состоящая из 3-х жилых комнат, расположенная на 5 этаже, номер на площадке №, строительный № общей площадью 73,5 кв.м. В соответствии с п. 5.1 договора стоимость квартиры составила 2940000 рублей, которые были уплачены истцом в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 29.12.2016 года (л.д.21).

Согласно п. 2.1.4 договора срок введения дома в эксплуатацию не позднее третьего квартала 2017 года, т.е. не позднее 30.09.2017 года, указанный срок может быть продлен по независящим от Застройщика обстоятельствам, не более, чем на три месяца, с обязательным уведомлением об этом Участника долевого строительства в письменном виде.

Исходя из буквального толкования условий данного договора, стороны согласовали возможность продления срока введения дома в эксплуатацию по независящим от Застройщика обстоятельствам. 

В обоснование своих возражения на заявленные требования ответчик ссылается на то, что перенос срока ввода объекта в эксплуатацию был вызван обстоятельствами, не зависящими от Застройщика, а именно: изначально, на период проектирования жилого дома по 

<

адрес> (1 и 2 этапы строительства), не предполагалось поселение в нем маломобильных групп населения, о чем у застройщика имеется справка, выданная Управлением социальной защиты населения 

<

адрес>. Проектирование дома производилось в 2014 году сторонней организацией (третьим лицом) ООО «

<

данные изъяты>». В связи с этим обстоятельством, проектом не было предусмотрено устройство пожаробезопасных зон и подпор воздуха в лифтовых холлах. При действующей на тот момент нормативной базе, проект получил положительное заключение экспертной организации, после чего Застройщик приступил к его реализации.

Вместе с тем, по независящим от Застройщика обстоятельствам, 15.05.2017 года вступили в силу новые СП 59.13330.2016 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения», которые предполагали независимо от условий проектирования, безусловное размещение маломобильных групп населения. В сентябре 2017 года Застройщик, подходя к дате ввода дома в эксплуатацию, осознавая тот факт, что изменения, которые произошли в нормативно-правовой базе, не позволят ему ввести дом в эксплуатацию, принял решение о продлении срока строительства жилого дома по 

<

адрес> до 31.12.2017 года, о чем было получено соответствующее разрешение.

О продлении срока строительства, все участники долевого строительства были уведомлены путем направления письменных уведомлений по почте, по средствам СМС-оповещения, а так же в газете «

<

данные изъяты>» и на сайте стройзаказчик-риф.рф были опубликованы изменения в проектную декларацию. За указанный период, Застройщиком инициированы внесения изменения в проектную документацию, организовано проведение двух дополнительных экспертиз проекта, расчеты пожарных рисков, произведены мероприятия по приведению объекта в соответствие вновь вступившим в 2017 году в силу строительным правилам.

С учетом приведенных ответчиком доводов и представленных в их обоснование доказательств, суд считает, что в соответствии с положениями п. 2.1.4 договора срок введения дома в эксплуатацию продлен до 31.12.2017 года (крайний срок), соответственно право участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в силу статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ могло возникнуть в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, то есть в данном случае не ранее, чем 01.03.2018 года.

Аналогичные условия, на которые ссылается истец в обоснование своих требований, предусмотрены п.8.2.1. договора участник долевого строительства, согласно которым участник долевого строительства имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор, в том числе, в случае неисполнения Застройщиком обязательства по передаче квартиры в установленный договором крайний срок, предусмотренный п.4.1.3. Договора.

Аргументы истца о том, что она не получала уведомления о переносе срока, опровергаются представленными в материалы дела доказательствами.

09.09.2017 года ответчиком направлено письмо в адрес истца с описью вложения (л.д.80,81). Утверждения представителя истца о фальсификации данного документа не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства по делу. Оснований не доверять представленному доказательству, имеющему штамп Почты России, не имеется.

При этом вопреки доводам истца при наличии в договоре долевого участия в строительстве согласованного условия о возможном переносе срока сдачи дома в эксплуатацию, а также права застройщика продлить в одностороннем порядке без получения на то согласия участника долевого строительства данный срок, но не более чем на три месяца, внесения соответствующих изменений в договор либо заключение дополнительных соглашений не требуется, поскольку такое условие уже имеется в договоре и оно становится обязательным для его сторон, в рассматриваемом случае только лишь при своевременном письменном уведомлении участника долевого строительства.

В указанной связи также подлежат отклонению доводы истца о том, что при наличии информации о предстоящем переносе срока передачи объекта долевого строительства договор вообще не был бы ею заключен или заключен на значительно отличающихся условиях, поскольку истец с данными условиями при подписании договора ознакомлена и с ними согласилась.

В силу п.4.1.3 договора в течение двух месяцев с момента получения заключения Государственного строительного надзора РО о соответствии построенного объекта капитального строительства (дома) требованиям технических регламентов и проектной документации и получения разрешения на ввод Дома в эксплуатацию передать квартиру участнику долевого строительства по акту приема-передачи. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома в семидневный срок уведомить Участника долевого строительства о вводе жилого дома в эксплуатацию. 

Заключение № № Госстройнадзора о соответствии объекта выдано 22.02.2018 года. Разрешение на ввод подписано 28.02.2018 года (л.д.49-51).

25.02.2018г. на общем собрании дольщиков истцу вручено уведомление № от 25.02.2018 года с информацией о сдаче дома в эксплуатацию и необходимости в течение 7 дней явиться для оформления акта приема-передачи квартиры. ФИО1 присутствовала на общем собрании всех дольщиков, подписала протокол собрания, вступила в члены ТСН, ею была осмотрена квартира и подписан акт снятия показаний счетчиков в ее квартире (л.д.76-79,82).

Соответственно, из представленных доказательств следует, что обстоятельства, с которыми закон, а также условия договора (абз.1 п.8.2.1) связывают возможность участника долевого строительства в одностороннем порядке расторгнуть договор, не наступили, в связи с чем направленное истцом 24.05.2018 года в адрес ответчика уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора от 29.12.2016 года № о долевом участии в строительстве жилого дома, таковым основанием для признания договора расторгнутым служить не может.

Более того, из представленной в материалы дела переписки сторон усматривается, что взаимные претензии сторон основаны на возможности взаимозачета выплаты ответчиком истцу пени за просрочку срока сдачи дома в эксплуатацию и доплаты истцом ответчику разницы стоимости за увеличившуюся площадь квартиры. При этом, на иные основания, предусмотренные п.8.2.1 договора, при которых участник долевого строительства имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор (прекращение или приостановление строительства, существенное изменении проектной документации, существенное нарушение требований к качеству квартиры), истец не ссылалась, и они не являются предметом исследования в рамках рассматриваемого спора, а поэтому обстоятельства, по которым до настоящего времени между сторонами не подписан акт приема-передачи квартиры не имеет правого значения для рассмотрения настоящего дела. 

В силу статьи 157 ГПК РФ одним из основных принципов судебного разбирательства является его непосредственность, решение может быть основано только на тех доказательствах, которые были исследованы судом первой инстанции в судебном заседании. 

Проанализировав представленные доказательства в совокупности и каждое в отдельности, суд приходит к однозначному выводу о том, что истцом в соответствии со ст.ст. 55, 56 ГПК РФ, не доказаны обстоятельства, послужившие, по ее мнению, основанием для обращения в суд с заявленными требованиями к ООО «Стройзаказчик Риф», в связи с чем в удовлетворении иска должно быть отказано в полном объеме. 

На основании изложенного, и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 

<

данные изъяты> к Обществу с ограниченной ответственностью «Стройзаказчик Риф» о признании договора о долевом участии в строительстве жилого дома расторгнутым, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда - отказать. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Батайский городской суд 

<

адрес> в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 31 октября 2018 года.

Cудья Ю.П. Роговая