Дело № 3а-41/2023 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 октября 2023 года город Иваново

Ивановский областной суд в составе 

председательствующего судьи Запятовой Н.А.

при секретаре Разводовой З.Н.

с участием представителей:

административного ответчика – Государственного бюджетного учреждения 

Ивановской области «Центр кадастровой оценки» ФИО5,

заинтересованного лица – Администрации г. Иваново ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Тандер» об оспаривании решений Государственного бюджетного учреждения Ивановской области «Центр кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

<

данные изъяты> (далее – административный истец, Общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконными решения ГБУ Ивановской области «Центр кадастровой оценки» от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес> (далее – ЗУ1), а также земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> (далее – ЗУ2), в размере их рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

Заявленные требования мотивированы тем, что оспариваемыми решениями административного ответчика отказано в установлении кадастровой стоимости принадлежащих 

<

данные изъяты> земельных участков в размере рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, установленной в отчетах об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № № и № № составленных оценщиком ФИО4, в размере соответственно 

<

данные изъяты> рублей (ЗУ1) и 

<

данные изъяты> рублей (ЗУ2). 

С указанными решениями государственного бюджетного учреждения административный истец не согласен, считает их немотивированными и не соответствующими нормам действующего законодательства, нарушающими права административного истца как собственника объектов недвижимости и плательщика земельного налога.

В части требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости административный истец указывает, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость данных объектов недвижимости не соответствует их действительной рыночной стоимости, установленной в соответствии с отчетами об оценке, выполненными оценщиком ФИО4, что затрагивает права и законные интересы административного истца, являющегося собственником земельных участков, как плательщика земельного налога, исчисляемого исходя из величины кадастровой стоимости земельных участков.

В судебное заседание представителем административного истца ФИО10 представлено письменное ходатайство об установлении кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с отчетами об оценке, подготовленными оценщиком ФИО4, а в случае отказа в этом требовании – оставлении административного искового заявления 

<

данные изъяты> к ГБУ Ивановской области «Центр кадастровой оценки» без удовлетворения. 

В судебном заседании представитель административного ответчика ГБУ Ивановской области «Центр кадастровой оценки» ФИО5 высказал возражения относительно заявленных требований и указал на отсутствие оснований для признания оспариваемых решений бюджетного учреждения незаконными по мотивам наличия в представленных отчетах об оценке нарушений федеральных стандартов оценки, не позволяющих установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной на основании данных отчетов. 

Представитель Администрации г. Иваново ФИО6 в судебном заседании просила в удовлетворении административного иска отказать по доводам, изложенным в письменном отзыве, с указанием на имеющиеся в отчетах об оценке недостатки, влияющие на достоверность определенной оценщиком рыночной стоимости объектов оценки, не устраненные административным истцом. 

Административный истец 

<

данные изъяты>, представители заинтересованных лиц: филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Ивановской области, Управления Росреестра по Ивановской области, Департамента управления имуществом Ивановской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, в связи с чем, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В письменных отзывах Управления Росреестра по Ивановской области, Филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Ивановской области указано на отсутствие возражений по существу требований 

<

данные изъяты> сводящихся к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости в порядке статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и отсутствии заинтересованности в исходе дела.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их в совокупности, суд находит административное исковое заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1). Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5). 

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №135-ФЗ), Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных в него Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 269-ФЗ).

Федеральным законом № 269-ФЗ в Федеральный закон № 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Постановлением Правительства Ивановской области от 17 февраля 2023 г. № 75-п на территории Ивановской области установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 марта 2023 года.

Таким образом, с указанной даты на территории Ивановской области подлежат применению положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, согласно пункту 15 которой может быть оспорено в суд только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении заявления об установлении рыночной стоимости объекта.

Исходя из положений части 1 статьи 245 КАС РФ, статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, с учетом изменений, внесенных Федеральным законом № 269-ФЗ юридические лица и граждане вправе обратиться в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Статьей 22.1 Федерального закона №237-ФЗ определен порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, согласно которому кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц (часть 1). 

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2). 

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 данной статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения при вынесении обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежат земельные участки: с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв. м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, а также с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв. м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Актуальная кадастровая стоимость данных земельных участков определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и составляет 

<

данные изъяты> рублей (ЗУ1), 

<

данные изъяты> рублей (ЗУ2) (т.2 л.д.20-21), основание – приказ Департамента управления имуществом Ивановской области от 28 ноября 2022 г. № 102 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Ивановской области» (т.2 л.д. 108-112).

Исполняя требования статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, административный истец при обращении в ГБУ Ивановской области «Центр кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости представил отчеты об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №№ и №№, подготовленные оценщиком ФИО4, согласно которым рыночная стоимость спорных объектов недвижимости была определена специалистом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере соответственно 

<

данные изъяты> рублей (ЗУ1) и 

<

данные изъяты> рублей (ЗУ2). 

В качестве причин к отказу в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании представленных отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков, ГБУ «Центр кадастровой оценки» в разделе V оспариваемых решений от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ указало на использование в отчете неполных и недостоверных сведений, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчетов об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости. В частности, указано на отсутствие подраздела, содержащего описание сегмента рынка объектов оценки, использование не актуальных справочников оценщика недвижимости, неприменимых к дате оценки, нарушения при внесении корректировок, некорректность указания даты предложений объектов – аналогов и другие нарушения федеральных стандартов оценки (т.2 л.д.85-92). 

Проверяя законность принятых административным ответчиком решений, суд приходит к выводу, что оспариваемые решения приняты компетентным органом, поскольку одним из основных видов деятельности ГБУ Ивановской области «Центр кадастровой оценки» является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и принятие решений по ним в порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Суд также отмечает, что решения приняты в срок, установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, содержат необходимые реквизиты и подписаны уполномоченным лицом.

В данной части решения бюджетного учреждения не оспариваются.

Как было указано выше, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению судом для правильного рассмотрения настоящего дела, исходя из системного анализа положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, Федерального закона № 135-ФЗ, является соответствие или несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке объекта оценки требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также определения величины рыночной стоимости, которые требуют специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом, не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и тому подобное).

С целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, поскольку оценка представленного отчета и определение величины рыночной стоимости объектов недвижимости требуют специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена судебная экспертиза по вопросам соответствия представленных административным истцом отчетов об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №№ и №№, составленных оценщиком ФИО4, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, Федерального закона «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому урегулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, и определения в случае наличия таких нарушений рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно заключению судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненной экспертом 

<

данные изъяты> ФИО7 (т.4 л.д.3-193), при составлении отчетов об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № № и № № оценщиком ФИО4 нарушены требования законодательства об оценочной деятельности, в том числе Федерального закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.

При этом анализ отчетов об оценке и выявленные нарушения подробно приведены экспертом на страницах 17 – 57 заключения.

По итогам проведенного анализа представленных отчетов об оценке были выявлены следующие основные нарушения Федерального закона № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки (ФСО): 

1. В отчетах нарушены требования статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, согласно которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, статьи 20 Федерального закона № 135-ФЗ, согласно которой стандарты оценочной деятельности определяют требования к порядку проведения оценки: a. рамках отчетов Оценщиком использованы стандарты оценки, утратившие силу. 

2. Оценщиком неоднократно нарушены требования пункта 2 ФСО № 6, согласно которому при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципов (требований) существенности, достоверности и достаточности: 

a. в анализе влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта использована неактуальная на дату оценки информация; 

б. представленный анализ фактических данных не отражает реальную ситуацию на рынке, так как основан на недостаточности данных; 

в. рамках отчетов оценщиком не подтверждено, что объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка с объектами исследования, что привело к занижению стоимости; 

г. у объектов аналогов отсутствует информация о дате предложения; 

д. в отчетах не представлено доказательство, что объекты-аналоги и объекты исследования сопоставимы по местоположению; 

е. Оценщиком не подтверждено, что объекты-аналоги являются незастроенными. 

3. В отчетах нарушены требования пункта 8 ФСО №6, согласно которому информация, полученная из внешних источников информации, которые с высокой вероятностью недоступны, должна быть представлена в виде копий документов: 

a. использованные в рамках отчетов справочники являются специализированной литературой и не предоставлены в открытом доступе, копии страниц справочников, позволяющих проверить используемую информацию в отчетах, отсутствуют. 

4. Оценщиком допущены нарушения требований пункта 11 ФСО №7, где описана последовательность выполнения анализа рынка: 

a. анализ рынка, представленный в отчетах об оценке, не содержит определения сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект; 

б. представленный анализ фактических данных не отражает реальную ситуацию на рынке, так как основан на недостаточности данных; 

в. анализ рынка, представленный в отчетах об оценке, не содержит основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объектов исследования.

5. Оценщиком допущены нарушения требований пункта 11 ФСО №7, где описана последовательность выполнения анализа рынка: 

a. анализ рынка, представленный в отчетах об оценке, не содержит определения сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект; 

б. анализ рынка, представленный в отчетах об оценке, не содержит основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта. 

6. Оценщиком допущены нарушения требований пункта 20 ФСО №7, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта: 

a. отчеты об оценке содержат раздел 8 «Анализ наиболее эффективного использования», тогда как объекты исследования должны оцениваться исходя из вида фактического использования. 

В итоге судебный эксперт пришел к выводу о том, что оценщиком ФИО4 при составлении отчетов об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №№, от ДД.ММ.ГГГГ №№ нарушены требования законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому урегулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости. 

В рамках ответа на поставленный судом вопрос об определении рыночной стоимости земельных участков судебный эксперт установил, что земельный участок с кадастровым номером № относится к сегменту земель под торгово-офисную застройку; земельный участок с кадастровым номером № – к сегменту земель под производственно-складскую застройку. 

Главными ценообразующими факторами для земельных участков торгово-офисного назначения эксперт определил местоположение, уровень транспортной доступности, площадь объекта, вид разрешенного использования, время продажи/предложения, подведенные инженерные коммуникации; для земельных участков производственно-складского назначения – местоположение, уровень транспортной доступности, площадь объекта, время продажи/предложения, подведенные инженерные коммуникации. 

В ходе анализа рынка земельных участков офисно-торгового назначения г. Иваново экспертом было проанализировано 10 наблюдений относительно предложений с начала 2022 года до даты оценки и сделан вывод, что на рынке земельных участков г. Иваново наблюдается небольшое число предложений о продаже земельных участков офисно-торгового назначения; 90% земельных участков на рынке предлагается к продаже площадью менее 5000 квадратных метров; земельных участков торгово-офисного назначения свыше 10 000 кв.м на рынке не представлено. Среднее значение цены одного квадратного метра земельных участков офисно-торгового назначения г. Иваново составляет 12 337 рублей за квадратный метр, медианное значение находится на уровне 12 948 рублей за квадратный метр. 

В ходе анализа рынка земельных участков производственно-складского назначения г. Иваново и в населенных пунктах, расположенных в ближайшей окрестности областного центра, экспертом было проанализировано 13 наблюдений относительно предложений с начала 2021 года до даты оценки, сделан вывод, что на рынке земельных участков г. Иваново наблюдается небольшое число предложений о продаже земельных участков производственно-складского назначения, 46% земельных участков на рынке предлагается к продаже площадью менее 10 000 квадратных метров, земельных участков производственно-складского назначения свыше 90 000 кв.м на рынке не представлено. Среднее значение цены одного квадратного метра земельных участков индустриального назначения г. Иваново и в населенных пунктах, расположенных в ближайшей окрестности областного центра, составляет 1469 рублей за квадратный метр, медианное значение находится на уровне 1200 рублей за квадратный метр. 

В рамках экспертного исследования эксперт посчитал возможным применить сравнительный подход, в рамках которого наиболее приемлемым посчитал использование метода сравнения продаж. 

В результате проведенных расчетов рыночная стоимость, определенная в рамках сравнительного подхода по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, для земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, определена в размере № рублей; для земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, - № рублей. 

В рамках экспертного исследования экспертом обоснован отказ от использования доходного и затратного подходов. 

Итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на ДД.ММ.ГГГГ определена экспертом в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на ДД.ММ.ГГГГ определена экспертом в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

Оценивая экспертное заключение, суд исходит из того, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим соответствующее образование и стаж работы, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Данное заключение полностью отвечает требованиям части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положениям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», поскольку является мотивированным и научно обоснованным, содержит подробное описание проведенных исследований и его результатов со ссылкой на использованные нормативные правовые акты, федеральные стандарты оценки и методическую литературу, экспертом даны конкретные ответы на поставленные судом вопросы.

Так, в заключении эксперта дана подробная характеристика объектам оценки с учетом локальных особенностей их расположения; приведена информация о текущем использовании земельных участков и произведен анализ их наиболее эффективного использования, что соответствуют требованиям раздела VI ФСО № 7; учтены факторы и характеристики, влияющие на его стоимость; при проведении оценки были использованы объекты-аналоги, отнесенные к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка, наиболее близких объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, что отвечает требованиям раздела VII ФСО № 7; в соответствии с требованиями пункта 10, п.п. «в» пункта 11 ФСО № 7 изучен рынок земельных участков в сегменте объекта оценки, из которого определены объекты-аналоги, сходные по ценообразующим факторам, а также приближенные к оцениваемому по иным условиям внешней среды; в ходе оценки экспертом осуществлен сравнительный анализ объектов оценки и каждого объекта-аналога по элементам сравнения, предусмотренным пп. «е» пункта 22 ФСО № 7; экспертом подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с использованием сравнительного подхода к оценке, в том числе, в части применения к аналогам необходимых корректировок с приведением необходимых расчетов, обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов; последовательно с изложением обоснования применены все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки, в том числе в соответствии с использованным справочником оценщика недвижимости 2022, земельные участки под ред. ФИО1; коэффициент вариации объектов-аналогов не превышает 33%, что свидетельствует о верности выборки; расчеты позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов; к заключению приложены скриншоты объявлений, размещенных в сети «Интернет»; в заключении экспертизы приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом; к заключению приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности использованных рыночных предложений; в заключении приведены таблицы, описание расчетов и сами расчеты, ошибок в расчетах не допущено; выводы эксперта мотивированы, убедительны и соответствуют материалам дела.

Таким образом, итоговое суждение о рыночной стоимости земельных участков в заключении эксперта не является произвольным; эксперт в полной мере придерживался базовых принципов и специальных требований федеральных стандартов оценки; заключение основано на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемых объектов; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; экспертом не допущено нарушений, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельных участков. Тем самым при составлении заключения эксперта правильно определены факторы, влияющие на стоимость земельных участков, соблюдены базовые принципы научности, практичности, существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости использованной информации.

В ходе рассмотрения дела представителем административного истца 

<

данные изъяты> заявлены возражения в части определенной судебным экспертом величины рыночной стоимости земельных участков, относительно которых судебным экспертом ФИО7 были представлены подробные письменные пояснения.

Так, представителем административного истца в качестве недостатков экспертного заключения указано на не проведение осмотра объектов исследования, а также на то, что объекты-аналоги существенно отличаются от объектов экспертизы по площади и не схожи с ними по виду разрешенного использования; корректировка на торг, используемая в расчетной таблице, не подтверждена рыночными данными, что в целом ведет к искажению рыночной стоимости объектов экспертизы.

Суд не находит оснований для признания указанных административным истцом недостатков нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, повлиявших на результат определения рыночной стоимости объектов оценки. 

В определении о назначении судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ на эксперта не накладывалась обязанность осмотра исследуемых земельных участков, рыночная стоимость объектов оценки подлежала установлению на ретроспективную дату. Кроме того, исследуемые земельные участки находятся в свободном доступе и осмотр объектов был проведен экспертом посредством интернет ресурса «Яндекс.Карты» с помощью панорам улиц, что дало эксперту полное представление об объектах исследования и что отражено в заключении эксперта.

При этом проведение осмотра объекта оценки не является обязанностью оценщика, данные требования не предусмотрены законодательством Российской Федерации и федеральными стандартами оценки (статьи 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статья 11 Федерального закона № 135-Ф3, пункт 11 ФСО №3).

Объем исследования определяется оценщиком исходя из принципа достаточности, признавая информацию достоверной, надежной и достаточной в процессе оценки на основании профессионального суждения, оценщик самостоятельно определяет компетентность источника (пункт 14 ФСО №1, пункт 10 ФСО №3, пункт 10 ФСО №7).

Объекты оценки не являются уникальными, не обладают исключительными характеристиками, требующими дополнительного исследования в виде осмотра, относятся к земельным участкам, основные характеристики которых могут быть определены исходя из сведений, содержащихся в материалах дела, посредством изучения документов, надлежащим образом подтверждающих необходимые количественные и качественные свойства объекта, предусмотренные ФСО и справочной литературой для проведения сравнительного анализа.

Ссылка административного истца (в части доводов о некорректности подбора судебным экспертом объектов-аналогов в связи с их несопоставимостью по площади объектам оценки) на положения издания «Справочник оценщика недвижимости - 2020» несостоятельна, поскольку указанным изданием и использованным в заключении эксперта в качестве источника информации более актуальным изданием «Справочник оценщика недвижимости - 2022. Земельные участки» данная рекомендация относится к расчету корректировки на площадь с применением матриц значений коэффициентов (страницы 96,107-108 Справочников, соответственно). Вместе с тем расчет корректировки на площадь выполнен экспертом с применением иного метода - по формуле зависимости удельной цены от площади земельного участка, на который указанная рекомендация не распространяется, осуществлен в полном соответствии с данными использованной литературы (стр. 80, 99 Заключения эксперта, стр. 154,156 Справочника).

Экспертом в рамках исследования на стр. 72-73 был проведен анализ фактических данных о ценах предложений земельных участков торгово-офисного назначения, по итогам которого был сделан вывод, что на рынке г. Иваново земельных участков торгово-офисного назначения свыше 10 000 кв.м не представлено; на стр. 73-75 был проведен анализ фактических данных о ценах предложений земельных участков производственно-складского назначения, где были сделан вывод, что на рынке г. Иваново земельных участков производственно-складского назначения свыше 90 000 кв.м не представлено.

Согласно Справочнику оценщика недвижимости – 2022, ч. 2. Земельные участки под ред. ФИО1, который использует эксперт в исследовании, на странице 125 указано, что не рекомендуется использовать приведенные коэффициенты, если они существенно отличаются по площади, но в то же время указано, что корректировки можно использовать в крайних случаях и с особой осторожностью.

Исходя из того, что сопоставимых по площади с объектом исследования земельных участков на рынке недвижимости г. Иваново не представлено, что является крайним случаем, экспертом были выбраны объекты-аналоги соответствии с принципами полноты и достоверности информации и внесены корректировки на площадь с особой осторожностью, что не противоречит данным справочника.

Таким образом, различия в площади устранены применением корректировки, рассчитанной в полном соответствии с рекомендациями справочника, использованные аналоги являются сопоставимыми и соответствуют допустимым требованиям по площади. 

Также суд не находит оснований согласиться с мнением административного истца о различии видов разрешенного использования у объектов-аналогов и оцениваемых объектов, не позволяющих отнести их к объектам-аналогам, и отсутствии в заключении судебной экспертизы обоснования относительно неприменения соответствующей корректировки.

Так, административный истец указывает на то, что вид разрешенного использования у объектов-аналогов ЗУ1 «Административное здание» (объект-аналог № 1), «Для строительства культурно-гостиничного комплекса» (объект-аналог № 3), а у объекта экспертизы – «Многофункциональный торговый комплекс», однако необходимая корректировка экспертом не внесена, отсутствует обоснование эксперта об отсутствии влияния вида разрешенного использования земельного участка на стоимость, что в целом ведет к значительному завышению рыночной стоимости. Вид разрешенного использования у объектов-аналогов ЗУ2 «Производственно-складское», а у объекта экспертизы – «Распределительный центр (склады) с комплексом зданий, строений, сооружений вспомогательного использования». 

Определение сегмента рынка объекта оценки и отбор аналогов выполнены в полном соответствии с требованиями ФСО и положениями использованной справочно-методической литературы. Объекты оценки и подобранные аналоги относятся к одному сегменту рынка - земельные участки под индустриальную застройку (производственно-складского назначения) (ЗУ2) и под коммерческую (торгово-офисную) застройку (ЗУ1) согласно таблицам соответствия классов земельных участков, категориям и видам разрешенного использования (стр. 69-71 заключения эксперта, стр. 54-58 Справочника-2022, 43-45 Справочника-2020). 

Вопреки доводам административного истца указанные им различия устранены экспертом посредством корректировки на текущее использование или назначение объекта, рассчитанные в полном соответствии с использованным справочником, необходимые обоснования приведены экспертом (стр. 95, 115 заключения эксперта).

Так, экспертом в рамках анализа ценообразующих факторов на стр.79-80 исследования был проведен анализ влияния вида разрешенного использования на стоимость земельного участка торгово-офисного назначения и далее на стр. 95 представлен расчет корректировки на вид разрешенного использования для исследуемого земельного участка. Таким образом, экспертом внесена корректировка на вид разрешенного использования. 

Согласно используемому источнику информации на стоимость земельных участков из производственно-складского сегмента не имеет влияния, какой вид разрешенного использования у земельного участка: под складскую или производственную недвижимость, и корректировка для данного сегмента одна. На стр. 115 экспертного заключения представлено обоснование корректировки на вид использования земельного участка.

Таким образом, экспертом в рамках анализа ценообразующих факторов проанализировано влияние вида разрешенного использования земельного участка на его стоимость и при расчете стоимости учтен вид разрешенного использования объекта исследования и объектов-аналогов и 

При этом на стр. 91 и 111 заключения эксперта представлен расчет коэффициента вариации по ценам 1 кв.м объектов-аналогов, который показывает однородность выборки. 

Итоговые расчеты также свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок. 

Каких-либо сведений, указывающих на непреодолимые различия в объектах сравнения, административным истцом не представлены и не подтверждаются материалами дела. По всем предусмотренным ФСО и справочной литературой количественным и качественным характеристикам аналогов установлено их соответствие объекту оценки, либо допустимые расхождения надлежащим образом скорректированы, что свидетельствует об их сопоставимости (раздел П ФСО №5, пункт 22 ФСО №7, стр. 85-89 Справочника).

Является несостоятельным довод представителя 

<

данные изъяты> о неподтверждении рыночными данными использованной корректировки на торг.

Пунктом 14 ФСО №1, пунктом ФСО №3, пунктом 10 ФСО №7 оценщик наделен правом самостоятельно определяет объем исследования, источники, их компетентность, признавая информацию достоверной, надежной и достаточной в процессе оценки на основании профессионального суждения оценщика.

Корректировка на торг для исследуемого участка применялась согласно рекомендациям, отраженным в Справочнике оценщика недвижимости – 2022, ч. 2. Земельные участки под ред. ФИО1 с. 301.

Основные корректировки и характеристики рынка в справочниках ФИО1 получены на основе рыночной информации, в результате анализа десятков тысяч объявлений о продаже объектов недвижимости различных сегментов и классов.

Заключение эксперта полностью соответствует данным использованной справочной литературы, в частности Справочника оценщика недвижимости – 2022 под ред. ФИО1, широко используемого в практике профессионального сообщества оценщиков, экспертом применено корректное среднее значение справочника с учетом установленных характеристик земельного участка и рынка объекта оценки (стр. 300,301 Справочника, стр. 77 заключения эксперта).

Таким образом, использованная корректировка на торг для объектов исследования получена на основе рыночной информации, что говорит о соответствии ее рыночным данным.

В свою очередь административным истцом не представлены сведения о рыночных данных, на которые он ссылается в обоснование указанного довода, соответственно, не представляется возможным установить их наличие и достоверность, а также проверить на предмет соответствия.

Возражения административного истца основаны на субъективном толковании положений законодательства, федеральных стандартов оценки, справочно-методической литературы и методологии оценки, мотивированы несогласием с определенной экспертом величиной рыночной стоимости спорных объектов.

Допустимых и достоверных доказательств, опровергающих рыночную стоимость земельных участков, установленную оценочной экспертизой, лицами, участвующими в деле, не приведено, материалы административного дела не содержат.

С учетом изложенного, суд считает, что названное заключение судебной экспертизы является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется, определенная экспертом итоговая величина рыночной стоимости объектов исследования отвечает понятию рыночной стоимости, приведенному в статье в статье 3 Федерального закона № 135-ФЗ.

В этой связи основания для назначения повторной судебной экспертизы, предусмотренные частью 2 статьи 83 КАС РФ, отсутствуют.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что представленные административным истцом отчеты об оценке не отражали действительную рыночную стоимость земельных участков, были составлены с нарушениями законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в связи с чем, на их основании не могла быть установлена кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости. 

При этом по вопросу №1 заключения эксперта (относительно наличия нарушений в отчетах об оценке) какие-либо возражения административным истцом не представлены, соответственно, данные выводы эксперта истцом не оспариваются.

В этой связи оснований для признания оспариваемых решений ГБУ «Центр кадастровой оценки» незаконными не имеется, требования административного истца в указанной части удовлетворению не подлежат.

Относительно требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ суд приходит к следующему.

Поскольку в рамках настоящего дела установлены нарушения оценщиком ФИО4 требований законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, установленном в отчетах об оценке, подготовленных специалистом ФИО4, удовлетворению не подлежат.

Вместе с тем суд учитывает следующее. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации).

При этом целью обращения административного истца в суд является снижение бремени содержания принадлежащего на праве собственности имущества, в связи с завышением налоговой базы для расчета земельного налога, которая подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, установление судом кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной, превышающей оспариваемую истцом кадастровую стоимость, приведет к ухудшению его положения, что недопустимо в рассматриваемом случае с учетом основных задач административного судопроизводства.

При таких обстоятельствах в удовлетворении требований административного искового заявления 

<

данные изъяты> надлежит отказать в полном объеме. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового заявления 

<

данные изъяты> отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ивановский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Запятова Н.А.

В окончательной форме решение суда принято 27 октября 2023 г.