Дело № 2-933/2019

Решение

Именем Российской Федерации

г. Белгород 20 мая 2019 года

Белгородский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Марковской С.Н., 

при секретаре Бабыниной Е.В.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителей ответчика ФИО2 ФИО3, ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ООО «Авторейс» о признании права собственности на квартиру, встречные исковые требования ООО «Авторейс» к ФИО5 о признании права собственности на квартиру,

установил:

ФИО5 обратилась в Белгородский районный суд с вышеназванным иском в котором просила: признать за ней право собственности на квартиру общей площадью 67,4 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), расположенную по адресу: (адрес обезличен), (адрес обезличен).

В обоснования своих требований указала на то, что:

27.07.2015 года между ФИО5 и ООО «Проммашстрой» заключен договор долевого участия в строительстве жилого (адрес обезличен), согласно которому застройщик принял обязательство построить и передать дольщику квартиру № (номер обезличен) в жилом доме № (номер обезличен) по (адрес обезличен) в (адрес обезличен) Белгородской области;

в соответствии с п. 3.1. договора стоимость названной квартиры составила 2 359 000,00 рублей; ФИО5 обязательства по оплате стоимости квартиры выполнены в полном объеме;

27.07.2017г. составлен акт приема-передачи квартиры, спорная квартира поставлена на кадастровый учет, с присвоением кадастрового номера (номер обезличен);

25.04.2018г. ФИО5 совместно с представителем застройщика обратилась в Управление Росреестра по Белгородской области с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, однако, в связи с тем, что ООО «Проммашстрой» прекратило свою деятельность в результате ликвидации юридического лица, государственная регистрация договора не была осуществлена;

Решением Белгородского районного суда Белгородской области от 25.06.2018г. требования ФИО5 о признании права собственности на спорную квартиру были удовлетворены, однако, ОАО «Авторейс» в Белгородский областной суд была подана апелляционная жалоба, в которой ОАО «Авторейс» указало, на свои правопритязания и то, что судом был разрешен вопрос о правах ОАО «Авторейс», не привлеченного к участию в деле, при этом ОАО «Авторейс» ссылалось на наличие договора (номер обезличен) долевого участия в строительстве (адрес обезличен) и области от 17.03.2009г., зарегистрированного 21.04.2009г. в УФРС по (адрес обезличен), справки застройщика от 14.07.2009г.;

с учетом того, что ранее исковое заявление было подано к ненадлежащему ответчику, истица обратилась с настоящим иском.

Не согласившись с заявленными исковыми требованиями ОАО «Авторейс», подано встречное исковое заявление в котором ответчик также просил признать за ним право собственности на спорую квартиру.

В обоснование своих требований ООО «АВТОРЕС» сослалось на следующие обстоятельства:

17.03.2009 г. между ООО «Проммашстрой» и ОАО «Авторейс», был заключен договор № 61 долевого участия в строительстве жилого дома № (номер обезличен) по (адрес обезличен) Белгородского (адрес обезличен) области;

Согласно пунктов 1.3, 1.4.1 Застройщик принял на себя обязанность потроить дом и после введения его в эксплуатацию передать Дольщику в собственность расположенную в указанном доме двухкомнатную квартиру № (номер обезличен) с полной отделкой общей площадью 72,73 кв.м., жилой 38.12 кв. м., а Дольщик обязался уплатить обусловленную договором сумму и принять квартиру в собственность;

вышеназванный договор № (номер обезличен), 21.04.2009 г. зарегистрирован в Управлении Росреестра по Белгородской области;

Справкой Застройщика от 14.07.2009 г. подтверждена оплата Дольщиком стоимости квартиры обусловленной договором в размере 2 545 550 рублей; 

застройщик реально (фактически) передал обществу квартиру, однако до настоящего времени правоустанавливающие документы не переданы, не оформлены;

29.07.2016 г. указанный жилой дом введен в эксплуатацию;

многочисленные требования Дольщика к Застройщику о документальном оформлении и передаче квартиры оставлены без ответов;

в апреле 2017 года, ОАО «Авторейс» обратился в Арбитражный суд Белгородской области с исковым заявлением к ООО «Проммашстрой» об обязании ответчика передать истцу в собственность выше названную квартиру;

в течении всего 2017 года проходили многочисленные судебные процессы с участием генерального директора ООО «Проммашстрой» В, который не сообщил ни суду, ни истцу о том, что предмет спора - квартира, уже передана по договору 2015 года ФИО5;

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 05.04.2018 г. производство по делу № А08-3371/2017 по иску ОАО «Авторейс» к ООО «Проммашстрой» прекращено по п.5 ч.1 ст. 150 АПК РФ, в связи с ликвидацией ООО «Проммашстрой» 23.01.2018 года;

при обращении в Управление Росреестра по Белгородской области с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве стало известно, что решением Белгородского районного суда от 25.06.2018 г. за ФИО5 признано право собственности на спорную квартиру. 

В судебное заседание по настоящему гражданскому делу истец не явилась о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела без её участия, свои интересы доверила представлять представителю ФИО1, которая поддержала требования истца по основаниям изложенным в исковом заявлении, представила письменную позицию, возражения на встречный иск.

Представители ответчика, возражали против удовлетворения иска ФИО5 полагая, что длительно проживая совместно с генеральным директором ООО «Проммашстрой», приобретя в спорном доме ни одну квартиру, заключив договор долевого участия в строительстве в 2015 году и не обращаясь за его регистрацией вплоть до ликвидации предприятия истец злоупотребляет своими правами. Ответчиками представлены правовая позиция, возражения на иск.

Выслушав стороны исследовав обстоятельства по имеющим в деле доказательствам суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела:

17.03.2009 года между ООО «Проммашстрой» в лице М и ООО «Авторейс» заключен договор долевого участия в строительстве спорной квартиры;

(дата обезличена) ООО «Авторейс», ООО «Пульсар», ООО «Импульс», ООО «Интерстрой» и ООО «Проммашстрой» заключили соглашение о зачете взаимных требований по которому ООО «Интерстрой» совй долг перед ООО «Авторейс» передало ООО «Проммашстрой», а ООО «Промашстрой» в свою очередь в счет погашения задолженности в сумме 2 545 550,00 рублей, перед ООО «Авторейс» передает последнему 2-х комнатную квартиру по договору (номер обезличен) долевого участия в строительстве жилого (адрес обезличен) от (дата обезличена).

(дата обезличена) ООО «Авторейс» выдана справка о том, что оплата по названному договору (номер обезличен) произведена в полном объеме, претензий ООО «Проммашстрой не имеет».

Согласно распределительной ведомости от (дата обезличена), оформленной после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома (от (дата обезличена)), под (номер обезличен) значится ООО «Авторейс» - квартира № (номер обезличен) в доме (адрес обезличен). Представленная суду ведомость, директором Управляющей компании жилищным фондом (адрес обезличен)» которая производила вселение в квартиры; подписана – тезническим директором ООО «Проммашстрой»» в связи с чем сомнений в её достоверности, у суда не имеется.

Следует отметить, что ФИО5 в данной ведомости значится три раза, В – пять раз. 

Довод стороны истца о том, что на соглашении от 08.07.2009 года не подлинная подпись М – директора ООО «Интерстрой», не отрицает наличия взаимозачета, так как в последствии он подтвержден справкой об оплате, распределительной ведомостью, справкой УЖКХ и действиями общества «Проммашстрой» в целом.

В тоже время, между ФИО5 и ООО «Проммашстрой» в лице генерального директора В заключен договор № (номер обезличен) долевого участия в строительстве жилого дома № (адрес обезличен) Белгородской области, датированный 27.07.2015 года, по которому спорная квартира подлежит строительству и передаче в собственность истца.

Договор (номер обезличен) от 27.07.2015 года, в установленном законом порядке не зарегистрирован с 2015 года.

Согласно справки датированной 27.07.2015 года, подписанной В, ФИО5 оплатила по договору № (номер обезличен) от 27.07.2015 года стоимость спорной квартиры в полном объеме, претензий ООО «Проммашстрой» не имеет.

07.07.2017 года, между КолотийЮ.Э и обществом в лице ФИО10 составлен акт приема-передачи спорной квартиры,.

При этом в процессе судебного разбирательства судом установлено, что, фактически квартира находится в пользовании ответчика ООО «Авторейс» который организовал охрану данной квартиры.

Из материалов реестрового дела на спорную квартиру № (адрес обезличен) Белгородской области усматривается, что:

10.04.2018 года В и ФИО5 обратились за регистрацией договора долевого участия в строительстве;

при этом следует отметить, что В как генеральный директор ООО «Проммашстрой» знал о ликвидации предприятия с 23.01.2018 года.

ООО «Авторес» также обращало в Управление Россреестра за регистрацией своего права на спорную квартиру 08.08.2018 года, однако уведомлением от 20.08.2018 года государственная регистрация прав была приостановлена со ссылкой на то, что согласно сведений ЕГРН 21.04.2009 года был зарегистрирован договор (номер обезличен) от 17.03.2009 года, однако 06.06.2017 года запись о регистрации сделки была погашена на основании заявления ООО «Проммашстрой» в связи с расторжением договора в одностороннем порядке в соответствии со ст. 9 Закона о долевом участии в строительстве а также отмечено, что помимо отсутствия сведений о регистрации сделки, отсутствует и акт приема-передачи объекта долевого строительства.

16.08.2018 года ФИО5 повторно обратилась в УФРС для регистрации своего права собственности на основании решения Белгородского районного суда от 25.06.2018 года, но регистрация права была приостановлена в виду наличия правопритязаний иных лиц.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 22.04.2010 года: 

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (п. 59).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом (п.61).

На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее:

покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество (п.62).

Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ ( п.34).

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.(п.35).

Собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

В соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель) (п.37).

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя (п.38)

По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу (п.39).

Если при рассмотрении иска об истребовании движимого имущества из чужого незаконного владения судом будет установлено, что основанием возникновения права собственности истца является ничтожная сделка и отсутствуют другие основания возникновения права собственности, суд отказывает в удовлетворении заявленных исковых требований независимо от того, предъявлялся ли встречный иск об оспаривании сделки, поскольку в силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом. Аналогичная оценка может быть дана судом незаконному акту государственного органа либо органа местного самоуправления (далее - органа власти), положенному в основание возникновения права собственности лица на движимое имущество ( п.40).

Учитывая вышеизложенные обстоятельства и названные нормы действующего законодательства, суд признает требования истца, а также встречные требования ответчика не подлежащими удовлетворению.

Истом, при наличии правоприятзаний ответчика, не представлено доказательств, достоверно свидетельствующих о возникновении права собственности на спорный объект, ответчиком по мнению суда, при наличии сделки 2015 года и правопритязаний истца, по мнению суда, избран ненадлежащий способ защиты

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО5 к ООО «Авторейс» о признании права собственности на квартиру, встречные исковые требования ООО «Авторейс» к ФИО5 о признании права собственности на квартиру признать не обоснованными и в их удовлетворении отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Белгородский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Белгородский районный суд.

Судья С.Н. Марковская

Мотивированный текст решения изготовлен 06.06.2019 года

Судья С.Н.Марковская