Дело № 2-1442/2026 (2-10199/2025)

УИД: 56RS0018-01-2025-015411-59

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 февраля 2026 года г. Оренбург

Ленинский районный суд г. Оренбурга в составе председательствующего судьи Семиной О.В., при секретаре Прокофьевой Е.И., с участием:

представителя истца ФИО1,

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к администрации г. Оренбурга о сохранении в реконструированном виде жилого дома, признании права собственности на жилой дом,

установил:

истец ФИО3 обратилась в суд с вышеназванным иском, указав, что со ... является собственником жилого дома с кадастровым номером ... площадью 94,9 кв.м., расположенного по адресу: .... На момент весеннего паводка в Оренбургской области её семья, состоящая из трех человек, проживала в указанном доме. Истцом и членам её семьи получены выплаты в связи с утратой И. первой необходимости и единовременные выплаты. Жилой дом обследован межведомственной комиссией Администрации г.Оренбурга, и также включен в зону введения ЧС на территории Оренбургской области. Поскольку указанный дом зарегистрирован с характеристиками «нежилой», он не включен в списки домов, в отношении которых признана необходимость проведения капитального ремонта.

Истец ФИО3 указала, что ... она обратилась в Росреестр с заявлением об изменении назначения здания на «жилое», приложив необходимые документы, в том числе технический план от ..., но ... поступило уведомление о приостановлении государственной регистрации сроком до ... в связи с отсутствием документа – положительного решения администрации г. Оренбурга на признание указанного дома жилым. После чего ... она обратилась с заявлением в Департамент имущественных и жилищных отношений по вопросу признания нежилого здания жилым, ... письмом ей сообщено что экспертное заключение, представленное в составе документов, не соответствует требованиям Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 № 47. Указала, что ... и ... она обращалась с аналогичными заявлениями, по данному вопросу Департаментом принято решение об отказе в признании садового дома жилым от ..., в связи с размещением садового дома на земельном участке, расположенном в границах зоны затопления, подтопления.

В связи с изложенным, ссылаясь на результаты заключений ООО Экспертного бюро «Даунхаус», ФИО3 просила суд сохранить в реконструированном состоянии жилой дом с кадастровым номером ... по адресу: ..., площадью 94,9 кв.м.; признать за ФИО3 право собственности на указанный жилой дом.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от 25 декабря 2025 года, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Департамент градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга, Департамент имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, Министерство социального развития Оренбургской области, Министерство строительства, жилищно-коммунального, дорожного хозяйства и транспорта Оренбургской области.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от ..., к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Садоводческое некоммерческое товарищество «Водник», ФИО4, ФИО2

В судебное заседание истец ФИО3, представитель ответчика Администрации города Оренбург, представители третьих лиц Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга, Департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, Министерства социального развития Оренбургской области, Министерства строительства, жилищно-коммунального, дорожного хозяйства и транспорта Оренбургской области, СНТ «Водник», ФИО4 не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом.

Суд, с учетом мнения участвующих в деле лиц, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.

Третье лицо ФИО2 исковые требования поддержал, пояснив, что первоначально на земельном участке они строили баню с одной жилой комнатой, в которой стали периодически проживать с ФИО3 в 2021- 2022 годах. Постоянно не жили, поскольку имеют иное жилье. В дом они сразу провели воду и оборудовали систему водоотведения, отапливали дом конвекторами, в последующем реконструировали дом, возвели пристрой, в котором оборудовали теплый пол, в 2023 году эти работы завершили, а в I квартале 2024 года сделали внутреннюю отделку. В период паводка дом затопило под крышу, вся внутренняя отделка была повреждена, прорвало натяжной потолок, появились трещины в стенах. После паводка произвели ремонт, заменили полы в первой комнате, установили теплый пол, оштукатурили стены, покрасили, заменили поврежденные стекла. В настоящее время проживают в доме.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Федеральным законом от ... N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в ст. 3 определено, что садовым земельным участком является земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей; садовым домом признается здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.

Судом установлено, что ФИО3 на праве собственности со ... принадлежит нежилое здание «баня» с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ..., общей площадью 65,3 кв.м. Право собственности ФИО3 зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ... за N.

В силу ч. 3 ст. 23.1 Федерального закона от 29 июля 2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», садовый дом может быть признан жилым домом, жилой дом может быть признан садовым домом в порядке, предусмотренном Правительством РФ.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 24 декабря 2018 года N 1653 были внесены изменения в Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47, а именно: данное постановление было дополнено разделом VI «Порядок признания садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом».

В соответствии с п. 55 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, садовый дом признается жилым домом и жилой дом - садовым домом на основании решения органа местного самоуправления муниципального образования, в границах которого расположен садовый дом или жилой дом.

В соответствии с п. 59 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, решение о признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом либо об отказе в признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных документов, указанных в пункте 56 настоящего Положения, уполномоченным органом местного самоуправления.

Согласно материалам дела ФИО3 ... обращалась в уполномоченный орган администрации г. Оренбурга с заявлением о переводе спорного нежилого здания бани в жилое помещение.

Решением Департамента имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга от ... принято решение об отказе в признании нежилого здания (баня) жилым домом на основании подпункта «ж» пункта 61 Положения от ... N в связи с размещением садового дома на земельном участке, расположенном в границах зоны затопления, подтопления (при рассмотрении заявления о признании садового дома жилым домом).

В силу с. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся: жилой дом; его часть; квартира, ее часть; комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Представленной суду справкой СНТ «Водник» от ... подтверждено, что ФИО3 имеет земельный участок № ... и постоянно проживает на территории ... с ней проживают ФИО2 и ФИО4 Эти же сведения отражены в справке от ... ООО «Газпромтранс».

По пояснениям третьего лица ФИО2 установлено, что в спорном доме они проживают периодически по своему усмотрению, поскольку имеют и иное жилье.

Согласно ч. 1 ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований названного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу ч. 1 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.В соответствии с п. 7 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47, оценка и обследование помещения в целях признания его жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома в целях признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляются межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, и проводятся на предмет соответствия указанных помещений и дома установленным в настоящем Положении требованиям.

В соответствии с п. 1 ч. 6 ст. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства определяются в градостроительном регламенте.

В соответствии с положениями ч.ч. 2, 3 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В силу п. 1 ч. 3 ст. 67.1 Водного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства без обеспечения их инженерной защитой от затопления, подтопления запрещено.

Решение об установлении, изменении зон затопления, подтопления принимается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (Федеральным агентством водных ресурсов либо его территориальных органов).

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости подтверждено, что указанное нежилое помещение - баня, расположено на земельном участке по адресу: ..., с кадастровым номером ..., общей площадью 631 кв.м., вид разрешенного использования земельного участка – земельный участок, находящийся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений. Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует, что собственником земельного участка является ФИО3 Земельный участок полностью расположен в границах зоны с реестровым номером ... от ..., ограничение использования земельного участка в пределах зоны.

В выписке отражено, что в соответствии со ст. 67.1 Водного кодекса Российской Федерации в границах зон затопления, подтопления запрещается: 1) строительство объектов капитального строительства, не обеспеченных сооружениями и (или) методами инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод; 2) использование сточных вод в целях повышения почвенного плодородия; 3) размещение кладбищ, объектов уничтожения биологических отходов, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих веществ, пунктов хранения и захоронения радиоактивных отходов; 4) осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами.

Вид/наименование: Границы зоны затопления при половодьях и паводках 1 % обеспеченности и территорий, прилегающих к рекам Урал и Сакмара в границах населенного пункта г. Оренбург, ФИО5. Тип: иные зоны с особыми условиями использования территории, дата решения: 18 ноября 2021 года, номер решения: 525, наименование ОГВ/ОМСУ: Федеральное агентство водных ресурсов.

По положениям пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Техническим планом здания от ..., подготовленным кадастровым инженером ФИО6, в связи с изменением сведений о назначении, адресе, местоположении, площади и материале стен здания с кадастровым номером ... подтверждено, что здание расположено на земельном участке ..., местоположение: ... – соответствует всем признакам индивидуального жилого дома и является пригодным для постоянного, круглогодичного проживания людей, в результате чего может быть признано жилым домом. Площадь здания 94,9 кв.м. определена в пределах внутренних поверхностей наружных стен.

Истцом суду представлено экспертное заключение от ..., выполненное экспертом ООО «Экспертное бюро «ДанХаус» ФИО7 Согласно выводам эксперта одноэтажное здание с кадастровым номером ..., расположенное на земельном участке с кадастровым номером ...... местоположением: ... соответствует всем признакам индивидуального жилого дома и является пригодным для постоянного круглогодичного проживания согласно требованиям постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47.

В соответствии с п. 5 постановления Правительства Российской Федерации от 18 апреля 2014 года № 360 «О зонах затопления, подтопления» зоны затопления, подтопления считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о зонах затопления, подтопления, соответствующих изменений в сведения о таких зонах в Единый государственный реестр недвижимости. Зоны затопления, подтопления считаются прекратившими существование со дня исключения сведений о них из Единого государственного реестра недвижимости.

Судом установлено, сведения о расположении земельного участка в границах зоны с реестровым номером ... были внесены в Единый государственный реестр недвижимости ....

Таким образом, судом установлено, что ФИО3 в нарушение требований п. 1 ч. 3 ст. 67.1 Водного кодекса Российской Федерации, произвела реконструкцию объекта капитального строительства, осуществив фактически строительство жилого дома, не обеспеченного сооружениями и (или) методами инженерной защиты от негативного воздействия вод.

Суд обращает внимание на то, что при постановке объекта недвижимости на кадастровый учета ... собственник по собственному волеизъявлению указал назначение объекта недвижимости как нежилое и определил его наименование как баня, следовательно, регистрация права на объект недвижимости с такими характеристиками не нарушает его права и законные интересы.

С учетом указанной выше даты внесения сведений о зоне подтопления в ЕГРН, собственник объекта недвижимости знал или должен был знать о наличии таких ограничений, однако продолжил реконструкцию объекта недвижимости, не обеспеченного сооружениями и (или) методами инженерной защиты от негативного воздействия вод, что способствовало в последующем увеличению материального ущерба его И. при наступлении чрезвычайной ситуации в связи с паводком на территории Оренбургской области в 2024 году.

Как установлено в судебном заседании, ... решением уполномоченного органа отказано в переводе вышеуказанного нежилого здания в жилое помещение на законном основании, при этом ФИО3 указанное решение не оспорено, решение недействительным не признано, в рассматриваемом иске требований о признании незаконным решения от ... ФИО3 не заявлено.

Таким образом, настоящий спор инициирован истцом с целью преодоления решения уполномоченного органа местного самоуправления, направлен на перевод нежилого здания в жилой дом в обход установленного законом порядка, что недопустимо в соответствии с п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь положениями статей ..." 22, 23 ЖК Российской Федерации, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что ЖК Российской Федерации не предусматривает изменение назначения здания в судебном порядке. При этом фактическое использование собственником помещений в здании в качестве жилых не влечет безусловное изменение назначения здания, в котором такое помещение расположено, поскольку законом установлен порядок перевода садового дома в жилой дом на основании решения органа местного самоуправления, который ответчиком не нарушен.

Статьей 10 Конституции Российской Федерации предусмотрено, что государственная власть в Российской Федерации осуществляется на основе разделения на законодательную, исполнительную и судебную. Органы законодательной, исполнительной, муниципальной и судебной власти самостоятельны.

По смыслу приведенной правовой нормы органы указанных ветвей власти самостоятельны и не могут вмешиваться в компетенцию друг друга.

Суд не вправе подменять деятельность органов законодательной, исполнительной и муниципальной власти, поскольку иное означало бы нарушение закрепленных Конституцией Российской Федерации принципов разделения властей, самостоятельности органов законодательной, исполнительной и судебной власти (статьи 10, 11, 118 Конституции Российской Федерации).

В случае несогласия с решением органа местного самоуправления гражданин вправе обжаловать такое решение в порядке административного судопроизводства.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО3 к администрации г. Оренбурга о сохранении в реконструированном состоянии жилого дома, признании права собственности на жилой дом оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г.Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья .../ О.В. Семина

Мотивированное решение в окончательной форме принято 16 марта 2026 года.

...