УИД: 23RS0042-01-2020-005638-42

К делу № 2-392/21

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Новороссийск 12 марта 2021 года 

Судья Приморского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края Рукавишников Д.В., с участием представителя истца ФИО1, представителя третьего лица ФИО2 - ФИО3, ответчику ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ООО «Специализированный застройщик СК Грань», ФИО4 о признании предварительного договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве, признании сделки недействительной, признании права собственности, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик СК Грань», ФИО4 указав, что между истцом и ООО «Специализированный застройщик СК Грань» 11 июля 2019 года был заключен предварительный договор, по условиям которого стороны договорились о заключении в будущем основного договора купли-продажи 

<

адрес> площадью 45,3 кв.м. по адресу 

<

адрес>, цена договора составила 2000000 рублей, которая уплачена истцом в полном объеме. При этом многоквартирный жилой дома, возведенный по адресу 

<

адрес> был возведен на денежные средства, полученные от покупателей, что признавалось ответчиком, таким образом, при заключении предварительного договора от 11.07.2019 г. в действительности имелся ввиду договор участия в долевом строительстве, и в отношении указанного договора, должны применяться положения соответствующего ФЗ. При этом, истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на приобретенную им квартиру, поскольку объект недвижимости был обременён залогом в пользу ответчика ФИО4 О данном обстоятельстве при заключении договора истец не уведомлялся. Поскольку, согласно положениями 214 ФЗ застройщик не вправе использовать принадлежащее ему имущество для обеспечения исполнения собственных обязательств перед третьими лицами, сделка, совершенная застройщиком с нарушением указанного требования подлежит признанию незаконной. В соответствии с изложенным, истец просит суд признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 11.7.2019г., заключенный между истцом и ответчиком ООО «Специализированный застройщик СК Грань» договором участия в долевом строительстве, признать недействительной сделку между ФИО4 и ООО «Специализированный застройщик СК Грань» как противоречащую нормам ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ и применить последствия недействительности сделки: снять обременение с объекта недвижимости в пользу ФИО4, обязать ООО «Специализированный застройщик СК Грань» зарегистрировать право собственности на вышеуказанное недвижимое имущество. 

В судебном заседании представитель истца дополнил заявленные исковые требования, просил суд так же признать за ФИО5 право собственности на недвижимое имущество: квартиру с проектным номером 

<

№>, общей площадью 45,3 кв.м. с кадастровым номером 

<

№>, расположенную по адресу 

<

адрес>. 

В судебном заседании ответчик ФИО4 возражал против удовлетворения иска, указав, что договор залога был заключен ранее предварительного договора купли-продажи с истцом.

Представитель третьего лица ФИО2 в судебном заседании полагал исковые требования не подлежащими удовлетворению. 

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик СК Грань» в судебное заседание не явился уведомлен надлежащим образом - заказной корреспонденцией суда, об уважительности причин своей неявки суду не сообщил, ходатайств не заявил. 

Изучив материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 (ред. от 23.06.2015) "О судебном решении" суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основании состязательности и равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами по предоставлению доказательств и участию в их исследовании.

В соответствии с ч.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов гражданского дела, 11 июля 2019 года, меду ООО «Специализированный застройщик СК Грань» и ФИО5 был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в будущем договора купли-продажи жилого помещения - квартиры с проектным номером 20, общей площадью 45,3 кв.м., во 2ой блок секции строящегося многоквартирного жилого дома, на земельном участке с кадастровым номером 

<

№> по адресу 

<

адрес>, цена отчуждаемой квартиры составляет 2000000 рублей. 

Как следует из выписки из ЕГРН, указанному земельному участку присвоен адрес 

<

адрес>.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в ч. 1 ст. 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного, в ходе рассмотрения дела суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Согласно п. 23 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Анализируя содержание заключенного между сторонами спора предварительного договора купли-продажи, с учетом анализа условий предварительного договора по правилам ст. 431 ГК РФ, суд пришел к выводу о том, что данный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору.

В договоре, поименованном как предварительный, стороны согласовали такие условия как объект недвижимого имущества, который будет являться предметом основного договора, цену объекта недвижимого имущества, договор заключен в отношении имущества, право собственности продавца, на которое на дату оформления предварительного договора оформлено не было, договор предусматривает условие о выплате денежных средств, равного стоимости приобретаемого объекта недвижимости, что является основанием для квалификации предварительного договора как договора купли-продажи будущей вещи. При заключении указанного договора стороны преследовали цель продажи и приобретения будущего объекта недвижимого имущества.

Как следует из п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Условия предварительного договора от 11.07.2019г. относительно оплаты цены недвижимости, а так же иные условия договора, сформулированы предельно ясно и не дают возможности их иного толкования, в связи с чем у истца не имелось никаких оснований предполагать, что денежные средства вносятся им в качестве его участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества.

Кроме того, в указанном договоре отсутствует ряд необходимых существенных условий договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, в связи с чем признать его основным договором участия в долевом строительстве у суда не имеется законных оснований.

Исходя из указанного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания заключенного сторонами договора договором участия в долевом строительстве, так как между сторонами заключен договор на куплю-продажу товара, который будет создан продавцом в будущем.

Собственником вышеуказанного указанного земельного участка, а так же возведенного на нем объекта незавершенного строительства является ФИО2 на основании договора купли продажи от 17.09.2018г.

При этом, как следует из выписки из ЕГРН, указанный земельный участок а так же объект незавершенного строительства находится в залоге у ФИО4, регистрация обременения произведена 01.04.2019г. 

Как следует из акта приема-передачи от 14 мая 2019 года, ФИО2 передал в уставный капитал ООО «Специализированный застройщик СК Грань» земельный участок площадью 2094 +/- 11 кв.м. с кадастровым номером 

<

№>, находящийся в залоге у ФИО4 по договору залога (ипотеки) № 29-03/2019-И от 29.03.2019г., атак же объект незавершенного строительства проектируемого назначения - многоквартирный жилой дом, так же находящийся в залоге у ФИО4

В соответствии с п. 1 ст. 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Как следует из ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из, в числе прочего: реестра объектов недвижимости (далее также - кадастр недвижимости); реестра прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества (далее также - реестр прав на недвижимость).

В силу п. 5 указанной статьи сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются общедоступными, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 1 ст. 62 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются органом регистрации прав по запросам любых лиц (далее - запрос о предоставлении сведений), в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал, единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, иных технических средств связи, а также посредством обеспечения доступа к федеральной государственной информационной системе ведения Единого государственного реестра недвижимости или иным способом, установленным органом нормативно-правового регулирования.

Таким образом, истец, имея намерение заключить сделку по приобретению недвижимого имущества в собственность, при должной степени заботливости и осмотрительности имел возможность и должен был получить сведения о возможных обременениях в отношении приобретаемого им недвижимого имущества, находящиеся в открытом доступе.

Таким образом, правовых оснований для признания договора залога от 29.03.2019г 

<

№>-И недействительным, не имеется. 

Разрешая исковые требования ФИО5 в части признания права собственности на недвижимое имущество: квартиру с проектным номером 20, общей площадью 45,3 кв.м. с кадастровым номером 

<

№>, расположенную по адресу 

<

адрес>, суд полагает необходимым отметить, что согласно статье 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Непосредственно из предварительного договора какие-либо имущественные права на вещь, которая должна быть предметом основного договора, возникнуть не могут, поскольку это противоречит правовой природе предварительного договора, в связи с чем, исковые требования ФИО5 в данной части так же не подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199, 233 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО5 к ООО «Специализированный застройщик СК Грань», ФИО4 о признании предварительного договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве, признании сделки недействительной, признании права собственности, отказать.

Решение может быть обжаловано через Приморский районный суд г. Новороссийска в Краснодарский краевой суд в течение месяца с момента вынесения в окончательной форме. 

Судья Д.В. Рукавишников

Решение в окончательной форме изготовлено 17 марта 2021 года