Гражданское дело № 2-111/2020

УИД 42RS0037-01-2019-004034-69

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Юргинский городской суд Кемеровской области

в с о с т а в е:

председательствующего судьи Королько Е.В., 

при секретаре судебного заседания Гумеровой А.В., 

03 июля 2020 года

рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Юрга Кемеровской области гражданское дело по исковому заявлению Публичного акционерного общества «Сбербанк России» к ФИО1 о признании права собственности на квартиру, признании права залога (ипотеки в силу закона), расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее – ПАО «Сбербанк России») обратился в суд к ответчикам ФИО1, Обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Проспект» (далее – ООО «Строй-Проспект») с иском о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на предмет залога - права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, указав, что между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1 заключен кредитный договор *** от *** на индивидуальных условиях: размер кредита - 1 294 500,00 рублей (п. 1 Договора); срок возврата кредита - по истечении 240 месяцев с даты фактического предоставления (п. 2 Договора); процентная ставка - 9,5% годовых (п. 4 Договора); цель кредита - на инвестирование строительства объекта недвижимости: квартира, находящаяся по адресу: *** (п. 11 Договора). Выдача кредита производится по заявлению заемщика путем зачисления на счет (вклад). Свою обязанность по предоставлению кредита банк выполнил в полном объеме, перечислив сумму кредита на расчетный счет заемщика 22.11.2017 г.. Согласно Общим условиям кредитования (п. 3.1.) и индивидуальным условиям договора (п. 6) заемщик/созаемщики принял(и) на себя обязательство производить погашение полученного кредита и уплату процентов за пользование им ежемесячно аннуитетными платежами в платежную дату, начиная с месяца следующего за месяцем получения кредита. Размер ежемесячного аннуитетного платежа определяется по формуле, указанной в п. 3.1.1. Общих условий кредитования, в соответствии с графиком платежей (приложение к Договору). Согласно графика платежей от 22.11.2017г. заемщик обязался ежемесячно каждого «15» числа платежного месяца, начиная с января 2018 года, вносить по 12 066,44 рублей. Однако, обязательства по кредитному договору заемщиком надлежащим образом не исполняются, допускаются просрочки платежей, начиная с 16.03.2019 г., последний платеж поступил 06.04.2019 г. в сумме 1 000 рублей. При несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом заемщик/созаемщики уплачивают неустойку (п. 3.3 Общих условий кредитования). Согласно п. 12 Договора размер неустойки составляет 8,25% годовых с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной Договором по дату погашения просроченной задолженности по Договору (включительно). Задолженность по кредитному договору 

<

***> от 08.11.2017 г. по состоянию на 14.10.2019 г. составляет 1 348 847,38 рублей, в том числе: просроченная ссудная задолженность - 1 268 069,95 рублей, просроченные проценты – 78 517,06 рублей, неустойка (пеня) за просрочку кредита - 423,24 рублей, неустойка (пеня) за просрочку процентов -1837,13 рублей.

В качестве обеспечения исполнения обязательств заемщик предоставил залог права требования объекта долевого строительства к застройщику ООО «Строй-Проспект»: *** по строительному адресу: ***, ***. Залог права требования на объект долевого строительства передан на основании Договора *** участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ***, заключенного между ООО «Строй-Проспект» (далее - застройщик) и ФИО1, зарегистрированного в ФГИС ЕГРН 15.11.2017 г. за ***. Ипотека в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России» зарегистрирована в ФГИС ЕГРН *** за ***. Пунктом 3.2. Договора *** участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 08.11.2017г. установлено, что права требования «Участника долевого строительства» на объект долевого строительства, приобретаемые участником долевого строительства по настоящему договору, находятся в залоге банка на основании ст. 5, 11 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости») с момента государственной регистрации ипотеки в силу закона в ЕГРН. Залогодержателем является банк, а залогодателем - «Участник долевого строительств». При регистрации настоящего договора одновременно подлежит государственной регистрации обременение прав требования в виде залога (ипотеки), возникающее на основании закона. Залог прав требования действует до момента государственной регистрации прав собственности гражданина на квартиру, право получения которой, было оплачено за счет кредитных средств. Согласно выписке из ФГИС ЕГРН от 19.09.2019 г. квартире присвоен кадастровый *** и адрес: ***А, ***. Право собственности на квартиру за заемщиком в ФГИС ЕГРН не зарегистрировано.

Согласно п. 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (далее - Закон об ипотеке) правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

В соответствии с п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке, ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 77 Закона в ред. Федерального закона от 06 декабря 2011 года № 405-ФЗ). При этом согласно указанной норме к залогу таких прав применяются правила об ипотеке недвижимого имущества.

Согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Статьей 1 Закона об ипотеке также предусмотрена возможность возникновения ипотеки в силу закона. Из положений Закона об ипотеке не следует, что правила о возникновении ипотеки в силу закона не применяются к ипотеке прав требования участника долевого строительства, вытекающих из соответствующего договора, тем самым можно утверждать, что действие всех положений Закона об ипотеке, в том числе положений ст. 77, распространяется на залог прав требования участника долевого строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 310 ГК РФ не допускается односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, установленных законом или предусмотренных договором. Согласно ст. 819 ГК РФ заемщик обязан возвратить кредитору полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее в срок и порядке, предусмотренные договором. 

В результате существенного нарушения условий договора заемщиком банк направил в адрес заемщика требование от 06.09.2019 г. о расторжении договора и досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом, уплате неустойки в срок не позднее 07.10.2019 г.. Однако, указанное требование им не исполнено.

На основании п. 2 ст. 811 ГК РФ и п. 4.3.4. Общих условий кредитования кредитор имеет право потребовать от заемщика/созаемщиков досрочно возвратить задолженность по кредиту и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом и неустоек, предусмотренные условиями Договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения (в том числе однократного) заемщиком/созаемщиками его (их) обязательств по погашению кредита и/или уплате процентов за пользование кредитом по Договору общей продолжительностью более 60 календарных дней в течении 180 календарных дней.

Согласно пп.4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в решении начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (в ред. Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ).

Пунктом 3.2. Договора *** участия в долевом строительстве многоквартирного дома от *** установлено, что цена уступаемого права по настоящему договору составляет 1 523 000 рублей.

Просят расторгнуть кредитный договор *** от ***, заключенный между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1; взыскать в пользу ПАО «Сбербанк России» с ФИО1 задолженность по кредитному договору *** от *** по состоянию на 14.10.2019г. в размере 1 348 847,38 рублей, в том числе: просроченная ссудная задолженность в размере 1 268 069,95 рублей, просроченные проценты в размере 78 517,06 рублей, неустойка (пеня) за просрочку кредита в размере 423,24 рублей, неустойка (пеня) за просрочку процентов в размере 1 837,13 рублей, а также расходы по оплате госпошлины в размере 20 944,24 рублей; обратить взыскание на права требования участника долевого строительства по Договору *** участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 08.11.2017г., заключенного между ООО «Строй-Проспект» и ФИО1, зарегистрированного в ФГИС ЕГРН 15.11.2017 г. за *** к застройщику ООО «Строй-Проспект» в передачи квартиры, расположенной по строительному адресу: ***, 25 «Б» квартал, ***, стр. ***, ***, по кадастровому адресу: ***А, ***, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости в размере 1 523 000 рублей (том № 1 л.д. 4-6).

В заявлении об изменении исковых требований и отказе от исковых требований к ООО «Строй-Проспект» в части обращения взыскания на залог права требования представитель ПАО «Сбербанк России» указал, что ООО «Строй-Проспект» представлен акт приема-передачи от *** квартиры, находящейся по адресу: *** ***, кадастровый ***, ответчику ФИО1. Кредит, предоставленный банком ФИО1 является целевым и предоставлялся для внесения заемщиком денежных средств, подлежащих уплате по Договору *** участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 08.11.2017г., заключенного между ООО «Строй-Проспект» и ФИО1, с залогом права требования. Предусмотренные кредитным договором *** от *** обязательства по регистрации собственности полученной по акту приема-передачи от *** квартиры, а также ипотеки в пользу банка, ФИО1 не исполнил. Банк расценивает уклонение ФИО1 в течение более чем одного года от регистрации права собственности на квартиру и оформления закладной с регистрацией ипотеки в пользу банка как злоупотребление правом. Не регистрируя право собственности на квартиру, ФИО1 пытается уклониться от исполнения обязательств, при этом свободно пользуясь указанным имуществом. На основании изложенного полагают надлежащим способом защиты нарушенного права банка – обращение в суд с требованием о признании за ФИО1 права собственности на квартиру, расположенную по адресу: *** А, ***, с признанием за истцом права залога (ипотеки в силу закона) на указанную квартиру, а также обращения взыскания на заложенное имущество. Согласно отчета ООО НКЦ «ЭТАЛОНЪ» *** от *** рыночная стоимость спорной квартиры на дату оценки 04.10.2019 г. составляет 1 193 000 рублей, соответственно 80% от рыночной стоимости объекта оценки составляет 954 400 рублей. За оказание услуг в проведении оценки ПАО «Сбербанк России» оплатило ООО НКЦ «ЭТАЛОНЪ» по договору *** от *** сумму 435 рублей, что подтверждается документами (том № 1 л.д.143-145, том № 2 л.д. 3-5).

Определением Юргинского городского суда Кемеровской области от 24 декабря 2019 года принят отказ истца от исковых требований к ответчику ООО «Строй-Проспект» в части обращения взыскания на залог права требования, прекращено производство по гражданскому делу по исковому заявлению ПАО «Сбербанк России» к ответчику ООО «Строй-Проспект» в части обращения взыскания на залог права требования (том № 1 л.д. 220). 

Определением Юргинского городского суда Кемеровской области от 24 декабря 2019 года принято к рассмотрению заявление истца ПАО «Сбербанк России» к ФИО1 Д,О. о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: *** А, ***, кадастровый ***; признании за ПАО «Сбербанк России» права залога (ипотеки в силу закона) на указанную квартиру; расторжении кредитного договора от *** № ***, заключенного между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1; взыскании в пользу ПАО «Сбербанк России» с ФИО1 задолженности по кредитному договору по состоянию на 14.10.2019 г. в размере 1 348 847,38 рублей, в том числе: просроченная ссудная задолженность в размере 1 268 069,95 рублей, просроченные проценты в размере 78 517,06 рублей, неустойка (пеня) за просрочку кредита в размере 423,24 рублей, неустойка (пеня) за просрочку процентов в размере 1 837,13 рублей, а также расходов на оплату государственной пошлины в размере 20 944,24 рублей, расходов на оплату услуг по оценке в размере 435 рублей; обращении взыскания на предмет залога - указанную квартиру, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости в размере 954 рублей. Данным определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО «Строй-Проспект» (том № 1 л.д. 221-223).

Определением Юргинского городского суда Кемеровской области от 05 февраля 2020 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (том № 2 л.д. 72-74).

Представитель истца ПАО «Сбербанк России», извещенный о месте и времени судебного заседания надлежащим образом (том № 2 л.д. 156), в судебное заседание не явился. Истец просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, о чем указано в исковом заявлении и в заявлении об изменении исковых требований (том № 1 л.д. 6, том № 2 л.д. 5).

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещался своевременно и надлежащим образом по всем известным адресам (том № 2 л.д. 157-159, 160-161, 162-163), причины неявки неизвестны, возражений по заявленным требованиям не представил. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО «Строй-Проспект» в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещались своевременно и надлежащим образом (том № 2 л.д. 154, 156), представили письменные пояснения, где указали, что согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 24.09.2018г. ***-RU *** многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ***, введен в эксплуатацию. 24.09.2018г. *** ***, общей проектной площадью ***.м., расположенная на пятом этаже 5-ти этажного дома по адресу: ***А передана по акту приема - передачи ФИО1 (участнику долевого строительства). Таким образом, ООО «Строй - Проспект» выполнило свои обязательства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного *** от *** в полном объеме. Взаимоотношения и обязательства между истцом и ФИО1 в рамках кредитного договора *** *** не распространяются на ООО «Строй - Проспект» (том № 1 л.д. 139).

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещались своевременно и надлежащим образом (том № 2 л.д. 153), представили письменный отзыв, в котором просили рассмотреть дело без их участия, принятие решения оставляют на усмотрение суда, также указали, что в Едином государственном реестре недвижимости на объект недвижимого имущества «Земельный участок», расположенный по адресу ***, за домом *** с кадастровым *** внесены следующие записи: *** за *** внесена запись о государственной регистрации Договора *** участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ***, заключенного между ФИО1 и ООО «Строй-Проспект». *** за *** внесена запись о государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России». Сведения о зарегистрированных правах в Едином государственном реестре недвижимости на квартиру, расположенную по адресу: *** ***, кадастровый ***, отсутствуют (том № 2 л.д. 124-125).

Исследовав письменные материалы дела, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 819 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) по кредитному договору кредитор обязуется предоставить кредит заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить на нее проценты.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа. 

В соответствии со ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно ст. 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном ст. 395 ГК РФ, со дня, когда она должна быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. 

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней). 

Пункт 1 ст. 330 ГК РФ устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

Как усматривается из материалов дела, *** между ПАО «Сбербанк России» и заемщиком ФИО1 заключен кредитный договор ***, в соответствии с условиями которого, банк предоставил заемщику кредит «Приобретение строящегося жилья» в сумме 1 294 500,00 рублей, под 9,50% годовых, на срок 240 месяцев с даты фактического предоставления кредита. Целью использования заемщиком потребительского кредита указано - инвестирование строительства объекта недвижимости: квартира, расположенная по адресу: ***, стр. ***, ***, на основании договора *** участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Денежные средства перечисляются по целевому назначению на основании поручения ООО «Строй-Проспект» на его счет в банке. Заемщик обязался возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в размере, в сроки и на условиях договора. Выдача кредита производится путем зачисления на счет кредитования *** (том № 1 л.д. 10-12). 

Согласно выписке по счету ***, открытому на имя заемщика ФИО1 произведена выдача денежных средств в размере 1 294 500 рублей путем безналичного перечисления ООО «Строй-Проспект», назначение платежа: оплата по договору участия в долевом строительстве (том № 1 л.д. 29-31). 

Согласно п. 3.1 Общих условий кредитования (том № 1 л.д. 19-22) и п. 6 Индивидуальных условий кредитования заемщик принял на себя обязательство производить погашение полученного кредита и уплату процентов за пользование им путем внесения 240 ежемесячных аннуитетных платежей в платежную дату, начиная с месяца, следующего за месяцем получения кредита. Размер ежемесячного аннуитетного платежа определяется по формуле, указанной в п. 3.1.1 Общих условий кредитования, в соответствии с Графиком платежей (график в томе № 1 на л.д. 13-15). 

Согласно п. 12 Индивидуальных условий кредитования за несвоевременное перечисление платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом (в соответствии с п. 3.3 Общих условий кредитования) установлена неустойка в размере 8,25 % годовых с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности по договору (включительно).

ФИО1 свои обязательства выполняет ненадлежащим образом, возврат кредита и уплату процентов осуществляет несвоевременно, сумма задолженности на 14.10.2019 г. составляет 1 348 847,38 рублей, из них: просроченная ссудная задолженность – 1 268 069,95 рублей, задолженность по процентам – 78 517,06 рублей, задолженность по неустойке (пеня) за просрочку кредита – 423,24 рублей, задолженность по неустойке (пеня) за просрочку процентов – 1 837,13 рублей (том № 1 л.д. 8, 9).

Расчет задолженности ответчиком не оспорен, каких-либо доказательств, опровергающих данный расчет, суду не представлено. Расчет задолженности проверен судом, является арифметически верным и соответствующим условиям договора.

В связи с нарушением сроков оплаты ответчику 06.09.2019 г. направлены требования о досрочном возврате кредита и расторжении кредитного договора (том № 1 л.д. 40, 41, 42).

Поскольку ответчик оставил вышеуказанные требования без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском.

При указанных обстоятельствах суд находит, что требования истца о взыскании с ответчика ФИО1 всей суммы задолженности обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

С учетом наличия общей суммы задолженности ответчика перед истцом, суд полагает, что нарушение ответчиком кредитного договора является существенным, вследствие чего кредитный договор *** от ***, заключенный между истцом и ответчиком ФИО1, подлежит расторжению.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ч. 1 ст. 1).

Согласно положениям ч. 1 ст. 4 указанного закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что *** между ООО «Строй-Проспект» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор *** на участие в долевом строительстве многоквартирного дома, предметом которого является совместное строительство 5-ти этажного 100-квартирного жилого дома по строительному адресу: ***, 25 «Б» квартал, ***, стр. ***, с привлечением денежных средств участника долевого строительства. Застройщик производит строительство данного дома и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передает участнику долевого строительства в собственность в указанном доме жилое помещение с внутренней отделкой – ***, общей проектной площадью *** м., состоящую из одной жилой комнаты, стоимость которой составляет 1 523 000 рублей. Участник долевого строительства оплачивает: 228 500 рублей - за счет собственных денежных средств в срок до ***; 1 294 500 рублей - за счет целевых кредитных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк России», согласно кредитного договора *** от *** Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта (том № 1 л.д. 23-26). 

В силу положений гражданского законодательства РФ договор долевого участия в строительстве включает в себя обязанность застройщика построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.

В настоящее время строительство жилого дома завершено, ***. за *** *** Администрацией г. Юрги выдано ООО «Строй-Проспект» разрешение на ввод в эксплуатацию построенного 5-этажного 100-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: ***, на земельном участке с кадастровым номером 42:36:0102001:28229, строительство которого осуществлялось на основании разрешения от *** ***, в сведениях об объекте капитального строительства указано об 1-комнатной ***, площадью *** (том *** л.д. 134-141).

ООО «Строй-Проспект» по акту приема-передачи от *** передало в собственность участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного *** от ***. ФИО1 однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: ***А, ***, кадастровый номер земельного участка ***. Стороны считают взаимные обязательства по договору *** от *** исполненными и не имеют в рамках договора взаимных претензий, оплата по договору произведена в полном объеме (том № 1 л.д. 142).

Согласно выписке из ЕГРН от 26.11.2019 г. спорная квартира поставлена на кадастровый учет с ***, ей присвоен адрес: 

<

ФИО>1, *** Юргинский, ***, сведения о правообладателе отсутствуют (том *** л.д. 97-98). При указанных обстоятельствах имеются правовые основания для признания за ответчиком ФИО1 на основании ст. 218 ГК РФ права собственности на объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу: 

<

ФИО>1, *** Юргинский, *** А, ***, кадастровый ***, поскольку иное означало бы нарушение права на получение в собственность имущества, право на обладание которым оплачено по договору участия в долевом строительстве в полном объеме. 

Согласно ст. 289 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, технические подвалы, доля в праве на земельный участок на котором расположен многоквартирный дом (п. 1 ст. 290 ГК РФ; п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 г. № 1 88-ФЗ; п. 2 раздела I Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» также определен перечень состава общего имущества). 

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество) многоквартирном доме (п. 1 ст. 38 Жилищного кодекса РФ). 

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством (п. 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным подлежащим сносу или реконструкции»).

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (п.1 ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

В соответствии с п. 10 Индивидуальных условий кредитования исполнение обязательств по кредитному договору обеспечивается залогом (ипотекой) объекта недвижимости, указанного в п. 11 договор, где предусмотрено целевое использование заемщиком потребительского кредита для инвестирования строительства квартиры, расположенной по адресу: ***, ***. *** ***. Документ-основание инвестирования строительства объекта недвижимости: договор *** участия в долевом строительстве многоквартирного дома (том № 1 л.д. 10-12). 

Согласно выписке из ЕГРН от 20.12.2019г. в пользу ПАО «Сбербанк России» на основании договора *** участия в долевом строительстве многоквартирного дома от *** установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости – земельный участок с кадастровым номером *** под многоквартирным домом, в виде ипотеки за номером государственной регистрации ***. (том *** л.д. 226-250).

Согласно п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с п. 3.1. договора *** участия в долевом строительстве многоквартирного дома от *** при регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства, одновременно подлежит регистрации право залога (ипотеки) банка на объект долевого строительства, залогодержателем является банк, а залогодателем - участник долевого строительства.

В силу п. 21 Индивидуальных условий кредитования кредитного договора *** от ***, заемщик обязуется предоставить кредитору документы, необходимые для оформления договора ипотеки объекта недвижимости, и составить при участи кредитора надлежащим образом оформленную закладную, а также подписать договор ипотеки и осуществить все необходимые действия, связанные с государственной регистрацией ипотеки объекта недвижимости и оформлением закладной, в органе регистрации прав до ***, но не позднее трех месяцев с даты оформления объекта недвижимости в собственность.

Согласно акту приема-передачи застройщик ООО «Строй-Проспект» передал в собственность участнику долевого строительства ФИО1 спорную квартиру ***, однако ФИО1 до настоящего времени уклоняется от регистрации права собственности на нее, в нарушение взятых на себя обязательств также не осуществляет необходимые действия, связанные с государственной регистрацией ипотеки объекта недвижимости и оформлением закладной, чем нарушает права истца.

При установленных обстоятельствах, суд полагает возможным признать за ПАО «Сбербанк России» право залога (ипотеки в силу закона) на квартиру, расположенную по адресу: ***, *** ***, *** А, ***, кадастровый ***.

В силу ст. 3 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017 г.), государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. В соответствии со ст. 5 названного Федерального закона, государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Согласно п. 5 ч. 2 ст. 14 данного закона основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе и вступившие в законную силу судебные акты.

Истец просит суд обратить взыскание на указанную квартиру, определив способ реализации имущества – посредством продажи с публичных торгов.

В силу п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. В силу ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

В силу п. 1 ст. 350 ГК РФ, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 1 ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п. 5 ст. 54.1 Закона об ипотеке).

Допущенное ответчиками нарушение обеспеченного залогом обязательства является значительным и размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества, поскольку сумма долга по договору займа превышает пять процентов от стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более чем 3 месяца и носит систематический характер. Поскольку обязательство, принятое на себя заемщиком по кредитному договору не исполнено, доказательств отсутствия оснований для обращения взыскания на заложенное имущество ответчиком в порядке ст. 56 ГПК РФ суду не представлено, требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению судом.

Подпунктом 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно отчету ООО «Независимый Консалтинговый Центр «Эталонъ» об оценке рыночной и ликвидационной стоимости *** от *** рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: ***А, ***, по состоянию на 04.10.2019 г. составляет 1 193 000 рублей (том № 2 л.д. 7-23). Ответчиком суду не представлено иных доказательств стоимости заложенного имущества.

При указанных обстоятельствах суд, обращая взыскание на заложенное имущество, определяет порядок его реализации путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 954 400 рублей (80% от 1 193 000 руб. = 954 400руб.).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Истец ПАО «Сбербанк России» просит взыскать с ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче иска в суд в размере 20 944,24 рублей, подтвержденные документально (том № 1 л.д. 7). 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу ПАО «Сбербанк России» расходы по оплате государственной пошлины при обращении в суд в размере 20 944,24 рублей, из них 14 944,24 рублей - по требованию о взыскании задолженности по кредитному договору ((1 348 847,38 рублей - 1 000 000 рублей) * 0,5% + 13 200 рублей), а также 6 000 рублей - по требованию имущественного характера, не подлежащего оценке, об обращении взыскания на заложенное имущество.

Также истец просит взыскать с ответчика расходы на оплату услуг по оценке спорного имущества в размере 435 рублей.

Между ООО «НКЦ «Эталонъ» и ПАО «Сбербанк России» заключен договор *** от *** об оказании услуг по оценке объекта недвижимости (том № 1 л.д. 185-206, том № 2 л.д. 24-36).

Согласно копии справки ООО «НКЦ «Эталонъ» от *** за оценку объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: *** ***, ПАО «Сбербанк России» оплатило ООО «НКЦ «Эталонъ» 435 рублей. Оплата была произведена по счету *** от *** в составе платежа, произведенного по платежному поручению *** от *** (том № 2 л.д. 37, 38).

Поскольку решение состоялось в пользу истца ПАО «Сбербанк России», с ответчика ФИО1 в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату услуг по оценке спорного имущества в размере 435 рублей.

В соответствии с п.п. 10 п. 1 ст. 333.20 Налогового кодекса РФ, при увеличении истцом размера исковых требований недостающая сумма государственной пошлины доплачивается в соответствии с увеличенной ценой иска в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения суда.

ПАО «Сбербанк России» при увеличении размера исковых требований просил признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: *** ***, ***, при этом государственная пошлина оплачена не была.

Суд находит, что на основании п.п. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ с ФИО1 в доход местного бюджета следует взыскать государственную пошлину при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, – за требование о признании права собственности на квартиру с рыночной стоимостью 1 193 000 рублей (цена иска), в размере 14 165 рублей (1 193 000 рублей - 1 000 000 рублей) * 0,5% + 13 200 рублей).

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Публичного акционерного общества «Сбербанк России» к ФИО1 - удовлетворить.

Признать за ФИО1, *** года рождения, право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

ФИО>1, *** ***, кадастровый ***.

Признать за Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» право залога (ипотеки в силу закона) на квартиру, расположенную по адресу: 

<

ФИО>1, *** Юргинский, ***, ***, кадастровый ***.

Расторгнуть кредитный договор от *** ***, заключенный между Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» и ФИО1.

Взыскать с 

<

ФИО>2 в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» задолженность по кредитному договору от *** *** по состоянию на ***, а именно: просроченная ссудная задолженность в размере 1 268 069 рублей 95 копеек, просроченные проценты за пользование кредитом в размере 78 517 рублей 06 копеек, неустойку (пеня) за просрочку кредита в размере 423 рубля 24 копейки, неустойку (пеня) за просрочку процентов в размере 1 837 рублей 13 копеек, судебные расходы на оплату государственной пошлины при подаче иска в размере 20 944 рубля 24 копейки, расходы на оплату услуг по оценке спорного имущества в размере 435 рублей 00 копеек, а всего взыскать 1 370 226 (один миллион триста семьдесят тысяч двести двадцать шесть) рублей 62 копейки.

В счет погашения задолженности по кредитному договору от *** ***, заключенному между Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» и ФИО1, обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности ФИО1 - квартиру, расположенную по адресу: 

<

ФИО>1, *** Юргинский, *** А, ***, кадастровый ***, определив способ продажи имущества – с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 954 400 (девятьсот пятьдесят четыре тысячи четыреста) рублей, 

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 14 165 (четырнадцать тысяч сто шестьдесят пять) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Юргинский городской суд течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья Юргинского городского суда -подпись- Е.В. Королько

Решение в окончательной форме принято 10 июля 2020 года 

Судья Юргинского городского суда -подпись- Е.В. Королько