Дело № 2-180/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 января 2017 года г. Сокол

Вологодская область

Сокольский районный суд Вологодской области в составе председательствующей судьи Кротовой М.Ю.,

при секретаре Янгосоровой Е.В., 

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

представителя ответчика администрации города Сокола по доверенности ФИО3,

ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4, администрации города Сокол о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка. В обоснование требований указал, что ему на основании договора купли-продажи от 20.04.2015 года, заключенного с ФИО5, на праве собственности принадлежит нежилое помещение №, по адресу: 

<

адрес>. Земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости, находился в аренде у ФИО5 Истец обратился в администрацию города Сокола для оформления права аренды на земельный участок под объектом недвижимости. Согласно ответа администрации земельный участок с кадастровым номером № предоставлен в собственность иному лицу, в заключении договора аренды истцу отказано. По результатам проверки установлено, что доступ к зданию истца проходит через земельный участок ФИО4, иного прохода к зданию нет. Считает, что договор купли-продажи земельного участка является недействительной, оспоримой сделкой, противоречит положениям статей 15, 39.20 Земельного кодекса РФ, статьи 552 Гражданского кодекса РФ и влечет нарушение его прав. Просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Сокола и ФИО4; прекратить право собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером №.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 доводы искового заявления поддержал, пояснил, что действиями ответчика нарушены права ФИО1, считает, что на спорный земельный участок должна быть оформлена долевая собственность, поскольку на нем расположено два объекта недвижимости. Выделение земельного участка в собственность ФИО4 нарушает право ФИО1 на законное использование земельного участка и здания, проезд к зданию осуществляется по земельному участку, выделенному ФИО4, иных подъездных путей к недвижимому имуществу ФИО1 не имеется. К истцу, как к покупателю объекта недвижимого имущества, права на земельный участок, находящийся под ним, должны перейти в том же объеме, какие были у прежнего собственника, что указано в договоре купли-продажи. Назначение земельного участка не изменено.

Представитель ответчика администрации города Сокола ФИО3 после пояснений кадастрового инженера, не отрицавшей наличие кадастровой ошибки при проведении кадастровых работы в отношении спорного земельного участка, разрешение исковых требований оставила на усмотрение суда. Пояснила, что у администрации города отсутствовали основания для отказа ФИО4 в предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в собственность, поскольку на указанном участке расположено принадлежащее ответчику на праве собственности здание крытой стоянки с кадастровым номером №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выпиской из кадастрового паспорта. Согласно данных кадастровой палаты, иные объекты недвижимости на спорном участке отсутствуют. Считает противоречивой информацию о местонахождении (адресе) нежилого помещения, принадлежащего истцу ФИО1

Ответчик ФИО6 в судебном заседании с иском не согласился, пояснил, что ему на праве собственности принадлежит здание крытой стоянки по адресу: 

<

адрес>. Данный объект приобретен им у ФИО7 О том, что он обращался в администрацию города Сокола с заявлением о предоставлении земельного участка, ФИО1 знал; он (ответчик) не препятствует проезду к принадлежащему истцу объекту- нежилому помещению. О том, правильно ли составлен межевой план спорного земельного участка, не знает; он обратился в «Земельно-проектное бюро», на участок приезжали кадастровые инженеры, смотрели. Находится ли здание крытой стоянки в границах данного земельного участка согласно межевого плана, пояснить не может.

Специалист- кадастровый инженер ФИО8 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась; пояснила, что на основании договора ею проводились работы по уточнению местоположения границы и площади земельного участка с кадастровым номером №. На момент проведения кадастровых работы в ГКН содержались сведения о наличии на указанном земельном участке здания крытой стоянки. Данных о том, что нежилое помещение № с кадастровым номером № расположено на данном земельном участке нет, помещение не является объектом капитального строительства. Сведения, имеющиеся в ГКН о помещении №, не позволяют установить, в каком здании расположено помещение, принадлежащее ФИО1 Для оформления прав на земельный участок ФИО9 необходимо поставить на государственный кадастровый учет здание, в котором находится помещение № с кадастровым номером №. В ходе кадастровых работ по постановке на учет здания кадастровым инженером будет установлено, на каком земельном участке располагается здание, и другие собственники помещений в нем. При проведении кадастровых работы геодезистами допущена ошибка, в результате которой здание крытой стоянки, принадлежащее ФИО4, также оказалось за границами земельного участка. Данная кадастровая ошибка подлежит исправлению в установленном законом порядке.

Третье лицо ФИО5 надлежащим образом извещен о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился, об отложении дела не просил.

Представитель третьего лица Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Вологодской области в судебное заседание не явился, в отзыве просил о рассмотрении дела без участия представителя. Указал, что в ГКН содержатся сведения о помещении с кадастровым номером №, земельном участке с кадастровым номером № здании с кадастровым номером №. Обращал внимание, что с ДД.ММ.ГГГГ полномочия по осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Вологодской области возложены на Управление Росреестра по Вологодской области.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, просил слушать дело в отсутствие представителя. Рассмотрение дела оставляет на усмотрение суда.

Суд, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил слушать дело в отсутствии не явившихся лиц.

Суд, заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе, тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (статья 167 ГК РФ).

Частью 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из договора купли-продажи от 20.04.2015 года, ФИО1 приобрел у ФИО5 нежилое помещение №, площадью 34,6 кв. м, расположенное по адресу: 

<

адрес>. Согласно договора указанное помещение расположено на земельном участке с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, предоставленном для эксплуатации и обслуживания здания крытой стоянки и части здания склада, принадлежащем продавцу на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец на дату обращения в администрацию города с заявлением о предоставлении земельного участка и на период рассмотрения дела является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №.

Согласно технического паспорта помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, лит. А, помещение №, является частью здания склада.

Письмом от 01.11.2016 года истец уведомлен о невозможности предоставления ему в аренду спорного земельного участка по причине передачи участка в собственность иному лицу.

Как следует из акта проверки от 01.11.2016 года, земельный участок с кадастровым номером № находится в собственности ФИО4 При установлении границ земельного участка не учтено, что подход к зданию, принадлежащему ФИО1, проходит через земельный участок ФИО4 Другого доступа к зданию, принадлежащему ФИО4, не имеется.

ФИО4 является собственником здания крытой стоянки автомобилей, площадью 108,1 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается копией договора купли –продажи от 15.04.2015 года, копией свидетельства о государственной регистрации права собственности, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Из кадастрового паспорта здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, следует, что данный объект недвижимости является двухэтажной крытой стоянкой автомобилей, имеет кадастровый №, располагается в пределах земельного участка с кадастровым номером: №; собственником объекта является ФИО4

Постановлением главы Сокольского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ №, земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, предоставлен в аренду ФИО5 для эксплуатации и обслуживания здания крытой стоянки и части здания склада.

Договор аренды спорного земельного участка с ФИО5 расторгнут ДД.ММ.ГГГГ.

Из кадастровой выписки от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ следует, что земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, имеет кадастровый №, его площадь составляет 450 +/-7 кв. м., разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания здания крытой стоянки и части здания склада. На земельном участке расположен объект капитального строительства с кадастровым номером № (л.д. 16-17).

Согласно кадастровой выписки о спорном участке от 23.10.2015 года, имеющейся в материалах межевого плана, какие-либо объекты капитального строительства на данном участке отсутствуют.

Как следует из ситуационного плана земельного участка с кадастровым номером №, объекты недвижимого имущества – здание крытой стоянки, принадлежащее ФИО4, помещение, принадлежащее ФИО1, в его границах не находятся.

Как следует из материалов дела, 11.02.2016 года ФИО4 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении ему в собственность спорного земельного участка, указав при этом, что на испрашиваемом участке находится здание крытой стоянки автомобилей.

Сопроводительным письмом от 10.03.2016 года ФИО4 направлен проект договора купли-продажи; произведен расчет выкупной цены участка.

Согласно договора купли–продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между администрацией 

<

адрес> и ФИО4, земельный участок с кадастровым номером №, передан в собственность ответчику ФИО4 Согласно пункта 1.4 договора, на земельном участке находится здание крытой стоянки автомобилей.

Право собственности ФИО4 на спорный земельный участок подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права. 

Пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип земельного законодательства: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с положениями статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Статья 39.20 Земельного кодекса РФ определяет, что в случае, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, предоставлен на основании постановления главы Сокольского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № в аренду ФИО5 для эксплуатации и обслуживания здания крытой стоянки и части здания склада. 

Здание крытой стоянки, расположенное по адресу: 

<

адрес> (кадастровый №) и нежилое помещение №, расположенное по адресу: 

<

адрес> (кадастровый №) в период действия названного договора аренды принадлежали на праве собственности ФИО5

Истец ФИО1, приобретая у ФИО5 по договору купли-продажи нежилое помещение №, в силу положений статьи 552 Гражданского кодекса РФ, предусматривающей одновременно при заключении договора купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости переход права на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, приобрел право и на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости.

Вместе с тем, при заключении оспариваемого договора купли-продажи данное положение закона нарушено. Истец лишен права пользования не только земельным участком, на котором расположен, как считает истец, в силу изложенных выше обстоятельств, принадлежащий ему объект недвижимости, но и самим нежилым помещением, поскольку, согласно акта проверки, проезд к объекту возможен только по земельному участку, принадлежащему ФИО4

Кроме того, как следует из ситуационного плана земельного участка с кадастровым номером №, объектов капитального строительства (в том числе – здания крытой стоянки) в его границах нет.

Как пояснила кадастровый инженер, при проведении кадастровых работ в отношении спорного земельного участка допущена кадастровая ошибка при определении координат земельного участка.

Таким образом, по оспариваемому договору купли-продажи в собственность ФИО4 передан земельный участок, координаты границ которого подлежат изменению.

Администрацией города при рассмотрении обращения ФИО4 указанные обстоятельства во внимание не приняты, что привело к нарушению прав истца.

Учитывая изложенное, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

исковые требования ФИО1 к ФИО4, администрации города Сокол о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный между администрацией города Сокола и ФИО4; привести стороны в первоначальное состояние, применить двустороннюю реституцию.

Прекратить право собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Сокольский районный суд Вологодской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья М.Ю. Кротова

Мотивированное решение изготовлено 06.02.2017 года