Дело № 2-1458/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Выкса 09 декабря 2019 года 

Выксунский городской суд Нижегородской области в составе: председательствующего судьи Красовской Ю.О., с участием третьего лица ФИО1, при секретаре Конышевой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску 

ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Выкса, ……, заключенного ……. между ФИО2 и ФИО3, возврате квартиры в собственность истца.

Исковые требования мотивированы тем, что между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: Нижегородская область, г. Выкса, ……, от ……г. По договору истец (продавец) передал в собственность ответчика (покупателя) указанную квартиру, договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра г. Выкса …….. В настоящее время титульным собственником квартиры является ответчик. До настоящего момента истец не получала от ответчика денежные средства в размере …….руб., которые ответчик обязан был уплатить за приобретенную квартиру в соответствии с п.4 договора, в связи с чем истец вынуждена обратиться в суд с настоящим иском.

В судебном заседании истец ФИО2 участия не принимала, будучи надлежащим образом извещенной о дне, времени и месте рассмотрения дела, о чем свидетельствует отчет об отслеживании почтового отправления. О причинах неявки в суд истец не сообщила, каких-либо ходатайств не заявляла.

Неявка в судебное заседание представителя истца И., извещенной надлежащим образом, признана неуважительной по причине отсутствия документального подтверждения уважительных причин неявки. 

Ответчик ФИО3 извещался о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом судебной повесткой по месту регистрации, которая возвращена по истечении срока хранения, в судебное заседание не явился, ходатайств о рассмотрении дела в его отсутствие или об отложении судебного заседания, а равно возражений по иску не представил, что свидетельствует о его отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве и иных процессуальных прав, а потому не может быть препятствием для рассмотрения дела по существу. На основании ст.165.1 ГК РФ и ч.4 ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о дне, времени и месте рассмотрения дела, просила рассмотреть дело в её отсутствии, о чем указано в телефонограмме, имеющейся в материалах дела, согласно которой с иском она не согласна, поскольку денежные средства были оплачены по договору, а по делу № ….. взысканы часть денежных средств в пользу истца.

Третье лицо ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признала, указав, что она является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Выкса, ……. на основании договора купли-продажи, заключенного с ФИО3 Денежные средства по договору она передала ФИО3 Квартирой она пользуется. Квартира была приобретена ею за счет кредитных средств, оформлен залог недвижимости в пользу ПАО Сбербанк, кредит не погашен. 

Представитель третьего лица ПАО Сбербанк в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствии и письменный отзыв на иск, согласно которого исковые требования третьим лицом не признаются, поскольку спорное жилое помещение было передано банку в залог в рамках кредитного договора, заключенного с ФИО1, ипотека действует до полного надлежащего исполнения обязательств заемщика по кредитному договору. Остаток задолженности по кредитному договору составляет …..руб. …..коп., в связи с чем действие залога на спорное имущество не прекращено. Ввиду отсутствия доказательств не получения денежных средств истцом по договору купли-продажи от ……, а также в связи с первоочередным правом требования банка в случае не исполнения обязательств по кредитному договору, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Выслушав третье лицо, изучив письменные материалы гражданского дела № 2-1458/2019 и материалы дела № ….….., исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст.ст.12, 55, 56, 57, 59, 60, 67 ГПК РФ, установив юридически значимые обстоятельства по делу, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на обоснование своих требований или возражений. Бремя доказывания между сторонами распределено. Согласно ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Согласно ч. 1 ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В силу ст. ст. 1, 8 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу ст. 307, 309 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

На основании ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ст. 433 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 549 и ст. 551 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Материалами дела установлено, что …… между продавцом – …. (в настоящее время ФИО2) Н.В. и покупателем – ФИО3 заключен договор купли-продажи, по условиям которого покупатель покупает в собственность, а продавец продает трехкомнатную квартиру, общей площадью ….. кв.м., расположенную по адресу: 

<

...>.., стоимостью ….. рублей.

В силу п. 4 договора купли-продажи квартиры от ……., цена, подлежащая уплате покупателем продавцу за отчуждаемую квартиру, составляет …… рублей. Указанная цена согласована сторонами настоящего договора, является окончательной и изменению не подлежит. Покупатель уплатил продавцу денежные средства при подписании настоящего договора.

В силу п. 11 договора купли-продажи квартиры от ….., указанная квартира переходит в собственность покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности, который, как следует из п.10 договора, подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

Пунктом 5 договора предусмотрено, что передача вышеуказанной квартиры осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту от …..

В материалы дела представлен Передаточный акт от ……, согласно п.1 которого продавец передал квартиру и долю в праве собственности жилого дома, а покупатель принял на праве собственности квартиру и долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, находящуюся по адресу: Нижегородская область, г. Выкса, ……..

Одновременно в п.2 Передаточного акта от ……. указано, что претензий по оплате продавец не имеет.

Договор купли-продажи и Передаточный акт от …… подписаны сторонами без каких-либо замечаний.

……. указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N …….

Обращаясь с иском о расторжении указанного договора, ФИО2 в исковом заявлении указывается на наличие существенного нарушения, а именно на то, что до настоящего времени она не получила от ответчика денежные средства в размере …….руб., которые ответчик обязан был уплатить за приобретенную квартиру.

При этом в ходе предварительного судебного заседания ….. и судебного заседания …… по делу, представитель истца И.. указала, что денежные средства по договору истице в полном объеме не передавались, факт неоплаты денежных средств по договору ответчиком, подтверждается материалами дела ……, в рамках которого денежные средства за указанную квартиру были взысканы …….ФИО4 по договору займа.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии правовыми позициями Верховного Суда РФ, приведенными в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 27 декабря 2017 года (пункт 8), неоплата товара лишает продавца того, на что он рассчитывал при заключении договора купли-продажи, признается существенным нарушением договора и согласно подпункту 1 пункта 2 ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения договора. Истребование неоплаченного товара в пользу продавца производится на основании норм о неосновательном обогащении - ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Регистрация перехода к покупателю права собственности на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным в ст. 450 ГК РФ.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом переданного покупателю имущества.

Поскольку Гражданский кодекс РФ не содержит требования по оформлению отдельного письменного документа, подтверждающего факт передачи денег по договору купли-продажи, в подтверждение данного обстоятельства стороны могут представить любые допустимые доказательства, подтверждающие факт передачи денежных средств. Применительно к подпункту 1 пункта 1 статьи 161 ГК РФ наряду с распиской таким доказательством может являться запись в договоре купли-продажи о получении продавцом оплаты.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Так, буквальное значение слов и выражений, а также толкование пункта 4 договора купли-продажи квартиры от ….., заключенного между истцом и ФИО3, а также п.2 Передаточного акта позволяет установить смысл указанных пунктов составленных документов, из их текста следует однозначный вывод - ответчик полностью уплатил истцу стоимость квартиры в размере ….. рублей.

Договор купли-продажи квартиры от …… собственноручно подписан истцом, отвечает требованиям статей 59, 60, 71 ГПК РФ к доказательствам.

Таким образом, условия договора купли-продажи квартиры от ….. об оплате денежных средств до подписания договора свидетельствуют о произведенном по договору расчете, как совершившимся факте, который стороны удостоверили своими подписями в договоре.

Доказательств обратного стороной истца суду не представлено.

Каких-либо объяснений относительно обстоятельств, побудивших истицу к совершению данной записи, ФИО2 в ходе судебного разбирательства суду не давала. Вместе с тем, при наличии такой подтверждающей записи именно на ФИО2 лежала обязанность доказать безденежность договора, а не на ФИО3 - обязанность опровергнуть утверждения истца.

Не свидетельствуют об отсутствии расчета по договору и исследованные судом материалы гражданского дела № ….., в рамках которого судом решением от ….. были удовлетворены исковые требования ФИО2 и взысканы с ФИО4 в её пользу денежные средства в размере ………., судебные расходы.

Как следует из содержания судебного решения от ….., денежные средства в размере ……. были взысканы в рамках заключенного между ФИО2 и ФИО4 договора займа, а не договора купли-продажи от ……..

При том, что ФИО4 стороной сделки по договору купли-продажи от …… не являлась.

При этом заявленные требования истица ФИО2. Н.В. в рамках гражданского дела № …. основывала на том, что денежные средства от продажи квартиры по адресу: Нижегородская область г. Выкса ….. не были ей уплачены, в связи с чем ФИО4 и была составлена расписка.

Как было указано выше, цена сделки по договору от ….. между сторонами была определена в сумме …….руб., в то время как в исковом заявлении истцом было указано на неоплату ей по договору ……руб., из чего следует что оплата по заключенному договору все таки производилась, хотя бы в части.

Если допустить то обстоятельство, что денежные средства в размере ……. действительно на момент заключения договора от ….. ФИО2 покупателем уплачены не были и взысканы решением суда по делу № ….., то удовлетворение требований, заявленных в рамках настоящего дела, может привести к неосновательному обогащению со стороны истца, которая, фактически получив в полном объеме денежные средства за совершенную сделку, просит возвратить в её собственность и предмет договора, что является недопустимым. 

Кроме того, следует обратить внимание и на установленные в рамках настоящего дела обстоятельства того, что ФИО3, приобретя право собственности на спорное жилое помещение по договору от ……, реализовал свои права собственника квартиры, заключив …… договор купли-продажи с ФИО1, согласно которому последняя приобрела право собственности на квартиру, расположенную по адресу: Нижегородская область, г. Выкса, …..

Тот факт, что на момент рассмотрения дела собственником указанной квартиры является ФИО1, подтвержден представленной суду выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ….., а также информацией ФГБУ «Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Нижегородской области от …..

До настоящего времени ни договор от …., ни договор от ….. в установленном законом порядке недействительными не признаны, требований о расторжении договора от …… в рамках настоящего дела не заявлялось.

Более того, в ходе рассмотрения дела установлено, что в настоящее время спорное жилое помещение передано в залог ПАО Сбербанк в рамках кредитного договора № ….., заключенного …… между ПАО Сбербанк и собственником ФИО1, ипотека действует до полного надлежащего исполнения обязательств заемщика по кредитному договору. 

Как следует из письменного отзыва на иск привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица ПАО Сбербанк, остаток задолженности по кредитному договору составляет …..руб. ……коп., в связи с чем действие залога на спорное имущество не прекращено.

В соответствии с п.1 ст.334 ГК РФ и ст.1 Закона РФ от 29.05.1992 N 2872-1 «О залоге» в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В данном случае при неисполнении заемщиком – ФИО1 условий кредитного договора № …. от ……, ПАО Сбербанк будет иметь право обращения взыскания на предмет залога – спорную квартиру, в связи с чем удовлетворение настоящих требований нарушит права залогодержателя.

С учетом изложенного, оснований для расторжения договора купли-продажи от ……. и возврате спорного жилого помещения истцу не имеется, в связи с чем суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>.., заключенного ……. между ФИО2 и ФИО3, возврате квартиры в собственность истца, ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Выксунский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

ФИО5