Дело №2-в663/2025

УИД: 36RS0022-02-2025-000599-16

Строка 2.142

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 ноября 2025 года

Новоусманский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующей – судьи Беляевой И.О.,

при секретаре Фатеевой И.В.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в с. Верхняя Хава в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя – главы крестьянско-фермерского хозяйства ФИО5 к ФИО6 о государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель – глава крестьянско-фермерского хозяйства ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО6 о государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю.

В обоснование требований истец указал, что ФИО2 была предоставлена в собственность земельная доля КСХП «Дружба» площадью 6 га, что подтверждается свидетельством на право собственности на землю серия №.

ФИО2 умерла ДД.ММ.ГГГГ, после ее смерти нотариусом ФИО8 заведено наследственное дело №.

Согласно свидетельству о праве на наследство от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 унаследовал ? часть спорной земельной доли.

ФИО3 умер ДД.ММ.ГГГГ, предварительно завещав принадлежащее ему имущество ФИО6

После смерти ФИО3 нотариусом ФИО9 заведено наследственное дело №.

1.08.2008 г. ФИО6 получила от ФИО7 по расписке денежные средства за указанную земельную долю и заключила предварительный договор купли-продажи земельной доли от 1.08.2008 г.

Денежные средства были получены ответчиком от ФИО7 Договор купли-продажи был подписан со стороны покупателя ФИО10, действующим от имени и по поручению ФИО7 и ФИО11

Впоследствии ФИО7 переуступил свои права по указанным расписке и договору ФИО5 по договору цессии от 6.11.2024 г.

В предварительном договоре и расписке содержится подпись ответчика, а также все существенные условия договора купли-продажи недвижимости (предмет, цена).

По изложенным в иске нормативным основаниям истец полагает, что между сторонами был заключен договор купли-продажи спорных земельных долей с условием о предварительной оплате.

Согласно п. 2.5 заключенного договора купли-продажи, покупатель обязан до заключения основного договора оформить объект недвижимости на свое имя и зарегистрировать свое право собственности.

Продавец по настоящий момент не зарегистрировал свое право на спорную земельную долю, что препятствует государственной регистрации перехода права собственности на истца-покупателя.

С учетом изложенного, истец просит суд зарегистрировать за ФИО5 право собственности на 1/2 земельную долю КСХП «Дружба» Новоусманского района Воронежской области (1/2 земельную долю площадью 3 га в земельном участке с кадастровым номером №), в порядке государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от ФИО6

Определением суда от 31.10.2025 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО7, ФИО10 (л.д. 2-3).

Истец ИП – глава КФХ ФИО5 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.

Представитель истца по доверенности ФИО1, также действующий в интересах третьего лица ФИО11, в судебном заседании заявленные требования поддержал и просил их удовлетворить.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие, не возражает против удовлетворения заявленных требований.

Третьи лица ФИО10, ФИО7, ФИО11 в судебное заседание не явились, извещены о слушании дела надлежащим образом. 

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ, суд посчитал возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела и оценив представленные доказательства по правилам статей 56, 60, 67 ГПК РФ, суд пришел к следующему выводу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО2 принадлежала на праве собственности земельная доля КСХП «Дружба» Новоусманского района, площадью 6 га, в подтверждение чего в материалы дела представлена копия свидетельства о праве собственности на землю серия № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10-12).

ФИО2 умерла ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13).

Из представленной по запросу суда нотариусом ФИО8 копии наследственного дела следует, что наследниками ФИО2 по завещанию являлись ФИО3 и ФИО4, в равных долях. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 было получено свидетельство о праве на наследство по завещанию в отношении ? спорной земельной доли.

ФИО3 умер ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17).

Из представленной по запросу суда нотариусом ФИО9 копии наследственного дела следует, что наследником ФИО3 по завещанию являлась ФИО6.

В материалах наследственного дела не имеется сведений о получении ФИО6 свидетельства о праве на наследство в отношении спорной земельной доли.

В ЕГРН не имеется сведений о регистрации за ФИО3 права собственности в отношении спорной земельной доли.

Вместе с тем, 1.08.2008 г. между ФИО6 и ФИО10 был заключен предварительный договор купли-продажи, предметом которого являлась земельная доля, принадлежащая продавцу в качестве наследства после смерти ФИО3 (л.д. 21).

Ответчик ФИО6 в ходе судебного разбирательства не представила доказательство и возражений, оспаривающих те обстоятельства, что предметом договора являлась спорная земельная доля ФИО3, принадлежавшая ему в качестве наследства после смерти ФИО2

В соответствии с п. 2.1 договора стороны обязуются заключить в будущем договор отчуждения объектов недвижимости (основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Стороны оценивают отчуждаемый объект недвижимости в сумму 80 000 рублей (п. 2.6 договора).

В целях обеспечения исполнения обязательства по настоящему договору покупатель выплачивает продавцу при подписании настоящего договора задаток 80 000 рублей (п. 2.7 договора).

Пунктом 2.9 договора предусмотрено, что покупатель обязан до заключения основного договора оформить объекты недвижимости в собственность на свое имя, зарегистрировать свое право собственности в отделе УФРС (для оформления документов для регистрации и заключения основного договора купли-продажи продавец выдает доверенность на имя покупателя).

Согласно подписанной ответчиком расписке, 1.08.2008 г. ФИО6 получила денежные средства в размере 80 000 рублей, в счет оплаты стоимости земельной доли (л.д. 20).

В соответствии с частями 1 – 4 ст. 428 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Частью 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (часть 1 ст. 555 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Таким образом, заключенная сторонами сделка, поименованная предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества с передачей аванса, по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи и не может быть признана предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления (пункт 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

В соответствии с ч. 3 ст. 487 ГК РФ, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией) (пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ (пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

В соответствии с ч. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно ч. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 г. N 9 "О судебной практике по делам о наследовании", наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (п. 34).

Получение свидетельства о праве на наследство является правом, а не обязанностью наследника (п. 7).

Исходя из приведенного регулирования, суд приходит к выводу о том, что поскольку ФИО6 в установленный срок приняла наследство после смерти ФИО3, принявшего в свою очередь в установленном порядке наследство после ФИО2, то стала правообладателем спорной доли и имела право на распоряжение ней. Между ФИО6 и ФИО10 был заключен предварительный договор купли-продажи спорной земельной доли, однако поскольку в нем было согласовано условие о стоимости доли, а денежные средства в тот же день в полном объеме были переданы продавцу, имеет место фактическое заключение и исполнения сторонами договора купли-продажи земельной доли.

В соответствии с частями 1 и 2 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Частью 1 ст. 384 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

По договору цессии от 6.11.2024 г. истец приобрел права по договорам купли-продажи, поименованным сторонами предварительными, и заключенными в отношении земельных долей на территории Новоусманского района Воронежской области. В списке граждан, заключивших договор на стороне продавца, указана ФИО6, дата заключения договора - 1.08.2008 г., дата выдачи расписки в получении денежных средств по договору – 1.08.2008 г. (л.д. 22-23).

Сведений о расторжении, признании данного договора недействительным в материалах дела не имеется, в связи с чем суд посчитал обстоятельства перехода прав установленными.

С учетом изложенного, суд посчитал заявленные требования обоснованными. 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление индивидуального предпринимателя – главы крестьянско-фермерского хозяйства ФИО5 к ФИО6 о государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю удовлетворить.

Зарегистрировать за ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на ? земельную долю КСХП «Дружба» Новоусманского района Воронежской области (1/2 земельную долю площадью 3 га в земельном участке с кадастровым номером №), в порядке государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Новоусманский районный суд Воронежской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.О. Беляева 

мотивированное решение суда изготовлено 8.12.2025 г.