№ 2-537/2024 (2-5860/2023;)

УИД 27RS0003-01-2023-007049-55

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 января 2024 года г. Хабаровск

Железнодорожный районный суд г. Хабаровска в составе: 

председательствующего судьи Нелюбиной В.В.,

при секретаре Мукасеевой В.В.

с участием представителя истца ФИО1 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ серии №,

представителя ответчика – Мельника К.А. на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью СЗ «Перспектива» о взыскании денежной суммы соразмерного уменьшения покупной цены, неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО СЗ «Перспектива» о взыскании денежной суммы 129 357,33 рублей в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры, неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 63 385,09 рублей и с ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения судом решения, компенсации морального вреда в размере 50000 рублей, судебных расходов в размере 5 000.00 рублей, штрафа в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В обоснование заявленного иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО СЗ «Перспектива» заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома №. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 заключен Договор № уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно п. 1.1. раздела 1 Договора от ДД.ММ.ГГГГ права требования по Договору от ДД.ММ.ГГГГ перешли Истцу. В соответствии с Приложением 1 к Договору ответчик должен передать жилое помещение 

<

адрес>, соответствующее следующим характеристикам: общая площадь 63,99 кв. м., включая лоджию площадью 3, 16 кв. м. ДД.ММ.ГГГГ составлен акт приема-передачи объекта долевого строительства к Договору, в соответствии с которым ответчик передал Истцу Объект общей площадью 61,1 кв. м. без учета теплой лоджии. Согласно выписке из Единого реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, площадь лоджии составляет 3,2 кв. м. Таким образом, общая фактическая площадь объекта с учетом понижающего коэффициента 0,5 составляет 61,1 + (3,2*0,5) = 62,7 кв. м. Разница между заявленной в 

<

адрес>ю и фактической площадью объекта составляет 1,29 кв. м. Поскольку фактическая площадь объекта отличается от проектной площади на 1,29 кв. м., то имеются основания для перерасчета цены договора. В соответствии с п. 2.1. раздела 2 Договора цена 1 кв. м. общей приведенной площади Объекта составляет 100 277 рублей. Таким образом, разница между стоимостью Объекта по договору и стоимостью объекта в соответствии с фактической площадью составляет 129 357,33 рублей из расчета: 63,99 (проектная площадь Объекта) - 62,7 (фактическая площадь объекта) * 100 277 (стоимость 1 кв. м.) = 129 357,33 рублей. В соответствии с платежным поручением истец оплатил полную стоимость объекта в соответствии с договором в размере 6 416 673,00 рублей. ДД.ММ.ГГГГ Истец направил Ответчику претензию с требованием об уменьшении цены договора участия в долевом строительстве и выплате в счет уменьшения цены договора участия в долевом строительстве денежных средств. Данная претензия получена Ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, однако в добровольном порядке Ответчик требования Истца не удовлетворил. Претензия получена Ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, с ДД.ММ.ГГГГ возникло основание для взыскания неустойки. Таким образом, на дату ДД.ММ.ГГГГ с Ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 1% от 129 357,33 (сумма требований), а именно 129 357,33 * 0,01* 49 дней = 63 385,09 руб. Поскольку Истец в данных правоотношениях выступает потребителем и не обладает специальными знаниями в области права, он был вынужден обратиться к юристу для составления искового заявления. Несение судебных расходов подтверждается договором оказания юридических услуг №° 45/2023-ф от ДД.ММ.ГГГГ, актом сдачи-приемки оказанных услуг от ДД.ММ.ГГГГ и квитанцией на сумму 5000 рублей. Таким образом, с Ответчика подлежат взысканию судебные расходы.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте проведения которого уведомлена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя.

Представитель истца - ФИО1, действующий на основании доверенности, в судебном заседании настаивал на удовлетворении иска в полном объеме, по основаниям, приведенным в исковом заявлении. Дополнительно суду пояснил, что цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади, следовательно, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Представитель ответчика – ФИО4, участвующий в судебном заседании на основании доверенности, возражал относительно заявленного иска и просил суд отказать истцу в требованиях. Суду представлены письменные возражения на иск. Пояснил, что при составлении и подписании договора допущена счетная ошибка при определении стоимости 1 кв.м квартиры, а именно стоимость 1 кв.м составляет 102847 руб. 78 коп., а не 100277 руб.

Заслушав пояснения представителей истца и ответчика, оценив и исследовав письменные материалы дела в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом при рассмотрении настоящего спора, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО СЗ «Перспектива» заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома № К/113-526/72-2Б-СП. 

В соответствии с п. 1.1. раздела 1 договора Застройщик обязуется построить (создать) своими силами или с привлечением третьих лиц жилой дом и, после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, передать соответствующий Объект долевого строительства Участнику. Участник обязуется в порядке и на условиях, установленных настоящим Договором уплатить обусловленную Договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. 

Пунктом 3.1.2. предусмотрено, что строительство Жилого дома осуществляется Застройщиком на земельном участке с кадастровым номером: №, адрес: примерно в 1250 м по направлению па северо-восток от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка. Адрес ориентира: 

<

адрес>.

В п. 1.2. раздела 1 договора указано, что объектом долевого строительства в соответствии с Договором является жилое помещение, отвечающее характеристикам, указанным в Приложении 1.

В соответствии с Приложением 1 к Договору ответчик должен передать жилое помещение условный №, имеющее следующим характеристикам: общая площадь 63,99 кв. м., включая лоджию площадью 3, 16 кв. м.

Исходя из условий договора – пункт 2.1. цена объекта составляет 6 416673 рубля (НДС не облагается). Цена настоящего договора (цена Объекта долевого строительства), подлежащая уплате Участником, определяется как произведение цены 1 кв. м (единицы общей приведенной площади объекта долевого строительства) и общей приведенной площади объекта долевого строительства. Цена 1 кв. м общей приведенной площади Объекта долевого строительства составляет 100277 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 заключен Договор № уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № согласно п. 1.1. раздела 1 Договора от ДД.ММ.ГГГГ права требования по Договору от ДД.ММ.ГГГГ перешли Истцу.

Судом установлено, что ФИО3 стоимость объекта недвижимости по договору участия в долевом строительстве жилого дома № оплачена в полном объеме, что подтверждено справкой Сбербанк о платеже со счета эскроу ДД.ММ.ГГГГ в пользу ООО СЗ «Перспектива». 

ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ «Перспектива» и ФИО2 составлен акт приема-передачи объекта долевого строительства к Договору, в соответствии с которым ответчик передал Истцу объект общей площадью 61,1 кв.м. без учета теплой лоджии. 

Согласно выписке из Единого реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, собственником объекта – 

<

адрес> имеет общую площадь 61, 1 кв.м., площадь лоджии составляет 3,2 кв. м., является ФИО2 на основании заключенных договоров ДДУ №, договора уступки прав, акта приема-передачи.

Из технического плана здания (план этажа 7) следует, что площадь лоджии составляет 3,2 кв. м.

ДД.ММ.ГГГГ Истец направил Ответчику претензию с требованием в течение 14 дней с момента получения претензии уменьшить цену договора участия в долевом строительстве и выплате в счет уменьшения цены договора участия в долевом строительстве денежных средств в размере 124343 руб. 48 коп.

Данная претензия получена Ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, в ответ на которую письмом ООО СЗ «Перспектива» добровольном порядке требования Истца не удовлетворило.

В соответствии со статьей 309, пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Отношения, связанные с долевым строительством многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве).

В соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как разъяснено в п. 8 "Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017), правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом - Законом № 214-ФЗ.

Судом установлено, что между сторонами достигнуто соглашение о предмете договора, которым является спорное жилое помещение, определена цена отчуждаемой недвижимости, а также соблюдены требования статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации - договор заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами. 

Согласно положениям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального толкования положений договора № К/113-526/72-2Б-СП судом установлено, что стороны согласовали условие в пункте 2.1. о том, что цена 1 кв.м общей приведенной площади Объекта долевого строительства составляет 100 277 рублей. Общая приведенная площадь Объекта долевого строительства состоит из суммы общей площади всех помещений объекта долевого строительства, включая площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и от внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

Таким образом, доводы ответчика о наличии счетной (арифметической) ошибки подлежат отклонению, как противоречащие нормам материального права и условиям договора. 

Для целей определения цены жилого помещения, выступающего объектом долевого строительства, частью которого являются лоджия, веранда, балкон, терраса, используется понятие "общая приведенная площадь". Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными в соответствии с Приказом Минстроя РФ от 25 ноября 2016 г. N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения".

Так судом установлено, что исходя из условий договора № К/113-526/72-2Б-СП истцу с учетом понижающего коэффициента должен быть передан объект – 62, 41 кв.м.

Между тем, исходя из сведений, содержащихся в ЕГРН, истцу передан объект с учетом понижающего коэффициента – 62,7 кв.м. (61,1+1,16).

Таким образом, судом установлена разница в площади между объектом, являющимся предметом договора долевого строительства и фактически переданным объектом.

Однако, исходя из условий договора, а именно о стоимости 1 кв.м. объекта долевого строительства, судом произведен расчет его итоговой стоимости - 62,7*100277= 6287367 руб. 90 коп., при этом, истцом оплачена стоимость объекта в большем размере - 6416673 руб., следовательно, переплата за объект составляет 129 305 руб. 10 коп.

В силу части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 2 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Суд, применив положения статей 421, 422, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика денежной суммы в размере 129 305 руб. 10 коп. в счет соразмерного уменьшения покупной цены объекта недвижимости, отказав в оставшейся части. 

Пунктом 5 статьи 13 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что требования потребителя об уплате неустойки (пени), предусмотренной законом или договором, подлежат удовлетворению изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в добровольном порядке.

Согласно статье 22 Закона о защите прав потребителей требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

В силу пункта 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

При этом пунктом 2 этой же статьи предусмотрено, что в случае невыполнения требований потребителя в сроки, предусмотренные статьями 20 - 22 настоящего Закона, потребитель вправе по своему выбору предъявить иные требования, установленные статьей 18 настоящего Закона.

Руководствуясь положениями указанных правовых норм и установив, что требования истца, изложенные в претензии от ДД.ММ.ГГГГ о соразмерном уменьшении покупной цены товара, полученные ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, не удовлетворены в десятидневный срок, суд признает расчет неустойки, произведенный истцом, арифметически верным за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 63385 руб. 09 коп., а также производит самостоятельно расчет неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения решения судом ДД.ММ.ГГГГ в сумме 72410 руб. 80 коп., тем самым признавая требование истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

В силу ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В силу абз. 2 ст. 151, п. 2 ст. 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

Учитывая характер нарушения прав потребителя, степени вины причинителя вреда, принципов соразмерности и справедливости, суд считает разумным и достаточным взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, следовательно, в оставшейся части суд в большем размере отказывает истцу.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В базу для расчета рассматриваемого штрафа входят только те требования, которые заявлялись потребителем ответчику в досудебном (претензионном) порядке и которые тем были оставлены без удовлетворения.

Поскольку возложенная законом обязанность добровольно и своевременно удовлетворить требования потребителя, изложенные в претензии от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком не исполнена, в силу прямого указания закона с ответчика подлежит взысканию штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя о возврате денежных средств являющихся по факту денежной суммой соразмерного уменьшения покупной цены квартиры, который составит 64652 руб. 55 коп. (129 305,10/2).

Оснований для уменьшения размера штрафа суд не находит, соответствующего ходатайства ответчик, являющийся индивидуальным предпринимателем, при рассмотрении дела не заявил.

В силу ст. 88 ГПК РФ судебными расходами являются, в том числе, расходы по оплате государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Истец в подтверждение несения судебных расходов подтверждается договором оказания юридических услуг № от ДД.ММ.ГГГГ, акт сдачи-приемки оказанных услуг от ДД.ММ.ГГГГ и квитанцию на сумму 5000 рублей. 

Из представленных документов следует, что истцу оказаны исполнителем по договору ИП ФИО5 услуги правового характера по составлению искового заявления.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

С учетом установленных обстоятельств, оценив представленные истцом документы, подтверждающие несение расходов в части оплаты услуг представителя, суд признает их допустимыми доказательствами, принимая во объем оказанных юридических услуг, результат рассмотрения дела, суд полагает возможным удовлетворить заявление о взыскании расходов на оплату услуг на сумму 5 000 руб.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ судебные расходы в виде государственной пошлины в доход бюджета муниципального образования «Городской округ «Город Хабаровск», от уплаты которой истец освобожден в силу п. 2 ст. 333.36 НК РФ, подлежат взысканию с ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям в сумме 6647 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Перспектива» о взыскании денежной суммы соразмерного уменьшения покупной цены, неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов, штрафа – удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Перспектива» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу ФИО2 денежные средства в размере 129 305 рублей 10 копеек в счет соразмерного уменьшения покупной цены объекта недвижимого имущества, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 63 385 рублей 09 копеек и за период с ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения решения судом в размере 72 410 рублей 80 копеек, компенсацию морального вреда в сумме 10 000 рублей, судебные расходы по оплате юридических услуг в сумме 5 000 рублей, а также штраф в размере 64 652 рубля 55 копеек.

В остальной части требований – отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Перспектива» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в бюджет МО «Городской округ «Город Хабаровск» государственную пошлину в сумме 6647 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Хабаровский краевой суд через Железнодорожный районный суд г. Хабаровска в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 01 февраля 2024 года.

Судья В.В. Нелюбина