Дело № 2-5340/2024

55RS0003-01-2024-007230-89

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

 Именем Российской Федерации

05 декабря 2024 года 

Ленинский районный суд г. Омска 

в составе председательствующего судьи Тынысовой А.Т., 

при секретаре судебного заседания Малышевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 ФИО3 к Администрации Ленинского административного округа города Омска о признании жилого помещения - квартиры домом блокированной застройки, признании нежилого помещения зданием, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО3 обратились в суд с названным иском. В обоснование заявленных требований указали, что ФИО1 на праве собственности принадлежит жилое помещение - квартира, площадью 29,7 кв.м., с кадастровым №, расположенная по адресу: ххх, на основании договора купли - продажи от 16.12.2008. ФИО4 на праве собственности принадлежит нежилое помещение 1П, площадью 61,0 кв.м., с кадастровым №, расположенное по адресу: ххх, на основании договора купли - продажи на аукционе от 31.07.2008 № 17. Квартира и нежилое помещение расположены в родовом объекте - здании по адресу: ххх, площадью 90.7 кв.м., с наименованием - жилой дом, с кадастровым №. Родовой объект - здание с кадастровым № расположено на земельном участке, площадью 14 042 кв.м., с кадастровым №, с видом разрешенного использования: для жилищных нужд и общественно-деловых целей под здания, строения, для размещения домов многоэтажной жилой застройки, для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии. Право собственности на земельный участок за ними не зарегистрировано. В противоречие вышеуказанным нормам права на сегодняшний день согласно данным Единого государственного реестра недвижимости в жилом доме № в пос. Северный г. Омска расположено два помещения: жилое и нежилое. Данное обстоятельство указывает на то, что жилой дом по адресу: ххх не обладает признаками объекта индивидуального жилищного строительства. По договору с ООО «Кадастр-М» в сентябре 2024 года в отношении жилого дома № в ххх г. Омска было проведено обследование, по результатам которого подготовлено экспертное заключение. На основании анализа результатов проведенного обследования был сделан вывод, что обследуемый объект состоит из дома блокированной застройки и нежилого здания. Дом блокированной застройки состоит из помещений кухни и комнат, предназначен для проживания одной семьи. Нежилое здание состоит из помещений торгового зала и кладовой, предназначено для использования как магазин. Между домом блокированной застройки и нежилым зданием имеется общая стена без проемов. Дом блокированной застройки и нежилое здание не имеют общих вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под соседним жилым помещением. Дом блокированной застройки и нежилое здание имеют отдельные выходы на земельный участок. 1 марта 2022 года вступили в силу нормы Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». С даты вступления в силу положений данного федерального закона жилое помещение, учтенное в Едином государственном реестре недвижимости как помещение (квартира или часть жилого дома), признается домом блокированной застройки без каких либо дополнительных процедур и согласований, то есть в силу прямого указания закона. Для внесения изменений в сведения о виде объекта (с помещения на здание) достаточно совместное обращение всех собственников квартир или всех собственников частей, имеющихся в доме, в Управление Росреестра с заявлением о кадастровом учете изменений характеристик объекта. Проблема, в связи с которой ФИО1, являясь собственниками жилого помещения, не может реализовать положения Федерального закона № 476-ФЗ, заключается в том, что смежным принадлежащему ей помещению является нежилое помещение. На сегодняшний день в рамках государственной программы проводится газификация поселка ххх в г. Омске. Газ до границ жилого дома № в поселке ххх не подведён. ФИО1, являясь правообладателем жилого помещения, хотела принять участие в социальной (бесплатной) газификации, однако при обращении в уполномоченную организацию ей разъяснили, что в соответствии с действующим законодательством для участия в программе социальной газификации необходимо предоставить копии документов, подтверждающих право собственности на домовладение (объект индивидуального жилищного строительства) или жилой дом блокированной застройки (п. 16 Правил подключения (технологического присоединения) газоиспользующего оборудования и объектов капитального строительства к сетям газораспределения, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.09.2021 № 1547). Поскольку имеющиеся у ФИО1 документы свидетельствуют о принадлежности ей квартиры, а не жилого дома либо дома блокированной застройки, постольку право на участие в программе социальной газификации не может быть ею реализовано. При этом наличие двух обособленных изолированных объектов недвижимости, объединенных общей стеной, не обусловлено проведением реконструкции жилого дома. Жилой дом изначально был выстроен как объект недвижимости, состоящий из двух изолированных объектов. 

Просят признать жилое помещение - квартиру с кадастровым №, расположенную по адресу: ххх, домом блокированной застройки, внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, указав вид объекта - «здание», назначение объекта - «жилой дом», наименование объекта - «дом блокированной застройки», вид разрешенного использования - «блокированная жилая застройка», площадь - 42,9 кв.м., признать нежилое помещение 1П с кадастровым №, расположенное по адресу: ххх, зданием, внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, указав вид объекта - «здание», назначение объекта - «нежилое», площадь - 57,9 кв.м., снять с государственного кадастрового учёта жилой дом с кадастровым №3707, расположенный по адресу: ххх.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом. 

Истец ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом. 

Представитель истца ФИО5, действующая на основании доверенности в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика Администрации Ленинского АО г. Омска в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области ФИО6 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом. Представила письменный отзыв, в котором не возражала против удовлетворения требований. 

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

ФИО1 является собственником жилого помещения – квартиры, площадью 29,7 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: ххх, на основании договора купли-продажи от 16.12.2008, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.12.2008.

ФИО3 является собственником нежилого помещения № 1П, номера на поэтажном плане: 1-4, общей площадью 61,00 кв.м., литера А, находящемся на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: ххх, на основании договора купли-продажи на аукционе № 17 от 31.07.2008, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.09.2008. 

Из технического паспорта жилого помещения (квартиры) по адресу: ххх по состоянию на 02.07.2007 следует, что общая площадь квартиры составляет 29,7 кв.м., жилой площадью 19,8 кв.м., инвентарный №. 

Из технического паспорта нежилого помещения № 1П по адресу: ххх, литер А по состоянию на 29.10.2007 следует, что объект недвижимости имеет назначение магазин, используется по назначению, общая площадь 61,0 кв.м., год постройки 1960, литера А, число этажей 1. 

Согласно технического плана здания, подготовленного 03.09.2024 в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием двух зданий (дома блокированной застройки и нежилого здания) в результате преобразования здания с кадастровым №, расположенного по адресу: Российская Федерация, ххх, кадастровый номер земельного участка №, год строительства 1960.

Согласно заключения кадастрового инженера в результате преобразования жилого дома (здания) с кадастровым № образовались дом блокированной застройки (жилой дом) и нежилое здание по адресу: РФ, ххх, ввиду отсутствия присвоенного в установленном порядке адреса – адрес объекта - жилой дом прописан до улицы, для целей государственного кадастрового учёта площадь жилого дома определена в соответствии с требованиями действующего законодательства по результатам выполненных измерений с учетом положений приказа Росрестра от 23 октября 2020 № П/0393 и составляет 42,9 кв.м. 

Согласно заключения кадастрового инженера в результате преобразования жилого дома (здания) с кадастровым № образовались дом блокированной застройки (жилой дом) и нежилое здание по адресу: РФ, ххх, ввиду отсутствия присвоенного в установленном порядке адреса – адрес объекта - нежилое здание прописан до улицы, для целей государственного кадастрового учёта площадь нежилого здания определена в соответствии с требованиями действующего законодательства по результатам выполненных измерений с учетом положений приказа Росрестра от 23 октября 2020 № П/0393 и составляет 57,9 кв.м. 

Как следует из выписки из ЕГРН от 08.11.2024 земельный участок, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир жилой дом, почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, ххх, площадь 14042+/-24, кадастровый №, категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешенного использования: для жилищных нужд и общественно-деловых целей под здания, строения, для размещения домов многоэтажной жилой застройки, для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, права не зарегистрированы. 

Таким образом судом установлено, что истцу ФИО1 на праве собственности принадлежит жилое здание, используемое ФИО1 для постоянного проживания, а истцу ФИО3 на праве собственности принадлежит нежилое здание, используемое под магазин, действующим законодательством не предусмотрен административный порядок по переводу нежилого здания в жилое. При этом истцами в здании произведена реконструкция, которая не подлежит узакониванию в отсутствие зарегистрированного права собственности на земельный участок. 

Согласно части 2 статьи 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (далее - требования). 

Требования, предъявляемые к жилым помещениям, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, указаны в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. №47. 

Согласно пунктам 9, 10 указанного Положения, жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории. 

В соответствии с частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса РФ перевод нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. 

Согласно части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. 

Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. 

В соответствии с пунктом 4 указанной нормы земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования. 

Статьей 42 Земельного кодекса РФ определено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. 

Спорный объект недвижимости, используемый истцами, располагается на земельном участке с видом разрешенного использования для жилищных нужд и общественно-деловых целей под здания, строения, для размещения домов многоэтажной жилой застройки, для размещения административных и офисных зданий. 

В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации. 

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей. 

При этом из ответа Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска от 28.06.2023 следует, что согласно части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется, в том числе в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства. 

Однако для указанных обстоятельств истцам необходимо оформить земельный участок в собственность, что затруднено в отсутствие согласования реконструкции. 

В силу статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. 

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 данной статьи). 

Пленумы Верховного Суда РФ и ВАС РФ в п. 26 Постановления от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» дали разъяснения о том, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. 

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. 

Исходя из смысла приведенных правовых норм, возможность легализации самовольной постройки в судебном порядке является исключительным способом признания права собственности на вновь возведенный объект недвижимости и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке. 

При этом, Верховный суд Российской Федерации в Пленуме Верховного Суда Российской Федерации № 10/Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года указал, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений, нарушении прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы их жизни и здоровью (п. 26 Постановления Пленума). 

Как разъяснил Верховный суд Российской Федерации в п. 25 и п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. 

В силу п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. 

Из содержания ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации и п. 4 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В силу абзаца шестого пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, реконструкция существующих объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, может осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами. Однако в данном случае реконструкция жилого дома на земельном участке является реализацией установленного для земельного участка разрешенного вида использования - для жилой застройки (индивидуальной). В связи с чем, реконструкцию истцом жилого дома, расположенного на спорном участке следует отнести к правомерному использованию этого земельного участка на основании части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ и абзаца 4 пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ.

В силу п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли определенных категорий используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что истцом произведена реконструкция объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в его собственности, имеющем вид разрешенного использования - для индивидуального жилого строительства. При этом, установлено, что земельный участок находится в пользовании с 2008 года, ранее данный земельный участок был предоставлен предыдущему собственнику на праве постоянного (бессрочного) пользования. 

Согласно заключения ООО «Центр кадастровых, оценочных и юридических услуг «Кадастр-М» от 02.09.2024, здание, общей площадью 100,8 кв.м., общая площадь жилого помещения 42,9 кв.м., общая площадь нежилого помещения 57,9 кв.м., расположенного по адресу: ххх, состоит из дома блокированной застройки и нежилого здания, дом блокированной застройки состоит из помещений кухни и комнат, предназначен для проживания одной семьи, нежилое здание состоит из помещений торгового зала и кладовой, предназначено для использования как магазин, между домом блокированной застройки и нежилым зданием имеется общая стена без проемов, дом блокированной застройки и нежилое здание не имеют общих вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под соседним жилым помещением, дом блокированной застройки и нежилое здание имеют отдельные выходы на земельный участок, здание является совокупностью жилого блока и нежилого здания. 

Оценив в совокупности представленные доказательства, полагает возможным исковые требования ФИО1, ФИО3 удовлетворить в полном объеме, признать жилое помещение - квартиру с кадастровым №, расположенную по адресу: ххх, домом блокированной застройки, внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, указав вид объекта - «здание», назначение объекта - «жилой дом», наименование объекта - «дом блокированной застройки», вид разрешенного использования - «блокированная жилая застройка», площадь - 42,9 кв.м., признать нежилое помещение 1П с кадастровым №, расположенное по адресу: ххх, зданием, внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, указав вид объекта - «здание», назначение объекта - «нежилое», площадь - 57,9 кв.м., снять с государственного кадастрового учёта жилой дом с кадастровым №, расположенный по адресу: ххх. Иных требований о признании права собственности истцами не заявлено. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 ФИО3 удовлетворить.

Признать жилое помещение - квартиру с кадастровым №, расположенную по адресу: ххх, домом блокированной застройки.

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, указав вид объекта - «здание», назначение объекта - «жилой дом», наименование объекта - «дом блокированной застройки», вид разрешенного использования - «блокированная жилая застройка», площадь - 42,9 кв.м.

Признать нежилое помещение 1П с кадастровым №, расположенное по адресу: ххх, зданием.

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, указав вид объекта - «здание», назначение объекта - «нежилое», площадь - 57,9 кв.м.

Снять с государственного кадастрового учёта жилой дом с кадастровым №, расположенный по адресу: ххх.

Не присутствующий в судебном заседании ответчик вправе подать в Ленинский районный суд города Омска заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии решения. 

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья А.Т. Тынысова

Заочное решение принято в окончательной форме 19 декабря 2024 года