№2-950/2025

42RS0019-01-2024-008371-23

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Центральный районный суд 

<

адрес> в составе

председательствующего: Путиловой Н.А.

при секретаре Корягиной А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в 

<

адрес>

09 сентября 2025 г. 

дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о признании договора аренды нежилого помещения расторгнутым и взыскании обеспечительного платежа и встречному иску ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности по договору,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании договора аренды нежилого помещения расторгнутым и взыскании обеспечительного платежа. Просит взыскать с ответчика в свою пользу сумму обеспечительного платежа в размере 140000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 5200 руб., расходы на оплату юридических услуг в сумме 75000 руб. 

Требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней (арендатором) и ФИО2 (арендодателем) был заключен договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес> под размещение хостела.

В момент заключения договора аренды арендатор обязался оплатить обеспечительный платеж в размере 140 000 руб. арендатору, который подлежит зачету в качестве арендной платы за последний месяц аренды в случае надлежащего исполнения арендатором своих обязательств по договору.

ДД.ММ.ГГГГ обеспечительный платеж в размере 140000 руб. был передан представителю арендодателя ФИО3

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ была изменена арендная плата, размер которой составил 204000 руб., оплата должна производиться в срок до 15 числа расчетного месяца путем внесения в кассу, либо на расчетный счет арендодателя, помимо арендной платы арендатор обязуется оплачивать расходы за коммунальные и эксплуатационные услуги, потребленных арендатором.

Однако, арендодатель не поставил в известность арендатора, что арендуемые помещения находятся на земельном участке, категория которого не подходит под использование хостела.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ был наложен запрет на эксплуатацию указанных помещений для устранения выявленных нарушений требований пожарной безопасности.

Спорные помещения были опечатаны.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес арендодателя было направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды в связи с невозможностью его пользования по назначению - ввиду отсутствия доступа арендатора в указанные помещения и возврате обеспечительного платежа в размере 140 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ в ее адрес поступила претензия арендодателя ФИО2, в которой она не признает договор расторгнутым и считает, что согласно п.5.3 договора аренды договор аренды будет считаться расторгнутым, настаивает на оплате арендных платежей за сентябрь в размере 204000 руб. и коммунальных платежей за август 2024 в сумме 39182,89 руб. и суммы пени в размере 2431,83 руб.

Считает, что требования арендодателя ФИО2 незаконны, поскольку, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Таким образом, считает, что договор аренды нежилого помещения№ от ДД.ММ.ГГГГ следует считать расторгнутым со следующего дня – получения ответчиком уведомления (с ДД.ММ.ГГГГ), арендная плата не может начисляться с ДД.ММ.ГГГГ, поскольку использование нежилыми помещениями невозможно.

В ходе судебного разбирательства ФИО2 подан встречный иск к ИП ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 284 322,09 руб., процентов за несвоевременное исполнение обязательств по договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 8905,62 руб., и далее процентов с ДД.ММ.ГГГГ из расчета 0,1% в день до даты фактического исполнения решения суда, возместить ФИО2 понесенные судебные издержки.

В ходе судебного разбирательства ФИО1 уточнила исковые требования - просит суд признать договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым, взыскать с ответчика в свою пользу сумму обеспечительного платежа в размере 140 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 200 руб., расходы на оплату юридических услуг в размере 90 000 руб. 

В ходе судебного разбирательства ФИО2 уточнила встречные исковые требования – увеличивает сумму требований по оплате арендной платы с 284322,09 руб. до 302306,61 руб., процентов за несвоевременное исполнение обязательств за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с 8905,6 руб. до 19486,35 руб., с дальнейшим начислением процентов на сумму долга с ДД.ММ.ГГГГ из расчета 0,1% в день до даты фактического исполнения решения суда.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, представил в суд заявление, в котором просит дело рассмотреть в свое отсутствие.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования ИП ФИО1 не признала в полном объеме, настаивала на удовлетворении встречных исковых требований.

ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила.

Выслушав представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В п. 1 ст. 615 ГК РФ установлена обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

В судебном заседании установлено, что на основании договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ФИО2 (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатором), арендатору переданы во временное пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 120 кв.м., кадастровый № и 

<

адрес> общей площадью 390.3 кв.м., кадастровый №.

В соответствии с пунктом 1.4 договора аренды помещения предоставляются арендатору для размещения хостела.

В соответствии с пунктом 1.5 договора аренды арендатор самостоятельно и за свой счет оформляет любую разрешительную документацию в соответствии с законодательными и подзаконными актами Российской Федерации (включая правила, инструкции, требования и т.п.) касающуюся хозяйственной деятельности арендатора. Арендатор гарантирует арендодателю отсутствие каких-либо претензий со стороны любых третьих лиц, связанных с хозяйственной деятельностью арендатора и ее безопасностью.

Договор является одновременно и актом приема-передачи помещений.

Техническое состояние указанных помещений соответствует условиям договора аренды.

Перед подписанием договора аренды арендатор осмотрел помещение. Замечаний по техническому состоянию помещения нет. Помещение арендодатель сдал, а арендатор принял без претензий, замечаний и оговорок (пункт 1.6 договора аренды).

С момента подписания договора и передачи нежилых помещений в аренду арендатор ИП ФИО1 приступил к использованию его по целевому назначению, а именно: организовал в помещениях хостел для временного проживания людей.

ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес>, расположенные по адресу: 

<

адрес> были проверены МЧС на предмет наличия нарушений требований пожарной безопасности.

Согласно сведениям Отдела надзорной деятельности и профилактической работы 

<

адрес> и 

<

адрес> №№ от ДД.ММ.ГГГГ была проведена ДД.ММ.ГГГГ проверка соблюдения обязательных требований пожарной безопасности в здании, где расположены нежилые помещения. Арендованные ИП ФИО1 (

<

адрес>).

В результате проверки были выявлены нарушения обязательных требований пожарной безопасности:

-в спальных помещениях, приспособленных для временного размещения людей отсутствуют планы эвакуации на случай пожара;

-запоры на дверях эвакуационных выходов не обеспечивают возможность их свободного открытия изнутри,

-для отделки стен, полу путей эвакуации (коридор первого этажа, спальные помещения второго этажа) применены материалы с неизвестной пожарной опасностью,

-в помещении гостиницы (хостела) со второго этажа отсутствует второй эвакуационный выход и иные нарушения.

Таким образом, все указанные нарушения требований техники пожарной безопасности выявлены в отношении спорных нежилых помещений, используемых истцом ИП ФИО1 в качестве гостиницы.

Выявленные Отделом надзорной деятельности и профилактической работы 

<

адрес> и 

<

адрес> нарушения обязательных требований пожарной безопасности послужили основанием для обращения прокурора 

<

адрес> в суд о понуждении к совершению действия по запрету истцу и ответчику осуществлять эксплуатацию нежилого здания в качестве гостиницы по предоставлению мест для краткосрочного проживания (пребывания) до устранения выявленных нарушений.

В ходе рассмотрения дела по иску прокурора 

<

адрес> были наложены обеспечительные меры в виде запрета эксплуатации здания по 

<

адрес>.

Суд считает необоснованными доводы истца ИП ФИО5 о том, что арендодатель не поставил ее в известность, что вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположено здание по 

<

адрес>, не позволяет использовать истцу здание под гостиницу, поскольку на пользование спорных нежилых помещений повлияли выявленные нарушения техники пожарной безопасности, которые несут опасность для жизни и здоровья людей, пребывающих в указанных помещениях, а не вид разрешенного использования земельного участка.

При заключении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель и арендатор пришли к обоюдному согласию, что арендатор самостоятельно и за свой счет оформляет любую разрешительную документацию в соответствии с законодательными и подзаконными актами Российской Федерации (включая правила, инструкции, требования), касающиеся хозяйственной деятельности арендатора, что закреплено в пункте 1.5 договора аренды.

Указанный пункт договора аренды (1.5) является действующим, сторонами договора не оспорен.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 2.4.4 договора аренды арендатор обязуется содержать помещения в санитарном состоянии согласно требованиям действующего законодательства и контролирующих органов, соблюдать правила пожарной безопасности, соблюдать правила охраны труда и пожарной безопасности, норм и правил эксплуатации нежилых помещений, законодательства по охране окружающей среды и нести ответственность за нарушение данных требований.

С учетом установленных обстоятельств, представленных суду письменных документов, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца ИП ФИО1 о расторжении договора аренды нежилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку запрет эксплуатации нежилых помещений, арендованных истцом, не связан с нарушением обязательств арендодателя ФИО2, а наоборот, подтверждает несоблюдение условий договора аренды арендатором ИП ФИО1 в частности, не соблюдены правила техники пожарной безопасности в нежилых помещениях, которые возложены на нее условиями договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Более того, согласно письму Комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ комитетом не выявлены нарушения при использовании земельного участка под зданием по 

<

адрес>, жалобы по назначению данного участка не поступали в комитет.

Согласно п.3 договора аренды арендатор обязан ежемесячно вносить арендодателю арендную плату по договору, именуемую в настоящем договоре «арендная плата» или «плата за аренду». Размер арендной платы за полный календарный месяц составляет 204000 руб. с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. арендная плата оплачивается арендатором в срок до 15 числа расчетного месяца путем внесения в кассу арендодателя либо на расчетный счет арендодателя.

Помимо арендной платы арендатор обязуется компенсировать арендодателю стоимость коммунальных эксплуатационных услуг, потребленных арендатором при использовании помещения: электроснабжение, водоснабжение, принятие стоков, водоотведение, теплоснабжение, обслуживание узлов приборов учета, обслуживание места сбора и вывоза ТБО (ТКО), сбор и вывод ТБО (ТКО), дезинсекция. Оплата за электроэнергию. Водоснабжение осуществляется на основании показаний индивидуальных приборов учета, установленных в помещении. Оплата коммунальных и эксплуатационных услуг осуществляется пропорционально площади помещения, занимаемого арендатором.

Плата за коммунальные и эксплуатационные услуги выплачивается арендатором в период с 10-го по 15-ое число за предыдущий месяц.

В соответствии с п.3.2 договора в момент заключения настоящего договора аренды арендатор обязуется внести обеспечительный платеж в размере 140 000 руб. Обеспечительный платеж подлежит зачету в качестве арендной платы за последний месяц аренды в случае ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по договору из суммы обеспечительного платежа происходит гашение задолженности арендатора по договору и (или) возмещение причиненного арендодателю ущерба.

ИП ФИО1 обеспечительный платеж в размере 140 000 руб. был внесен ДД.ММ.ГГГГ с целью обеспечения своих обязательств по оплате арендной оплаты за последний месяц в случае расторжения договора или окончания срока его действия.

ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО1 обратился к ответчику ФИО2 с уведомлением о досрочном расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и возврате обеспечительного платежа в размере 140 000 руб. за последний месяц аренды.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно п.5.3 договора аренды любая из сторон вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, уведомив на электронную почту об этом другую сторону не менее, чем за 30 (тридцать) календарных дней до предполагаемой даты расторжения настоящего договора

Таким образом, договором предусмотрен срок, за который каждая из сторон имеет право направить уведомление о расторжении договора аренды – 30 календарных дней.

Уведомление о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ направлен арендатором ДД.ММ.ГГГГ, договор должен быть расторгнут ДД.ММ.ГГГГ.

Акт приема-передачи нежилых помещений подписан между ИП ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым арендатор ИП ФИО1 передал арендодателю ФИО2 спорные нежилые помещения по 

<

адрес>, помещения 3 и 6 в связи с досрочным расторжением договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Последний платеж был совершен арендатором ИП ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ в сумме 204 000 руб. за текущий месяц - август 2024.

Арендная плата с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет в сумме 204000 руб., которая подлежит взысканию с арендатора ИП ФИО1 в пользу арендодателя ФИО2

Арендная плата с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 136 000 руб. (204000 руб. /30 дней х20 дней=136 000 руб.).

За период с 01 августа до ДД.ММ.ГГГГ размер коммунальных услуг составляет 102306,61 руб.

Таким образом, задолженность по арендной плате и коммунальным платежам составляет 302306,61 руб., исходя из расчета: 204000 руб. +136 000 руб. +102306,61 руб. – 140000 руб. (обеспечительный платеж) = 302306,61 руб., который подлежит взысканию с арендатора ИП ФИО1 в пользу арендодателя ФИО2

Согласно п.4.2 договора аренды за нарушение сроков внесения платежей, указанных в пункте 3.1 договора арендатор уплачивает пени (штраф, неустойку) в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Расчет процентов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 19 486,35 руб., исходя из расчета:

244286,16 руб.(сумма задолженности)х30дней (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) х0,1% =7199,70 руб.;

282322,09 руб.(сумма задолженности)х 6дней (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) х0,1% =1705,92 руб.;

302306,61 руб.(сумма задолженности) х 35дней (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) х0,1% =10580,73 руб., итого: 19486,35 руб.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд полагает удовлетворить требования ФИО2 о взыскании с ИП ФИО6 задолженности по арендной плате по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 302306,61 руб., процентов за несвоевременное исполнение обязательств за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 19486,35 руб.

Также подлежат удовлетворению требования о взыскании с ИП ФИО6 в пользу ФИО2 процентов за несвоевременное исполнение обязательств, начиная с ДД.ММ.ГГГГ до даты фактического исполнения обязательства, исходя из расчета 0,1% в день от суммы долга.

По правилам ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

ФИО2 представлено платежное поручение, согласно которому ФИО2 было оплачено 9530 руб. в качестве государственной пошлины при подаче встречного искового заявления. Суд полагает, что оплаченная государственная пошлина в размере 9530 руб. подлежит взысканию с ИП ФИО7 в пользу ФИО2

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о признании договора аренды нежилого помещения расторгнутым и взыскании обеспечительного платежа отказать.

Встречное исковое заявление ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности по договору удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 ( 

<

данные изъяты>) в пользу ФИО2 задолженность по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. в размере 302306,61 руб., проценты за несвоевременное исполнение обязательств за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 19486,35 и далее, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. до даты фактического исполнения обязательства исходя из 0,1% в день от суммы долга, расходы по оплате госпошлины в размере 9530 руб., почтовые расходы 82 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 государственную пошлину в местный бюджет в размере 1015 руб. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский облсуд через Центральный райсуд 

<

адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий: (подпись)

Верно. Судья: Н.А.Путилова 

Подлинник документа подшит в деле №2-950/2025 Центрального районного суда 

<

адрес>