Судья Данилова Ю.В. УИД 65RS0017-01-2025-000089-69

Докладчик Баянова А.С. Дело № 33-149/2026 (2-360/2025)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 января 2026 года город Южно-Сахалинск

Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Баяновой А.С.

судей Загорьян А.Г., Осколковой А.Н.

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Тихоновой Ю.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ф.И.О.1 к Департаменту по управлению муниципальным имуществом и землепользованию Администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области, Администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области о взыскании выкупной стоимости жилого помещения, с апелляционной жалобой представителя истца ФИО1 на решение Холмского городского суда Сахалинской области от 03 октября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Баяновой А.С., судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Ф.И.О.1 обратился в суд с исковым заявлением к Департаменту по управлению муниципальным имуществом и землепользованию Администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области (далее по тексту ДУМИЗ Администрации Холмского МО) о взыскании выкупной стоимости жилого помещения.

В обоснование исковых требований указано, что истец является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Заключением межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № указанный многоквартирный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу. В соответствии с отчетом № рыночная стоимость жилого помещения составляет 5 992 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с письменным согласием на получение денежного возмещения за изымаемое жилое помещение в сумме 5 992 000 рублей, однако, ответчик с указанной суммой не согласился, уведомив истца о том, что размер выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение не превысит размер стоимости, рассчитанной в соответствии с Постановлением Администрации Холмский городской округ № от ДД.ММ.ГГГГ и составляющий 4 060536 рублей.

Поскольку стороны не пришли к соглашению о сумме выкупной стоимости за жилое помещением, истец просит суд взыскать с ответчика выкупную стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> размере 5 992 000 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 19 784 рубля.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечена Администрация Холмского муниципального округа Сахалинской области (далее по тексту Администрация Холмского МО).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ статус Администрации Холмского МО изменен с третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика, на соответчика.

Решением Холмского городского суда от 03 октября 2025 года исковые требования Ф.И.О.1 удовлетворены частично.

С Администрации Холмского МО в пользу Ф.И.О.1 взыскана выкупная стоимость за жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, в размере 4 644 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 19 784 рубля, расходы по оплате судебной экспертизы в размере 30 000 рублей.

В удовлетворении требований Ф.И.О.1 к ДУМИЗ Администрации Холмского МО, а также в удовлетворении исковых требований о взыскании выкупной стоимости за жилое помещение в большем размере, отказано.

С момента выплаты возмещения за жилое помещение подлежит прекращению право собственности Ф.И.О.1 на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, с признанием в отношении него права собственности МО ФИО2.

Настоящее решение является основанием для прекращения и возникновения права собственности на жилое помещение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационными органами в установленном порядке.

Не согласившись с указанным решением в части размера выкупной стоимости жилого помещения представителем истца Ф.И.О.1 – ФИО1 подана апелляционная жалоба, в которой он просит решение Холмского городского суда от 03 октября 2025 года изменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы указывает, что при определении размера выкупной цены суд принял за основу заключение оценочной экспертизы, проведенной АО «ГАКС», вместе с тем, с рыночной стоимостью спорного жилого помещения, определенной АО «ГАКС» он не согласен, так как данная стоимость рассчитана без учета требований действующего жилищного законодательства, с нарушением пункта 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, требований статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, а именно: не содержит в себе рыночную стоимость земельного участка на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли истца в праве общей собственности на такое имущество, а также размер убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, которые он несет в связи с изменением места проживания. Полагает, что рыночная стоимость жилого помещения, определенного АО «ГАКС» является явно заниженной и не соответствует реальной рыночной стоимости спорного жилого помещения. Считает, что отчет рыночной стоимости, произведенный ООО «Люкс-М» в полной мере соответствует требованиям пункта 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ. Отмечает, что в материалах дела имеются доказательства предоставления иным собственникам жилых помещений, расположенных по адресу 

<

адрес>, рыночной стоимости на основании отчетов ООО «Люкс-М», которая практически на 20 % выше стоимости, рассчитанной АО «ГАКС», что ставит истца в неравное положение по отношению к другим собственникам жилых помещений в данном многоквартирном доме, что является недопустимым.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель Администрации Холмского МО И Н.А. просит в удовлетворении апелляционной жалобы представителя истца ФИО1 отказать, решение Холмского городского суда Сахалинской области от 03 октября 2025 года оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, в связи с чем, в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений относительно жалобы, в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Частью 3 статьи 35 Конституции РФ предусмотрено, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса РФ, согласно которой в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме.

В соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав (раздел II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 года).

Выкупная цена жилого помещения, признанного аварийным, определяется, по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Аналогичные разъяснения, изложены в подпункте «з» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», согласно которому выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, истец Ф.И.О.1 является собственником жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 43.9 кв.м., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением Администрации МО ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ №, утверждено заключение межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № о признании многоквартирного дома, расположенного по вышеуказанному адресу аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии с подпунктами 2.1, 2.2 пункта 2 и пункта 3 данного постановления, срок расселения дома, а также изъятия жилых помещений многоквартирного дома определен до ДД.ММ.ГГГГ, уведомление о принятии решения о сносе жилого дома или реконструкции подлежит направлению собственникам в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Данный дом включен в региональную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Сахалинской области в 2021 - 2026 годах», утвержденную постановлением Правительства Сахалинской области от ДД.ММ.ГГГГ №.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Люкс-М», по заданию истца, проведена оценка квартиры. Согласно отчету №, рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 4 680 000 рублей, величина убытков, связанная с изъятием жилого помещения, составляет 1 312 000 рублей, а всего 5 992 000 рублей.

Не согласившись с указанной оценкой ООО «Люкс-М» по заданию ДУМИЗ Администрации Холмского МО, ДД.ММ.ГГГГ проведена оценка величины компенсации за жилое помещение, из отчета № ООО «ОРСИ» следует, что размер возмещения за изымаемое жилое помещение составляет 4 591 800 рублей, из которых рыночная стоимость помещения 3 828 000 рублей, стоимость возможных убытков, причиненных собственнику помещения его изъятием 321 800 рублей, стоимость размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома 442 000 рублей.

По информации ДУМИЗ Администрации Холмского МО от ДД.ММ.ГГГГ №, плановый срок окончания расселения жилого 

<

адрес> - ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок под жилым домом не изымался.

С указанным размером возмещения за изымаемое жилое помещение не согласился истец.

В связи с возникновением спора о размере рыночной стоимости жилого помещения, судом по ходатайству истца, назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено АО «ГАКС».

Согласно заключению эксперта АО «ГАКС» от ДД.ММ.ГГГГ №, рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, с учетом произведенного капитального ремонта кровли и капитального ремонта внутридомовой системы отопления, в соответствии с требованиями статьи 32 Жилищного кодекса РФ, на дату проведения экспертизы, составляет 4 644 000 рублей, из них: рыночная стоимость жилого помещения 3 930 000 рублей, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, с учетом произведенного капитального ремонта кровли и капитального ремонта внутридомовой системы отопления, в соответствии с требованиями статьи 32 Жилищного кодекса РФ 460 000 рублей, убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием 254 000 рублей (в том числе: убытки, связанные с перебазированием – 60 000 рублей, убытки, связанные с уплатой государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности на земельный участок и вновь приобретенный объект недвижимости – 4 000 рублей, убытки, связанные с арендой жилья собственником недвижимого имущества на период поиска недвижимости, взамен изымаемой – 80 000 рублей, убытки агентств, связанные с поиском и подбором объектов недвижимости – 110 000 рублей).

Разрешая спор по существу, руководствуясь статьей 32 Жилищного кодекса РФ, положениями Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О фонде содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства», разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 года, анализируя представленные по делу доказательства, в том числе отчеты об оценке рыночной стоимости жилого помещения, заключение судебной экспертизы, показания эксперта Ф.И.О.2, дав им надлежащую оценку, принимая во внимание проведение в 2013 году капитального ремонта кровли и в 2014 году внутридомовой системы отопления аварийного дома, учитывая, что между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, установлена неразрывная связь, в связи с чем стоимость доли в праве собственности на такое имущество подлежит включению в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме, и не может быть установлена отдельно от рыночной стоимости жилья, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований, взыскав с Администрации Холмского МО в пользу истца выкупную стоимость за спорное жилое помещение в размере 4 644 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 19 784 рубля, а также расходы по оплате судебной экспертизы в размере 30 000 рублей.

Оснований не согласиться с данными выводами судебная коллегия не усматривает, поскольку они подробно и обстоятельно мотивированы, должным образом отражены в обжалуемом судебном акте, постановлены в соответствии с правильно установленными фактическими обстоятельствами дела, верной оценкой собранных по делу доказательств, основаны на правильном применении норм права, регулирующих возникшие отношения, и на имеющихся в деле доказательствах, которым судом первой инстанции дана оценка в соответствии с требованиям статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Вопреки доводу апелляционной жалобы, в расчет рыночной стоимости квартиры экспертом АО «ГАКС» включены доли на общедомовое имущество и земельный участок под многоквартирным домом.

Так, из исследовательской части экспертного заключения АО «ГАКС» от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 2, л.д. 166) следует, что доля в праве общей собственности на занятый многоквартирным домом участок неразрывно связана с правом собственности на помещение и прекращается с ее выкупом, при этом доля в праве собственности на участок под многоквартирным домом выкупается одновременно с помещением (по одному договору). Земельный участок не может являться отдельным объектом сделки, поскольку у него отсутствует самостоятельная оборотоспособность вне сделки по продаже помещения в жилом доме.

Экспертом отмечено, что практика рыночного ценообразования и сделок купли-продажи встроенных помещений свидетельствует о том, что в состав цены встроенного помещения продавцом включается стоимость общего имущества, в том числе земельного участка. Также указано, что в итоговую величину стоимости по результатам расчета уже включена стоимость доли в праве на земельный участок для эксплуатации здания и доля в праве на общее имущество.

Кроме того, при проведении экспертизы экспертом Ф.И.О.2 установлен размер убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, что также отражено как в исследовательской части, так и в выводах экспертного заключения.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд принял во внимание заключение судебной экспертизы, проведенной АО «ГАКС» и отверг отчет рыночной стоимости жилого помещения, произведенный ООО «Люкс-М» подлежат отклонению, поскольку суд указал причины, в силу которых принял за основу одно доказательство и отклонил другое, с которыми судебная коллегия соглашается.

Кроме того, согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в пункте 7 постановления Пленума от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», и в пункте 15 постановления Пленума от 26 июня 2008 года № 13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса РФ при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ). При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Экспертное заключение оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Каких-либо бесспорных доказательств проведения судебной экспертизы с нарушением соответствующих методик и норм процессуального права, способных поставить под сомнение достоверность ее результатов, ответчиком не представлено.

На основании изложенного судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о принятии судебной экспертизы, проведенной АО «ГАКС» в качестве доказательства.

Суд первой инстанции обоснованно оценил экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности.

Судебная коллегия отмечает, что заключение судебной экспертизы полностью соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, является последовательным, мотивированным и не допускает неоднозначного толкования.

То обстоятельство, что иным собственникам жилых помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес> ответчиком рыночная стоимость жилых помещений возмещена на основании отчетов ООО «Люкс-М» не может служить основанием к отмене состоявшегося по делу решения, поскольку в соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. В данном случае соглашение о выкупной цене между сторонами не достигнуто.

При этом, исходя из разъяснений, содержащихся в разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда РФ, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 24 декабря 2014 года (вопрос 7), в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Фактически доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, влияли на обоснованность и законность постановленного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, по существу сводятся к несогласию с той оценкой исследованных доказательств, которая дана судом первой инстанции, а также к иному толкованию норм материального права. Однако оснований для переоценки представленных доказательств и иного применения норм материального права у суда апелляционной инстанции не имеется, выводы суда первой инстанции полностью соответствуют обстоятельствам данного дела.

Принимая во внимание, что судом не допущено нарушений, предусмотренных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, обжалуемое решение следует признать законным и обоснованным, и оснований для его отмены или изменения по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Холмского городского суда Сахалинской области от 03 октября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца ФИО1 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение трех месяцев в Девятый кассационный суд общей юрисдикции, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение составлено 29 января 2026 года.

Председательствующий А.С. Баянова

Судьи: А.Г. Загорьян

А.Н. Осколкова