Гражданское дело № 2-647/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 мая 2018 г. г. Магнитогорск

Правобережный районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:

председательствующего судьи: Мухиной О.И.,

при секретаре: Абиловой Г.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании аванса, штрафа; встречному иску ФИО2, ФИО3 к ФИО1 о взыскании штрафа, убытков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском, с учетом изменений просила взыскать с ФИО2, ФИО3 с каждого денежные средства, переданные в качестве аванса 17 500 руб., штраф за отказ от заключения основного договора 17 500 руб., судебные расходы, расторгнуть предварительный договор купли-продажи, заключенный между сторонами 02 октября 2017 г.

В обоснование иска указано, что 02 октября 2017 г. между истцом и ФИО3, ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной в г. Магнитогорске по 

<

адрес>. В качестве аванса по договору переданы денежные средства в размере 35 000 руб. Пунктом 8 договора было предусмотрено обязательство продавцов представить покупателю все необходимые документы для подготовки и заключения основного договора. 02 декабря 2017 г. истец была приглашены для заключения основного договора. Однако продавцами не был предоставлен технический паспорт, справка органа технической инвентаризации об отсутствии перепланировок в квартире, выписка из ЕГРН с синей печатью. Кроме того, после подписания предварительного договора истцу стало известно, что при заключении договора приватизации квартиры 25 декабря 1992 г. ими не были включены в приватизацию несовершеннолетние дети. Соответственно дети имеют право пользования указанной квартирой, а также возможность оспорить договор приватизации. Полагает, что при подписании предварительного договора купли-продажи об этом продавцы истца должны были поставить в известность. Непредставление документов продавцами расценивается как отказ от заключения основного договора купли-продажи.

ФИО3, ФИО2 обратились в суд со встречным иском к ФИО1 о взыскании штрафа в размере 35 000 руб., убытков 30 000 руб., судебных расходов.

В обоснование встречного иска указано, что 02 декабря 2017 г. ФИО1 были предоставлены все необходимые документы для заключения основного договора купли-продажи вышеуказанной квартиры. Основной договор купли-продажи не был заключен по вине ФИО1 Истцу причинены убытки, поскольку в связи с отказом от заключения договора, истец была вынуждена продать квартиру по заниженной цене.

Истец, ответчик по встречному иску ФИО1 при надлежащем извещении участия в деле не принимала, просила дело рассмотреть в свое отсутствие.

Представитель ФИО1 по доверенности от 26 февраля 2018 г. ФИО4 просил первоначальные требования удовлетворить, в удовлетворении встречных требований отказать, представил письменные возражения(л.д.69).

Ответчик, истец по первоначальному иску ФИО3, ее представитель по устному заявлению ФИО5 просили отказать в удовлетворении требований ФИО1, встречные требования удовлетворить.

Ответчик, истец по встречному иску ФИО2 о рассмотрении дела извещен, не явился.

Дело рассмотрено в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом.

Заслушав стороны, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, заслушав аудиозапись, суд приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что 02 октября 2017 г. ФИО2, ФИО3 (продавцы) и ФИО1 (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи, согласно которому договорились заключить в срок 02 декабря 2017 г. договор купли-продажи 

<

адрес> в г. Магнитогорске(л.д.5).

Стоимость объекта оценена в 1 930 000 руб., из них 35 000 руб. покупатель обязался выплатить продавцу наличными денежными средствами при подписании предварительного договора купли-продажи, 1 895 000 руб. до подписания основного договора купли-продажи.

Факт получения аванса 35 000 руб. не оспаривался.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Предварительным договором купли -продажи от 02 октября 2017 г. установлена ответственность в случае отказа от заключения основного договора купли-продажи: продавца -в виде возврата покупателю аванса в полном размере по требованию покупателя, уплате штрафа в размере 35 000 руб.; покупателя -в виде возврата продавцом покупателю аванса и возмещение покупателем продавцу штрафа в размере 35 000 руб.

В случае обоюдного отказа сторон от исполнения условий предварительного договора купли-продажи (расторжение договора по обоюдному согласию сторон) уплаченная сумма аванса возвращается продавцом покупателю.

Исходя из положений ст. 431 Гражданского кодекса РФ, с учетом буквального значения содержащихся в вышеуказанном договоре слов и ответственности сторон, содержащихся в п. 4-6, суд приходит к выводу, что платеж «аванс» не является задатком, следовательно, положения о задатке, предусмотренные ст. 380, 381 Гражданского кодекса РФ в спорных правоотношениях не применимы.

Текст предварительного договора не содержит прямого указания на то, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Пунктами 8, 9 предварительного договора купли-продажи предусмотрены обязательства: продавца -предоставить покупателю все необходимые документы для подготовки и заключения основного договора, заключить основной договор купли -продажи объекта, зарегистрировать переход права собственности в Государственной управлении Федеральной регистрационной службы; покупателя -принять все меры для своевременного заключения основного договора купли-продажи объекта, регистрации перехода права собственности и полной оплаты цены договора.

Согласно п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РРФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

В срок до 02 декабря 2017 г. основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был.

При этом, как установлено в судебном заседании из объяснений сторон, свидетелей, 02 декабря 2017 г. в 12 час. 00 мин. ФИО1 была приглашена телеграммой для заключения основного договора купли-продажи в МФЦ по адресу 

<

...>.

Из аудиозаписи разговора сторон, показаний свидетелей С.Е.П.., А.Л.П.., следует, что при встрече: сторона покупателя просила продлить срок для заключения основного договора купли-продажи, ввиду отсутствия наличных денежных средств (нахождения их на счете в банке со сроком востребования), предоставить документы (выписку из ЕГРН об отсутствии арестов на объект, справку с места жительства), в случае непредставления документов, снизить цену договора; сторона продавца не предоставляла по требованию покупателю соответствующие документы.

Анализ условий предварительного договора купли-продажи (в части обязанности продавца по предоставлению документом покупателю, и обязанности покупателя по оплате основного договора до его подписания), в совокупности с установленными обстоятельствами, свидетельствует об отсутствии по состоянию на 02 декабря 2017 г. у сторон действительных намерений к заключению основного договора купли-продажи, несовершению ими действий, предусмотренных предварительным договором купли-продажи.

Доводы стороны А-вых о предоставлении всех необходимых для регистрации документов судом отклоняются, поскольку обязанность на А-вых была возложена договором по предоставлению документов необходимых для подготовки и заключения основного договора купли-продажи, что предполагает ознакомление с ними покупателей, в том числе и для определения условий основного договора купли-продажи. 

Также отклоняются судом и доводы ФИО1 о возможности заключения основного договора со стороны покупателя, так как на момент явки ФИО1 в МФЦ, денежные средства для оплаты договора отсутствовали, изменений в условия предварительный договор купли-продажи по сроку и цене внесены не были.

Учитывая, что стороны явились для заключения основного договора к 12 час., талон имелся на прием на 12 час. 30 мин., с учетом графика работы МФЦ 02 декабря 2017 г., что признавалось сторонами, стороны не имелись реальной возможности подписать основной договор купли-продажи ввиду невыполнения каждой из сторон своих обязательств по договору, в связи с чем оплаченная по договору в качестве аванса денежная сумма 35 000 руб. подлежит возврату ФИО1 с каждого из продавцов по 17 500 руб. 

В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушаю (пущенная выгода).

Истцами по встречному иску не представлено доказательства того, что убытки в размере 30 000 руб. возникли в результате действий ФИО1 по предварительному договору купли-продажи от 02 октября 2017 г. Продажа квартиры 

<

адрес> в г. Магнитогорске 17 января 2018 г. по цене 1 900 000 руб. об указанном факте не свидетельствует, поскольку цена договора определяется сторонами по своему усмотрению. Доказательств невозможности продажи квартиры по более высокой цене материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах, оснований для взыскания с ФИО1 в пользу А-вых убытков у суда не имеется. Учитывая, что имелся обоюдный отказ от заключения основного договора, также не имеет оснований для взыскания штрафных санкций в пользу каждой из сторон.

Согласно п. 3, 4 ст. 425 Гражданского кодекса РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

В предварительном договоре сторонами согласован срок совершения сделки и окончания действия предварительного договора -02 декабря 2017 г.

Исходя из изложенного, поскольку стороны не заключили основной договор купли-продажи в установленный предварительными договором срок, действие предварительного договора истекло, расторжение данного предварительного договора не требуется.

На основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, пропорционально удовлетворенной части иска с ФИО2, ФИО3 с каждого в пользу ФИО1 подлежит взысканию госпошлина в размере 625 руб.

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 67, 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, ФИО3 в пользу ФИО1 с каждого по 17 500 руб., в качестве аванса, расходы по оплате госпошлины по 625 руб.

В удовлетворении требований в остальной части -отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3 к ФИО1 о взыскании штрафа, убытков -отказать.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме через Правобережный районный суд г. Магнитогорска Челябинской области.

Председательствующий: