ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 № 44г-2

президиума Оренбургского областного суда

05 февраля 2018 года г. Оренбург

Президиум Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего – Кужабаева М.Д.,

членов президиума: Ушакова В.М., Акчуриной Г.Ж., Хакимовой О.В., Черновой С.А.,

при секретаре Самохиной И.В.,

рассмотрев кассационные жалобы ФИО1 и ФИО2 на решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 10 февраля 2017 года и на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 21 сентября 2017 года по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи,

заслушав доклад судьи Оренбургского областного суда Кисловой Е.А., пояснения ФИО2 и ее представителя - адвоката Царевой Е.В., действующей на основании ордера № 009895 от 15 января 2018 года, поддержавших кассационную жалобу,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1, указав, что 09 июля 2016 года заключила с ответчиком договор купли-продажи нежилого помещения №, кадастровый №, общей площадью 103,5 кв.м., расположенного в подвале жилого дома по адресу: (адрес) стоимостью 1350000 рублей. Расчет по договору был произведен в день его подписания. 

13 июля 2016 года была произведена государственная регистрация перехода права собственности и регистрация её права собственности на помещение.

В процессе подготовки к ремонту данного помещения она выяснила, что в помещении отсутствуют вентиляционные каналы, для обустройства которых необходимо согласие всех собственников помещений многоквартирного дома, которое они ей не дают. Также в спорном помещении находятся коммуникации общего пользования, которые относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем в ее адрес управляющей компанией было направлено предписание о предоставлении доступа сотрудников аварийной службы в помещение для обслуживания коммуникаций общего пользования. 

ФИО2, ссылаясь на то, что перед заключением сделки ответчик не уведомил ее о том, что в помещении отсутствует вентиляция, а также о том, что коммуникации, расположенные в помещении, являются коммуникациями общего пользования и относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, просила расторгнуть договор купли-продажи от 09 июля 2016 года нежилого помещения №, взыскать с ответчика в ее пользу уплаченные по договору денежные средства 1350000 рублей, прекратить ее право собственности на помещение после фактической выплаты в полном объеме ФИО1 денежной суммы, взыскать с ответчика в её пользу денежную компенсацию в связи с государственной регистрацией перехода права собственности в размере 2000 рублей и расходы на оплату государственной пошлины в размере 14960 рублей.

Решением Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 10 февраля 2017 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 21 сентября 2017 года, в удовлетворении иска ФИО2 отказано.

15 ноября 2017 года в Оренбургский областной суд от ФИО1 поступила кассационная жалоба об отмене апелляционного определения в части, исключении из мотивировочной части апелляционного определения выводов судебной коллегии о том, что договор купли продажи является недействительным в силу его ничтожности.

15 декабря 2017 года определением судьи Оренбургского областного суда Кисловой Е.А. кассационная жалоба ФИО1 с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании президиума Оренбургского областного суда. 

10 января 2018 года в Оренбургский областной суд поступила кассационная жалоба ФИО2, в которой она просит отменить принятые по делу решение суда первой инстанции и апелляционное определение, принять по делу новое решение об удовлетворении ее исковых требований в полном объеме. 

17 января 2018 года определением судьи Оренбургского областного суда Кисловой Е.А. кассационная жалоба ФИО2 с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании президиума Оренбургского областного суда. 

Ответчик ФИО1, представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управления Росреестра по Оренбургской области и общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания жилищным фондом «Просторная», надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, в своем заявлении, поступившем в Оренбургский областной суд 02 февраля 2018 года, ответчик ФИО1 доводы кассационной жалобы поддержал и просил ее рассмотреть в его отсутствие, в связи с чем, на основании статьи 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум Оренбургского областного суда находит возможным рассмотрение дела в отсутствие указанных лиц. 

В силу статьи 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Изучив доводы кассационных жалоб ФИО1 и ФИО2, проверив материалы дела, президиум Оренбургского областного суда приходит к следующему. 

Судами предыдущих инстанций установлено и следует из материалов дела, что 09 июля 2016 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в частную собственность нежилое помещение №, находящееся по адресу: (адрес), общей площадью 103,5 кв.м. (п. 1, 2 договора) (т.1 л.д. №).

Согласно пункту 4 договора стоимость нежилого помещения составляет 1150000 рублей. Расчет между сторонами произведен в день подписания договора.

В соответствии с пунктом 8 договора покупатель до его заключения ознакомился с санитарно-техническим состоянием отчуждаемого нежилого помещения № и претензий к нему не имеет, то есть помещение не имеет видимых технических (строительных) недостатков.

13 июля 2016 года зарегистрирован переход права собственности на недвижимое имущество на основании указанного договора к ФИО2 (т.1 л.д.№). 

Из заключения судебной экспертизы № от (дата) следует, что согласно натурного осмотра вентиляционные каналы (для удаления воздуха с естественным побуждением), а также противодымная вентиляция в спорном помещении отсутствуют, являются необходимыми только в случае эксплуатации помещения в качестве общественного объекта, эксплуатации, связанной с массовым скоплением людей, наличием постоянных рабочих мест.

Также в спорном помещении расположены инженерные системы теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, канализации (трубопроводы, стояки), обслуживающие помещения квартир первого - четвертого этажей жилого дома (обще домовые инженерные системы), доступ к которым должен обеспечиваться периодически.

Разрешая спор, отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО2 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного с ФИО1, суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения договора купли-продажи между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, обязательства по договору сторонами исполнены, существенных нарушений условий договора ответчиком не допущено. Руководствуясь положениями пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии доказательств наличия со стороны продавца существенных нарушений требований к качеству помещения, нарушения строительных или санитарно-эпидемиологических норм и правил, а также намеренного сокрытия ФИО1 от ФИО2 приведенных ею в обоснование иска обстоятельств.

Проверяя законность и обоснованность решения суда в апелляционном порядке, судебная коллегия указала, что спорное помещение является подвальным, содержит коммуникации и инженерные системы, необходимые для обслуживания более одного помещения, в связи с чем в силу части 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и не могло быть передано ответчику в индивидуальную собственность. Поскольку помещение относится к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, оно не могло являться предметом договора купли-продажи от 09 июля 2016 года. Учитывая, что договор купли-продажи является недействительным в силу его ничтожности как не отвечающий требованиям закона и нарушающий права третьих лиц, правовых оснований для его расторжения не имеется, истцом путем заявления требований о расторжении договора избран неверный способ защиты права.

Однако, апелляционное определение не соответствует требованиям норм материального и процессуального права. 

В силу части 2 статьи 450, статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в предусмотренных законом или договором случаях.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) ( часть 1).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (часть 2).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (часть 3).

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (часть 4).

Из абзаца 2 части 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснений пункта 84 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки допускается без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. 

Таким образом, расторжение договора и признание сделки недействительной (применение последствий недействительности ничтожной сделки) - это два разные правовые понятия и разные материально-правовые требования. Основания для признания сделки недействительной и основания для расторжения договора имеют различную правовую природу, последствия признания сделки недействительной и расторжения договора не совпадают.

Согласно пунктам 4, 5 части 2 статьи 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в исковом заявлении должно быть указано, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования; обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.

В соответствии с частью 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

При рассмотрении и разрешении дел, возникших из публичных правоотношений (пункт 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении"), по делам о лишении и об ограничении родительских прав суд решает вопрос о взыскании алиментов на ребенка (пункт 3 статьи 70 и пункт 5 статьи 73 Семейного кодекса Российской Федерации); при удовлетворении искового требования о признании сделки недействительной суд решает вопрос о применении последствий недействительности сделки (пункт 2 статьи 166 и статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации); при удовлетворении требований потребителя суд решает вопрос о взыскании штрафа с изготовителя (исполнителя, продавца и т.д.) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя (пункт 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей") (пункт 13 постановления Пленума от 19 июня 2012 года «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»).

Структура исковых требований, в пределах которых суд на основании части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должен принимать решение, состоит из основания и предмета, по которым данные требования истцом были заявлены.

Предмет иска - это определенное требование истца к ответчику.

Основание иска - это те фактические обстоятельства, из которых вытекает право требования истца.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации (определения от 22 апреля 2010 года N 548-О-О, от 17 июня 2010 года N 873-О-О, от 15 июля 2010 года N 1061-О-О и др.), в силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности только истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право (часть первая статьи 4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), к кому предъявлять иск (пункт 3 части второй статьи 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) и в каком объеме требовать от суда защиты (часть третья статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Вследствие этого суд обязан разрешить дело по тому иску, который предъявлен истцом, в отношении того ответчика, который указан истцом, за исключением случаев, прямо определенных в законе. 

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 года N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" закон и иной нормативно правовой акт, которым следует руководствоваться при разрешении дела и установлении правоотношений сторон должны определяться исходя из предмета и основания иска.

Из части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного Кодекса.

В суде апелляционной инстанции не применяются правила об изменении предмета или основания иска (часть 6 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 21 Постановления Пленума от 19 июня 2012 года № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» разъяснил, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Из искового заявления ФИО2 видно, что предметом ее исковых требований является расторжение договора купли-продажи помещения.

Эти же требования ФИО2 были предметом судебного разбирательства и доказывания в суде первой инстанции, по итогам которого было постановлено обжалуемое решение суда.

Суд апелляционной инстанции, в нарушение положений указанных выше правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, вышел за пределы исковых требований ФИО2, сделал выводы о недействительности (ничтожности) сделки купли-продажи, что не являлось предметом и основанием иска ФИО2 и не входило в предмет судебного разбирательства в суде первой инстанции.

Фактически судебная коллегия не исследовала обстоятельства, по которым истец ФИО2 просила расторгнуть договор купли-продажи, в апелляционном определении отсутствуют выводы о наличии материально-правовых оснований, предусмотренных законом и указанных истцом, для расторжения договора купли-продажи 

Сославшись на то, что расторжение договоров допускается только в отношении сделок, являющихся действительными, судебная коллегия указала, что спорный договор купли-продажи не может быть расторгнут, поскольку является недействительным (ничтожным). 

При этом суд апелляционной инстанции сослался на положения части 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой ничтожна сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. 

Вместе с тем, применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Также является ничтожной сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, как посягающая на публичные интересы (пункты 75, 76 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Делая вывод о том, что договор купли-продажи не отвечает требованиям закона и нарушает права третьих лиц, судебная коллегия не учла, что нарушение прав конкретных собственников помещений многоквартирного дома само по себе не может свидетельствовать о нарушении публичных интересов, интересов неопределенного круга лиц, в том числе и при наличии на момент заключения сделки зарегистрированного и не оспоренного права собственности ответчика ФИО1 на спорное нежилое помещение.

В апелляционном определении отсутствует ссылка на специальную норму закона, позволяющую применить последствия недействительной ничтожной сделки по инициативе суда.

Положения норм Жилищного кодекса Российской Федерации (статьи 36,38) и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которые сослался суд апелляционной инстанции, определяют перечень общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, однако не содержат указания на ничтожность сделок, предметом которых является такое имущество.

В силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся: соглашение об устранении или ограничении ответственности лица, указанного в пункте 3 статьи 53.1 Гражданского кодекса Российской Федерации; соглашение участников товарищества об ограничении или устранении ответственности, предусмотренной в статье 75 Гражданского кодекса Российской Федерации; сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (статья 169 Гражданского кодекса Российской Федерации); мнимая или притворная сделка (статья 170 Гражданского кодекса Российской Федерации); сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (пункт 1 статьи 171 Гражданского кодекса Российской Федерации); соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации); заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства (пункт 4 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации); договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя (пункт 3 статьи 572 Гражданского кодекса Российской Федерации); договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения (пункт 3 статьи 596 Гражданского кодекса Российской Федерации); кредитный договор или договор банковского вклада, заключенный с нарушением требования о его письменной форме (статья 820 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 836 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 5 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации являются ничтожными условия публичного договора, не соответствующие требованиям, установленным пунктами 2 и 4 этой статьи.

Ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-I "О банках и банковской деятельности").

В ином случае, когда сделка нарушает требования закона или иного правового акта, она является оспоримой и требования об этом могут быть заявлены только уполномоченным субъектом гражданских правоотношений, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 1 статьи 168, часть 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание допущенные судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела нарушения норм материального и процессуального права, которые являются существенными, повлиявшими на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов истца ФИО2 и ответчика ФИО1, учитывая, что судом апелляционной инстанции фактически не исследованы обстоятельства, по которым истец ФИО2 просила расторгнуть договор купли-продажи и не проверена законность и обоснованность решения суда первой инстанции по предмету и основаниям исковых требований ФИО2, президиум Оренбургского областного суда считает, что апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 21 сентября 

2017 года подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. 

Руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум Оренбургского областного суда

ПОСТАНОВИЛ:

кассационные жалобы ФИО1 и ФИО2 удовлетворить частично.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 21 сентября 2017 года по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий М.Д. Кужабаев