Дело №

УИД №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГ 

<

адрес> Московской области

ДД.ММ.ГГ мотивированное решение

Люберецкий городской суд Московской области в составе председательствующего судьи И.Е.Л., при помощнике судьи М.А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Л.С.Ю. к ООО «Мегаполис» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения покупной цены, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с вышеизложенным иском, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГ между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № №, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательство передать истцу объект долевого строительства - жилое помещение, назначение: квартира, условный номер в соответствии с проектной декларацией: 183, этаж расположения: 17, номер подъезда (секции): 1, проектная общая площадь: 37,60 кв.м, количество комнат: 1.

ДД.ММ.ГГ между истцом и ответчиком подписан передаточный акт, согласно которому истцу передан объект по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, общая приведенная площадь (с учетом летних помещений) передаваемого объекта долевого строительства составляет 37,10 кв.м.

Согласно заключению кадастрового инженера, подготовленному по заказу истца, объект исследования - квартира по адресу: 

<

адрес>, имеет фактическую площадь 37,0 кв.м.

Разница между проектной общей приведенной площадью и фактической общей приведенной площадью переданного объекта долевого участия, по расчетам истца, составляет 0,6 кв.м, что является большей величиной, чем допустимая погрешность, предусмотренная договором. Стоимость переплаты участником за 0,6 кв.м составляет 128 007,60 руб.

На основании изложенного, истец просила суд взыскать с ответчика в счет соразмерного уменьшения покупной цены объекта долевого строительства 128 007,60 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 130 397,08 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., расходы на оплату услуг кадастрового инженера в размере 15 000 руб., на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб.

Истец Л.С.Ю. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела без ее участия.

Представитель истца в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО «Мегаполис» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела без его участия, а также направил письменные возражения, в которых просил отказать в удовлетворении исковых требований, в случае частичного удовлетворения – применить положения статьи 333 ГК РФ к размеру штрафных санкций, а также снизить размер компенсации морального вреда и судебных расходов.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Обязательства сторон по договору участия в долевом строительстве определяются на основании Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1 ст. 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

В силу п. 1 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и(или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и(или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Положениями ч. 1 ст. 7 Федерального закона №–ФЗ установлена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7 Федерального закона №–ФЗ).

Как следует из разъяснений, данных в п. 3 Обзора судебной практики N 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГ, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Указанная правовая позиция суда коррелирует с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в Определениях Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ N 22-КГ21-3-К5, от ДД.ММ.ГГ N 48-КГ20-21-К7 и др..

Статьей 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. 

При этом, с момента подписания передаточного акта обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными, что следует из ч. 1 ст. 12 Федерального закона №–ФЗ.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГ между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № Люб101-8 (кв)-1/17/3(1) (АК), в соответствии с которым ответчик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц, с привлечением средств участников долевого строительства построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать истцу объект долевого строительства - жилое помещение, назначение: квартира, условный номер в соответствии с проектной декларацией: 183, этаж расположения: 17, номер подъезда (секции): 1, проектная общая площадь: 37,60 кв.м, количество комнат: 1.

Квартира по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, передана истцу по передаточному акту от ДД.ММ.ГГ.

Согласно п. 4.1. договора участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГ, цена договора составляет 8 021 809,60 руб., что соответствует долевому участию в строительстве 37,60 кв.м проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства из расчета 213 346 руб. за один квадратный метр проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства.

В п. 4.4. договора стороны пришли к соглашению о том, что цена договора подлежит изменению в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более по чем на 0,5 кв.м.

В случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади более чем на 0,5 кв.м, стороны производят расчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в п. 4.1. настоящего договора. Общая приведенная площадь объекта долевого строительства устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания (объекта недвижимости), изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.

Из п. 1. передаточного акта следует, что общая приведенная площадь (с учетом летних помещений) передаваемого объекта долевого строительства составляет 37,10 кв.м.

Истцом в материалы дела представлено заключение кадастрового инженера, согласно которому объект исследования - квартира по адресу: 

<

адрес>, имеет фактическую площадь 37,0 кв.м.

Ссылаясь на указанное заключение, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и настоящим Федеральным законом от ДД.ММ.ГГ N 214-ФЗ. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Исходя из условий договора, объект долевого строительства, подлежащий передаче дольщику, определяется с указанием конкретной площади, и, следовательно, уменьшение площади объекта долевого строительства по сравнению с площадью, указанной в договоре, является отступлением от условий договора и является основанием для реализации дольщиком прав, предусмотренных ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 214-ФЗ.

Однако, как следует из п.п. 3.2.-3.3. договора, характеристики объекта долевого строительства являются проектными. Фактические характеристики объекта долевого строительства определяются на основании данных кадастрового инженера, полученных после обмеров завершенного строительством объекта недвижимости.

Из заключения кадастрового инженера следует, что фактическая площадь квартиры меньше на 0,1 кв.м от допустимого по условиям договора отклонения.

Вместе с тем, из заключения усматривается, что на момент его подготовки сведения об объекте из Единого государственного реестра недвижимости не были предоставлены.

В соответствии с п. 9 ч. 4 ст. 8 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место.

В силу положений Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимые объекты является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН на квартиру по адресу: 

<

адрес>, следует, что она имеет площадь 37,1 кв.м, право собственности на квартиру зарегистрировано за истцом.

В соответствии с ч. 5 ст. 14 Закона N 218-ФЗ, государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав исключительно в случаях, если он осуществляется в отношении здания, являющегося многоквартирным домом, и помещений, являющихся общим имуществом в таком доме, одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета расположенных в таком доме квартир.

Кадастровые обмеры производятся по строительной готовности объекта строительства, то есть до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, тогда как отделочные работы могут производиться только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

По данным обмеров, полученных в результате проведения кадастровых работ, окончательная общая площадь Объекта долевого строительства составила 37,10 кв. м. Данная площадь жилого помещения указана в подписанном обеими сторонами акте приема-передачи квартиры и внесена впоследствии в Единый государственный реестр недвижимости.

Поскольку из условий акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГ стороны согласовали, что итоговая общая площадь объекта долевого строительства составляет 37.10 кв.м, тогда как изменение условий договора долевого участия, в виду его исполнения и подписания сторонами передаточного акта, не предусмотрено законом, а также условиями договора (п. 12.1.), суд полагает, что оснований для удовлетворения требований истца в части соразмерного уменьшения цены договора, не имеется.

Доказательств, что Л.С.Ю. обращалась за внесением изменений в основные характеристики спорной квартиры, либо об исправлении кадастровой ошибки, истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ в материалы дела не представлено.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что истцом не представлено доказательств того, что фактическая площадь спорной квартиры не соответствует указанной в ее основных характеристиках, зарегистрированных в установленном порядке в едином государственном реестре недвижимости, в связи с чем отказывает истцу в удовлетворении требования о взыскании с ответчика денежных средств в счет соразмерного уменьшения покупной цены объекта долевого строительства.

Поскольку судом отказано истцу в удовлетворении основного требования, производные от него требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда и судебных расходов, также не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Л.С.Ю. к ООО «Мегаполис» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Люберецкий городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.Л.И.