Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 июля 2018 года г. Самара

Самарский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Чернякова Н.Н.,

при секретаре Бочкове Б.Л.,

с участием представителя административных истцов ООО «ПО Евровент», ФИО1 по доверенности ФИО2, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Самарской области по доверенности ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-1187/2018 по административному исковому заявлению ООО «ПО Евровент», ФИО1 к Управлению Росреестра по Самарской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения № от 05.10.2017 года к договору купли-продажи недвижимости от 07.10.2016 года, 

у с т а н о в и л:

Административные истцы обратились в суд с настоящим иском, в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «ПО «Евровент» заключен договор купли продажи нежилое помещения, общая площадь 

<

данные изъяты> кв.м, этаж №, №. по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «ПО «Евровент» заключено дополнительное соглашение об изменении стоимости объекта недвижимости, которое было предоставлено на государственную регистрацию ответчику.

11.12.2017г. Управление Россреестра по Самарской области предоставило уведомление о приостановлении государственной регистрации, в связи с тем, что содержание документа не соответствуют требованиям законодательства РФ, т.к. в договоре не предусмотрено условие об изменении покупной цены. Для устранения причин приостановления административным истцом было приобщено дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи недвижимости от 07.10.2016г., которым стороны установили право вносить изменения в договор купли-продажи, в т.ч. о сумме договора и порядке оплаты.

По мнению административного ответчика, данное дополнительное соглашение не устраняет причин приостановления, в связи с чем, 13.03.2018г. направлено уведомление об отказе в государственной регистрации.

Истцы считают, что отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения незаконным, нарушающим принципы свободы участников сделки в заключении договора с определением условий по их усмотрению, в том числе на изменение цены.

В момент подписания дополнительного соглашения между сторонами договор не был прекращен. Законодательство не содержит ограничений на изменение цены сделки после регистрации перехода прав собственности от продавца к покупателю, в связи с чем, истцы просят признать отказ в государственной регистрации незаконным, обязать ответчика осуществить регистрацию. 

В судебном заседании представитель истцов по доверенности доводы иска поддержала, полагая, что законных оснований для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения не имеется. 

Представитель административного ответчика по доверенности исковые требования не признала, просила в иске отказать, так как представленные на регистрацию документы не отвечали требованиям законодательства. 

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст.1, 3 КАС РФ, ч. 12 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 28.02.2018) "О государственной регистрации недвижимости" (далее -Закон) отказ в государственной регистрации прав может быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Основанием для принятия решения суда о признании незаконным отказа в регистрации являются одновременно, как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина (ст.227 КАС РФ).

Согласно ст.14 Закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц (ст.21 Закона).

Согласно ст.27 Закона, в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

По существу заявитель обжалует отказ от 13.03.2018 г. № в государственной регистрации дополнительного соглашения № от 05.10.2017 г. к договору купли-продажи недвижимости от 07.10.2016 г., и просит обязать ответчика осуществить указанное регистрационное действие.

Доводы административного ответчика о пропуске срока для обращения в суд, являются необоснованными. Согласно п. 1 ст. 219 КАС РФ административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов, если иное не установлено КАС РФ.

Уведомление об отказе в государственной регистрации получено истцами 22.03.2018 года, а исковое заявление сдано в отделение почтовой связи 22.06.2018 года, следовательно, срок на обращение в суд не пропущен.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), ООО «Евровент» на основании договора купли-продажи недвижимости от 07.10.2016 г. является собственником нежилого помещения, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., по адресу: 

<

адрес>. 

<

адрес>.

04.12.2017 г. ООО Производственное объединение «Евровент» и ФИО1 обратились в Управление с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору.

В качестве документа-основания для совершения заявленного регистрационного действия представлено Дополнительное соглашение № от 05.10.2017 к договору купли-продажи недвижимости от 07.10.2016 г., согласно которому достигнуто соглашение об изменении покупной цены объекта недвижимости, со снижением с 58380270 рублей до 19406183,93 рубля.

осуществление действий по внесению изменений в отношении нежилого помещения приостановлено на срок до 11.03.2018 года, в связи с тем, что форма и (или) содержание документа, предоставленного осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации.

г. истцами было представлено Дополнительное соглашение № от 31.03.2017 года, которым стороны установили право вносить изменения в договор купли-продажи, в том числе о сумме договора и порядке оплаты.

Административный ответчик, том числе с учетом дополнительно представленных документов, сделал вывод о том, что до окончания срока приостановления причины, препятствующие регистрации, устранены не были, в связи с чем, 13.03.2018 г., в связи с истечением срока приостановления, в соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации в государственной регистрации было отказано.

Суд полагает действия административного ответчика законными и обоснованными по следующим причинам. 

Государственная регистрация прав включает в себя, в числе и проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных законом оснований для государственной регистрации прав либо для отказа государственной регистрации прав (пп. 3) п. 1 ст. 29 Федерального закона Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации).

Вопреки доводам представителя истца, осуществление государственной регистрации не является формальным действием, не предусматривающим отказ в регистрации договора, противоречащего закону. Свобода заключения договора не означает возможности заключать договора, противоречащие закону. 

При проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов было установлено, что в силу п. 1 ст. 432 ПС РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статья 549 ГК РФ устанавливает, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Таким образом, к числу существенных условий договора купли-продажи недвижимости относится цена отчуждаемой недвижимости.

Договор купли-продажи является консенсуальным договором, который признается заключенным с момента согласования сторонами всех существенных условий.

Возможность изменения покупной цены следует из п. 3 ст. 485 ГК РФ, согласно которому в том случае, если договор купли-продажи предусматривает, что цена товара подлежит изменению в зависимости от показателей, обусловливающих цену товара (себестоимость, затраты и т.п.), но при этом не определен способ пересмотра цены, она определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора на момент передачи товара.

Таким образом, право на изменение покупной цены должно быть прямо предусмотрено договором купли-продажи.

Однако договором купли-продажи недвижимости от 07.10.2016 г. право изменение покупной цены не предусмотрено и договор был зарегистрирован на условиях, указанных в договоре, в том числе о цене договора.

на основании пп. 7 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление действий по внесению изменений в отношении нежилого помещения было обоснованно приостановлено, в связи с тем, что форма и (или) содержание документа, предоставленного осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации.

г. истцами было представлено Дополнительное соглашение № от 31.03.2017 года, которым стороны установили право вносить изменения в договор купли-продажи, в том числе о сумме договора и порядке оплаты.

Однако вышеуказанное дополнительное соглашение не устраняет причин приостановления.

Договором купли-продажи недвижимости от 07.10.2016 г., дополнительным соглашением № не предусмотрена возможность изменения цены договора в зависимости от показателей, обусловливающих цену (себестоимость, затраты и т.п.).

Объект был передан покупателю в момент заключения договора продажи недвижимости от 07.10.2016 г. согласно акту приема-передачи. Следовательно, стороны определили цену договора и она не может быть изменена, исходя из соотношения показателей, обусловливающих цену товара (себестоимость, затраты и т.п.) на момент заключения договора и на момент передачи товара, поскольку данные моменты совпадают.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ответчик доказал несоответствие закону представленных истцом для государственной регистрации документов, в связи с чем, отказ в государственной регистрации прекращения права является законным. 

Оснований полагать, что решение суда по настоящему делу является непреодолимым препятствием в реализации истцом своих прав не имеется. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении административного искового заявления ООО «ПО Евровент», ФИО1 к Управлению Росреестра по Самарской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения № от 05.10.2017 года к договору купли-продажи недвижимости от 07.10.2016 года, - отказать. 

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд г. Самары в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде. 

Председательствующий: 

Мотивированное решение изготовлено в окончательном виде 30.07.2018г.