№ 2-33-17 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 апреля 2017 года село Майя

Мегино-Кангаласский районный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Соловьева В.Н., при секретаре судебного заседания Лыткиной С.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 к ответчику ООО Инвестиционно-строительная фирма «Дирекция по строительству» и соответчику Производственному кооперативу «Мегинострой» о признании недействительным договора долевого участия в строительстве жилья, 

у с т а н о в и л :

Жильцы многоквартирного дома по адресу: 

<

...> - ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 обратились в суд с иском к ООО Инвестиционно-строительная фирма «Дирекция по строительству» и соответчику Производственному кооперативу «Мегинострой» о признании недействительным договора долевого участия в строительстве жилья _ от _ 2012 года, указав, что с начала ввода, _ 2013 года, собственники многоквартирного дома не могут использовать свое право по владению, пользованию, распоряжению общим имуществом, а именно техническим помещением, находящимся на втором подъезде этого многоквартирного дома. Считают, что Заказчик-Застройщик ООО Инвестиционно - строительная фирма «Дирекция по строительству», в лице генерального директора ФИО11 заключила с подрядчиком производственным кооперативом «Мегинострой», в лице директора ФИО12 договор _ долевого участия в строительстве жилья от _ 2012 года на техническое помещение принадлежащее по закону собственникам многоквартирного дома. Данный договор не зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр), согласно Федеральному закону от 30.12.2004 №214-ФЗ (ред. от _). Предметом договора является однокомнатная квартира проектной площадью _ кв. м. _ на первом этаже строящегося многоквартирного жилого дома. В ответе на письмо _ от _, ООО Проектное Бюро «Горпроект» предоставил план 1-го этажа. Согласно плану 1-го этажа раздела _ проекта «Многоквартирный жилой дом по _ улуса» (лист _), данное помещение указана как «Техпомещение». На их запрос Управление государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия ) ответило письмом от _, _, что «Многоквартирный жилой дом в _-Кангаласского улуса РС(Я) (2-я очередь)» общей площадью жилого дома -_, общей площадью квартир - _ _ в т.ч. жилой площадью _ состоит из _ квартир, т.е. построен в соответствии с изначальным проектом, каких либо сведений о внесениях изменений в проектную документацию не значится. В техническом паспорте здания _ - квартирного жилого дома, с датой обследования от _, по адресу Республика Саха (Якутия) Мегино-Кангаласский улус, село Майя, _, _, данное помещение обозначено номером ХХП, с назначением данного помещение как «Бойлерная». _г от Мегино-Кангаласского филиала ГУП РС(Я) РЦТИ получен технический план помещения кадастровым номером _, в нем указано, что назначение помещения нежилое. Все перечисленное указывает, что в момент заключения договора данное помещение являлось техническим помещением. На это указывает проект многоквартирного дома, технический паспорт многоквартирного дома, ответ Управления государственного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия), технический план помещения кадастровым номером _ полученный от Мегино- Кангаласского филиала ГУП РС(Я) РЦТИ. Без изменения в проект многоквартирного дома, без перевода нежилого помещения в жилое помещение, ООО Инвестиционное - строительной фирма «Дирекция по строительству» не имела оснований заключать договор долевого строительства, как на однокомнатную квартиру. В соответствии с п. 1 Постановлении Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» регулирование отношении собственников в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ. Согласно ч.1 ст. 290 ГК собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Согласно ст. 36 Жилищного РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП (пункт 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64). В следствие незаконной сделки долевого участия в строительстве жилья на основании договора №_ от _ 2012 года, собственники многоквартирного дома считают нарушенными свои права по владению, пользованию, распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме, которым принадлежит это имущество на праве общей долевой собственности. Просят признать указанный договор недействительным. 

В судебное заседание не явились истцы ФИО3, ФИО4, ФИО9, их интересы в суде представляет истец ФИО1 по доверенности. Также в судебное заседание не явилась истец ФИО6, предоставившая ходатайство о рассмотрении дела без ее участия.

Суд, заслушав мнение сторон, определил рассмотреть дело без участия лиц, не явившихся в судебное заседание. 

Истец ФИО1, он же представитель истцов ФИО3, ФИО4, ФИО9 по доверенности, в судебном заседании полностью поддержал исковое требование по доводам, изложенным в исковом заявлении, пояснив о том, что во время заключения спорного договора между ответчиками изменения в проекте строительства дома не было, по проекту не было квартиры, а было техническое помещение, согласно техническому паспорту от _ 2012 года спорная квартира значится как «бойлерная», что соответствует предоставленному плану 1 этажа дома, представленные им доказательства подтверждают, что это техническое помещение, изменений в проекте не было, техническое помещение является общей собственностью жильцов многоквартирного дома в соответствии с законами, в нем вложены деньги дольщиков, там должны быть установлены инженерные сооружения, коммуникации, о том, что данное техническое помещение было продано как квартира, официально узнали от письменного ответа ответчика на их письменную претензию от _ 2016 года. В настоящее время данное помещение перепланирована на однокомнатную квартиру, но там находится коммутатор домофона, водопровод холодной воды, на котором имеются общедомовые задвижки подачи водоснабжения холодной воды, фильтры воды, которыми очищается вода подаваемая жильцам, потом владельцы квартиры вывели коммутатор домофона в коридор, таким образом, они не могут пользоваться данным помещением по назначению, также фильтрами воды, таким образом данное помещение продано и переведена из нежилого на жилое помещение без соответствующего согласования в нарушении требований законов и нарушает права жильцов на общую собственность.

Истец ФИО2 в судебном заседании полностью поддержал исковое требование по доводам, изложенным в исковом заявлении, пояснив о том, что данное помещение после ввода дома стояло закрытым, во время строительства ему было известно, что это техническое помещение, о том, что оно переделано под квартиру, он узнал в марте 2016 года, когда стал спор об истребовании технического помещения, он считает, что их права как общих собственников на техническое помещение нарушены, оно необходимо для пользования по назначению, там общедомовые водопроводы холодной воды с кранами для общего пользования, фильтры для очистки воды, необходимо уборщице для хранения инвентаря, набора воды для общего пользования. 

Истцы ФИО7, ФИО5, ФИО8, ФИО10 в судебном заседании также поддержали исковое требование по доводам, изложенным в исковом заявлении и предыдущих истцов. 

Представитель ответчика ООО ИСФ «Дирекция по строительству» по доверенности ФИО13 в суде исковое заявление не признал и просит отказать в его удовлетворении, указав о том, что Между ООО ИСФ «Дирекция по строительству» и ПК «Мегинострой» действительно заключен Договор долевого участия в строительстве жилья _АМ/12 от 20.03.2012г. предметом которого является однокомнатная квартира проектной площадью _ кв.м. _А на первом этаже строящегося многоквартирного жилого дома по адресу: _ (Якутия), Мегино-Кангаласский улус, _, но договор не был зарегистрирован, стороны исполнили друг перед другом свои обязательства в полном объеме. На стадии строительства данного объекта была проведена корректировка проекта, были дополнительно внесены изменения в отношении трех новых однокомнатных квартир и техническое помещение перепроектировано под квартиру, на которую был составлен договор долевого участия с ПК «Мегинострой». И помещение переделано на квартиру на этапе строительства. Ранее истец ФИО1 обращался с исковым заявлением в суд о признании незаконным владение техническим помещением, и обязать ПК «Мегинострой» освободить указанное техническое помещение. Суд отказал в удовлетворении исковых требований, судом установлено, что спорное помещение является жилым, а не техническим помещением. Также имеется решение Арбитражного суда, которым спорная квартира стала собственностью ПК«Мегинострой». Следовательно, исковые требования необоснованны. Согласно части 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. Как вытекает из первого предложения искового заявления, истцы узнали о нарушении своего права с начала ввода второй очереди многоквартирного дома _. Между тем, исковое заявление подано в суд _, то есть по истечении срока исковой давности. Просит применить срок исковой давности и отказать в удовлетворении иска. 

Представитель ответчика ПК «Мегинострой» ФИО12 (председатель ПК «Мегинострой») в судебном заседании исковое требование не признал, просит отказать в его удовлетворении, указав в свои доводы о том, что _ 2011 года был заключен договор на строительство _-х квартирного жилого дома между ООО «Инвестиционно-строительная фирма «Дирекция по строительству» и ПК «Мегинострой», где ООО ИСФ «Дирекция по строительству» является «Заказчик – Застройщик», а ПК «Мегинострой» подрядчиком. Дополнительно между ПК «Мегинострой» и ООО ИСФ «Дирекция по строительству» был заключен договор долевого участия в строительстве жилья _ от _ 2012 года на строительство за счет «Инвестора» однокомнатной квартиры на первом этаже, где ранее было по проекту техническое помещение. Согласно вышеуказанного договора вся сумма была оплачена ООО ИСФ «Дирекция по строительству». Проект данного технического помещения в 2012 году был изменен под однокомнатную квартиру. Действительно право собственности на квартиру не было зарегистрировано. _ имеет два подъезда. Первый подъезд был введен в эксплуатацию раньше, чем второй подъезд, потому узел ввода и электрощитовая находятся в техническом помещении _. Каких-либо инженерных сооружений в техническом помещении не были предусмотрены. Потому с согласия Заказчика техническое помещение было переделано под 1-комнатную квартиру. В данной квартире переоборудованной в однокомнатную квартиру проходит водопровод холодной воды, краны и фильтры для очистки воды, краны предназначены для применения при смене фильтров, а не для подачи и приостановки воды в другие квартиры, как утверждают жильцы. Был домофон, который вывели в коридор, тем самым для пользования общих нужд в данной квартире никаких инженерных, иных сооружений и узлов нет. Договор долевого строительства не был зарегистрирован по ряду причин, в связи с чем, при вводе дома и в техническом паспорте дома данная квартира обозначена как техническое (бойлерное) помещение, а фактически уже была квартира, на которую право собственности установили решением Арбитражного суда. Просят отказать в удовлетворении исковых требований. По первоначальному проекту было _ квартир, и после внесения изменений дополнились три квартиры, и техническое помещение перепланировалось на квартиру. 

Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, оценив в совокупности представленные сторонами суду доказательства, суд находит заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению, в силу следующего.

Представитель ответчика ООО ИСФ «Дирекция по строительству» «Мегинострой» по доверенности ФИО13 просит применить срок исковой давности согласно части 1 статьи 181 ГК РФ, указав, что срок исковой давности по данному требованию начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения, а истцы узнали о нарушении своего права с начала ввода второй очереди многоквартирного дома _, исковое заявление подано в суд _, то есть по истечении срока исковой давности. Просит отказать в удовлетворении иска на том основании. 

С заявлением представителя ответчика о пропуске истцами срока исковой давности истцы не согласились, указав, что срок исковой давности не пропущен, о том, что спорное техническое помещение было продано как квартира на основании Договора долевого участия в строительстве жилья, заключенного между ответчиками от _ 2012 года, о чем они узнали не со дня ввода дома, об этом официально узнали от письменного ответа на их письменную претензию директора ПК Мегинострой от _, поскольку спорное помещение согласно проектной документации и техническому паспорту многоквартирного дома от _ значилось как техническое помещение – бойлерное, так как указанный договор не был зарегистрирован. 

Согласно ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.

В силу ч. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу ч. 1 ст. 181 ГК РФ (в ред. ФЗ от 07.05.2013 №100-ФЗ) срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющейся стороной сделки, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. 

Согласно п. 57 Постановления Пленума _ течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП.

Поскольку истцы узнали о заключении сделки между ответчиками, срок исковой давности в силу ст. ст. 191-192 ГК РФ начинает течь с момента, когда они узнали о нарушенном праве. 

Доводы представителя ответчика о пропуске срока исковой давности несостоятельны, как установлено в суде, договор на спорное помещение был заключен между ООО ИСФ «Дирекция по строительству» и ПК "Мегинострой" _, об этой сделке между ответчиками истцам, которые не являются стороной по указанной сделке между ответчиками, стало известно только _ из официального ответа представителя ПК «Мегинострой» на их претензию. 

С учетом изложенного, срок исковой давности о признании недействительности ничтожной сделки, предусмотренный ст. 181 ГК РФ, не пропущен.

Также в соответствии со ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права.

Заявленный иск направлен на устранение нарушения права собственников на владение, пользование и распоряжение на праве общей долевой собственности техническим помещением в многоквартирном жилом доме. 

Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 являются собственниками квартир 2 подъезда многоквартирного дома, расположенного по адресу: _, что подтверждается договорами долевого участия в строительстве жилья, свидетельствами о государственной регистрации права. 

Согласно представленных суду первичной проектной документации на строительство объекта: «_-х квартирный жилой дом в _ (_ очередь _)», плана 1-го этажа от _ 2010 года запланировано строительство дома второй очереди с _ квартирами, с техническим помещением на первом этаже.

_.2011 между ООО Инвестиционно-строительная фирма «Дирекция по строительству», именуемое в дальнейшем «Заказчик-Застройщик» и Производственный кооператив «Мегинострой», именуемое в дальнейшем «Подрядчик» заключен договор на строительство объекта: «_-х квартирный жилой дом в _ (2 очередь _ квартир)». Из договора установлено, что Подрядчик обязался в соответствии с проектной документацией, утвержденной Заказчиком-Застройщиком и согласованным сроком производства работ выполнить комплектацию и осуществить строительство объекта «_х квартирный жилой дом в _ (2-ая очередь _)» с черновой отделкой квартир. Также имеется перечень основных строительно-монтажных работ, осуществляющих на объекте «42-х квартирный жилой дом в _ (2-ая очередь 19 квартир)». В перечень входят общестроительные работы, внутренние инженерные коммуникации, наружные инженерные коммуникации, благоустройство и озеленение. 

Из дополнительного соглашения _ от _ к Договору _ от _ следует, что в договоре _ от _ на строительство объекта заменено наименование объекта с «42-х квартирный жилой дом в _ (2-ая очередь 19 квартир)» на «Многоквартирный жилой дом в _-Кангаласского улуса Республики Саха (Якутия) (2 подъезд). 

_ между ООО Инвестиционно-строительной фирмой «Дирекция по строительству» и Производственным кооперативом «Мегинострой» заключено дополнительное соглашение к договору _ от _ на строительство объекта «Многоквартирный жилой дом в _-Кангаласского улуса Республики Саха (Якутия) (2 подъезд) об увеличении стоимости работ, в связи с внесением изменений в первоначальную проектную документацию об увеличении количества квартир на 3 квартиры и изменением технического помещения на жилое. 

Генеральный директор ООО ИСФ «Дирекция по строительству» Н _ исх._ обратился директору ООО ПСФ «_ К с просьбой заключить дополнительное соглашение на корректировку рабочего проекта по объекту многоквартирного жилого дома по адресу: _ (_-х кв.ж.д.) вместо _ комнатных квартир разместить, если возможно 1-о и 2-х комнатные квартиры, соответственно внутриквартирные коммуникации, также рассмотреть возможность увеличения на одну квартиру за счет перепланировки первого этажа (итого увеличить количество квартир на четыре). 

Директором ООО ПСФ «_ К. от _.2012 года исх. _ на указанное обращение дан следующий ответ: вместо трех трехкомнатных квартир на первом, третьем и четвертом этажах, возможно размещение шести однокомнатных квартир. Также возможно размещение одной однокомнатной квартиры на первом этаже.

В связи с согласованием внесения изменений в первоначальную проектную документацию заинтересованными сторонами, изменения в проектную документацию «Многоквартирный жилой дом в _» выполнялись на основании Договора подряда на производство проектных работ _ от _ и Договора подряда на производство проектных работ №_ от _, ООО ПСФ «_ Данные разработки проектной документации оплачены заказчиком, что подтверждается платежными поручениями от _, _, _, _, Актом выполненных работ.

Из откорректированного проекта плана 1 этажа, внесенных в проектную документацию, следует, что техническое помещение на первом этаже перепланировано на жилое помещение – однокомнатную квартиру.

_ 2012 года между ООО Инвестиционно - строительная фирма «Дирекция по строительству», именуемое в дальнейшем «Застройщик» и Производственный кооператив «Мегинострой», именуемое в дальнейшем «Инвестор» заключили договор _ долевого участия в строительстве жилья. Предметом настоящего договора является строительство за счет средств «Инвестора» однокомнатной квартиры общей площадью _ кв.м., _ на первом этаже строящегося многоквартирного жилого дома по адресу: _. Разрешение на строительство выдано администрацией муниципального образования «_» Мегино-Кангаласского улуса. Стоимость _ рублей (п. 1.4 договора). Из п. 1.5 Договора следует, что Инвестор поручает Застройщику, а Застройщик принимает на себя обязательства за счет средств Инвестора производить финансирование всех затрат, связанных со строительством квартиры; подключение к внешним источникам снабжения, вводом объекта в эксплуатацию и других затрат, связанных со строительством. Строительство осуществляется Застройщиком путем привлечения подрядной организации. В соответствии п. 2.1.4 Договора после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по адресу: _ по оплате предмета настоящего договора, передать Инвестору квартиру: подписать акт приема – передачи квартиры и выдать ключи, справку об оплате Инвестором строительства квартиры, акт выполнения Застройщиком обязательств по настоящему договору. Передаваемая квартира должна соответствовать характеристикам, указанным в приложении _ и приложении _ к настоящему договору. 

В материалах дела имеется характеристика объекта долевого строительства (квартиры), приложение _ к договору _ _ из которого установлено, что участие в долевом строительстве является возникновение у Инвестора права на оформление в собственность объекта долевого строительства в Инвестиционном объекте многоквартирном жилом доме по адресу: _, четырехэтажном, стены из мелких бетонных блоков, а именно _А, состоящей из одной комнаты, общей площадью _ кв.м., расположенной на первом этаже. Имеется план квартиры. 

ПК «Мегинострой» полностью оплатил стоимость квартиры площадью _ кв.м., на первом этаже второго подъезда многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> в размере _ рублей, что подтверждается материалами дела.

Из представленных данных официального сайта Застройщика ООО ИСФ «Дирекция по строительству», опубликованного _ внесены _ в проектную декларацию от _ 2010 года на строительство объекта многоквартирного жилого дома по адресу: _, вместо _ квартиры во втором подъезде с описанием технических характеристик.

Из представленных данных официального сайта Застройщика ООО ИСФ «Дирекция по строительству», опубликованного _ внесены _ в проектную декларацию от _ 2010 года на строительство объекта многоквартирного жилого дома по адресу: _, вместо _ квартиры во втором подъезде с описанием технических характеристик.

Из технического паспорта здания составленного _ следует, что _-квартирный жилой дом расположен по адресу: _, год постройки 2011,2012, из его изучения следует, что спорное помещение находится на первом этаже значится и обозначено за № _. В экспликации к поэтажному плану 1 этажа помещение № _ определено как «_» площадью _ кв.м.

Согласно Справке о соответствии параметрам строительства от _, подписанных Председателем ПК «Мегинострой» Т и Генеральным директором ООО ИСФ «Дирекция строительства» Н следует, что предъявленный к приемке объект «Многоквартирный жилой дом в _-Кангаласского улуса РС (Я) – (2-ая очередь) имеет следующие показатели: общая площадь жилого _ кв.м, общая площадь квартир _ кв.м,, в т.ч. жилая площадь _ кв.м, количество этажей _, количество квартир – _.

Заключением о соответствии построенного объекта капитального строительства от _, утвержденного Приказом Управления государственного строительного и жилищного надзора РС (Я) _ от _, выданного ООО ИСФ «Дирекция строительства» подтверждается, что объект капитального строительства: «Многоквартирный жилой дом в _-Кангаласского улуса РС (Я) – (2-ая очередь), общая площадь жилого _, общая площадь квартир _ кв.м,, в т.ч. жилая площадь _ кв.м, количество этажей -_, количество квартир – _. Разрешение на строительство от _, от _, выданного Администрацией МО «_», Заключение государственной экспертизы проектной документации: _ от _ выдано ГАУ «Управление госэкспертизы РС (Я), соответствует требованиям СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» и проектной документации ш._ подготовленной проектной организацией ООО ПСФ «_

_ 2013 года Администрацией МО «_» Мегино - Кангаласского улуса РС (Я) дано Разрешение на ввод построенного объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом в _-Кангаласского улуса» (2-я очередь), расположенного по адресу: _, общей площадью жилого _ кв.м, общей площадью квартир _ кв.м,, в т.ч. жилой площадью _ кв.м. в эксплуатацию. 

Акты приема – передачи квартир в указанном доме составлены с участниками долевого строительства дома: ФИО1 _ 2013 года, ФИО6 _ 2012 года, ФИО2, ФИО5, ФИО4, ФИО10 ФИО3, ФИО8 ФИО9 _ 2012 года, ФИО7 _ 2013 года.

_.2016 ФИО2, ФИО1 направили письмо-претензию начальнику ПК «Мегинострой» ФИО12 с требованием об освобождении технического помещения на первом этаже второго подъезда многоквартирного дома, расположенного по адресу: _.

_ председателем ПК «Мегинострой» ФИО12 дан ответ о том, что между ПК «Мегинострой» и ООО ИСФ «Дирекция по строительству» был заключен договор долевого участия в строительстве жилья _ от _ на однокомнатную квартиру общей площадью _ кв.м. на первом этаже в строящемся многоквартирном жилом доме, был изменен проект от технического помещения на однокомнатную квартиру, с предоставлением копии договора и справку об оплате.

Из Акта осмотра от _ следует, что для проверки состояния спорного помещения комиссией в составе заинтересованных лиц проведена проверка помещения во 2-ом подъезде по адресу: _, и установлено, что помещение на первом этаже во 2-ом подъезде переоборудовано в квартиру: имеется прихожая, жилая комната, совмещенный санузел, бойлерная для нагрева воды, имеется отдельный вход, окно, приложена фототаблица.

Из акта _ визуального осмотра многоквартирного дома (жилого помещения) от _, составленного руководителем отдела лицензионного контроля и надзора за содержанием жилого фонда Управления государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия) (далее УГСЖН РС(Я)) ФИО14, на основании приказа руководителя УГСЖН РС(Я) от _ _ видно, что осматриваемое помещение расположено на 1 этаже во 2 подъезде. Доступ в помещение отсутствует, входная дверь с межквартирной площадки закрыта на замок, вместе с тем, через окно имеется возможность для осмотра части помещения и частично, расположенных в нем инженерных коммуникаций, а именно узел ввода холодного водоснабжения во второй подъезд, включающий в себя: часть подающего трубопровода холодного водоснабжения и расположенные на этой сети отсекающее устройство в количестве 1 шт. и фильтр - _ шт. Вспомогательные помещения не просматриваются, вместе с тем, осмотр помещения был проведен _, что подтверждается соответствующим актом комиссии. Согласно проекта объекта и плана первого этажа, литер А, _, данное помещение является нежилым и обозначено за № _. В экспликации к поэтажному плану 1 этажа помещение № _ определено как «Бойлерная». Из заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, проектной документации выданного Управлением государственного строительного и жилищного надзора РС (Я) от _ следует, что объект капитального строительства «Многоквартирный жилой дом в _- Кангаласского улуса РС (Я) - (2-я очередь)» общей площадью жилого дома - _ общей площадью квартир - _, в т.ч. жилой площадью _ состоит из _ квартир. Данное также, подтверждается справкой о соответствии параметрам строительства от _, составленной представителями ПК «Мегинстрой» и ООО ИСФ «Дирекция по строительству», в которой указано, что в доме количество квартир всего - _. Таким образом, все выше перечисленные документы указывают о том, что объект построен в соответствии с изначальным проектом, составлены в декабре 2015 и январе 2016 года и каких либо сведений о внесениях изменений в проектную документацию, заключение дополнительного договора долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры № _ от _ _ в представленных материалах не значится. Следует обратить внимание, что указанный договор долевого участия в строительстве жилья _ от _ в нарушение части 3 статьи 4 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.4 N 214-ФЗ не прошел государственную регистрацию.

Из письменного ответа руководителя Управления государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия) (далее УГСЖН РС(Я)) ФИО15 от _.2016 _ на обращение ФИО1 следует, что _ 2016 года, с целью проверки доводов заявителя состоялся выезд специалиста на адрес, по результатам которого факт отсутствия доступа в спорное помещение подтвердился. Изучение материалов показало, что объект капитального строительства «Многоквартирный жилой дом в _-Кангаласского улуса РС (Я)-(2-я очередь) общей площадью жилого дома - _, общей площадью квартир - _, в т.ч. жилой площадью _ состоит из _ квартир, т.е. построен в соответствии с изначальным проектом, каких либо сведений о внесениях изменений в проектную документацию не значится. 

Из реестра согласованных проектных изменений с начала строительства, составленного начальником ПТО ПК «Мегинострой» Ш, без даты, следует, что к первоначальному проекту были внесены следующие изменения: _ – устройство дополнительных лоджий; _ – перепланировка 3-комнатных квартир на 1, 3, 4 этажах на однокомнатные; _ – отделка без окраски в квартирах и облицовки плиткой в санузлах, устройства полов без гидроизоляции; _ – устройство выходов на кровлю через слуховые окна, устройство монолитных рандбалок из бетона В25. 

_.2016 года директором ООО Проектное Бюро «_» ФИО16 ФИО1 представлен план с экспликацией квартир 1-го этажа раздела АР проекта дома, из которого следует, что спорное помещение значится как техническое помещение. 

_.2017 года директором ООО Проектное Бюро «_» М на запрос суда дан ответ о том, что проектная документация по объекту Многоквартирный жилой дом в _, их организацией не выполнялась. 

Суд, считая установленным выполнение проектных работ, в том числе внесение изменений в первоначальный проект строительства указанного жилого дома, ООО ПСФ «_ противоречивые сведения, находящиеся в письмах от _.2016 года и _.2017, предоставленных от имени директора ООО Проектное Бюро «_» М, в силу ст. 59 ГПК РФ находит недопустимым доказательством. 

Решением Мегино-Кангаласского районного суда от _ 2016 года отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Производственному кооперативу «Мегинострой» о признании незаконным владение, пользование, распоряжение техническим помещением (бойлерной) ПК «Мегинострой» и обязании освободить техническое помещение во 2-ом подъезде в многоквартирном доме, расположенном по адресу: _; о признании незаконным действия ПК «Мегинострой» по воспрепятствованию доступа к техническому помещению (бойлерной) для нормального обслуживания технических и инженерных коммуникаций и электрического оборудования; о признании незаконным перепланировку и переустройство технического помещения (бойлерной), произведенный ПК «Мегинострой» и обязании произвести необходимые ремонтные работы для возвращения технического помещения (бойлерной) в состояние до незаконной перепланировки и переустройства, на том основании, что ответчик ПК «Мегинострой» на основании договора _ долевого участия в строительстве жилья от _ 2012 года является владельцем данного спорного помещения, переоборудованного под квартиру, тем самым, спорное помещение не является техническим помещением, а является обособленным жилым помещением и не входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. 

Указанное решение суда Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РС (Я) от _ 2016 года оставлено без изменения и вступило в законную силу.

Решением Арбитражного суда Республики Саха Якутия от _ 2016 года признано право собственности на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: Мегино-Кангаласский улус, _, за производственным кооперативом «Мегинострой». 

Из технического плана помещения, составленного _ 2016 года кадастровым инженером П по заказу ПК «Мегинострой», в связи с созданием помещения по адресу: _ на основании представленных документов и решении Арбитражного суда РС (Я) данное помещение по адресу: _ является жилым помещением площадью _ кв.м. К техническому плану приложена экспликация первого этажа в указанном жилом доме. 

Из технического плана составленного _ 2016 года кадастровым инженером Л по заказу ФИО1, в связи с изменением сведений о площади помещения с кадастровым номером _ следует, что в момент исследования на основании представленных документов данное помещение по адресу: _ является нежилым помещением площадью _ кв.м.

На основании указанного решения Арбитражного суда РС (Я) _.2016 года зарегистрировано право собственности Производственного кооператива «Мегинострой» на объект недвижимости: кадастровый _, квартира, назначение жилое, площадь _ кв.м., этаж _, адрес: Мегино-Кангаласский улус, _, что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющей проведенную государственную регистрацию прав от _.2016 г. 

В силу ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

В соответствии ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно ч. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с п.1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) и т.д. 

В соответствии с п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от _ _ (с последующими изменениями) в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющееся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование). А также в состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе, внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, и т.д.

В силу ст. 219 ГК РФ строительство считается оконченным и вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, признается объектом права собственности с момента такой регистрации. 

В соответствии с ч.5 ст. 19 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.

Исходя из положений Градостроительного кодекса РФ (положения главы 6.Архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция объектов капитального строительства) застройщик вправе вносить изменения в проект объекта капитального строительства до ввода его в эксплуатацию при условии соблюдения предусмотренного законом порядка.

Согласно ч. 1 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3 и 3.1 настоящей статьи. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы. Застройщик или технический заказчик по своему выбору направляет проектную документацию и результаты инженерных изысканий на государственную экспертизу или негосударственную экспертизу, за исключением случаев, если в соответствии с настоящей статьей в отношении проектной документации объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, предусмотрено проведение государственной экспертизы.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с п. 6 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды.

Подпунктом 4 пункта 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что выдача разрешения на строительство не требуется при изменении объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

В соответствии ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Изучив и анализировав, все доказательства в совокупности с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности, оценив изложенные доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с градостроительным законодательством в первоначальную проектную документацию многоквартирного жилого дома (2-ая очередь), строящегося по адресу: _, были внесены изменения и согласования в 2012 году до ввода жилого дома в начале 2013 года, в результате которых, многоквартирный дом увеличился на три квартиры от первоначального проекта строительства, что не оспаривается истцами, и спорное помещение из технического помещения перепланировано на жилое помещение, была проведена корректировка в плане указанного помещения на первом этаже, в результате которого, был заключен спорный договор _ долевого участия в строительстве жилья от _, между ответчиками.

После внесения изменений в проектную документацию, согласования перепланировки технического помещения в жилое помещение, после ввода жилого дома в некоторых документах спорное помещение на первом этаже значится как техническое, ввиду отсутствия регистрации спорного Договора _ долевого участия в строительстве жилья от _, между ответчиками, что не является основанием для признания сделки недействительной, при установленных судом обстоятельствах. 

Суд при принятии решения также принимает во внимание обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решения Мегино Кангаласского районного суда, которым спорное помещение не было признано техническим помещением, и решения Арбитражного суда, которым признано право собственности ПК «Мегинострой» на спорную квартиру.

Факт заключения Договора долевого участия в строительстве на спорную квартиру, образовавшейся в результате внесения изменений целевого назначения помещения, без существенных конструктивных и технических изменений объекта и их частей, не затрагивающих характеристики их надежности и безопасности, не превышающих предельного параметра разрешенного строительства, не свидетельствует о нарушении прав других участников долевого строительства.

Согласно СНиП техническими помещениями являются помещения, в которых смонтированы системы канализации, электроснабжения, системы водоснабжения, инженерные коммуникации и иные оборудования, обслуживающие все квартиры жилого дома.

Право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую часть жилого дома, а лишь на техническое помещение. 

Наличие в спорном помещении (квартире) водопровода холодной воды, проходящего через квартиру, домофона, фильтра воды, вентиля (крана) для применения при смене фильтра воды, при отсутствии иных смонтированных систем канализации, электроснабжения, системы водоснабжения, и иных инженерных коммуникаций, обслуживающие все квартиры жилого дома, в данном помещении не дает основания автоматически считать объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, и не может служить достаточным основанием для отнесения данного помещения к общему имуществу, отвечающий правилам ст. 36 ЖК РФ и на этом основании признать договор недействительным. 

Тем самым спорное помещение в соответствии со ст. 290 ГК РФ и 36 ЖК РФ не относится к общему имуществу собственников и соответственно нет оснований, указывающих на то, что договор сделки между ответчиками на спорное помещение не соответствует требованиям закона или иных правовых актов, а соответственно не имеется оснований для признания недействительным спорного договора. 

При установленных судом обстоятельствах, требования истцов о признании недействительным договора _ долевого участия в строительстве жилья от _, заключенного между ООО Инвестиционно-строительная фирма «Дирекция по строительству» и Производственным кооперативом «Мегинострой», суд находит необоснованными и не подлежащими удовлетворению, ввиду отсутствия доказательств его незаконного заключения между сторонами. 

На основании изложенных, руководствуясь ст. ст. 194 – 198, 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении искового заявления истцов: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 к ответчику ООО Инвестиционно-строительная фирма «Дирекция по строительству» и соответчику Производственному кооперативу «Мегинострой» о признании недействительным договора _ долевого участия в строительстве жилья от _ 2012 года, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Мегино-Кангаласский районный суд Республики Саха (Якутия).

Мотивированное решение составлено _ 2017 года.

Судья В.Н. Соловьев