Дело № 2-68/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Омск 30 января 2025 года

Куйбышевский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Потеревич А.Ю., при секретаре Баженовой Я.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее – истец) обратилась в суд с иском к ФИО2 (далее – ответчик) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, в обоснование требований указав, что 16.04.2024 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, общей площадью 110,1 кв. м, расположенной по адресу: 

<

адрес>, на первом этаже жилого дома.

В начале мая 2024 года ФИО1 стало известно о поданном ТСН «Куйбышевский-3» исковом заявлении к ответчику о возложении обязанности снести незаконно увеличенный балкон квартиры, которая ей продана ФИО2 

Решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 27.05.2024, реконструкция балкона, приобретенной истцом квартиры признана незаконной. Указанным судебным актом, ФИО1, как нового собственника, обязали за свой счет привести балкон квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, а также фасад дома, отмостку и земельный участок в первоначальное состояние, предшествующее реконструкции, а также взысканы расходы за доведение судебной экспертизы в размере 15 000,00 руб., почтовые расходы в размере 165,00 руб. 

В нарушение п. 5.2 договора купли продажи, ответчиком не сообщено истцу о наличии в отношении квартиры судебного спора, о неузаконенной реконструкции балкона квартиры. В случае обладания информацией об указанных обстоятельствах, истец не заключал бы договор купли-продажи. 

На основании изложенного, ссылаясь на нормы действующего законодательства, истец просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 16.04.2024, заключенный между ФИО3 и ФИО1 в отношении 

<

адрес> в 

<

адрес>, погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на 

<

адрес> в 

<

адрес>, взыскать с ответчика уплаченные по договору денежные средства в размере 15 150 000,00 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 60000,00 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание при надлежащем извещении не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Действующий на основании доверенности представитель истца ФИО4 в судебном заседании поддержала заявленные требования по доводам искового заявления, не отрицая факт родственных отношений продавца и покупателя, как дедушки и внучки, указывала на отсутствие между ними тесного общения. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание при надлежащем извещении не явился, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Действующий на основании доверенности представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании не возражал против удовлетворения заявленных требований, указав о готовности ответчика привести квартиру в первоначальное состояние. 

Представитель третьего лица, не заявляющие самостоятельных исковых требований, ТСН «Куйбышевский-3» ФИО6, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения исковых требований, указывая на факт родственных отношений участников сделки, как дедушки и внучки, в связи с чем, истец не могла не знать о наличии в квартире незаконной перепланировки. Договор купли-продажи квартиры заключен в период рассмотрения иска о сносе незаконной пристройки, стороны договора отсрочивают исполнение решение суда.

Третье лицо, не заявляющие самостоятельных исковых требований, Управление Росреестра по Омской области, уведомленное о дате, месте и времени слушания, представителя в судебное заседание не направило. 

Выслушав явившихся участников судебного разбирательства, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; прекращения или изменения правоотношения; а также иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Статьей 218 ГК РФ предусмотрены основания приобретения права собственности.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу положений п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. 

Согласно статьям 420 и 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей; граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются (ст. 555 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Из материалов дела следует, что 16.04.2024 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого ФИО1 приобрела у ФИО2 квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 110,1 кв. м, расположенную по адресу: 

<

адрес> стоимостью 15 150 000,00 руб.

Продавец ФИО2 уведомил покупателя ФИО1 о том, что указанная недвижимое имущество никому другому не продано, не подарено, не обещано, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в доверительное управление не передано, не является какого-либо предметом какого-либо обязательства, в споре, аренде и под арестом (запрещением) не состоит, предметом долга не является, рентой, залогом, не обременено, скрытых дефектов, известных ФИО2, не имеет, право собственности ФИО2 на него никем не оспаривается (п. 5.2 договора купли продажи).

Вместе с тем, как видно из материалов дела, на момент заключения договора купли-продажи квартиры имелся спор, касающийся незаконности реконструкции балкона, что явствует из материалов гражданского дела № по иску ТСН «Куйбышевский-3» к ФИО1 о возложении обязанности снести незаконную пристройку.

Вступившим в законную силу 04.07.2024 решением Куйбышевского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенным по гражданскому делу №, реконструкция балкона 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес> признана незаконной, на ФИО1 в течение тридцати календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу возложена обязанность за свой счет привести балкон квартиры №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, фасад, отмостку дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> земельный участок с кадастровым номером №, в первоначальное состояние, предшествующее реконструкции; с ФИО1 в пользу товарищества собственников недвижимости «Куйбышевский - 3» взысканы расходы на проведение судебной экспертизы в размере 15 000,00 руб., почтовые расходы в размере 165,00 руб. 

В соответствии с п. 1 ст. 460 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. 

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В соответствии с п. 2 ст. 460 ГК РФ правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

По смыслу приведенной нормы в ее системном толковании с положениями статей 461, 462 ГК РФ обременение товара правами (притязаниями) третьих лиц в таком случае не сопряжено с изъятием его у покупателя, однако снижает ценность остающегося у покупателя товара, что является основанием для уменьшения покупной цены либо расторжения договора.

В соответствии с положениями части 1 статьи 461 ГК РФ при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу абз. 1 п.1 ст. 431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора) обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Предусмотренная ст. 431.2 ГК РФ ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.

Как разъяснено в п. 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в соответствии с пунктом 1 статьи 431.2 ГК РФ лицо, предоставившее недостоверное заверение, обязано возместить убытки, причиненные недостоверностью такого заверения, и (или) уплатить согласованную при предоставлении заверения неустойку (статья 394 ГК РФ). Названная ответственность наступает при условии, если лицо, предоставившее недостоверное заверение, исходило из того, что сторона договора будет полагаться на него, или имело разумные основания исходить из такого предположения (пункт 1 статьи 431.2 ГК РФ). При этом лицо, предоставившее заведомо недостоверное заверение, не может в обоснование освобождения от ответственности ссылаться на то, что полагавшаяся на заверение сторона договора являлась неосмотрительной и сама не выявила его недостоверность (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Пунктом 5 ст. 10 ГК РФ предусмотрено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Из приведенных норм права и акта их толкования следует, что в отношениях между собой покупатель вправе добросовестно полагаться на заверения продавца о том, что товар свободен от прав третьих лиц, и в случае продажи ему товара, не свободного от прав третьих лиц, вправе потребовать расторжения договора купли-продажи, а при изъятии товара третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, потребовать возмещения понесенных убытков.

С учетом приведенных выше положений, а также, принимая во внимание вступившее в законную силу и подлежащее на основании ч. 2 ст. 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) обязательному исполнению силу решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 27.05.2024, по гражданскому делу №2-1331/2024, отсутствие уведомление ответчиком истца о наличии в отношении спорной квартиры требований ТСН «Куйбышевский-3» о признании незаконной реконструкции балкона квартиры № по адресу: 

<

адрес>, суд приходит к выводу о приобретении истцом имущества, в отношении которого имеются правопритязания третьих лиц, о которых продавцу ФИО2 было известно, и которые впоследствии признаны в установленном порядке правомерными, и об оказании существенного влияния на решение покупателя о покупке указанной квартиры предоставленной ответчиком заведомо недостоверной информации. 

В силу п.п. 2 и 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца. 

С учетом всех обстоятельств по делу, исследовав представленные сторонами доказательства, руководствуясь вышеприведенными нормами права, учитывая факт нарушения ответчиком, как продавцом, обязанности по предоставлению достоверных заверений о наличии правопритязаний третьих лиц в отношении предмета договора купли-продажи, суд приходит к выводу о наличии оснований для его расторжения и возврата проданного имущества ФИО2, а уплаченных по договору денежных средств ФИО1, а также для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права собственности ФИО1 

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Учитывая изложенное, на основании положений ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в сумме 60 000,00 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 16.04.2024, заключенный между ФИО2 и ФИО1 в отношении 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО2, 

<

данные изъяты>, в пользу ФИО1, 

<

данные изъяты>, денежные средства в размере 15 150 000,00 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 60000,00 рублей.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права собственности ФИО1, 

<

данные изъяты> № от 19.04.2024 на 

<

адрес> в 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Омска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Судья подпись А.Ю. Потеревич 

Мотивированное решение составлено 13.02.2025.

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>