Дело № 2-908/2020

Уникальный идентификатор дела 

44RS0026-01-2020-001175-77

З А О Ч Н О Е 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 ноября 2020 года г. Кострома

Димитровский районный суд г. Костромы в составе председательствующего судьи Драничниковой И.Н., при секретаре Лавничей Ю.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, прекращении права собственности на нежилое помещение, возвращении его в собственность истца, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском к ФИО2 Требования мотивированы тем, что 27.02.2020 сторонами был заключен договор купли-продажи нежилого помещения по адресу 

<

адрес>. По договору купли-продажи истец (продавец) передал в собственность ответчика (покупателя) вышеуказанный объект недвижимости. Стороны оценили объект недвижимости в 1 650 000 руб. и определили следующий порядок расчетов по договору: покупатель передает продавцу ежемесячно, не позднее 20 числа каждого месяца денежные средства в размере 150 000 руб. в период с апреля 2020 по февраль 2021 года. Переход права собственности и обременение были зарегистрированы. До настоящего времени истец не получил от ответчика денежные средства, которые ответчик обязан был уплатить за приобретаемый объект недвижимости, что является существенным нарушением условий договора. На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, истец просил расторгнуть договор купли-продажи от 27.02.2020, взыскать с ответчика пени в размере 1 443 750 руб., неустойку в размере 100 000 руб., признать прекращенным право собственности ответчика на спорное нежилое помещение, возвратив его в собственность истца, взыскать расходы по оплате госпошлины. 

Истец ФИО1, его представитель ФИО3 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали, настаивая на их удовлетворении в полном объеме. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела был извещен надлежащим образом. Документы, подтверждающие уважительность причин неявки, не представлены, ходатайств об отложении рассмотрения дела, либо о рассмотрении дела в отсутствии ответчика не заявлено.

Третье лицо Управление Росреестра по Костромской области, будучи извещенным надлежащим образом, своего представителя в судебное заседание не направило. 

Учитывая положения ст. 233 ГПК РФ, согласно которым, в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства, данное дело с согласия истца рассмотрено в порядке заочного производства. 

Выслушав участников процесса, исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно положениям ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Как указано в ст. 450 ГК, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Исходя из положений ст. 549, 555 Гражданского кодекса, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. 

Как указано в п. 8 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи. Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, следует исходить из того обстоятельства, что продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества.

В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований или возражений. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ст. 67 ГПК РФ). 

Из материалов дела следует, что между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО2 27.02.2020 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 142,2 кв.м., расположенного по адресу 

<

адрес>, этаж цокольный, кадастровый №. Пунктом 3 договора цена объекта недвижимости определена в размере 1 650 000 руб., указано, что соглашение о цене является существенным условием договора и изменению не подлежит. Пунктом 4 договора определен порядок расчета, согласно которому покупатель передает продавцу (перечисляет на счет, указанный продавцом) ежемесячно, не позднее 20 числа каждого месяца денежные средства в размере по 150 000 руб. в период с апреля 2020 года по февраль 2021 года. Как указано в п. 6 договора, существенным условием договора является условие об оплате, включая сроки оплаты. В случае неоплаты или не полной оплаты стоимости объекта недвижимости, договор может быть расторгнут, с возвращением переданного по договору объекта недвижимости продавцу. Согласно п. 7, в случае неуплаты (несовременный оплаты) в полном объеме платежей, указанных в п. 4 договора, покупатель обязуется уплатить продавцу пеню в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки. В случае, если просрочки платежа более 60 дней, настоящий договор расторгается. Согласно п. 8 договора, в случае расторжения договора по вине покупателя, последний обязуется выплатить продавцу неустойку в размере 100 000 руб., а продавец обязан вернуть покупателю все ранее уплаченные покупателем платежи, за исключением суммы неустойки, указанной в настоящем пункте. 

Как следует из выписки из ЕГРН, 06.03.2020 за ФИО2 было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение по адресу 

<

адрес> с обременением ипотекой в силу закона в пользу ФИО1, о чем произведены записи №, №.

30.06.2020 истцом в адрес ответчика была направлена претензия о расторжении договора, в связи с неполучением денежных средств, в счет оплаты стоимости приобретенного объекта недвижимости. 

Условия о цене проданного имущества и порядке ее оплаты, являются существенными условиями договора. Доводы истца о невнесении предусмотренных договором платежей в счет оплаты проданного объекта недвижимости, ответчиком не опровергнуты. Досудебный порядок соблюден. Возможность расторжения договора при изложенных обстоятельствах установлена и законом и заключенным сторонами договором. При таких обстоятельствах, суд полагает, что исковые требования о расторжении договора подлежат удовлетворению. Расторжение договора влечет прекращение права собственности покупателя, с возвращением имущества в собственность продавца. Учитывая, что предметом договора является недвижимое имущество, необходимо внесение соответствующих записей в ЕГРН, с погашением записей, внесенных ранее на основании оспариваемого договора. 

Рассматривая требования истца о взыскании пени и неустойки, суд учитывает следующее. 

Согласно положениям ст. 329 Гражданского кодекса РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как указано в ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. 

Кроме того, суд учитывает разъяснения, приведенные в п. 60, 63, 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств". Из них следует, что на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме по правилам, установленным пунктами 2, 3 статьи 434 ГК РФ, независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ). По общему правилу, если при расторжении договора основное обязательство прекращается, неустойка начисляется до момента прекращения этого обязательства (пункт 4 статьи 329 ГК РФ). Если договором установлена неустойка за неисполнение обязанностей, связанных с последствиями прекращения основного обязательства, то условие о неустойке сохраняет силу и после прекращения основного обязательства, возникшего на основании этого договора (пункт 3 статьи 329 ГК РФ).

Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, и является способом обеспечения исполнения обязательства. Учитывая, что условия о неустойке должны быть изложены письменно, суд отталкивается от согласованных сторонами положений договора, толкуя его с учетом положений ст. 431 ГК. 

Как указано выше, договор содержит условия о том, что в случае неуплаты (несовременный оплаты) платежей в счет стоимости объекта недвижимости, покупатель обязуется уплатить продавцу пеню в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Таким образом, данное условие направлено на обеспечение исполнения обязательств покупателя по своевременной оплате стоимости приобретенного имущества. С расторжением договора обязательство покупателя по оплате помещения прекращается. Прекращение основного обязательства влечет прекращение обязательства, обеспечивающего исполнение покупателем обязанности по оплате товара. На это указано в п. 8 договора, согласно которому, в случае расторжения договора по вине покупателя, последний обязуется выплатить продавцу неустойку в размере 100 000 руб., а продавец обязан вернуть покупателю все ранее уплаченные покупателем платежи, за исключением суммы неустойки, указанной в настоящем пункте. Исходя из буквального толкования условий заключенного сторонами договора, в случае расторжения договора по вине покупателя, продавец вправе получить только неустойку в сумме 100 000 руб., возвратив покупателю все остальные ранее полученные от него денежные средства. 

Суд полагает, что при наличии оснований для взыскания неустойки, предусмотренной п. 8 договора, оснований для взыскания пени, предусмотренных п. 7 договора, не имеется. Таким образом, заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению. 

С учетом положений ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины. Учитывая, что требование о расторжении договора, так же, как и требование о взыскании штрафных санкций, является имущественным, а при подаче иска госпошлина истцом была оплачена не в полном объеме, с ФИО2 в доход бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 592 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения по адресу 

<

адрес>, общей площадью 142,2 кв.м., этаж цокольный, кадастровый №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО2. 

Прекратить право собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца 

<

адрес>, на нежилое помещение по адресу 

<

адрес>., этаж цокольный, кадастровый №, возвратив его в собственность ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца 

<

адрес>. 

Решение является основанием для погашения имевшихся в ЕГРН записей о праве и обременении, для внесения соответствующей записи о праве. 

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 неустойку в размере 100 000 руб., в счет возмещения расходов по оплате госпошлины 10 358 руб., а всего 110 358 руб. (Сто десять тысяч триста пятьдесят восемь руб.). 

Взыскать с ФИО2 в бюджет городского округа город Кострома государственную пошлину в сумме 6 592 рубля.

Копию заочного решения направить ответчику, разъяснив, что он вправе подать в Димитровский районный суд заявление об отмене этого решения в течение семи дней со дня вручения ему копии решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано ответчиком в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда. Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья - И.Н. Драничникова