Дело № 2-638/2017 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Омск 07 февраля 2017 года 

Кировский районный суд города Омска в составе председательствующего Зинченко Ю.А., при секретаре Котляревском Д.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зарецкой ФИО1 к АО «Агентство финансирования жилищного строительства» о признании кредитного задолженности погашенной и прекращении кредитного обязательства, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в суд с иском к АО «Агентство финансирования жилищного строительства» о признании кредитной задолженности погашенной и прекращении кредитного обязательства.

В обоснование требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истицей и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» был заключен договор займа №-ДЗ-В, по условиям которого займодавец предоставил истцу денежные средства в размере 1 350 000 рублей для приобретения квартиры по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 1 500 000 рублей. В силу возникновения тяжелого материального положения истица неоднократно допускала просрочки платежей, в связи с чем, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в Кировский районный суд 

<

адрес> с целью взыскания задолженности по кредитному договору и обращению взыскания на предмет залога. ДД.ММ.ГГГГ по результатам рассмотрения дела № вынесено определение об утверждении мирового соглашения. ДД.ММ.ГГГГ по заявлению правопреемника ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» - ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» был выдан исполнительный лист на принудительное исполнение. Предметом исполнения являлась задолженность в размере 1 690 937 рублей 60 копеек и определено обратить взыскание на заложенную квартиру по адресу: 

<

адрес>, путем ее реализации с публичных торгов с начальной продажной ценой 2 009 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ в ОСП по Кировскому АО города Омска УФССП России по Омской области на основании исполнительного листа выданного Кировским районным судом города Омска по делу № в отношении истицы было возбуждено исполнительное производство № о чем вынесено постановление. ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем, актом о наложении ареста (опись имущества) наложен арест на указанное заложенное имущество. После наложения ареста судебный пристав-исполнитель передал имущество на торги с начальной продажной стоимостью указанной в решении суда – 2 009 000 рублей. Не реализовав заложенное имущество с повторных торгов, судебный пристав предложил правопреемнику взыскателя ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» - АО «Агентство финансирования жилищного строительства» оставить за собой квартиру по цене на 25 % ниже ее стоимости указанной в решении суда, то есть за 1 506 750 рублей. Получив согласие взыскателя, судебный пристав-исполнитель составил акт о передаче нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга. После принятия заложенного имущества Кредитной организацией на баланс (ДД.ММ.ГГГГ) по цене на 25 % ниже начальной продажной стоимости указанно в решении суда, размере задолженности истицы не сегодняшний день составляет 184 187 рублей. Однако истица полагает, что законных требований у ответчика для взыскания указанного остатка не имеется, поскольку стоимость заложенной квартиры, определенная соглашением сторон по договору на момент его заключения равнялась 1 500 000 рублей, а впоследствии 2 009 000 рублей, сумма займа же по договору составляет 1 350 000 рублей, что значительно ниже стоимости квартиры. Таким образом, стоимость недвижимого имущества, как на момент заключения договора, так и при вынесении решения суда, обеспечивала исполнение обязательства заемщика в полном объеме. 

На основании изложенного, истица просила прекратить ее обязательства перед ответчиком по кредитному договору 

<

***> от ДД.ММ.ГГГГ и считать погашенной задолженность по кредитному договору.

Истица ФИО2, представитель ответчика АО «Агентство финансирования жилищного строительства» в суд не явились, о времени и месте слушания дела были извещены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истицы ФИО3 заявленные требования подержал в полном объеме.

Представитель ответчика АО «Агентство финансирования жилищного строительства» представил письменные возражения на иск, в которых указал, что возражает против удовлетворения требований(л.д.17-18). 

Заслушав представителя истицы, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что определением Кировского районного суда города Омска от ДД.ММ.ГГГГ по делу № между ФИО2 и АО «Агентство финансирования жилищного строительства» было утверждено моровое соглашение, об определении порядка исполнения решения Кировского районного суда г. Омска от 28.01.2010г. по делу №, определения Омского областного суда от 28.04.2010г. 

Согласно решению Кировского районного суда г. Омска от 28.01.2010г. по делу № и определению Омского областного суда от 28.04.2010г. удовлетворены исковые требования Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и с ФИО2 в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» взыскана задолженность по договору займа №-ДЗ-В от 21.08.2006г. (далее -Договор займа) в размере 1 408 935 рублей 70 копеек, в том числе: 264 612 рублей 22 копейки - остаток неисполненных обязательств по основному долгу; 114 884 рубля 79 копеек - проценты за пользование займом; 29 438 рублей 69 копеек - пени за просрочку платежей, взысканы проценты за пользование займом по ставке 14% годовых на сумму основного долга, начиная с 25.11.2009г. по день фактического исполнения решения. Взыскание обращено на принадлежащее Должнику заложенное недвижимое имущество - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов с начальной продажной ценой в размере 1 500 000 рублей. С Должника в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» взысканы расходы по оплате государственной пошлины в сумме 13 144,68 рублей.

Согласно определению об утверждении мирового соглашение стороны признают, что в связи с продолжением начисления процентов за пользование займом по Договору займа, а также с учетом размера внесенных Должником денежных средств в счет погашения задолженности по займу, общая сумма задолженности Должника перед Взыскателем по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 690 937 (Один миллион шестьсот девяносто тысяч девятьсот тридцать семь) рублей 60 копеек, в том числе: 1 005 356 (Один миллион пять тысяч триста пятьдесят шесть) рублей 90 копеек - остаток задолженности по основному долгу, 656 142 (Шестьсот пятьдесят шесть тысяч сто сорок два) рубля 01 копейка -задолженность по процентам за пользование займом (далее - Накопленная задолженность по процентам), 29 438 (Двадцать девять тысяч четыреста тридцать восемь) рублей 69 копеек -пени за нарушение сроков уплаты основного долга и процентов за пользование займом. 

Обязательства ФИО2, предусмотренные мировым соглашением, были обеспечены ипотекой квартиры. Квартира была оценена сторонами мирового соглашения в 2 009 000 рублей. Стороны также договорились, что в случае нарушения условий мирового соглашения должником, взыскатель имеет право обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру. 

Как видно из материалов дела, на основании указанного определения, судом был выдан исполнительный лист № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 22-24).

На основании заявления ответчика (правопреемника), ОСП по Кировскому АО города Омска УФССП по Омской области, ДД.ММ.ГГГГ в отношении истицы было возбуждено исполнительное производство № (л.д. 25).

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем, актом о наложении ареста (опись имущества) наложен арест на указанное заложенное имущество (л.д. 27-28).

После наложения ареста судебный пристав-исполнитель передал имущество на торги с начальной продажной стоимостью указанной в решении суда – 2 009 000 рублей, по результатам которых реализация имущества не произошла (л.д. 29, 30).

Судебный пристав предложил АО «Агентство финансирования жилищного строительства» оставить за собой квартиру по цене н 25 % ниже ее стоимости указанной в решении суда, то есть за 1 506 750 рублей (л.д. 32), на что получил согласие (л.д. 33), и по акту от ДД.ММ.ГГГГ передал нереализованное имущество должника взыскателю в счет погашения долга (л.д. 36).

Как следует из письменных возражений, поступивших от ответчика (л.д.17), право собственности на 

<

адрес> было зарегистрировано за АО «Агентство финансирования жилищного строительства» 10.11.2016г.

Сторонами не оспаривалось, что после принятия заложенного имущества, у истицы по настоящее время имеется задолженность по возврату кредитных денежных средств.

В соответствии с п.1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

В случаях и порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Согласно п. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

На основании п.1 ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Этой же нормой установлено, что ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Таким образом, в законе закреплена императивная норма о том, что ипотекой обеспечивается исполнение обязательства в полном объеме.

Согласно ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Из содержания ст. 408 ГК РФ следует, что надлежащее исполнение прекращает обязательство. 

В силу п. 2 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке» в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требование обеспеченные ипотекой этого имущества.

К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается.

В соответствии с п. 4 ст. 58 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. 

Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.

В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Из толкования вышеприведенных норм следует, что действующие нормы, регулирующие залог, позволяют при определенных условиях признавать прекращенными обязательства, обеспеченные ипотекой, в том числе в случае принятия кредитором-залогодержателем предмета ипотеки.

Из материалов гражданского дела следует, что размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки.

Стоимость заложенной квартиры, определенная соглашением сторон по договору на момент его заключения равнялась 1 500 000 рублей, а впоследствии 2 009 000 рублей, сумма займа же по договору составляет 1 350 000 рублей, что значительно ниже стоимости квартиры, что значительно ниже стоимости квартиры.

Из содержания определения суда об утверждении мирового соглашения следует, что сумма задолженности в размере 1 408 935 рублей 70 копеек. 

Оценивая представленные доказательства в совокупности, суд полагает, что принятие банком на баланс нереализованного с торгов заложенного имущества, освобожденного истцом, влечет за собой прекращение обязательств истца перед банком в полном объеме в связи с его исполнением.

По мнению суда, заемщик, предоставляя предмет залога, не обязывает контрагента к заключению договора залога и вправе разумно полагать, что предоставленное им в обеспечение исполнения обязательств имущество будет достаточным, чтобы гарантировать размер неисполненных обязательств в случае их ненадлежащего исполнения. 

В этой связи суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Доводы представителя ответчика о невозможности применения ч.5 ст.61 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в редакции ФЗ от 06.12.2011 года № 405-ФЗ, суд находит не состоятельными. 

Приведенные суждения заслуживают внимания исходя из положений ст. 4 ГК РФ и ФЗ от 06.12.2011 года № 405-ФЗ, который не содержит указание на применение предусмотренных им правил к отношениям, возникшим до введения его в действие.

Из толкования вышеприведенных норм следует, что и в отсутствие специального указания п.5 ст.61 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в редакции ФЗ от 06.12.2011 года № 405-ФЗ действующие нормы, регулирующие залог, позволяли при определенных условиях признавать прекращенными обязательства, обеспеченные ипотекой, в случае принятия кредитором-залогодержателем предмета ипотеки.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Признать кредитную задолженность Зарецкой ФИО1 перед АО «Агентство финансирования жилищного строительства» (ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ погашенной, а обязательства по кредитному договору прекращенными. 

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд, путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд города Омска, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Ю.А. Зинченко

Мотивированное решение составлено 13 февраля 2017 года.