Дело № 2-272/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 июня 2017 года г. Горно-Алтайск

Горно-Алтайский городской суд Республики Алтай в составе:

председательствующего судьи Малковой И.С.

при секретаре Каретниковой Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 ФИО1 к ООО «Сибсоцбанк», ООО «Горно-Алтайская строительная компания» о признании договора залога недействительным, признании обременения отсутствующим, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Сибсоцбанк» о признании недействительным договора залога, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Сибсоцбанк» и ООО «Горно-Алтайская строительная компания» (далее -ООО «ГАСК»), в части залога имущественных прав требования на 

<

адрес>, расположенную по 

<

адрес>; просила указать, что решение суда является основанием для погашения записи о государственной регистрации залога имущественных прав требования на указанную квартиру. 

В обоснование иска указано, что по договору уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ООО «ГАСК», ФИО2 являлась участником долевого строительства многоквартирного жилого дома по 

<

адрес>). ООО «Сибсоцбанк» по оспариваемому договору выступал залогодержателем имущественных прав требования второй очереди. Данный договор не соответствует закону и недействителен в силу ст. 168 ГК РФ, так как на момент передачи имущественных прав требования ООО «ГАСК» как участник долевого строительства не обладал правами кредитора, не оплатил в полном объеме стоимость строящейся квартиры. Кроме того, договор залога совершен без согласия застройщика. ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 зарегистрировано право собственности на 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес>, в связи с чем предмет залога имущественных прав на квартиру считается прекращенным по причине прекращения предмета залога. 

При рассмотрении дела ФИО2 заявленные требования предъявила также к ООО «ГАСК», представила уточненное исковое заявление, согласно которому при заключении договора уступки прав требования на 

<

адрес> истец знала о том, что право требования находится в залоге. Договор залога является недействительной сделкой, совершенной в обход закона с противоправной целью. ООО «ГАСК» и банк, заключая договор залога, знали об отсутствии у ООО «ГАСК» прав собственника на имущественное право, ООО «ГАСК» знал о своем долге перед ФИО2 и обязательстве передать истцу квартиру. 

ДД.ММ.ГГГГ к производству принято уточненное исковое заявление о признании договора залога от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и признании отсутствующим обременения в виде залога в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. В обоснование ФИО2 указала, что договор уступки прав требования не имеет штампа о регистрации обременения в виде залога. При регистрации договора регистрирующий орган не требовал согласия банка на регистрацию перехода права собственности, что является обязательным, если объект недвижимого имущества имеет какие-либо обременения. Заключая договор уступки прав требования, истец полагала, что обязательства для снятия обременения исполнены, как это указано в п.п. 1.6, 3.3 договора уступки. В связи с чем, ФИО2 считает залог прекратившимся в силу пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ. По договору залога банку передано имущественное право требования и определена его стоимость, а при оформлении квартиры в собственность ее стоимость изменилась, поэтому квартира могла быть обременена залогом путем заключения дополнительного соглашения, чего сделано не было. 

В судебном заседании ФИО2, ее представители Руфина Е.А., ФИО3 на удовлетворении иска настаивали. 

Представитель ООО «Сибсоцбанк» ФИО4 заявленные требования просил оставить без удовлетворения, в письменном возражении на иск указал, что оснований для признания оспариваемого договора недействительным не имеется, доводы о возникновении прав залогодателя «второй очереди» несостоятельны и противоречат закону. Запись об обременении ипотекой внесена в ЕГРН на основании договора залога, заключенного между ООО «Сибсоцбанк» и ООО «ГАСК», является единственным обременением и содержится в ЕГРН до настоящего времени, что подтверждает право залога, принадлежащее ООО «Сибсоцбанк». Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права залогодателя, при этом предоставления отдельного заявления для регистрации ипотеки не требуется. ФИО2, подписав договор уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ, согласилась с его условиями, в том числе с приобретением прав требования, обремененных залогом в пользу ООО «Сибсоцбанк». Следовательно в рассматриваемом случае поведение истца является недобросовестным, в связи с чем ее заявление о недействительности сделки не имеет правового значения. Момент возникновения права требования у участника долевого строительства не связан с осуществлением полной оплаты по договору. На момент заключения договора залога договор № участия в долевом строительстве являлся действующим, зарегистрированным надлежащим образом при этом ни одна из сторон не требовала его расторжения, в связи с чем стороны договора были наделены соответствующими правами и обязанностями из него вытекающими. Также банк не согласился с доводом истца о недействительности договора залога в виду отсутствия согласия застройщика, получение которого предусмотрено п. 7.5 договора участия в долевом строительстве. При заключении договора залога ООО «Сибсоцбанк» не принимало на себя права и обязанности по договору долевого участия, стороной договора банк не становился, в связи с чем п. 7.5 договора нельзя применить к сделке по передаче в залог имущественных прав. Кроме того, представитель ООО «Сибсоцбанк» заявил о пропуске ФИО2 годичного срока исковой давности, поскольку об обременении имущественных прав требования залогом в пользу ООО «Сибсоцбанк» истец узнала при заключении договора уступки от ДД.ММ.ГГГГ, а обратилась в суд с иском ДД.ММ.ГГГГ 

ООО «ГАСК», ОАО «Катуньгэсстрой» при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимали. 

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям. 

В соответствии с положениями ст. 166 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора залога от ДД.ММ.ГГГГ) сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Катуньгэсстрой» (застройщик) и ООО «ГАСК» (участник долевого строительства) заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по которому застройщик обязуется в предусмотренный законом срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный 5-ти этажный жилой дом с надстраиваемым мансардным этажом по адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома предать однокомнатную 

<

адрес>, находящуюся на мансардном этаже в первом подъезде общей площадью 31,06 кв.м, участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию (п.п. 1.1.,1.2, 3.1).

Стоимость квартиры на момент заключения договора составляет 1071570 рублей (п. 4.1).

Расчет с застройщиком по уплате денежных средств участник долевого строительства осуществляет в срок до ДД.ММ.ГГГГ любыми способами, не противоречащими действующему законодательству (п. 5.1).

Участник долевого строительства вправе передать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам только с письменного согласия застройщика (п. 7.5).

Указанный договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома зарегистрирован в УФРС по Республике Алтай ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается штампом регистрирующего органа, проставленным на договоре.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Сибсоцбанк» (залогодержатель) и ООО «ГАСК» (залогодатель) заключен договор залога (права требования), по которому залогодатель передает в залог залогодержателю в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ имущественные права требования, в том числе на однокомнатную 

<

адрес>, в первом подъезде, проектной общей площадью 31,06 кв.м, расположенную на мансардном этаже в многоквартирном 5-ти этажном жилом доме с надстраиваемым мансардным этажом, 

<

адрес>, принадлежащие залогодателю на основании договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОАО «Катуньгэсстрой» и ООО «ГАСК» (п. 1.1).

Договор залога зарегистрирован в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ №, о чем свидетельствует проставленный на нем штамп регистрирующего органа. 

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ГАСК» и ФИО2 заключен договор уступки прав требования, согласно которому указанный ответчик уступил, а ФИО2 приняла в полном объеме права и обязанности по договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ОАО «Катуньгэсстрой».

Согласно п. 1.2 данного договора ФИО2 приняла право требования передачи ей однокомнатной 

<

адрес>, находящейся на мансардном этаже в первом подъезде многоквартирного 5-ти этажного жилого дома с надстраиваемым мансардным этажом по 

<

адрес>. 

В п. 1.5 договора уступки прав требования указано, что ФИО2 уведомлена о том, что на момент подписания настоящего договора право требования на данную квартиру находится в залоге у ООО «Краевой коммерческий сибирский социальный банк».

Расчет сторонами произведен (квитанция к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1100000 рублей), ДД.ММ.ГГГГ договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается материалами дела правоустанавливающих документов и проставленным на договоре штампом регистрирующего органа.

Из решения Горно-Алтайского городского суда Республики Алтай от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу, следует, что ФИО2 обращалась с иском к ООО «ГАСК» об обязании погасить запись о залоге квартиры, однако в удовлетворении требований ей было отказано, поскольку залог 

<

адрес> 

<

адрес> в силу закона не прекратился, обязательства по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, обеспеченные залогом ООО «ГАСК» перед ООО «Сибсоцбанк», в полном объеме не исполнены, согласие залогодержателя на погашение регистрационной записи отсутствует.

Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 10 указанного Федерального закона, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Доводы ответчика относительно недействительности договора залога в части залога имущественных прав требования по договору участия в долевом строительстве №, основанные на том, что ООО «ГАСК» как участник долевого строительства не являлось кредитором в обязательстве по передаче последнему имущественных прав требования на 

<

адрес> не является собственником данных прав, так как цена по договору не была оплачена и объект договора залога – имущественное право (требования) 

<

адрес> отсутствовал, безосновательны. 

Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. 

В связи с чем, имущественное право требования в отношении объекта долевого строительства ООО «ГАСК» приобрело с момента государственной регистрации договора.

Момент возникновения права требования у участника долевого строительства не связан с осуществлением полной оплаты по договору, а принадлежность права залогодателю не ставится в зависимость от его фактической оплаты. 

Статьей 5 вышеуказанного Федерального закона предусмотрено, что просрочка внесения платежа является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, но не влечет его недействительности. 

Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2 к ООО «Сибсоцбанк», ООО «ГАСК» о признании недействительным договора залога от ДД.ММ.ГГГГ в отношении 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, не имеется.

Кроме того, следует отметить, что согласно представленной в материалы дела копии акта взаимозачета № от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Катуньгэсстрой» и ООО «ГАСК» произведен взаимозачет на сумму 116515254 рубля 19 коп., в том числе по договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1071570 рублей. 

В соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № право собственности на указанную квартиру ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за истцом с обременением в виде ипотеки в пользу ООО «Сибсоцбанк» на основании договора залога от ДД.ММ.ГГГГ Свидетельство о государственной регистрации права с соответствующей записью о наличии обременения выдано ФИО2 

Согласно ст. 334.1 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Статьей 1 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрена возможность возникновения ипотеки в силу закона.

Пунктом 1 ст. 77 указанного Федерального закона установлено, что жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем (п. 1 ст. 38 ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ). 

Согласно п. 1 ст. 353 ГК РФ в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Факты заключения кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, получения ООО «ГАСК» кредитных средств и наличия у последнего непогашенной задолженности по кредитному договору подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

После передачи квартиры ФИО2 и регистрации за ней права собственности, договор залога имущественных прав в силу положений п. 5 ст. 5 и ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» трансформировался в договор залога недвижимого имущества.

С учетом приведенных правовых норм при регистрации прав ФИО2 на спорную квартиру права ООО «Сибсоцбанк» на указанное имущество как предмет залога сохранились.

В силу подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Данное основание прекращения залога является исключением из общего правила о сохранении залога при переходе прав на заложенное имущество, предусмотренного п. 1 ст. 353 ГК РФ. При этом прекращение залога закон связывает с установлением факта добросовестного приобретения залогового имущества, а также с отсутствием у приобретателя имущества по сделке сведений о наличии обременения.

Как усматривается из материалов дела, ФИО2 при заключении договора уступки права требования была уведомлена об имеющемся залоге, о чем прямо указано в п. 1.5 договора уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, оснований для применения положений подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ не имеется, поскольку ФИО2 знала о наличии притязаний банка на спорную квартиру, и при совершении сделки, действуя добросовестно и разумно, должна была удостовериться в правах ООО «ГАСК» на спорное имущество и отсутствии на него притязаний со стороны иных лиц.

В связи с изложенным, учитывая, что залог ООО «Сибсоцбанк» в отношении 

<

адрес> не прекратился, обязательства по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ГАСК» перед залогодержателем в полном объеме не исполнены, суд отказывает в удовлетворении исковых требований о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки.

При этом доводы стороны истца о том, что в УФРС по Республике Алтай заявление о регистрации залога в отношении объектов недвижимости по 

<

адрес> не подавалось, во внимание не принимаются, поскольку недействительность договора залога не влекут и основанием для прекращения залога не являются. 

Отсутствие письменного согласия застройщика на передачу участником долевого строительства своих прав и обязанностей по договору третьим лицам, получение которого предусмотрено п. 7.5 договора участия в долевом строительстве, также недействительность договора залога не влечет. ООО «Сибсоцбанк», заключая договор залога, не принимал на себя права и обязанности по договору долевого участия, стороной договора не становился. Неуведомление должника о состоявшемся залоге прав влечет иные неблагоприятные правовые последствия, предусмотренные п. 3 ст. 382 ГК РФ. 

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований основания для погашения записи о государственной регистрации залога имущественных прав (требования) ООО «Сибсоцбанк» на спорную квартиру отсутствуют. 

Кроме того, учитывая результат разрешения спора, доводы представителя ООО «Сибсоцбанк» о пропуске ФИО2 срока на обращение в суд с иском о признании договора залога недействительным не могут повлиять на существо принятого решения и направлены на прекращение судебной защиты нарушенного права, что в настоящем споре не установлено. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 ФИО1 к ООО «Сибсоцбанк», ООО «Горно-Алтайская строительная компания» о признании недействительным договора залога, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Сибсоцбанк» и ООО «Горно-Алтайская строительная компания» в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, признании отсутствующим обременения в виде залога в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, оставить без удовлетворения.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Алтай в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Горно-Алтайский городской суд Республики Алтай. 

Мотивированное решение изготовлено 13.06.2017 г. 

Судья И.С. Малкова