Дело № 2 – 2017/ 2020 года

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 октября 2020 года г.Тверь

Заволжский районный суд города Твери в составе:

председательствующего судьи Л.Е.Усановой;

при секретаре Э.А.Калашниковой 

с участием 

представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности,

ответчика ФИО3

представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке заочного производства гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ФИО5 о прекращении залога и погашении записи об ипотеки,

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 и ФИО5, в котором просит:

- установить невозможность обращения взыскания на административное здание, общей площадью 184,1 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер № в счет исполнения обязательства по договору купли-продажи от«15» ноября 2011 года, заключенного между продавцом ФИО3 и покупателями: ФИО5 Оглы и ФИО1, путем обращения взыскания на предмет залога;

- признать прекращенным обременение (ипотеку) в отношении административного здания, общей площадью 184,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №;

- обязать Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области погасить запись о наличии обременения (ипотеки) в отношении административного здания, общей площадью 184,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №.

В обоснование заявленных исковых требований указано следующее. 15.11.2011 г. между ФИО3 (продавец) и ФИО5 Оглы (покупатель) и ФИО1 (покупатель)

был заключен договор купли-продажи административного здания, общей площадью 184,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № №. В соответствии с п. 1.1. и п. 1.2. Договора продавец обязался передать за плату в равнодолевую собственность покупателей (по 1/2 доли каждому) административное здание, а покупатели обязались принять административное здание и уплатить за него цену, установленную Договором. В соответствии с п.2.1. Договора стоимость административного здания составила 7000000 руб. Стороны в п.2.2. Договора согласовали порядок расчетов, в соответствии с которым покупатели обязались уплатить в счет цены Договора 5000000 руб. до его подписания, либо путем внесения в ячейку банка, а оставшуюся часть в размере 2000000 руб. Покупатели обязались оплатить равными частями по 166666 руб. 66 коп. до 31.12.2012 г. Кроме того, в п.2.2. Договора стороны сделки указали, что в случае оплаты стоимости административного здания наличными денежными средствами продавец в подтверждение этого выдает покупателям расписки. В п.4.2. Договора, стороны сделки согласовали, что административное здание до его полной оплаты признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателями их обязанности по оплате. 05.12.2011г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области переход прав по вышеуказанной сделке был зарегистрирован в установленном порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации от 05.12.2011 за № 69-69-02/118/2011-373. Кроме того, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, одновременно с регистрацией перехода права собственности на Административное здание, была произведена регистрация ипотеки в силу закона. Истцом и Ответчиком-2 была погашена Ответчику-1 вся имеющаяся задолженность по Договору, что в т.ч. подтверждается прилагаемыми к настоящему исковому заявлению расписками, однако по настоящее время запись в Едином государственном реестре недвижимости об ипотеке в силу закона не погашена, что нарушает права истца. Истец неоднократно предпринимал усилия посредством переговоров к понуждению ответчиков подать в Росреестр соответствующее совместное с ним заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке, однако по независящим от истца причинам ответчики уклоняются от совершения ими необходимых действий. Истец 24.09.2019 года направил в адрес ответчиков телеграммы, в которых истец попросил ответчиков прибыть 08.10.2019 с 11:00 до 12:00 в филиал ГАУ «МФЦ» № 2 г. Твери находящийся по адресу: 

<

адрес> для подачи заявления о погашении записи об ипотеке по Договору купли-продажи от 15.11.2011 в отношении объекта, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № № В указанное в телеграммах время ответчики для подачи совместного заявления в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области о погашении записи об ипотеке не явились, своих представителей не направили, об уважительности неявки истцу заблаговременно не сообщили. Несмотря на неявку ответчиков, 08.10.2019 г. истец направил в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области заявление о погашении записи об ипотеке. 21.10.2019 года истцом от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области получено Уведомление от 10.10.2019г. №КУВД-001/2019-12543627/3 об отказе в погашении ипотеки по причине того, что ответчик-1 (как залогодержатель) и ответчик-2 (как второй залогодатель) в представлении и подписании совместного заявления о прекращении ипотеки участия не принимали. При наступлении обстоятельств, влекущих прекращение ипотеки, и в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена только на основании решения суда. В связи с фактическим отказом ответчика-1 и ответчика-2 погасить регистрационную запись об ипотеке путем подачи совместного с истцом заявления как залогодателей и залогодержателя, Истец в соответствии с ч.1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 г № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” вынужден обратиться в суд с настоящим иском. Кроме того, истец считает, что имеются и иные основания для прекращения ипотеки и соответственно погашения записи об ипотеке в ЕГРН. По мнению истца, реализация Ответчиком-1 как залогодержателем права на получение удовлетворения из стоимости заложенного административного здания была возможна исключительно путем обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке во исполнение обязательства по уплате покупной цены, т.к. каких-либо соглашений о внесудебном обращении взыскания на залоговое имущество между сторонами договора заключено не было. По мнению истца, в рамках разрешения спора необходимо установить невозможность обращения взыскания на заложенное имущество в счет исполнения обеспеченного залогом обязательства путем обращения взыскания на предмет залога, в результате чего, залог (ипотека в силу закона) утратит обеспечительную функцию и подлежит прекращению. Настоящим истец заявляет суду о пропуске Ответчиком-1 срока исковой давности на обращение взыскания на заложенное имущество в счет исполнения обеспеченного залогом обязательства путем обращения взыскания на Административное здание. Стороны в п.2.2. Договора установили обязательство покупателей оплатить продавцу стоимость Административного здания, согласованную Договором, до 31.12.2012 г.. Срок исковой давности на предъявление требований ответчиком-1 к истцу и ответчику-2 о взыскании какой-либо задолженности по Договору и обращения взыскания на заложенное имущество истек 01.01.2016 г.. 

Истец ФИО1, извещенный о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке, в судебное заседание не явился, предоставив право представлять свои интересы представителю по доверенности.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил его удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО3 и его представитель в судебном заседании признали исковые требования в полном объеме, признание иска оформлено письменно.

Ответчик ФИО5, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явился, не просил рассмотреть дело в свое отсутствие, об уважительности причин неявки суд не известил.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, извещенный о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке в судебное заседание не явился, своих возражений в суд не представил.

Судом определено рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ, прекращение основного обязательства влечет за собой прекращение залога, в качестве способа обеспечения исполнения обязательств.

Как следует из материалов дела и установлено судом 15.11.2011г. между ФИО3 (продавец) и ФИО5 Оглы (покупатель) и ФИО1 ( покупатель) был заключен договор купли-продажи административного здания, общей площадью 184,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № №.

В соответствии с п. 1.1. и п. 1.2. Договора продавец обязался передать за плату в равнодолевую собственность покупателей (по 1/2 доли каждому) административное здание, а покупатели обязались принять административное здание и уплатить за него цену, установленную Договором.

В соответствии с п.2.1. Договора стоимость административного здания составила 7000000 руб.

Стороны в п.2.2. Договора согласовали порядок расчетов, в соответствии с которым покупатели обязались уплатить в счет цены Договора 5000000 руб. до его подписания, либо путем внесения в ячейку банка, а оставшуюся часть в размере 2000000 руб. покупатели обязались оплатить равными частями по 166666 руб. 66 коп. до 31.12.2012 года.

Согласно раздела 4 вышеуказанного договора с даты передачи административного здания покупателям и до его полный оплаты административное здание признаются находящиеся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате. 

Как следует из расписок, представленных в суд ФИО1 и ФИО5 была погашена ФИО3 вся имеющаяся задолженность по вышеуказанному договору.

05.12.2011г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области переход прав по вышеуказанной сделке был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации от 05.12.2011 за № 69-69-02/118/2011-373.

Кроме того, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, одновременно с регистрацией перехода права собственности на административное здание, была произведена регистрация ипотеки в силу закона.

Оценивая представленные сторонами доказательства, суд, руководствуясь положениями вышеприведенных правовых норм и исходя из установленных по делу фактических обстоятельств, таких как, перечисление денежной суммы ФИО3 и передаче спорного имущества ФИО1 и ФИО5, пришел к выводу о том, что исполнение обязательств, которое было обеспечено залогом, влекут прекращение договора залога.

Согласно п.2 ст.352 ГК РФ залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

Судом установлено, что ФИО3 неоднократно предпринимал усилия посредством переговоров к понуждению ответчиков подать в Росреестр соответствующее совместное с ним заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке, однако, ответчики уклоняются от совершения ими необходимых действий.

Как установлено судом ФИО1 24.09.2019 г. направил в адрес ответчиков телеграммы, в которых истец попросил ответчиков прибыть 08.10.2019 с 11:00 до 12:00 в Филиал ГАУ «МФЦ» № 2 г. Твери находящийся по адресу: 

<

адрес> для подачи заявления о погашении записи об ипотеке по Договору купли-продажи от 15.11.2011 в отношении объекта, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № №.

Ответчики для подачи совместного заявления в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области о погашении записи об ипотеке не явились, своих представителей не направили, об уважительности неявки не сообщили.

Согласно ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Перечень оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке является закрытым и расширительному толкованию не подлежит. Для погашения такой записи регистрирующий орган не вправе требовать от заявителей представления документов, не предусмотренных ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 г № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». При наступлении обстоятельств, влекущих прекращение ипотеки, и в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена только на основании решения суда.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 п.52 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии со ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу пп.1 п.1 ст.352 ГК РФ прекращение обеспеченного залогом обязательства влечет прекращение залога.

Из положений ст.384 ГК РФ следует, что в случае перехода к другому лицу прав кредитора по обеспеченному залогом обязательству к такому лицу переходят также и права залогодержателя.

Согласно п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).

Из приведенных правовых норм в их взаимосвязи следует, что если иное не установлено соглашением сторон, то истечение исковой давности по главному требованию, а следовательно, и по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество, свидетельствует о невозможности реализации залогодержателем в одностороннем порядке своих прав в отношении предмета залога.

Согласно п.2, ст. 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истцом заявлено суду о пропуске ФИО3 срока исковой давности на обращение взыскания на заложенное имущество в счет исполнения обеспеченного залогом обязательства путем обращения взыскания на административное здание.

Стороны в п.2.2. Договора установили обязательство покупателей оплатить продавцу стоимость административного здания, согласованную Договором, до 31.12.2012 года.

Таким образом, в силу положений ст. 196 ГК РФ, срок исковой давности на предъявление требований ФИО3 к ФИО1 и ФИО5 о взыскании какой-либо задолженности по Договору и обращения взыскания на заложенное имущество истек 01.01.2016 г.

При указанных выше обстоятельствах, в связи с пропуском срока исковой давности по основному требованию, у ФИО3, как залогодержателя, отсутствует возможность как судебного, так и внесудебного обращения взыскания на заложенное имущество.

В перечне оснований прекращения залога, приведенном в п. 1 ст.352 ГК РФ, такого основания для прекращения залога прямо не указано, однако, по мнению Истца, с учетом приведенных выше норм материального права, в случае невозможности обращения взыскания на заложенное имущество в счет исполнения обеспеченного залогом обязательства залог утрачивает обеспечительную функцию, а следовательно, подлежит прекращению.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. 197-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3, ФИО5 о прекращении залога и погашении записи об ипотеки удовлетворить.

Установить невозможность обращения взыскания на административное здание, общей площадью 184,1 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер № в счет исполнения обязательства по договору купли-продажи от 15.11.2011 года заключенного между Продавцом ФИО3 и Покупателями: ФИО5 Оглы и ФИО1 путем обращения взыскания на предмет залога;

Признать прекращенным обременение (ипотеку) в отношении административного здания, общей площадью 184,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №;

Данное решение является основанием для погашения записи о наличии обременения (ипотеки) в отношении административного здания, общей площадью 184,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №.

Решение может быть обжаловано сторонами путем подачи апелляционной жалобы в Тверской областной суд через Заволжский районный суд города Твери в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения 

Мотивированное решение изготовлено: 16.10.2020г.

Председательствующий Л. Е. Усанова

Дело № 2 – 2017/ 2020 года