Дело № 2-359/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 марта 2017 года г.Кстово

Кстовский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Водяницкой А.Х., при секретаре Карапетян С.А., с участием представителя истца Тон Е.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест-2000» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 о признании договоров управления незаключенными,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ООО «Стройинвест-2000» обратился в Кстовский городской суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 и ФИО13 о признании договоров управления незаключенными, ссылаясь на то, что (дата обезличена) состоялось собрание собственников помещений в многоквартирном доме по адресу (адрес обезличен), проведенное в форме заочного голосования.

Инициатором собрания явилась ФИО1

Дата начала приема решений собственников помещений в многоквартирном доме (дата обезличена), окончание приема - (дата обезличена). Место передачи решений и подсчета голосов - (адрес обезличен).

Как следует из содержания протокола решения собственников, общая площадь помещений в многоквартирном доме составляет 1031, кв.м.

Фактически указанный метраж состоит из площадей лишь 30 квартир, тогда как общее количество квартир в (адрес обезличен) в (адрес обезличен) составляет 108, и общая площадь жилых помещений дома 3620,3 кв.м.

Квартиры с номерами с 1 по 30 являются обособленным имуществом, имеют отдельный вход, отличаются от иного состава дома индивидуальными признаками: отсутствием лифтового хозяйства, отсутствием мусоропровода, отсутствием кровли, наличием газоснабжения. Таким образом, квартиры с 1 по 30, и квартиры с 31 по 108 являются разнотарифными.

По результатам голосования собственники выбрали способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией «Стройинвест-2000».

На основании решения собственников между ответчиками и ООО «Стройинвест-2000» был заключен договор управления.

На момент выбора способа управления квартиры с номерами с 31 по 108 использовались как общежитие иностранных специалистов, владельцем которого было АО «Фармзавод». Инициативы на проведение собрания это лицо не выражало, в собрании собственников не участвовало. Кроме того, сведений о том, являлись ли квартиры с номерами с 31 по 108 жилыми помещениями на июль 2009 года, у истца отсутствуют.

В заочном голосовании участвовало 56,89 % голосов, от общего количества участвующих в собрании 30 квартир составило 16 квартир. Четырьмя из 16 квартир на момент заочного собрания владело муниципальное образование городское поселение «город Кстово» Кстовского района Нижегородской области, и впоследствии передало их в собственность физических лиц на основании приватизации. Новые собственники договоров с ООО «Стройинвест-2000» не заключали.

В соответствии с ЖК РФ, Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. N 731, Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 2 апреля 2013 г N 124 "Об утверждении Регламента раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, путем ее опубликования в сети Интернет и об определении официального сайта в сети Интернет, предназначенного для раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами", управляющие организации в обязательном порядке раскрывают информацию о профессиональной деятельности на сайте reformagkh.ru.

Как следует из раскрытой на сайте reformagkh.ru. информации об ООО «Стройинвест 2000» этой управляющей компании выдана лицензия, в соответствии с которой она осуществляет именно 30-тью квартирами из состава 108 квартирного многоквартирного дома.

Однако, имеющиеся на сегодняшний момент договоры управления между истцом и 13-тью собственниками не могут являться договором управления в силу следующих обстоятельств. В октябре 2016 года ООО «Строинвест-2000» получило сведения, из которых следует, что квартиры (адрес обезличен) с номерами с 31 по 108 перешли в мае 2014 года в собственность Российской Федерации, чьи интересы представляет Территориальное управление Росимущества по Нижегородской области, и используются как жилые помещения. С инициативой на созыв собрания собственников Росимущество не выступало, о своем нарушенном праве не заявляло. Таким образом, об использовании квартир с (номер обезличен) по (номер обезличен) в (адрес обезличен) не как общежития, а как жилых помещений, истец узнал при рассмотрении в Кстовском городском суде гражданского дела (номер обезличен).

При таких обстоятельствах очевидно, что договор управления многоквартирным домом, предусматривающий оказание услуги управления лишь в отношении части жилых помещений (13 квартир) не соответствует существу закона.

До даты окончания приема заявлений - (дата обезличена) инициатором собрания собственников жилых помещений в многоквартирном (адрес обезличен) в (адрес обезличен) получены решения 16 собственников из 108 квартир.

Таким образом, решение о выборе способа управления не было принято большинством голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Протокол решения собственников от (дата обезличена) не порождает правовых последствий в виде принятием ООО «Стройинвест-2000» на себя функции управления многоквартирным жилым домом.

Кроме того, собственники жилых помещений с номерами с 1 по 31 имеют индивидуальные прямые договоры на поставку коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями (прямое управление).

Фактически, имеющиеся между сторонами настоящего спора договоры это договоры оказания услуг обществом «Стройинвест-2000» конкретным собственникам помещений, и не могут быть оценены как договор управления многоквартирным домом.

Имеющийся в настоящий момент у ООО «Стройинвест-2000» договор управления многоквартирным домом влечет неблагоприятные правовые последствия для истца, поскольку к нему предъявляются требования со стороны третьих лиц - ресурсоснабжающих организаций.

Указанные обстоятельства послужили истцу причиной для обращения в суд с требованием о признании договора управления незаключенным.

Истец просит признать договоры управления, заключенные с гражданами ФИО1, ФИО2, ФИО12, Соседней Д. М., ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО13. ФИО8, ФИО9. ФИО10, ФИО14, незаключенной сделкой.

Определением Кстовского городского суда от (дата обезличена) производство по настоящему делу прекращено в части требований к ФИО12 и ФИО13.

В судебном заседании представитель истца Тон Е.С. исковые требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчики в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представители третьих лиц ТУ Росимущества в Нижегородской области и Государственной жилищной инспекции Нижегородской области в судебное заседание не явились, будучи извещенными надлежащим образом.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд находит иск ООО «Стройинвест-2000» не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Согласно ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В соответствии с ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу п. 7 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных ч. 7.1 настоящей статьи и ст. 171 настоящего Кодекса.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Судом установлено, что общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по адресу (адрес обезличен), проведенным в форме заочного голосования, от (дата обезличена), было принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом – управление управляющей организацией – ООО «Стройинвест-2000», заключении договора управления в представленной редакции (л.д.73-74).

(дата обезличена) между ООО «Стройинвест-2000» и ФИО14 заключен договор управления (л.д.6—12).

(дата обезличена) между ООО «Стройинвест-2000» и ФИО10 заключен договор управления (л.д.13—19).

(дата обезличена) между ООО «Стройинвест-2000» и ФИО8 заключен договор управления (л.д.27—33).

(дата обезличена) между ООО «Стройинвест-2000» и ФИО13 заключен договор управления (л.д.34—40).

(дата обезличена) между ООО «Стройинвест-2000» и ФИО6 заключен договор управления (л.д.45—48).

(дата обезличена) между ООО «Стройинвест-2000» и ФИО5 заключен договор управления (л.д.49—52).

(дата обезличена) между ООО «Стройинвест-2000» и ФИО4 заключен договор управления (л.д.53—56).

(дата обезличена) между ООО «Стройинвест-2000» и ФИО3 заключен договор управления (л.д.57—60).

(дата обезличена) между ООО «Стройинвест-2000» и ФИО12 заключен договор управления (л.д.61—64).

(дата обезличена) между ООО «Стройинвест-2000» и ФИО2 заключен договор управления (л.д.65—68).

(дата обезличена) между ООО «Стройинвест-2000» и ФИО1 заключен договор управления (л.д.69—72).

(дата обезличена) между ООО «Стройинвест-2000» и ФИО15 заключен договор управления (л.д.41—44).

(дата обезличена) между ООО «Стройинвест-2000» и ФИО9 заключен договор управления (л.д.20—26).

Как следует из текстов договоров и приложений к ним, в них содержатся все существенные условия, предусмотренные ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, в том числе состав общего имущества многоквартирного дома, перечень услуг и работ, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Судом принимается во внимание, что решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома никем не оспаривалось.

Фактически истец приступил к исполнению договоров управления многоквартирным домом, что им также не оспаривается.

Коммунальные услуги собственники помещений в многоквартирном доме получали и получают, ответчики производили оплату полученных коммунальных услуг.

Разрешая заявленный спор, суд приходит к выводу о том, что стороны при заключении договора управления многоквартирного дома достигли соглашения по всем существенным условиям (ст. 421 ГК РФ), в договоре определены права и обязанности собственника помещения в многоквартирном доме, права и обязанности исполнителя, ответственность сторон, оплата по договору, при таких обстоятельствах, суд не усматривает правовых оснований для признания спорных договоров незаключенными.

Доводы истца о том, что заключение договоров по оказанию услуги управления многоквартирным домом в отношении лишь части жилых помещений, не соответствуют существу закона, правового значения для разрешения настоящего дела не имеют.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Обществу с ограниченной ответственностью «Стройинвест-2000» в удовлетворении исковых требований к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 о признании договоров управления незаключенными отказать.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца с даты вынесения решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кстовский городской суд.

Судья: (подпись) А.Х.Водяницкая

Копия верна:

Судья:

Секретарь: