Дело № 2-488/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Волгоград 20 февраля 2019 года

Советский районный суд города Волгограда

В составе председательствующего судьи Пустовой А.Г.,

при секретаре Стром А.И.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 О.5 к обществу с ограниченной ответственностью «Стандарт» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 О.6 обратилась в суд с иском к ООО «Стандарт», в котором просит признать право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной адрес, площадью 82,09 кв.м., в том числе площадь балконов с коэффициентом 0,3-2,4 кв.м., расположенной на 5 этаже в 17-ти этажном жилом адрес, первого пускового комплекса застройки части микрорайон номер по адрес.

В обоснование заявленных требований истец ФИО1 О.7 указала, что дата между ООО «Домострой-Волга» и ФИО1 О.8 был заключен договор номер участия в долевом строительстве многоквартирного дома. дата ООО «Домострой-Волга» было реорганизовано в форме разделения, в результате чего образовалось два новых юридических лица – ООО «Стандарт» и ООО «Волга». Правопреемником ООО «Домострой-Волга» по договору номер от дата стало ООО «Стандарт». Согласно п. 1.1 договора застройщик за счет привлечения средств дольщика осуществляет строительство объекта капитального строительства: «17-ти этажный жилой адрес, первый пусковой комплекс застройки части микрорайона номер по адрес». В соответствии с п. 1.2 договора, объектом долевого строительства является двухкомнатная адрес, площадью 82,09 кв.м., расположенной на 5 этаже в 17-ти этажном жилом адрес, первого пускового комплекса застройки части микрорайон номер по адрес. Согласно п. 2.1 цена договора, то есть размер денежных обязательств, подлежащих уплате участником долевого строительства составляет 2 873 150 рублей. Цена является фиксированной. В соответствии с п. 2.2 договора, участник долевого строительства оплачивает застройщику предусмотренную договором сумму до момента ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию. Общие правила ГК РФ не содержат запрета на прекращение частично или полностью обязательств по оплате по договору участия в долевом строительстве посредством зачета встречного однородного требования. дата ФИО1 О.9 было направлено уведомление о зачете встречных однородных требований по указанному договору долевого строительства на сумму 240 000 рублей. дата ФИО1 О.10 было направлено уведомление о зачете встречных однородных требований по указанному договору долевого строительства на сумму 678 000 рублей. 20.10.2018г. ФИО1 О.11 было направлено уведомление о зачете встречных однородных требований по указанному договору долевого строительства на сумму 594 000 рубля. 01.12.2018г. ФИО1 О.12 было направлено уведомление о зачете встречных однородных требований по указанному договору долевого строительства на сумму 1 009 000 рублей. 14.01.2019г. ФИО1 О.13 было направлено уведомление о зачете встречных однородных требований по указанному договору долевого строительства на сумму 397 150 рублей. Итого, истцом в адрес ответчика последовательно были направлены уведомления о зачете встречных однородных требований на сумму 2 873 150 рублей. Таким образом, истцом были в полном объеме исполнены обязательства перед ответчиком по оплате договора долевого участия в размере 2 873 150 рублей. На настоящий момент 17-ти этажный жилой адрес, первый пусковой комплекс застройки части микрорайона номер по адрес до сих пор не введен в эксплуатацию. Внесены изменения в проектную декларацию, сроки ввода в эксплуатацию изменены без согласования с истцом, следовательно, обязательств по оплате квартиры у истца в настоящий момент не возникло. В указанный договором срок и до настоящего момента, дом не был введен в эксплуатацию, квартира не передана истцу. В соответствии с п. 3.1 договора, застройщик обязан ввести в эксплуатацию 17-ти этажный жилой адрес, не позднее дата и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в течение трех месяцев с момента ввода в эксплуатацию. Таким образом, крайним сроком передачи объекта долевого строительства является дата Однако, в указанный договором срок и до настоящего момента, дом не был введен в эксплуатацию, квартира не передана ФИО1 О.14 Тот факт, что строительство спорного жилого на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушить право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений ст.309, 310 ГК РФ, участник долевого строительства надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной – требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Истец ФИО1 О.15 в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом. Обеспечила явку своего представителя. В материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.

Представитель истца ФИО1 О.16 по доверенности Ф.И.О.4 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала и просила их удовлетворить в полном объеме по основаниям, указанным в иске. 

Представитель ответчика ООО «Стандарт» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом причины не явки не известны.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования законными и обоснованными в связи с чем, подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав, направленных на восстановление имущественных прав потерпевшего лица.

В судебном заседании установлено, что 23.09.2013г. между ООО «Домострой-Волга» и ФИО1 О.17 был заключен договор номер участия в долевом строительстве многоквартирного дома. 

С дата правопреемником ООО «Домострой-Волга» по договору номер от дата стало ООО «Стандарт».

Согласно п. 1.1 договора застройщик за счет привлечения средств дольщика осуществляет строительство объекта капитального строительства: «17-ти этажный жилой адрес, первый пусковой комплекс застройки части микрорайона номер по адрес».

В соответствии с п. 1.2 договора, объектом долевого строительства является двухкомнатная адрес, расположенная в 17-ти этажном жилом адрес, первого пускового комплекса застройки части микрорайона номер по адрес на 5-м этаже.

Согласно п. 2.1 цена договора, то есть размер денежных обязательств, подлежащих уплате участником долевого строительства, составляет 2 873 150 рублей. Цена является фиксированной.

В соответствии с п. 2.2 договора, участник долевого строительства оплачивает застройщику предусмотренную договором сумму до момента ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию.

дата ФИО1 О.18 было направлено уведомление о зачете встречных однородных требований по указанному договору долевого строительства на сумму 240 000 рублей. 

дата ФИО1 О.19 было направлено уведомление о зачете встречных однородных требований по указанному договору долевого строительства на сумму 678 000 рублей. 

20.10.2018г. ФИО1 О.20 было направлено уведомление о зачете встречных однородных требований по указанному договору долевого строительства на сумму 594 000 рубля. 

01.12.2018г. ФИО1 О.21 было направлено уведомление о зачете встречных однородных требований по указанному договору долевого строительства на сумму 1 009 000 рублей. 

14.01.2019г. ФИО1 О.22 было направлено уведомление о зачете встречных однородных требований по указанному договору долевого строительства на сумму 397 150 рублей.

Итого, истцом в адрес ответчика последовательно были направлены уведомления о зачете встречных однородных требований на сумму 2 873 150 рублей.

Таким образом, истцом были в полном объеме исполнены обязательства перед ответчиком по оплате договора долевого участия в размере 2 873 150 рублей.

На настоящий момент 17-ти этажный жилой адрес, первый пусковой комплекс застройки части микрорайона номер по адрес до сих пор не введен в эксплуатацию.

В соответствии с п. 3.1 договора, застройщик обязан ввести в эксплуатацию 17-ти этажный жилой адрес не позднее дата и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в течение трех месяцев с момента ввода в эксплуатацию.

Таким образом, крайним сроком передачи объекта долевого строительства является дата.

Однако, в указанный договором срок и до настоящего момента, дом не был введен в эксплуатацию, квартира не передана ФИО1 О.23

В соответствии с п. 1.2 договора адрес состоит из: двух комнат, кухни, прихожей, гардероба, раздельного санузла, 2-х балконов. Окна «евро» из ПВХ. Общая проектная площадь адрес,09 кв.м., в том числе площадь балкона с коэффициентом 0,3-2,4кв.м.

Судом установлено, что совершая сделку об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, истец передавала денежные средства ответчику в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность. Правоотношения между сторонами гражданского дела возникли после получения ответчиком разрешения на строительство многоквартирного дома, передача денежных средств происходила до введения дома в эксплуатацию в установленном порядке.

Между тем, нарушение прав, истец усматривает в поведении ответчика, который не может обеспечить возникновение права собственности на жилые помещения.

Анализ существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон дают суду основание квалифицировать исследованные судом сделки, как договоры участия в долевом строительстве.

В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона от дата № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).

Указанная правовая позиция согласуется с «Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации дата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ФЗ от дата № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

При этом, в силу пункта 2 статьи 2 указанного Закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:

на основании договора участия в долевом строительстве…

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи.

Согласно статье 4 ФЗ от дата № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В силу статьи 8 ФЗ от дата № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» передача объектов долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Установленные судом обстоятельства указывают на то, что стороны полностью выполнили требования ФЗ от дата № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Истец передала обусловленную договором денежную сумму на строительство многоквартирного дома до разрешения на строительства объекта недвижимости, ответчик построил многоквартирный дом, что в свою очередь дает право истцам основание возникновения у них в силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации права собственности на квартиры.

На основании приведенных доводов, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В силу ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое на основании ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 ст. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ номер, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ номер от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных права» граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абз. 2, 3 п. 2, п. 4 ст. 218 ГК РФ, п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Статьей 40 действующего Федерального закона от дата N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" также прямо предусмотрена регистрация права на объекты незавершённого строительства.

При этом законом не установлено запрета или иных ограничений на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах.

Согласно ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ, одним из оснований регистрации прав на недвижимое имущество является вступивший в законную силу судебный акт.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Конституции Российской Федерации Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом согласно ч. 1 ст. 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно является одним из способов реализации права каждого на жилище, о котором говорится в ч.1 ст.40 Конституции Российской Федерации).

Судом достоверно установлено, что истец свои договорные денежные обязательства исполнил полностью и надлежащим образом. Однако ответчик до настоящего времени жилой дом не достроил, в эксплуатацию не ввел. В результате имущественные права истца оказались нарушенными, поскольку, не смотря на полное исполнение им своих денежных обязательств, он оказался лишен возможности во внесудебном порядке зарегистрировать свои права на жилое помещение в недостроенном жилом доме. Нарушенные права истца подлежат судебной защите.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) гражданское законодательство основывается в числе прочего на неприкосновенности собственности, свободы договора, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от дата № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации. Обязательной государственной регистрации подлежат все права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие этого федерального закона. Согласно ст. 2 указанного закона государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу ч. 1 ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд. В числе способов защиты гражданских прав ст.12 ГК РФ называет признание права.

В данном случае истец является правомочным владельцем квартиры, расположенной в недостроенном жилом доме по адресу: 17-ти этажный жилой адрес, первого пускового комплекса застройки части микрорайон номер по адрес, на 5-м этаже. Однако в связи с тем, что ответчик до настоящего времени не завершил строительство жилого дома и не ввел его в эксплуатацию, истец лишен возможности зарегистрировать свои права на недвижимость. В такой ситуации единственным способом защиты имущественных прав истца является признание судом права общей долевой собственности истца на объект незавершенного строительства.

Возможность удовлетворения требований истца подтверждается позицией Верховного Суда Российской Федерации, выраженной им в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного дата («Бюллетень Верховного Суда РФ», 2014 год, номер).

Согласно разъяснению, содержащемуся в этом Обзоре, не заключение застройщиком договора участия в долевом строительстве с гражданами не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом). В такой ситуации покупатель может обратиться с суд с требованием о признании права собственности на приобретенное имущество, несмотря на отсутствие у гражданина зарегистрированного договора участия в долевом строительстве.

Аналогичное право возникает у покупателя квартиры, который приобрел ее посредством заключения предварительного договора, если застройщик уклоняется от заключения основного договора и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию фактически построенного многоквартирного дома (п. 14).

В этой ситуации согласно разъяснениям Верховного Суда РФ гражданин имеет право на признание права собственности на квартиру, если строительство дома фактически завершено. Приобретатель квартиры по договору участия в долевом строительстве может требовать передачи ее в собственность даже до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, если дольщик исполнил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему фактически передана (п. 16).

Данное решение может быть принято, если многоквартирный дом практически достроен (в приведенном в Обзоре примере указано, что дом был достроен на 80%), а квартира имеет индивидуально - определенные признаки. Если строительство многоквартирного дома не окончено, граждане могут требовать признания права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, если был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием предварительной оплаты (п. 17).

В этом же Обзоре Верховный Суд России подчеркнул, что действующее законодательство не содержит запрета на признание права собственности на долю в праве общей долевой собственности объекта незавершенного строительства в виде квартиры.

Аналогичная правовая позиция выражена в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда России от дата номер «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Как указано в информационном письме Верховного Суда Российской Федерации от дата номер-ВС-368/13, в соответствии с Федеральным законом от дата № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается как на основании договора участия в долевом строительстве, так и жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В Определении от дата номер-В12-10 Верховный Суд России указал, что в соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, в соответствии с указанной нормой материального закона объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу. В соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно в том числе и по решению суда.

Удовлетворение иска и признание за истцом права собственности на объект незавершенного строительства, которым он на законных основаниях открыто и добросовестно владеет в отсутствие какого-либо спора о праве, не будет противоречить закону, и не нарушит права и законные интересы других лиц.

Напротив, признание за истцом права собственности на объект незавершенного строительства позволит упорядочить их взаимоотношения с ответчиком, в определенной мере обеспечит реализацию их правомочий по свободному владению, пользованию и распоряжению фактически принадлежащим истцу недвижимым имуществом, облегчит юридическую возможность достроить жилой дом и будет способствовать укреплению законности и правопорядка в правоотношениях, складывающихся на рынке недвижимости.

На основании изложенного суд не находит возможным отказать в удовлетворении исковых требований Ф.И.О.1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Стандарт» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 191-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 О.24 к Обществу с ограниченной ответственностью «Стандарт» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства – удовлетворить.

Признать за ФИО1 О.25 право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной адрес, площадью 82,09 кв.м., в том числе площадь балконов с коэффициентом 0,3-2,4 кв.м., расположенной на 5 этаже в 17-ти этажном жилом адрес, первого пускового комплекса застройки части микрорайон номер по адрес.

Решение может быть обжаловано сторонами в течение месяца после изготовления решения суда в окончательной форме в апелляционную инстанцию Волгоградского областного суда путем подачи апелляционных жалоб через Советский районный суд г. Волгограда.

Судья А.Г. Пустовая